Questa terza puntata in cui ti faccio vedere un esempio pratico e reale di come ristrutturare un appartamento sarà l’ultima teorica. Dal prossimo articolo ti farò vedere i lavori, che mentre sto scrivendo queste parole sono già iniziati da qualche giorno.
Anche questa volta partiamo da un rapido riassunto delle puntate precedenti e poi entriamo nel vivo di questo articolo.
RISTRUTTURARE UN APPARTAMENTO: IL PERCORSO FATTO FINORA
Nei due articoli già pubblicati abbiamo visto i primi ed essenziali passaggi necessari per ristrutturare un appartamento e propedeutici alle fasi di cui parleremo oggi:
- Nel primo articolo abbiamo visto come si è svolta tutta la fase conoscitiva dell’appartamento in cui stiamo per intervenire.
- Nel secondo articolo abbiamo visto come è stato sviluppato il progetto è il perché delle scelte fatte
Come ti ho già detto una delle esigenze fondamentali in questa ristrutturazione è quella di non perdere assolutamente tempo.
Infatti i committenti, che non vivono in questo appartamento ma lo usano come fonte di reddito, hanno già preso accordi con i nuovi inquilini per consegnarglielo il primo di giugno…siamo già in aprile quindi i tempi stringono!
Proprio per questo motivo ho dovuto accelerare i tempi anche io e, partendo praticamente da zero, sono arrivato a preparare il progetto esecutivo in circa una settimana.
Vediamo ora la prima cosa per cui il progetto esecutivo mi è stato utilissimo: la scelta dell’impresa.
LA SCELTA DELL’IMPRESA CHE ESEGUIRÀ I LAVORI DI RISTRUTTURAZIONE
Credi che per ristrutturare un appartamento sia semplice scegliere l’impresa giusta a cui affidare i lavori?
Se non hai alcuna esperienza in ristrutturazione non lo è affatto…e anche se ne hai non sempre è una cosa scontata.
La scelta dell’impresa deve passare obbligatoriamente per tre momenti distinti:
- La selezione delle imprese a cui chiedere il preventivo
- Il sopralluogo e la consegna del materiale necessario per formulare il preventivo
- La scelta dell’impresa a cui affidare i lavori
Ognuna di queste fasi non deve essere in alcun modo presa sotto gamba e richiede una precisa pianificazione.
Anche in una piccola ristrutturazione (per quantità di interventi) come quella che stiamo seguendo è fondamentale essere scrupolosi, seguire tutti i passaggi necessari e fare le scelte nell’interesse della ristrutturazione. Alle volte anche tirandosi dei pizzicotti come è successo in questo caso…
Fase 1: la selezione delle imprese a cui chiedere il preventivo
Come ti ho già detto più volte i commenti hanno piena fiducia in me e poca voglia di perdere tempo dietro questa ristrutturazione. Quindi nella “carta bianca” che mi hanno dato rientra anche la selezione delle imprese a cui chiedere il preventivo.
Solitamente i committenti ci tengono a rivolgersi a qualche impresa che gli è stata consigliata da parenti e amici. Personalmente in genere approvo questa scelta: se fatta con coscienza (da parte dei committenti) mi consente infatti di svolgere al meglio e con più serenità il mio lavoro in quanto completamente estraneo al tutto (in sostanza, in caso di problemi, non posso essere accusato di “eh ma l’impresa ce l’hai portata tu!”) .
Il problema però è che quasi sempre in questi casi la scelta viene fatta senza alcuna coscienza….mi è capitato più di una volta di imbattermi in imprese completamente inadatte e incapaci di eseguire i lavori che gli erano stati commissionati e che si trovavano lì solo perchè hanno offerto un prezzo schifosamente basso (e fuori mercato).
Vediamo quindi quali sono alcuni dei capisaldi su cui personalmente mi baso basare nella scelta dell’impresa (e che dovresti seguire anche tu…):
- L’impresa deve essere specializzata nelle opere che deve eseguire, o per lo meno deve avere una esperienza consolidata.
- L’impresa deve avere delle referenze, sia che siano fornite da tuoi conoscenti, sia che siano fornite sotto forma di una serie di interventi similari che ha eseguito (il curriculum)
- L’impresa deve avere una storia sul territorio e una struttura interna. Mi rendo conto che le imprese giovani possono essere le più volenterose…ma devi essere proprio tu il primo a testarle all’opera? Inoltre, in particolare in alcuni territori, tanti anni di gavetta significa tanti rapporti nei posti giusti…
Inoltre l’impresa in cui mastro pasquale fa l’impresario, il muratore, l’idraulico, l’elettricista e il pittore…non va bene!
Quindi, sempre tenendo ben in mente questo tre elementi basilari, per la ristrutturazione di questo appartamento ho selezionato tre imprese a cui chiedere il preventivo.
Impresa 1: grande specializzazione
La prima impresa che è stata contattata realizza esclusivamente ristrutturazioni di interni. Nient’altro.
Decisamente un ottimo punto a suo favore.
Però ho già avuto modo di lavorare con loro e hanno alcuni problemi di organizzazione dal punto di vista amministrativo…una continua rincorsa a chiedere e mettere a posto documenti…
Hanno per contro anche un altro elemento a loro favore: hanno già eseguito una ristrutturazione all’interno del condominio in cui si trova l’appartamento e hanno anche fatto qualche intervento di manutenzione proprio all’interno della casa da ristrutturare…conoscono tutte le problematiche dell’edificio e dell’immobile.
Pro:
- Specializzati in ristrutturazioni di interni
- Conoscono bene l’immobile
- Lavorano bene
Contro:
- Organizzazione approssimativa
- Prezzi mediamente alti
Impresa 2: organizzazione impeccabile
La seconda impresa che ho contattato è una con cui personalmente non ho mai lavorato, però ci sta lavorando uno dei miei colleghi di studio. Ed è l’unica impresa di cui mi abbia mai parlato in modo entusiasta.
Perché? Per la grande organizzazione sia dei lavori che amministrativa. E naturalmente per la qualità esecutiva.
La pecca è che, sebbene lavori quasi esclusivamente nel settore residenziale, non è specializzata solo in ristrutturazioni di interni.
Infatti, oltre a interni, fanno lavori condominiali (esterni) e anche nuove costruzioni. Questo cosa significa? Semplicemente che potrebbero non essere preparati ad affrontare tutte le problematiche che nascono in questa tipologia di lavori…e non scordarti che le ristrutturazioni di interni sono opere dove è necessaria una grande specializzazione…chi fa abbigliamento sportivo fa anche vestiti da sera?
Pro:
- Grande organizzazione (certificazione ISO 9001 sulla qualità)
- Rapidità nell’eseguire i lavori
- Molto attiva sul mercato
Contro:
- Non è specializzata solo in interni
Impresa 3: una struttura importante
La terza impresa che ho contattato è molto simile alla seconda: grande organizzazione ma non specializzata in ristrutturazioni di interni.
Personalmente l’ho conosciuta proprio facendo un lavoro non di interni ma di sistemazione della copertura di un condominio.
Anche di questa impresa ho avuto modo di apprezzare l’organizzazione e la precisione.
Inoltre ha molti operai alle proprie dipendenze, quindi una struttura articolata, e pertanto è in grado di eseguire rapidamente i lavori.
Pro:
- Ottima organizzazione
- Strutturata
- Ho già lavorato con loro
Contro:
- Non è specializzata solo in interni
Queste sono le caratteristiche salienti delle imprese che ho contattato. E come hai potuto leggere i criteri su cui mi sono basato sono stati sia di tipo qualitativo (pregi e difetti), sia di tipo “relazionale” (cioè le conosco).
Tu probabilmente non conosci molte imprese da contattare, quindi è importante eseguire in modo ancora più scrupolosa questa selezione. Ho scritto una guida completa alla scelta dell’impresa di ristrutturazione, puoi leggerla qui: impresa di ristrutturazione, guida alla scelta.
Fase 2: Il sopralluogo e la consegna del materiale necessario per formulare il preventivo
Individuate le tre imprese il passo successivo per arrivare a ristrutturare un appartamento è quello di fare un sopralluogo nell’immobile e contestualmente consegnare tutto il materiale necessario all’impresa per fare l’offerta.
Il sopralluogo è fondamentale e se l’impresa accetta di farti un’offerta senza sopralluogo allora lasciala subito perdere.
Infatti in questo momento l’impresa si può rendere conto di molte cose:
- Il reale stato di conservazione dell’immobile, che potrebbe influire sul costo delle opere preventivate;
- La correttezza delle opere previste nel progetto;
- La verifica delle condizioni al contorno, cioè dell’accessibilità all’immobile e di come poter svolgere le operazioni di carico/scarico dei materiali.
I sopralluoghi sono stati fatti in momenti diversi e sempre alla mia presenza. Durante tutti i sopralluoghi ho spiegato chiaramente alle imprese i lavori da fare e le ho lasciate libere di controllare tutto quello che volevano oltre naturalmente a rispondere alle loro domande.
Naturalmente gli ho consegnato anche tutto il materiale indispensabile per poter formulare il preventivo:
- Un computo metrico dettagliato di tutte le opere da eseguire (quello di cui abbiamo già parlato nell’articolo precedente). Il computo metrico consegnato è senza i prezzi che avevo pre-impostato io per avere una prima idea dei costi, in modo da non influenzare le offerte. Viene chiamato Computo Metrico Senza Prezzi.
- Tutti gli elaborati del progetto esecutivo di cui abbiamo già parlato sempre nell’articolo precedente (disegni di stato di fatto, progetto, dettagli, schema impianto elettrico, abaco serramenti e relazione).
- Un foglio di presa-visione controfirmato di cui mi sono tenuto una copia. In questo foglio ho anche inserito anche la dichiarazione di possesso di tutti i documenti che avrebbero dovuto fornirmi in caso di assegnazione dell’appalto. Sono documenti che obbligatoriamente deve verificare il committente (cioè tu…). Spesso (soprattutto quando manca il tecnico) questa documentazione non viene minimamente presa in considerazione…però se vuoi fare le cose per bene puoi sempre riferirti all’articolo sulla scelta dell’impresa di ristrutturazione per vedere in cosa consistono.
Fase 3: La scelta finale dell’impresa a cui affidare i lavori
Eccoci arrivati al clou! La scelta dell’impresa…
Se hai notato ho scritto “scelta dell’impresa” e non “scelta del preventivo”.
Ti potrà sembrare un aspetto secondario ma in realtà è importante: quando arriva il momento di affidare definitivamente i lavori per ristrutturare un appartamento il criterio su cui ti devi basare non è il prezzo più basso ma la convenienza economica.
Ancora una volta, se non l’hai già fatto, ti invito a leggere l’articolo sulla scelta dell’impresa edile che ho scritto qualche tempo fa.
Quello che devi fare è aggiungere l’informazione del prezzo offerto all’elenco di caratteristiche dell’elenco che abbiamo stilato poco fa. E su quello fare le tue valutazioni finali…il prezzo è solo un tassello.
Andiamo a vedere le offerte allora. Non ti inserirò, per motivi di privacy, né i nomi delle imprese né l’importo esatto offerto.
Importo che dal computo che avevo preparato mi risultava essere: circa 24.000€ + IVA. Ti ricordo che questo importo non comprende le forniture di sanitari e rivestimenti, che saranno scelti e acquistati a parte dai committenti. Di questa cosa i committenti sono consapevoli ed è stata una scelta deliberata in quanto i tempi sono stretti e non c’era modo di scegliere tutto prima di partire.
Inoltre la scelta dei materiali di finitura verrà fatta presso i fornitori dell’impresa a cui saranno affidati i lavori: questo ti consente come committente di essere libero nel decidere quali finiture vuoi ma al contempo ti permette di avere buone offerte proprio per il rapporto di fiducia fornitore-impresa.
Naturalmente ai committenti io ho già dato un’idea di quanto spenderanno per le forniture e come vedrai nel prossimo articolo sono stato abbastanza preciso…
Tornando a noi, ecco le offerte delle imprese:
- Impresa 1 – leggermente superiore all’importo del mio computo
- Impresa 2 – quasi identico all’importo del mio computo
- Impresa 3 – leggermente inferiore all’importo del mio computo
Avere un’offerta più alta, una quasi uguale e una più bassa di quanto preventivato da me potrebbe sembrare un espediente per l’articolo che stai leggendo…ma ti assicuro che è andata proprio così.
Con le tre offerte in mano sono andato dai committenti e abbiamo messo sul piatto le opzioni tenendo conto di quanto abbiamo già detto sopra.
Personalmente mi sarei sentito tranquillo ad eseguire i lavori con tutte le imprese. Ma i committenti mi hanno stupito: non è la prima ristrutturazione che eseguono e sanno bene come sia importante lavorare con persone di fiducia. Una scelta superficiale sarebbe caduta naturalmente sull’offerta più bassa…ma non è andata così.
La scelta è ricaduta sulla prima impresa, quella col preventivo più alto.
Fermo restando che la differenza economica è limitata quindi non andranno a spendere una fortuna in più, in questo caso hanno contato altri aspetti:
- Conoscono l’impresa e sanno come lavora
- L’impresa conosce già il condominio e l’appartamento quindi è consapevole di tutte le problematiche
Ora ti dico quello che penso io: avrei preferito lavorare con un’altra impresa perché conosco i punti deboli di questa e so che dovrò faticare il doppio per tenere tutto sotto controllo, soprattutto l’aspetto economico. Ma d’altra parte ho comunque la certezza che il lavoro verrà eseguito a regola d’arte e curato nei minimi particolari.
LA FIRMA DEL CONTRATTO: NON DEVE MAI MANCARE QUANDO RISTRUTTURI UN APPARTAMENTO!
Te lo ripeto in continuazione: tu devi tutelarti il più possibile, anche nei confronti di imprese che conosci (perché consigliate dall’amico o dal parente). Ristrutturare un appartamento è un investimento consistente e non si può “andare sulla fiducia”.
E così ho fatto io per i miei committenti: prima di muovere una foglia ci doveva essere un contratto firmato. E con tutti i documenti a posto.
La verifica dell’impresa
Il primo passaggio è stato quello di fare la verifica dei requisiti dell’impresa. In sostanza le ho chiesto che mi consegnasse tutta la documentazione che le avevo anticipato durante il sopralluogo:
- DURC (documento unico di regolarità contributiva)
- Organico Medio Annuo
- Certificato di iscrizione alla Camera di Commercio
Per questo caso in particolare la documentazione necessaria si limita a questi documenti.
Ho fatto però un altro approfondimento…anche se sapevo già la risposta. Ho chiesto all’impresa se avrebbe subappaltato alcune opere. Naturalmente la risposta è stata sì: impianto idrico, impianto elettrico e pitturazioni.
Perché questa domanda? Da un lato per inserire all’interno del contratto un articolo relativo al subappalto e dall’altro per confermare ai committenti (che in realtà erano già stati informati) la necessità di nominare un coordinatore per la sicurezza.
Il contratto di appalto
I contratti di appalto per interventi privati di questo tipo sono abbastanza standard, ne puoi trovare facilmente in rete modelli .
Quello che non deve mai mancare però è:
- Il costo complessivo delle opere appaltate
- La durata dei lavori (in giorni naturali e consecutivi)
- Le penali per i ritardi
- Le modalità di pagamento
In questo caso la durata dei lavori è importante: 40 giorni naturali e consecutivi a partire dalla data di protocollo della pratica edilizia. Non si può sgarrare perché gli inquilini incombono…
Per stimolare l’impresa a rispettare i patti è necessario inserire una penale per ogni giorno di ritardo. In questo caso ho inserito l’importo del 3‰ per ogni giorno di ritardo.
Infine ho diviso il pagamento in tre rate: Un acconto alla stipula del contratto, una seconda rata alla completa finitura di impianti e grezzo e il saldo entro 20 giorni dal certificato di collaudo delle opere terminate.
Naturalmente, potendo queste opere essere detratte al 50% come ristrutturazione, tutti i pagamenti devono essere fatti con bonifico specifico e non in modi non tracciabili e/o assegni.
LA PRATICA EDILIZIA
Una volta che tutto è andato a posto per quanto riguarda l’inizio dei lavori, mancava solo un’unica ma fondamentale cosa da portare a termine per poter realmente iniziare i lavori: la pratica edilizia.
Le scartoffie burocratiche di cui mi dovevo occupare io…
Naturalmente non ho aspettato la firma del contratto per iniziare a prepararle! In realtà era tutto pronto già prima, però mancavano alcuni elementi che potevano essere inseriti solo dopo la scelta dell’impresa.
Infatti i dati dell’impresa devono essere inseriti in due documenti che vengono consegnati ai vari enti: la pratica edilizia stessa e la notifica preliminare.
Ma andiamo con ordine.
La pratica edilizia per un intervento di questo tipo, cioè una ristrutturazione di interni, è la CILA, cioè Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata. La pratica più semplice che la legge consente di usare.
Può essere utilizzata per la maggior parte degli interventi di ristrutturazione di interni su tutto il territorio italiano ed è una semplice comunicazione in cui stai dicendo al Comune “senti, volevo farti sapere che io inizio i lavori di ristrutturazione all’interno di casa mia”.
Siccome le ristrutturazioni interne, con le dovute eccezioni, sono interventi di edilizia libera, cioè non soggette al rilascio di permessi perché considerati interventi edilizi “non importanti”, non devi richiedere nessun permesso, ma solo comunicare che li farai.
Però…c’è sempre un però! Infatti questa comunicazione deve essere asseverata da un tecnico abilitato. In questo caso il tecnico abilitato sono io, un architetto.
Il motivo per cui è ESSENZIALE questa asseverazione è che tu, oggettivamente, non ne capisci nulla di ristrutturazioni e della normativa che devono rispettare, quindi la legge ti dice che “è il caso che tu faccia fare un progetto da un tecnico, in modo che verifichi la correttezza delle opere che farai”.
È un fattore di sicurezza fondamentale per te.
A seconda della tipologia di lavori da fare la CILA prevede degli allegati, alcuni sempre obbligatori e altri facoltativi. In questo caso specifico ho dovuto produrre 12 allegati alla Comunicazione.
L’allegato che mi sono risparmiato è la relazione sul contenimento dei consumi energetici in quanto non sono previsti nè interventu sull’impianto di riscaldamento nè sostituzione di infissi.
Invece ho dovuto produrre un allegato obbligatorio per la regione Campania: la relazione sulla stima dei rifiuti prodotti con relativo contratto tra l’impresa appaltatrice e la discarica autorizzata per lo smaltimento.
Un allegato che in questo caso è stato obbligatorio di questi è stata la copia della Notifica Preliminare che ho inviato all’ASL e all’ispettorato del lavoro.
Questa notifica serve per informare questi due enti dell’apertura di questo cantiere in quanto interessati: l’ASL perché si occupa anche di prevenzione sui luoghi di lavoro e l’ispettorato perché verifica la corretta applicazione della normativa sul lavoro.
La notifica viene inviata tramite raccomandata e non fa altro che elencare i dati salienti del cantiere, del committente, dell’impresa che esegue i lavori e dei tecnici.
Questa comunicazione non è sempre obbligatoria ma lo diventa quando sono previste due o più imprese in cantiere: ecco perchè ho fatto la domanda sul subappalto all’impresa. Dal momento in cui ne ho avuto conferma sapevo che avrei dovuto fare anche questa notifica.
Nel caso di un controllo l’assenza di questa comunicazione sarebbe causa di multa. Però è più importante sottolineare che la sua assenza potrebbe far decadere le detrazioni fiscali.
Quindi il giorno stesso della firma del contratto ho spedito la notifica preliminare e il giorno dopo ho impacchettato e protocollato la CILA.
Gli adempimenti sulla sicurezza
Ora siamo pronti per partire? Ni…
Infatti, prima di dare avvio ufficiale ai lavori, è stato necessario fare tutti gli adempimenti richiesti dal testo unico sulla sicurezza.
L’impresa ha dovuto produrre il POS (piano operativo di sicurezza) in cui ha dovuto inserire tutte le imprese che entreranno nel cantiere, e il coordinatore per la sicurezza ha preparato il PSC (piano di sicurezza del cantiere) con tutte le indicazioni delle regole da seguire in cantiere.
Questi due documenti dovranno stare sempre in cantiere e gli operai dovranno attenersi scrupolosamente alle loro indicazioni.
Ora sì che i lavori possono iniziare!
