Ristrutturare un appartamento: puntata 2, ovvero lo sviluppo del progetto.

Eccoci alla seconda puntata della nostra cronistoria di un esempio pratico sulla ristrutturazione di un appartamento.

Il motivo per cui ho deciso di raccontarti questa ristrutturazione passo-passo è farti capire quali sono tutte le reali fasi necessarie per ottenere un risultato sicuro, che rispecchi le tue esigenze e ti permetta di controllare in ogni momento i costi.

Nella puntata di oggi ti parlerò di come sono arrivato a realizzare un progetto condiviso coi committenti e di come è fondamentale per il proseguio della ristrutturazione.

Se ti sei perso la prima parte, in cui ti ho raccontato i primi approcci e come sono arrivato a conoscere approfonditamente sia le esigenze dei committenti che l’appartamento da ristrutturare, la trovi qui: ristrutturare un appartamento – puntata 1

Quindi l’articolo di oggi riguarderà quella che per me, come tecnico, è la parte fondamentale di tutto il processo. Quella che determinerà realmente i risultati che puoi ottenere e la tua soddisfazione totale: il progetto.

Prima di procedere facciamo un rapido riassunto di quello che abbiamo in mano.

LE INFORMAZIONI RACCOLTE DOPO LA FASE CONOSCITIVA DI ANALISI

Nella fase dei rilievi ho raccolto tre tipi di informazioni:

1. Informazioni dimensionali sull’appartamento: quanto è grande, le misure di tutte le stanze, le dimensioni di porte e finestre, la destinazione di ogni ambiente, etc.
2. Informazioni sulle condizioni dell’immobile: lo stato di manutenzione di impianti e finiture
3. Le esigenze dei committenti: cosa vogliono e cosa si aspettano per questo immobile

A ciò va aggiunto un altro elemento di novità che è emerso mentre stavo eseguendo i rilievi: come ti ho già detto l’appartamento deve essere affittato e mi è stato comunicato che sono già stati trovati gli inquilini, i quali hanno chiesto, pagando un extra sul prezzo dell’affitto, che vengano forniti anche i mobili della cucina compreso di tavolo e sedie.

La cattiva notizia è stata che l’ingresso degli inquilini all’interno dell’appartamento è stato previsto a distanza di poco più di due mesi, non molto considerando i tempi necessari per i lavori. Quindi è arrivato il momento di correre per riuscire a fare tutto in tempo.

Con tutti questi elementi (che qui ti ho solo riassunto) sono stato in grado di fare le prime fondamentali riflessioni sui lavori da fare.

PRIMO INCONTRO COI COMMITTENTI: I LAVORI NECESSARI PER LA RISTRUTTURAZIONE DELL’APPARTAMENTO

Sono convinto che la risturtturazione di un appartamento debba essere un processo condiviso il più possibile con i committenti, fermo restando la giusta e normale distinzione dei ruoli.

Prima di buttarmi a progettare come un pazzo, anche in considerazione dei tempi ristretti, ho ritenuto necessario come mio solito avere un confronto franco con i committenti, per metterli di fronte alla situazione che ho avuto modo di riscontrare e i conseguenti interventi minimi necessari.

Ho quindi fissato subito un appuntamento con loro, durante il quale gli ho esposto brevemente quello che ritengo siano i lavori indispensabili da fare e senza i quali non sarei in grado di garantire un appartamento che non crea problemi.

Te li riassumo qui brevemente:

• Rifacimento completo del bagno, compreso di impianti di carico e scarico dell’acqua oltre che impianto elettrico.
  Questo intervento è basilare in quanto l’inquilino del piano di sotto lamenta alcune infiltrazioni. Ciò significa che i tubi sono ormai arrivati al limite della loro vita utile e quindi non è possibile pensare di sostituire solo le finiture. Non si può recuperare nulla.
• Rifacimento completo degli impianti della cucina.
  Gli impianti idrici della cucina fanno tutt’uno con quelli del bagno quindi vanno cambiati. Di conseguenza bisognerà cambiare anche il rivestimento ceramico della parete che verrà rotto nelle fasi di rifacimento degli impianti
• Rifacimento totale dell’impianto elettrico.
  L’attuale impianto è assolutamente fuori norma e deve necessariamente essere rifatto per garantire la sicurezza dei nuovi inquilini.
  In particolare l’impianto della cucina e del bagno non rispettano nessuno degli standard attuali imposti dalla legge.
• Manutenzione degli infissi esterni e di quelli interni (le porte).
  Come hai visto nelle foto dell’articolo precedente gli infissi esterni sono molto belli: hanno le dimensioni generose in altezza che si usavano nei palazzi signorili dell’inizio del secolo scorso. Inoltre sono tutti in legno. Lo stesso discorso vale per le porte interne.
  Naturalmente tanti anni di servizio senza nessuna manutenzione seria si fa sentire: molte finestre non si chiudono bene così come molte porte e vari strati di vernice dati negli anni li hanno appensantiti nascondendo le originali venature.
  Risulta fondamentale recuperare questi infissi, sia esteticamente sia (e direi soprattutto) funzionalmente.
• Pitturazioni interne.
  In molte parti la pittura si sta staccando dopo tanti anni, in quasi tutto l’appartamento si è scurita per gli anni passati senza essere rifatta.
  Ma le pitturazioni si rendono necessarie anche in vistù dei lavori da fare che porteranno a dover rompere parte dei muri (per le tracce dell’impianto elettrico).
• I mobili della cucina.
  Come ti ho anticipato nel paragrafo precedente i nuovi inquilini hanno chiesto che venissero forniti anche i mobili della cucina a fronte di un affitto maggiore…quindi è un lavoro da fare a tutti gli effetti!

Questi sono tutti gli interventi da fare e ti posso assicurare che, in una ristrutturazione minima di una casa con almeno 30 anni sulle spalle, sono sempre quelli essenziali da fare. Quindi, se dovrai ristrutturare casa tua in futuro, prendi come riferimento quanto hai appena letto .

Oltre a questi lavori sono stati previsti un paio di interventi secondari: lo spostamento del contatore del gas dalla cucina all’androne del condominio (dove ci sono i contatori degli altri appartamenti) e l’installazione delle valvole termostatiche su ogni calorifero.

Lavori minimi indispensabili ≠ dai lavori ideali da fare

Quelli che ti ho descritto qui sopra brevemente, e che ho elencato ai miei committenti durante il primo incontro operativo che ho avuto con loro, sono i lavori minimi da fare per garantire che l’appartamento continui ad essere utilizzabile per molti anni senza dare problemi.

Però per fare la ristrutturazione di un appartamento nel miglior modo possibile potrebbero non essere gli unici lavori da fare.

In questo caso ci sono altri tre interventi che porterebbero un netto miglioramento all’appartamento ma che sono stati scartati dai committenti. Scelta che, in questo particolare caso, mi ha trovato d’accordo.

Te li voglio comunque elencare.

1. Rifacimento dell’impianto di riscaldamento.
   Attualmente l’impianto di riscaldamento è formato da una caldaia installata a metà anni ’90, un sistema di distribuzione (i tubi) fatto in tubi di rame non rivestito (come si usava moltissimi anni fa) e dei radiatori in ghisa.
   Personalmente adoro i termosifoni in ghisa per due motivi: il loro aspetto retrò (che si adatta benissimo all’atmosfera di questo appartamento) ma soprattutto il fatto che una volta che si sono scaldati continuano a riscaldare la casa per ore anche con la caldaia spenta.
   Però l’impianto ha due pecche:
   – I tubi di distribuzione che sono vecchi e non coibentati, e potrebbero portare a problemi di perdite nel tempo
   – La caldaia, che sebbene in perfetta efficienza e costantemente controllata da tenici specializzati (ultima revisione di pochi mesi fa), è vecchia e consuma tanto. Dall’APE infatti è emerso che sostituire la caldaia consentirebbe di abbattere i costi delle bollette del gas di circa il 15%.
   L’impianto però nel suo complesso è perfettamente funzionante e può continuare a fare il suo lavoro ancora per molti anni senza problemi.
   Quello che verrà fatto è, all’inizio dei lavori, mettere in pressione tutte le tubature per vedere se ci sono eventuali perdite. In questo caso sarà da mettere in preventivo la sostituzione dei tubi.
   I committenti naturalmente sono stati messi a conoscenza di questa eventualità.
   La caldaia invece viene lasciata stare così com’è: finchè funziona bene non c’è motivo di sostituirla. Tra l’altro cambiare una caldaia è una spesa relativamente economica (rispetto a una ristrutturazione intera…) e poco invasiva. Può essere fatto in un secondo momento.
2. Rifacimento della pavimentazione.
   I due ambienti principali dell’appartamento (salone e camera da letto padronale) presentano degli stupendi pavimenti originali degli anni venti.
   Però in tutto il resto dell’appartamento qualche pazzo ha deciso di sostituire questi pavimenti con delle orrende piastrelle 30×30 posizionate in diagonale.
   Sarebbe una buona idea sostituire questa pavimentazione o al massimo rivestirla con della resina o del microcemento: l’appartamento ne guadagnarebbe tantissimo dal punto di vista estetico.
   Però il costo non sarebbe irrisorio (alcune migliaia di euro) e non è una cosa che mette in discussione la funzionalità dell’appartamento. Se a ciò aggiungiamo che gli inquilini sono già stati trovati e non hanno mosso obiezioni i committenti hanno giustamente ritenuto di lasciar perdere per ora.
3. Cambiamento della distribuzione interna.
   Se guardi la piantina dello stato di fatto emergono due elementi:
   a. Il corridoio di ingresso e di distribuzione occupa veramente molto spazio, oltre 19mq su un appartamento di circa 100mq sono il 20% dell’appartamento.
   b. la camera da letto affaccia direttamente nella zona giorno
   Sarebbe quindi interessante rivedere completamente la distribuzione interna riducendo gli spazi inutili e ottimizzando la loro successione.
   Studiando bene gli spazi a disposizione sarebbe possibile ricavare un unico grande ambiente cucina/soggiorno/salotto nelle due stanze che affacciano a mare, e spostare la camera da letto vicino al bagno. Inoltre sarebbe possibile anche ricavare un secondo bagno.
   Ma un intervento del genere richiederebbe un rifacimento radicale dell’appartamento che farebbe lievitare di molto i costi (probabilmente 3 o 4 volte tanto rispetto a quanto spenderanno ora i committenti) e non avrebbe senso per la destinazione attuale dell’appartamento.
   Sicuramente, nel caso fosse stata la ristrutturazione di un appartamento in cui i proprietari dovevano andare a vivere, avrei caldamente consigliato questa revisione globale della distribuzione dell’appartamento.

“Ma quanto ci costa?”

Dopo aver esposto tutti i lavori minimi la domanda dei committenti è stata quella che hai appena letto:

“Architetto, ma quanto ci costa queso giochetto?”

Naturalmente lo scopo della maggior parte dei committenti è spendere il meno possibile. E in questo caso i miei committenti non sono da meno. Se avessi voluto essere accondiscendente avrei potuto sparare a caso una cifra molto bassa e poi, quando la realtà dei fatti mi avrebbe smentito, ritrattare.

Invece ho preferito essere onesto: “non ho ancora fatto il progetto quindi non posso dire una cifra, ma sicuramente non spenderete meno di 30.000€“. Però per dare una risposta più precisa ho detto che avrebbero dovuto aspettare il progetto.

Non è stata una bella notizia, si aspettavano di spendere di meno, ma in questo caso ci sono alcuni elementi che fanno lievitare il costo dei lavori:

• la ristrutturazione di un bagno mediamente costa molto più di quella di un altro ambiente. Si può arrivare a parlare di 2.000 €/mq. Considerando che questo bagno è di circa 7mq siamo già a 14.000€ solo per questa stanza (naturalmente sono i conti del salumiere!)
• La manutenzione degli infissi è costosa, sia per il loro stato manutentivo che per le loro dimensioni. Ma sostituirli sicuramente sarebbe costato molto di più…soprattutto perchè in un immobile di prestigio come questo non si possono mettere dei banali infissi in PVC (per quanto possano essere altamente performanti).
• L’altezza degli ambienti, quasi 4 metri, farà lievitare anche il prezzo delle pitturazioni in quanto la superficie aumenta notevolmente (circa 1 metro di altezza in più per ogni stanza…1/4 di aumento dei costi di pitturazione per le pareti)

Alla fine dell’incontro coi committenti sono convenuti con me che gli interventi che gli ho prospettato sono quelli necessari e mi hanno detto di procedere col progetto.

IL PROGETTO

Dopo questo incontro chiarificatore mi è stata data carta bianca sul progetto: infatti, per la finalità di utilizzo dell’immobile (affitto), i committenti non hanno grande interesse a scegliere le finiture. L’importante è contenere i costi garantendo la qualità massima degli impianti in modo da non avere problemi in futuro.

Vista la relativa semplicità degli interventi da eseguire, e vista la necessità di accelerare i tempi, ho ritenuto necessario arrivare quanto prima alla fase di raccolta dei preventivi.

Quindi ho preparato rapidamente il progetto preliminare in cui ho chiarito le soluzioni delineate nella fase di analisi e sono passato immediatamente al progetto esecutivo su cui chiedere i preventivi.

Infatti, visto che non si è reso necessario spostare nessun muro, è stato possibile snellire molto la progettazione e concentrare gli sforzi soprattutto sulle soluzioni tecniche.

Naturalmente, per quanto semplice, non pensare che me la sia cavata con uno schizzo fatto in 5 minuti. Anche la fase preliminare è stata studiata nel migliore dei modi. In questa fase ho sviluppato principalmente la soluzione per il bagno in quanto è stato necessario rivedere parzialmente la disposizione dei sanitari per rispondere ad alcune esigenze specifiche:

• i nuovi inquilini hanno chiesto di avere sia la doccia che la vasca in bagno. Viste le dimensioni generose del bagno questa cosa è stata possibile e i committenti sono stati disponibili a venire incontro ai nuovi inquilini anche se la cosa comporta un piccolo costo aggiuntivo.
  La riflessione è stata che in un appartamento di circa 100mq un solo bagno può risultare un po’poco e quindi dotarlo di tutto quanto possibile è una scelta intelligente
• Nel bagno era presente la lavatrice, però si trovava proprio nel mezzo del bagno. Ho ritenuto fosse indispensabile nascondere il più possibile questo elettrodomestico e al contempo dotarlo di un indispensabile lavatoio (che era posizionato in cucina…non proprio comodissimo!).
  Quindi ho studiato una disposizione ad hoc per risolvere entrambi questi problemi.

Il progetto esecutivo

Il progetto esecutivo non è altro che l’ingegnerizzazione di quanto già progettato nelle fasi precedenti. Quando affronto un progetto esecutivo ho sempre ben chiara la domanda-base a cui devo rispondere: come si può praticamente realizzare quanto ho progettato?

Il progetto esecutivo è proprio la risposta a questa domanda e sebbene spesso molte delle soluzioni tecniche siano riprese da altri progetti (come si installa un wc non cambia tra un progetto e l’altro…) metterle nero su bianco è essenziale per due motivi:

1. Mi costringe a pensare e di conseguenza a considerare tutti gli elementi e le eventuali interferenze che possono nascere, così da trovare una soluzione
2. Posso fornire alle imprese che faranno i preventivi dei disegni precisi e di conseguenza un computo metrico dettagliato che mi permetterà di avere un preventivo che, durante i lavori, subirà poche modifiche

Il progetto esecutivo in fondo è finalizzato proprio a questo: dare all’impresa una base solida su cui preparare il preventivo dei lavori e su cui poi eseguire i lavori stessi. La maggior parte degli elementi deve essere completamente chiarita prima di iniziare qualsiasi cosa.

Per le ristrutturazioni di interni solitamente il progetto esecutivo che preparo è formato da tre elementi basilari:

• una relazione che spiega tutti gli interventi previsti nel dettaglio senza tralasciare nessuna opera
• gli elaborati tecnici
• un computo metrico

E’ inutile che qui ti parli della relazione…però gli altri due elementi meritano due parole.

Gli elaborati tecnici

Ti parlo di elaborati tecnici e non semplicemente di disegni perchè tra questi ci possono essere delle relazioni specialistiche (p.e. la relazione sul contenimento dei consumi energetici).

In questo caso però non è stato sufficiente produrre “solo” dei disegni.

A parte il rilievo dello stato di fatto (che inserisco sempre in tutte le fasi progettuali) ho preparato:

• Una planimetria di progetto
• Una pianta con due sezioni di dettaglio del bagno
• Una planimetria con lo schema dell’impianto elettrico
• L’abaco dei serramenti

Qui sotto ti faccio vedere solo lo schema dell’impianto elettrico

Il computo metrico

Nel computo metrico, che è un elemento fondamentale per chiedere correttamente il preventivo, vanno inserite tutte le lavorazioni che dovranno essere fatte….ma non solo!

Solitamente suddivido il computo in vari capitoli, e anche questa volta è stato così. I capitoli per questo computo in particolare sono stati:

• Apprestamenti di cantiere: cioè tutto quello che è necessario per installare il cantiere. In questi casi la voce importante è data dal sistema di carico/scarico del materiale, in quanto ci troviamo al secondo piano di un appartamento che affaccia su strada.
• Demolizioni: l’elenco esatto di tutto quello che deve essere demolito all’interno dell’appartamento, oltre a tutti gli oneri per trasportarli fino alle discariche autorizzate e per ottenere i certificati di smaltimento.
• Realizzazione del bagno e degli impianti della cucina: corrispondono alle voci maggiori ed essendo ambienti particolari rispetto al resto della casa gli ho dedicato un capitolo a sè stante
• Rifacimento dell’impianto elettrico
• Le finiture (sotanzialmente la manutenzione degli infissi e le pitturazioni)

Nella preparazione del computo ho preso alcuni accorgimenti ai fini dell’offerta.

Siccome è indispensabile ottenere offerte completamente equiparabili tra le varie imprese, ho tralasciato di inserire la fornitura dei materiali di finitura di bagno e cucina. In sostanza stiamo parlando di piastrelle e sanitari.

Il motivo è che, a meno di inserire già in fase di progetto esecutivo l’esatta marca e modello delle varie finiture, qualsiasi offerta che le preveda dovrebbe sottostare alle scelte messe a disposizione dall’impresa. Tu puoi sapere se, per abbassare i costi, l’impresa non ti farà scegliere tra materiali di scarsa qualità?

Siccome non c’è stato tempo di scegliere preventivmente i materiali e siccome questi possono essere elementi dove è possibibile fare buone economie garantendo comunque qualità elevata, ho deciso di lasciarli fuori dal computo e di rimandare la loro scelta successivamente all’inizio dei lavori.

Però nel computo ho contemporaneamente inserito la voce di posa in opera delle finiture: infatti questo ha un impatto notevole che non va assolutamente dimenticato col rischio che che si tramuti in spese non previste ma a cui bisognerà andare incontro (spesso causa di molti litigi).

PERCHE’ IL PROGETTO E’ FONDAMENTALE IN UNA PICCOLA RISTRUTTURAZIONE

Ora che ti ho descritto come ho sviluppato il progetto lasciami concludere con una riflessione.

Vedo troppo spesso ristrutturazioni di appartamenti che partono con qualche indicazione sui lavori da parte dei committenti e un preventivo abbozzato da parte dell’impresa di turno.

So sempre come vanno a finire queste cose: lavori abusivi, costi che salgono senza nessun controllo, risultati molto diversi da quello che ci si aspettava e cause legali per presunte fregature subite dalle imprese.

Sarebbe banale dire che è sufficiente un progetto per evitare sicuramente tutti questi problemi. E sarei anche disonesto se te lo dicessi.

Gli elementi che ti consentono di realizzare una ristrutturazione che sia perfettamente in regola, che ti consenta un controllo preciso dei costi, che ti faccia ottenere esattamente i risultati che vuoi e che ti eviti ogni tipo di rogne, sono molteplici.

Però ti dico assolutamente la verità se affermo che il progetto è un elemento essenziale se vuoi ottenere quello che abbiamo appena detto.

Grazie al progetto che ho preparato è stato possibile:

• definire precisamente gli interventi che dovranno essere eseguiti con la ristrutturazione
• ottenere le quantità esatte di ogni singolo elemento che verrà posato
• dare all’impresa tutte le indicazioni per evitare che faccia quello che vuole senza controllo
• elaborare un computo metrico su cui ottenere un’offerta ma che mi desse già una stima dei costi

Infatti nel computo metrico ho associato un prezzo ad ogni singola voce ed ho ottenuto una stima abbastanza precisa dell’importo complessivo dei lavori previsti.

La prima stima di massima che ho ricavato dal computo è stata di circa 24.000€. A questo importo vanno aggiunti naturalmente i costi delle finiture (rivestimenti e sanitari), l’IVA sui lavori, il costo della cucina e i costi dei tecnici.

Le previsioni che avevo fatto ai committenti (ti ricordi l’inizio dell’articolo?) sono state rispettate: i costi complessivi dei lavori saranno maggiori di 30.000€…per avere un preventivo completo però ti rimando al prossimo articolo in cui parleremo proprio delle offerte delle imprese oltre che delle pratiche edilizie.