Siamo arrivati al nono articolo di questa serie in cui ti ho fatto vedere quale sia il vero processo per ristrutturare un appartamento. Quella di oggi è l’ultima puntata del tema che ha letteralmente monopolizzato il blog per oltre due mesi.
Mettiti comodo, prendi pop-corn, coca-cola ghiacciata e non avere fretta: stai per leggere un articolo chilometrico. Ma ho voluto inserire in una volta sola tutti gli ultimi consigli che ritengo essenziali per ristrutturare un appartamento. Spero ti saranno di aiuto.
La ristrutturazione è finalmente completa, gli inquilini hanno già fatto il trasloco e sono finalmente nella loro nuova casa.
Come ogni ristrutturazione non è stata una passeggiata: sebbene i lavori non abbiano portato a uno stravolgimento totale della casa le sorprese non sono mancate. Nonostante un controllo totale (e alle volte quasi maniacale) di tutte le fasi sono sorti problemi e piccoli difetti.
In questo caso i problemi ci sono stati durante le ultimissime fasi di lavorazione, ma te ne parlerò verso la fine dell’articolo.
Il tema centrale dei prossimi paragrafi sarà la fase finale dei lavori e ti assicuro che se stai ristrutturando casa anche tu o se hai intenzione di farlo in tempi brevi troverai pane per i tuoi denti.
Infatti quando parliamo di conclusione dei lavori il committente pensa solo…alla conclusione dei lavori! Oggi ti dimostrerò il contrario. Non prendermi per matto: concludere un cantiere di ristrutturazione presuppone senza dubbio la completa ultimazione delle opere (tradotto: l’impresa fuori di casa!) ma è fondamentale anche la chiusura di tutto il procedimento burocratico.
Questo secondo aspetto si rende necessario perchè tu devi avere la garanzia di trasferirti in una casa che non solo è ristrutturata nel miglior modo possibile, ma che è anche totalmente in regola sotto il profilo amministrativo. E da questo punto di vista solo la presenza di un tecnico abilitato, che ha seguito non solo la fase di progettazione ma anche di esecuzione dei lavori, può darti delle garanzie.
Non credere che stia scrivendo queste parole solo per portare acqua al mio mulino; in realtà in queste affermazioni ci sono tanti anni di esperienze sul campo e errori fatti e visti. Purtroppo per la voglia di affidarsi senza esitazione all’impresa di turno o al tecnico che offre la parcella più bassa, sono tante le persone che si sono ritrovate a dover risolvere annosi e scoccianti problemi dopo la fine dei lavori.
Affrontiamo quindi questi due aspetti: la conclusione fisica dei lavori e la conclusione burocratica.
QUANDO TUTTI I LAVORI SONO FINALMENTE FINITI
Nell’ultimo articolo ti ho fatto vedere uno stato di avanzamento dei lavori che era ormai prossimo alla fine. Mancavano solo i dettagli. Ma sono proprio quelli che trasformano una casa dall’essere quasi completa all’essere totalmente completa.
Si è trattato di ultimare le pitturazioni di porte, infissi e pareti, sostituire le serrature, mettere le placchette, effettuare tutti gli allacci…non voglio annoiarti con una descrizione dettagliata di questa parte su come ristrutturare un appartamento: sono un’infinità di piccole cose da fare che variano da ristrutturazione a ristrutturazione e di cui spesso il committente nemmeno si accorge.
Però una volta che l’impresa ti dice “domani smantelliamo il cantiere” è necessario fare un ultimo passaggio.
Il sopralluogo finale
Come ti ho già detto molte volte in questa casa non verranno ad abitare i proprietari ma degli inquilini. Quindi il sopralluogo in questo caso è stato duplice: uno è stato fatto con i primi e l’altro con i secondi.
Però quello realmente approfondito ha coinvolto per forza l’inquilino che, sebbene non abbia messo un euro per i lavori, sarà la persona che abiterà fisicamente nella casa e quindi quella più interssata al fatto che tutto sia completato e funzioni nel miglior modo possibile.
Lo scopo di tale sopralluogo con lui era quello di trovare i difetti, non di dare un giudizio estetico sulla casa.
Quello che vedi qu
i a fianco è l’esito della visita: abbiamo preso nota di tutti i problemi e i lavori da concludere che siamo riusciti a scovare nel nostro tour della casa.Molti erano aspetti di cui ero già a conoscenza, mentre altri me li ha fatti notare proprio il nuovo inquilino.
Questa lista di cose da completare e da sistemare è stata riscritta in bella copia ed inviata in forma ufficiale all’impresa (cioè con una lettera timbrata e firmata dal sottoscritto) che ha provveduto rapidamente ad eseguire tutte le modifiche.
Quindi ricordati: prima di accettare i lavori che ti consegnerà l’impresa devi fare un sopralluogo approfondito insieme al tuo tecnico (magari anche più di un sopralluogo se si rendesse necessario) per evidenziare tutte le eventuali problematiche. Per esperienza ti posso dire che una volta che ti sarai trasferito nella casa non avrai voglia di avere nuovamente gli operai in mezzo alle scatole e, a meno di problemi veramente grossi, sorvolerai su tutti i piccoli difetti che avresti potuto far risolvere prima.
Una volta che tutto è stato sistemato puoi accettare i lavori. Ti consiglio di farlo sempre con un verbale scritto.
La contabilità
Una volta che i lavori sono stati completati è arrivato il momento di fare un secondo passaggio fondamentale che è fondamentale quando devi ristrutturare un appartamento: la contabilità delle opere eseguite.
Ricordiamo che in questo caso avevamo stipulato un contratto a corpo: quindi eventuali quantità maggiori di lavorazioni rispetto a quanto computato che si sarebbero rese necessarie per eseguire i lavori previsti non sarebbero state oggetto di contrattazione. Ricordati che l’impresa cerca sempre in tutti i modi di farti pagare in più anche per lavori che non sono stati eseguiti.
Questo però non vale per eventuali lavori aggiuntivi: cioè se durante l’esecuzione delle opere emergono nuove necessità per richieste della committenza o per aspetti non valutati in precedenza, queste sono da computarsi a parte.
Un esempio che capita sempre è l’aggiunta di alcune prese o interruttori nell’impianto elettrico.
Effettivamente qualche nuovo lavoro è stato fatto rispetto a quanto previsto originariamente, quindi la contabilità dei lavori si è resa necessaria anche per quantificare correttamente il conto finale.
Se ti ricordi in uno dei primi articoli ti ho detto come, rispetto a quanto preventivato dall’impresa, sia necessario considerare circa un 10% in più proprio per gli imprevisti. In questo caso a conti fatti è emerso che le opere aggiuntive sono state abbondantemente al di sotto di questa percentuale.
NON BISOGNA TRALASCIARE LA BUROCRAZIA
Non so a te ma a me solo sentire la parola “burocrazia” fa venire l’orticaria…purtroppo come architetto che opera tutti i giorni nel settore della ristrutturazione devo conoscerla approfonditamente e lottarci per fare in modo che i miei clienti non ne siano sopraffatti.
Ogni volta che si conclude un cantiere di cui sono stato il direttore dei lavori pretendo che vengano eseguiti tutti gli adempimenti necessari per chiudere il procedimento anche dal punto amministrativo. E lo stesso vale per la ristrutturazione che stiamo seguendo.
In sostanza stiamo parlando di due aspetti da affrontare:
- la chiusura formale del cantiere
- l’agibilità della casa
Vedremo nei prossimi paragrafi cosa prevede (o non prevede…) la legge per questi due adempimenti, ma prima di poterli fare è necessario procurarsi una serie di documenti che devono essere obbligatoriamente allegati.
La documentazione necessaria per concludere una ristrutturazione
C’è una parte di documentazione che è comune su tutto il territorio italiano, mentre c’è una parte di documentazione regionale, che può essere necessaria o meno. In Campania, dove si trova questo appartamento, esiste della documentazione specifica regionale. Vediamo tutti i documenti che vanno raccolti.
I certificati di conformità degli impianti
Dal 2008 non è più possibile realizzare nessun tipo di impianto tecnologico senza che sia dotato di relativo certificato di conformità che viene rilasciato dalla dita installatrice.
Abbiamo affrontato parzialmente l’argomento nell’articolo relativo all’impianto elettrico di qualche tempo fa: per il resto degli impianti la situazione è identica.
Tornando al nostro appartamento per tutti gli impianti realizzati è stato fornito il relativo certificato:
- impianto idrico
- impianto del gas
- impianto elettrico/televisivo/telefonico
Attenzione ad un dettaglio: l’impianto del gas non è l’impianto di riscaldamento (che nel caso fosse stato rifatto avrebbe necessitato di uno specifico certificato). L’impianto del gas comprende tutto quello che va dal punto di consegna (solitamente il contatore) fino ai punti di utilizzo (solitamente la caldaia e i fornelli).
La variazione catastale
Te lo dico subito: per la ristrutturazione che abbiamo seguito in questi mesi non è stato necessario fare la variazione catastale.
Ti chiederai allora: “di cosa mi stai parlando?”
Te ne parlo perchè lo scopo di tutti gli articoli che scrivo è soprattutto quello di aiutare te che devi ristrutturare casa a fare tutto nel modo corretto. Siccome la variazione catastale è qualcosa che deve essere fatta in moltissime ristrutturazioni di interni (diciamocelo, nella stragrande maggioranza…) e non sono rare le volte che viene saltata, voglio spiegarti per bene come funziona.
Ti ho già detto altre volte che il comune e il catasto sono due enti con finalità diverse: al comune interessa che la tua ristrutturazione sia in regola con tutte le norme urbanistiche e tecniche in vigore, al catasto interessa che tu paghi tutte le tasse sulla casa che ti spettano. Per farla breve: il catasto è un organismo di tipo fiscale.
Le tasse sulla casa sono calcolate in base alla rendita catastale, quella cifra che è riportata in ogni visura nella parte destra della tabellina. La rendita catastale si calcola basandosi su due dati: i valori di estimo (che vengono “imposti”) e la superficie catastale o i vani catastali nel caso delle residenze.
I vani catastali però non si calcolano semplicemente contando il numero di stanze, sarebbe troppo semplice e a noi piace complicarci la vita. A seconda della destinazione e della dimensione delle stanze viene assegnato ad ogni locale un valore. Ad esempio una camera da letto vale 1 vano catastale; un bagno invece vale 1/3 di vano catastale. Però se la camera da letto è più grande di 25mq bisogna applicare una formula (che non ti riporto) per dare il corretto valore in vani catastali (che sarà maggiore di 1). Sommando tutti questi numeri si ottiene il numero di vani catastali (riportato anche in visura) che servono per determinare la rendita catstale.
Fatta questa rapida premessa risulta chiaro capire come tutte le modifiche planimetriche che non vanno a variare il valore dei vani catastali non richiedono la variazione catastale. La circolare dell’Agenzia del Territorio n.2 del 2010 chiarisce questo aspetto. C’è un paragrafo che si chiama “variazioni delle unità immobiliari censite per le quali non sussiste l’obbligo di dichiarazione”. Quindi fa proprio al caso nostro.
Ti riporto un estratto particolarmente significativo:
“[…] non hanno rilevanza catastale le lievi modifiche interne, quali lo spostamento di una porta o di un tramezzo che, pur variando la superifice utile dei vani interessati, non variano il numero dei vani e la loro funizonalità”
Tornando alla nostra ristrutturazione l’unica modifica che è stata fatta in pianta è l’aggiunta di una paretina in bagno per delimitare il vano-lavatrice. Ma la superficie complessiva così come la destinzione d’uso del locale sono rimaste invariate. Di conseguenza non sono variati i vani catastali e non è stata fatta la comunicazione di variazione.
Attenzione ad un aspetto: la medesima circolare che abbiamo citato mi dava la possibilità di fare comunque la variazione anche se non necessaria. Ma perchè spendere circa 400€ in più quando non serve?
L’attestato di prestazione energetica
Come per la variazione catastale nella ristrutturazione di questo appartamento non è stato necessario fornire un attestato di prestazione energetica.
Il motivo è che l’APE deve essere prodotto solo se in fase progettuale sono stati previsti interventi che vanno a modificare le prestazioni energetiche dell’appartamento: sostituzione degli infissi, rifacimento dell’isolamento, rifacimento dell’impianto di riscaldamento/raffrescamento. Siccome in questo caso non è stato previsto nulla di tutto ciò non è stato necessario allegare l’APE.
N.B.: l’immobile è stato dotato di APE prima dei lavori poichè necessario ai fini della stipula del contratto di locazione.
La documentazione regionale
Quello che scriverò in questo paragrafo probabilmente sarà utile solo ai residenti della Campania che mi leggono…ma anche se non sei di questa regione può esserti utile almeno per instillarti il semino della necessità di verificare che il tuo tecnico rispetti anche le leggi regionali e non solo quelle nazionali quando devi ristrutturare un appartamento.
La Campania è tristemente nota per il problema dei rifiuti, non solo quelli abbandonati per strada ma anche lo sversamento illegale nelle campagne. D’altrone una larga porzione del territorio tra Napoli e Caserta è nota come “la terra dei fuochi” per il fenomeno di incendi tossici dei rifiuti.
Fortunatamente questo fenomeno è ristretto solo ad un’area ristretta, sebbene con conseguenze gravissime sulla salute, e non è nè compito nè interesse di questo blog approfondire l’argomento (se sei interessato a saperne di più puoi fare un salto sul sito laterradeifuochi.it). Per porre parzialmente rimedio a questa piaga la regione Campania ha emanato alcune leggi che nvestono tutto il territorio regionale, anche le zone apparentemente virtuose da questo punto di vista, come Salerno.
La legge regionale 20 del 9 dicembre 2013, “Misure straordinarie per la prevenzione e la lotta al fenomeno dell’abbandono e dei roghi di rifiuti”, prevede all’articolo 5 le disposizioni in materia edilizia. Tali disposizioni prevedono che al momento della presentazione della pratica edilizia sia allegata una stima dei rifiuti ed un contratto con una discarica autorizzata (comma 1), e alla fine dei lavori “il direttore dei lavori deve dichiarareall’ente competente l’effettiva produzione di rifiuti e la loro destinazione, comprovata tramite esibizione e deposito dei documenti di trasporto e avvenuto conferimento in impianti autorizzati di trattamento o smaltimento” (comma 2).
Quindi prima dei lavori ho dovuto redarre una relazione di stima dei rifiuti accompagnata dal contratto stipulato con la discarica e alla fine degli stessi ho dovuto farmi consegnare le bolle di accompaganamento dei rifiuti da allegare obbligatoriamente alla fine lavori.
Con tutti questi documenti che abbiamo elencato ho potuto finalmente procedere agli adempimenti burocratici per chiudere il cantiere.
La comunicazione di fine lavori
In molti comuni la comunicazione di fine lavori è un semplice modello con cui il titolare del procedimento edilizio (o addirittura alle volte il direttore dei lavori) comunica che sono concluse tutte le opere. Anzi, molti comuni non hanno nemmeno una modulistica specifica, quindi sono gli studi tecnici a predisporre questa dichiarazione.
A breve però entreranno in vigore i modelli unificati per tutto il territorio nazionale, tra cui c’è anche la comunicazione di fine lavori (la data stabilita è il 30 giugno 2017). Nel frattempo bisogna utilizzare quelli eventualmente presenti, e a Salerno ne abbiamo uno particolarmente ricco! Non che sia di difficile compilazione, ma richiede alcune dichiarazioni ed allegati che oggettivaamente potebbero essere superflui.
La dichiarazione di fine lavori, così come la CILA, è a carico del proprietario dell’immobile (o di chi abbia i diritti ad effettuare i lavori…anche un inquilino in seguito ad autorizzazione del proprietario). A Salerno, oltre alla dichiarazione del titolare, viene richiesto (anche se non prevista dalla legge per questa specifica casistica) il certificato di collaudo finale del direttore dei lavori: non si tratta che di alcune dichiarazioni in cui sostanzialmente si attesta che i lavori sono stati eseguiti come da progetto presentato. Oltre a ciò vengono richiesti alcuni allegati (che per la maggior parte sonoi documenti di cui ti ho parlato sopra):
- Ricevuta di avvenuta variazione catastale o dichiarazione che le opere eseguite non hanno comportato modifiche catastali;
- Dichiarazioni di conformità degli impianti
- Eventuale Attestato di Prestazione Energetica (se sono state eseguite opere che ricadono nella sfera di competenza)
- I documenti di trasporto dei rifiuti
- Una dichiarazione in merito alla superficie ai fini TARSU (cioè quella che determina l’importo della tassa dei rifiuti)
Credo che sia decisamente troppa documentazione da allegare per la fine lavori, anche perchè ricalca quasi completamente quella che vedremo nel prossimo paragrafo per l’agibilità.
L’agibilità dell’immobile
Parlare di agibilità legata alla ristrutturazione di un appartamento è un argomento molto delicato. E in questo periodo è ancora più delicato. Il motivo è che siamo in un periodo di transizione abbastanza profondo su questo tema. Lo so che a te come committente non te ne potrebbe fregare di meno, l’importante è non avere rotture di co****ni, ma in realtà le novità che sono in atto ti riguardano in prima persona.
E’ già in programma un articolo di approfondimento solo sul tema dell’agibilità, ora vediamo solo gli aspetti essenziali. Per semplificare andremo per (brevi) punti.
Punto 1: l’agibilità ora si segnala e non si richiede
L’agibilità nell’immaginario collettivo è qualcosa che viene concessa dal Comune e di cui bisogna fare richiesta.
Effettivamente è sempre stato così fino a che, nel 2016, viene emesso un decreto legislativo (se ti interessa è il 222/2016) che ha stravolto l’istituto dell’agibilità. Se prima tu chiedevi al Comune il Certificato di Agibilità, ora invece TU segnali al Comune che il tuo immobile è agibile.
In realtà dal tuo punto di vista questa cosa è una pacchia perchè non devi più venire autorizzato per avere il permesso di utilizzare casa tua; chi non se la vede bene è il tuo tecnico che ora assevera che casa tua è agibile.
Spesso anche i colleghi non hanno ben chiara la portata dell’asseverazione nell’ordinamento italiano: un tecnico che assevera sta eseguendo un “servizio di pubblica utilità”, quindi se assevera qualcosa di falso va incontro a conseguenze penali abbastanza gravi.
Proprio per questo c’è un aspetto negativo per te: visto che ora il tecnico non si limita più a raccogliere la documentazione necessaria e a verificare che sia tutto in regola, ma dice ufficialmente “ci metto la mano sul fuoco che è tutto in regola”, probabilmente la sua parcella sarà un po’più alta.
Punto 2: quando serve l’agibilità
È importante capire questo passaggio anche in relazione alla necessità di dotare di certificato di agibilità l’appartamento di cui stiamo seguendo la ristrutturazione.
In tal senso la legge è chiara: l’agibilità serve ogni volta che si costruisce un nuovo edificio oppure quando lo si ristruttura e si modificano le condizioni di “sicrezza, igiene, salubrità, contenimento energetico” etc. etc. etc.
Cerchiamo di capirci: quando rifai un impianto elettrico hai modificato le condizioni di sicurezza (degli impianti), quando cambi la disposizione interna delle stanze hai modificato le condizioni di igiene e salubrità, quando rifai l’impianto di riscaldamento hai modificato le condizioni di contenimento energetico…penso tu l’abbia capito: praticamente tutti gli interventi di una certa consistenza che fai in casa vanno a modificare le condizioni di agibilità. Quindi andrebbe segnalata una nuova agibilità…
Chiaramente ci vuole un po’di buon senso: se rifai solo un impianto (e nient’altro) potresti anche lasciar perdere, così come se rifai completamente solo una stanza. Ma nel caso in cui tu decida di ristrutturare tutta la casa, anche con interventi non particolarmente invasivi come quelli che abbiamo visto nel nostro appartamento, è il caso di segnalare nuovamente l’agibilità.
Tra l’altro il nostro l’immobile non ha mai avuto il certificato di agibilità (è il peccato originaledi tantissimi immobili), quindi dotarlo non è una cattiva idea…
Punto 3: cosa serve per segnalare l’agibilità?
La segnalazione certificata di agibilità è composta essenzialmente da tre parti:
- le tue dichiarazioni
- l’asseverazione del tecnico
- un numero consistente di allegati.
Hai presente gli allegati che ho dovuto allegare alla fine lavori? Il Comune mi chiede di inserirli tutti nuovamente anche nella pratica dell’agibilità (ad eccezione di quelli sullo smaltimento dei rifiuti). In sostanza lo stesso giorno ho presentato due volte la stessa documentazione…stranezze delle amministrazioni comunali.
Qui a fianco la foto di tutto il malloppo…
Fortunatamente a breve ci saranno i modelli unificati predisposti dallo Stato e il tuo tecnico dovrà produrre molte meno carte…basterà una copia di tutto!
PS: oltre ai certificati di conformità degli impianti che sono stati rifatti durante i lavori, ti potrebbero venir chiesti anche i certificati di conformità degli impianti che non hai minimamente toccato. Perchè? semplicemente perchè un impianto vecchio potrebbe comunque essere pericoloso, pregudicando le condizioni di abitabilità dell’immobile.
E se questo certificato manca? Nel caso di impianti realizzati prima del 2008 si può produrre una dichiarazione di rispondenza (dell’impianto alle norme dell’epoca in cui è stato realizzato). Questo te lo può fare un tecnico abilitato (esperto in materia…). Nel caso del nostro appartamento, siccome non è stato rifatto l’impianto di riscaldamento che comunque è esistente, ho dovuto chiedere ad un ingegnere impiantista che mi predisponesse la dichiarazione di rispondenza.
PPS: un altro documento che potrebbero chiederti è il certificato di collaudo statico dell’immobile. Non tutte le amministrazioni lo richiedono per le ristrutturazioni che non vanno a modificare le strutture (Salerno ad esempio non lo vuole), però nel caso in cui ti venga richiesto e e non esiste potrebbero essere bei problemi! In questi casi va prodotto un certificato di idoneità statica che non ha un costo irrisorio, soprattutto in caso di condomini in quanto deve essere verificata tutta la struttura dell’immobile e non solo il tuo appartamento.
Ultima cosa che viene quasi sempre richiesta per la segnalazione certificata di agibiltà è il pagamento degli oneri di segreteria: a Salerno sono 250€ da versare al servizio tesoreria del Comune.
E dopo questo…finalmente la ristrutturazione è completamente terminata!
È STATA UNA RISTRUTTURAZIONE PERFETTA? TUTT’ALTRO!
Ok, siamo chiari: la ristrutturazione perfetta non esiste. O almeno io non sono mai stato in grado di raggiungerla. E per fortuna direi, fare un lavoro migliore è un modo per chiedere sempre di più da me stesso e dalla prossima ristrutturazione. Ma cosa dobbiamo intendere per ristrutturazione perfetta?
Io non chiedo mai che una ristrutturazione sia perfetta nelle scelte estetiche: non potrà mai esserlo perchè in caso contrario starei realizzando casa mia e non quella del mio committente che ha i suoi gusti e le sue idee. Sicuramente le scelte di una ristrutturazione possono essere molto soddisfacenti dal mio punto di vista, ma perfette no.
Per me una ristrutturazione è perfetta quando tutto fila liscio nel suo svolgimento:
- parte progettuale
- parte amministrativa
- parte esecutiva
Ritengo che sia stata una ristrutturazione perfetta dal punto di vista progettuale: non perchè ho fatto un progetto particolarmente figo (e qui torneremmo alla riflessione di prima), ma perchè ho risposto a tutte le esigenze che mi sono state palesate dai committenti (almeno questo è quello che mi hanno detto loro…).
Ritengo che sia stata una ristrutturazione svolta nel modo corretto dal punto di vista amministrativo perchè sono state fatte tutte le pratiche necessarie per eseguire i lavori in totale legalità e sicurezza e al fine di lasciare, dopo i lavori, un immobile perfettamente conforme e sicuro sia per i proprietari che per gli inquilini.
Non credo invece che sia stata una ristrutturazione perfetta dal punto di vista esecutivo. E le cause di queste imperfezioni sono state due: io e l’impresa.
Lo so: in passato ti ho fatto una testa tanta con la scelta dell’impresa e con “vedrai che se fai la scelta giusta non avrai problemi, etc. etc. etc.”. Ti confermo tutto quanto e se ti ricordi avevo già palesato alcuni dubbi sull’impresa che era stata scelta dai committenti.
Nell’articolo che ti ho linkato avevo scritto queste parole proprio in merito all’impresa a cui sono stati affidati i lavori:
«Pro:
- Specializzati in ristrutturazioni di interni
- Conoscono bene l’immobile
- Lavorano bene
Contro:
- Organizzazione approssimativa
- Prezzi mediamente alti»
Con un’impresa del genere non basta il polso di ferro…alle volte servono le minacce. E io, purtroppo, non sono una persona abituata a minacciare (questo uno dei miei errori…).
Le minacce non servono perchè i lavori vengono eseguiti male, anzi i lavori sono stati eseguiti abbastanza bene. Le minacce in questo caso servono perchè, a causa dell’organizzazione non impeccabile (di cui ero a conoscenza), è stato impossibile far rispettare i tempi contrattualizzati.
E infatti il problema maggiore che ho riscontrato è il (notevole) ritardo nella consegna dei lavori. Come ti ho scritto più volte avevo previsto che rispetto alla consegna prevista da contratto di appalto avevo previsto ci fosse un ritardo di circa due settimane. In realtà il ritardo si è protratto per un’ulteriore settimana…il tutto senza alcun apparente motivo perchè sono state fatte modifiche minime rispetto a quanto previsto originariamente.
Tre settimane di ritardo su un cantiere che doveva durare solo 40 giorni sono circa 1/3 di tempi in più…
Quindi l’impresa in questione è da bocciare?
No. L’impresa ha lavorato bene, il clima è stato sempre sereno, e per risolvere alcune problematiche ha fatto anche più di quello che sarebbe stato di sua competenza. Come ogni impresa ha i suoi pro e i suoi contro. Pensa che una delle altre imprese che erano state contattate sta creando infiniti problemi in un cantiere seguito da un mio collega…
Ho voluto scrivere questo paragrafo, sebbene possa andare a mio discapito, perchè mi rendo conto di come troppo spesso gli articoli che trovi in giro su ristrutturazioni di case e appartamenti fanno sembrare tutto bello e facile, le ristrutturazioni di interni sembrano un mondo fatato. Fidati di me quando ti dico che in ogni ristrutturazione ci sono stati problemi, grandi o piccoli, che i lavori non sono stati una passeggiata e che ci sono stati momenti di tensione. Quelli che ho dovuto affrontare in fondo sono stati piccoli problemi.
I veri problemi grossi ci sono quando l’impresa abbandonda i cantieri prendendosi i soldi e non completandoli, quando si presenta da te con un conto notevolmente più alto di quanto pattuito (approposito…budget rispettato!rispetto a quanto prospettato ai committenti abbiamo chiuso addirittura sotto di qualche centiania di euro), quando fa danni o interviene dove non dovrebbe (mai sentito parlare di impiantisti che trattano le strutture portanti di un edificio come fossero un semplice tramezzo da forare).
MA ALLA FINE COME È VENUTA QUESTA RISTRUTTURAZIONE?
Questo è l’ultimo paragrafo della lunga serie di articoli che hanno raccontato come ristrutturare un appartamento. Ora dovrei far uscire il pavone che è in me…ma in realtà non sarà così.
Come ti ho descritto e fatto vedere nei primi articoli in questa ristrutturazione non avevo il compito di intervenire radicalmente ma quello di effettuare gli interventi indispensabili per dare una casa funzionale e che non desse problemi ai nuovi inquilini.
Sebbene all’inizio io abbia fantasticato su alcune possibili soluzioni di ridistribuzione complessiva degli ambienti, la realtà è che non mi era stato chiesto questo: le stanze andavano bene così come erano e non ho dovuto far altro che rispondere alle esigenze di dare la miglior casa possibile per i nuovi inquilini spendendo il meno possibile.
Quindi, sebbene avessi mano libera, ho potuto realmente progettare solo nel bagno e un po’in cucina con la scelta del rivestimento.
Nonostante ciò è stato necessario fare scelte che ritengo importanti in relazione all’immobile: infatti per alcuni elementi si è trattato quasi di un restauro. Mi riferisco in particolare agli infissi esterni e alle porte interne: risalgono alla costruzione dell’immobile (anni ’30 del secolo scorso). Erano gialline e tristi quando le ho trovate, riuscivano anche a sminuire lo splendido panorama su cui si affacciano. Con un profondo lavoro di ripulitura sono tornate al loro originale colore bianco, donando una luminosità stupenda e contribuendo a valorizzare l’atmosfera generale della casa.
