Ristrutturare un appartamento: cronistoria a puntate di una ristrutturazione reale. Puntata 1

Nei tanti articoli che ho pubblicato finora ho provato spesso a spiegarti qual’è il modo giusto per ristrutturare un appartamento. Ti ho messo in guardia dagli errori più comuni che vedo compiere tutti i giorni, ti ho dato consigli su come è meglio fare i lavori, ti ho spiegato come non correre il rischio di incappare in multe salate.

Però quello che finora non ho mai (volutamente) fatto è mostrarti l’esempio di una vera ristrutturazione.

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Il motivo principale per cui finora non l’ho fatto è che senza aver messo le basi su come devono essere fatte le cose  sarebbe stato inutile farti vedere la pratica. Sarebbero state tutte parole buttate al vento in quanto spesso vanno in aperto contrasto con le pratiche comuni e con come la pensano la maggior parte dei committenti. Il rischio che tu dicessi “ma questo è scemo!” sarebbero stati troppo alti.

Ora credo di aver gettato queste basi (se hai voglia di capirle a fondo vai a rileggerti tutti gli articoli che ho scritto) e quindi è arrivato il momento di mostrati un vero esempio pratico. In fondo la teoria a sè stante è noiosa e molto meno formativa di un esempio pratico. E questo vale a maggior ragione in un settore come le ristrutturazioni di interni dove la pratica è vitale.

Per farlo approfitto di una ristrutturazione che sto seguendo personalmente come tecnico.

Questa ristrutturazione capita proprio a fagiolo in quanto ha alcune caratteristiche che ci vengono comode sia per i tempi del blog che per la tipologia di interventi richiesti dai committenti.

I lavori, nel momento in cui scrivo questo articolo, devono ancora iniziare. Ma saranno molto rapidi: tra circa due mesi dovranno essere già completamente finiti.

Ti sembra tanto tempo? In realtà è molto poco, una ristrutturazione completa di un appartamento medio dura almeno il doppio.

Ma in questo caso gli interventi che verranno eseguiti non investono l’appartamento nella sua totalità ma solo in modo parziale.

Solitamente avrei sconsigliato i committenti dall’eseguire solo gli interventi che ti descriverò, in questo caso però le condizioni particolari sia dell’immobile che del suo utilizzo mi hanno trovato perfettamente d’accordo con le scelte dei committenti.

Nei prossimi paragrafi avrai tutti i dettagli, però prima ti voglio spiegare come si svolgerà il percorso che ho pensato per te lungo questa ristrutturazione.

Pubblicherò una serie di articoli in cui ti mostrerò tutto l’evolversi della ristrutturazione, a partire dalla fase di rilievo (che leggerai oggi), per proseguire con la progettazione, con la fase burocratica, per evolversi nell’esecuzione dei lavori e terminare con tutte le pratiche necessarie per chiudere i lavori.

L’intenzione è di postare più o meno un articolo a settimana in cui ti racconterò quello che è successo, tutte le problematiche che sono emerse e come sono state affrontate.

Mi perdonerai però se qualche settimana salterò l’articolo…significa che il tempo è stato tiranno con me!

Infine, prima di iniziare, ti chiedo un favore: non giudicare le scelte estetiche, quello che vedrai non serve a dimostrare quanto sono bravo come architetto (o quanto faccio schifo…a te la sentenza), ma per farti vedere un reale percorso di ristrutturazione.

RISTRUTTURARE UN APPARTAMENTO CON DELLE CARATTERISTICHE UNICHE

ristrutturare un appartamento: la vista

Ti ho sempre detto che ogni casa ha una storia a sè e che ogni committente ha delle esigenze particolari.

Se da un lato è necessario che il proprietario di casa si renda conto della necessità di affidarsi ad un tecnico per eseguire i lavori di ristrutturazione, dall’altro è compito del tecnico mettere in campo tutta la sua sensibilità (e tutto il suo mestiere…) per cogliere le esigenze sia del committente che della casa.

Quando sono stato contattato dai proprietari di questo appartamento le indicazioni che mi sono state fornite sono state molto chiare: “Alessandro, si è liberato un appartamento che teniamo in affitto, ma prima di riaffittarlo dobbiamo ristrutturarlo perchè è pieno di problemi. Però vogliamo risparmiare!”

Solitamente all’ultima frase non avrei reagito in modo propriamente convenzionale…ma conoscevo già i committenti per averci lavorato in passato e so benissimo quello che intendono per “vogliamo risparmiare”.

Chi affitta appartamenti sa benissimo come, per poterci guadagnare qualcosa a fine anno, una caratteristica che devono avere le case è quella di non dare nessun tipo di rogna.

Quindi sono consapevoli che risparmiare adesso (cioè spendere poco durante la ristrutturazione) significa affrontare spese di manutenzione impreviste negli anni futuri e anticipare di molto la prossima ristrutturazione.

In questo caso il risparmio significa selezionare attentamente gli interventi necessari da fare per dare ai nuovi inquilini una casa perfettamente funzionante e farli in modo da non avere preoccupazioni in futuro. Quindi spendere qualcosa in più adesso significa risparmiare in futuro.

In questo caso particolare a questa consapevolezza si aggiunge anche il fatto che l’immobile è particolarmente di pregio: infatti si trova in un palazzo signorile con quasi un secolo di vita e che affaccia direttamente a mare.

E quando ti dico che affaccia a mare non intendo che da una finestra si intravede il mare ma che da tutte le finestre si vede il mare e che le stanze principali hanno la vista della foto precedente (è stata scattata dal salone).

Ho avuto la fortuna che i proprietari di casa abbiano deciso di affidarsi completamente a me e mi hanno lasciato carta bianca.

Come sempre ho applicato il mio rigido protocollo di attività da eseguire e ho cominciato il mio sporco lavoro.

Fase 1: i rilievi

Quando parliamo di rilievi dobbiamo distinguere tra due tipi:

  1. I rilievi conoscitivi
  2. I rilievi metrici

I rilievi conoscitivi

Questi due tipi di rilievi procedono in parallelo, ma se conoscere le misure precise della casa (rilievi metrici) è fondamentale per arrivare a determinare in modo inequivocabile le “quantità”, cioè quanto dovrà essere fatto di ogni lavorazione e quindi quanto costerà; per capire e decidere che interventi vanno eseguiti quando si decide di ristrutturare un appartamento è indispensabile partire da quelli che chiamo i rilievi conoscitivi.

Si tratta di verifiche formali sull’immobile e di verifiche pratiche all’interno dell’immobile che iniziano già dal primo sopralluogo. Grazie alla conoscenza e alla comprensione di questi aspetti è possibile dare subito al cliente un’idea dei lavori che è necessario affrontare in casa.

Le verifiche formali consistono in tutte quelle ricerche che fanno sapere se l’immobile è lecito (non abusivo) e se sono stati fatti degli interventi sostanziali non dichiarati durante gli anni. Stiamo parlando di quella che tra i tecnici viene chiamata la conformità dell’immobile.

In sostanza servono due documenti: il riferimento del permesso di costruire che determina appunto la leicità del fabbricato intero e la planimetria catastale per confrontare lo stato dei luoghi con quanto dichiarato al catasto.

In realtà sarebbe utile anche fare un accesso agli atti degli archivi comunali per vedere se si trova qualche pratica edilizia fatta durante gli anni relativamente all’appartamento in oggetto ma solitamente la planimetria catastale è una buona cartina di tornasole per capire se è tutto in regola.

In questo caso ero già certo della leicità del fabbricato in quanto ho già seguito altre ristrutturazioni al suo interno. Tra l’altro si tratta di un fabbricato costruito negli anni venti del secolo scorso e che si affaccia sulle due strade principali della città, quindi il fatto che sia regolarmente costruito era già fuori discussione.

Però tieni presente che il riferimento al permesso di costruire è un dato che spesso nella modulistica che devi compilare per fare la pratica edilizia ti viene richiesto. Quindi è meglio avercelo comunque sotto mano.

Per sapere di preciso quali sono i documenti che devi procurarti per fare la tua ristrutturazione puoi leggere le indicazioni che ti ho dato in questo articolo: guida ai documenti necessari per ristrutturare.

Per quanto riguarda la planimetria catastale puoi verificare anche tu dalle immagini che ti ho messo più avanti nell’articolo che la distribuzione interna degli ambienti coincide con la realtà, quindi è tutto in regola anche da questo punto di vista: nessun intervento illecito sembra essere stato fatto.

A questo punto sono passato alle verifiche pratiche, cioè mi sono chiesto: cosa c’è che non va in questo appartamento? E’ il passaggio fondamentale per capire gli interventi necessari da fare per fornire un appartamento perfettamente funzionante e che non dia problemi ai futuri inquilini.

I problemi reali e profondi dell’appartamento sono stati subito evidenti:

1. Il bagno

ristrutturare un appartamento: il bagno allo stato di fatto

il bagno è completamente da rifare. Non solo nelle finiture, come puoi vedere dalla foto qui sotto, ma anche in tutti gli impianti, cioè quello che sta sotto le piastrelle. L’inquilino del piano di sotto si è lamentato più volte di piccole infiltrazioni…significa senza dubbio che gli impianti stanno cominciando a cedere…

2. Cucina

Ristrutturare un appartamento: la cucina allo stato di fatto

Anche gli impianti della cucina sono da rifare completamente: sebbene non siano stati eseguiti sondaggi sulle tubazioni presenti è presumibile che risalgano allo stesso periodo del bagno, quindi i problemi che potrebbero scaturirne (principalmente perdite…) sono gli stessi.

Qui, a differenza del bagno, non c’è però la necessità di rifare tutta la cucina ma solo la parete dove devono essere posizionati i mobili. Quindi gli interventi saranno più limitati.

3. Impianto elettrico

ristrutturare un appartamento: il quadro elettrico

Il terzo elemento che è saltato subito all’occhio dal sopralluogo è l’assoluta inadeguatezza dell’impianto elettrico. Da quello che ho potuto constatare visivamente non risponde alle attuali norme e nemmeno a quelle emanate nel 1990, quando sono stati introdotti per la prima volta i certificati di conformità degli impianti.

4. Impianto di riscaldamento?

Mi sono poi avvalso della consulenza di un ingegnere impiantista per valutare in modo approfondito l’impianto di riscaldamento esistente: dal sopralluogo fatto insieme è emerso che l’impianto è funzionante e che la caldaia è in buone condizioni. Però l’età dell’impianto ha fatto emergere chiaramente come i consumi non siano ottimizzati: infatti, anche se in buone condizioni, ha oltre vent’anni e sicuramente consuma molto più di una moderna caldaia a condensazione. Inoltre tutta la rete di distribuzione è stata sicuramente realizzata in tubi di rame non isolati, quindi che sprecano parte del calore generato dalla caldaia lungo il percorso fino ai termosifoni.

Detto ciò l’impianto risulta comunque essere a norma ed è stato annualmente controllato (con tanto di libretto di caldaia aggiornato regolarmente) e quindi potrebbe anche rimanere invariato.

Ho commissionato all’ingengere la redazione dell’Attestato di Prestazione Energetica (obbligatorio per stipulare il contratto di affitto) da cui mi aspetto di ricevere importanti informazioni anche in merito alle eventuali modifiche da fare e quanto farebbero risparmiare sulle bollette.

5. Porte e Infissi

ristrutturare un appartamento: gli infissiPer le porte e gli infissi è stato sin da subito evidente come siano molto particolari, soprttutto gli infissi interni del salone e della camera da letto, in quanto di dimensioni generose e con una particolare struttura dello scuretto interno completamente indipendente rispetto all’infisso vero e proprio.

Questi infissi, insieme alle porte interne e ad alcuni decori, danno il vero carattere all’appartamento, quindi è essenziale cercare di preservarli.

Per contro però c’è da constatere il non buon stato di manutenzione: le porte interne in molti casi in si chiudono e anche gli infissi esterni non sono perfetti. Inoltre il legno è o carico di molti strati di vernice accumulati negli anni, oppure completamente mancante nelle parti esterne.

C’è infine da evidenziare come, vista l’età, siano tutti gli infissi sono a vetro singolo e non vetrocamera e mancano completamente le guarnizioni, quindi non sono particolarmente isolanti.

Su questi infissi sono state fatte alcune riflessioni di cui ti parlerò meglio nel prossimo articolo. Ad ogni modo sto aspettando alcune indicazioni in merito a questi elementi dall’APE.

6. Pareti

Per quanto riguarda le pareti interne ho potuto constatare come in alcuni casi siano in pessime condizioni, mentre in altri casi siano in ottime condizioni. Tra l’altro in alcune stanze ci sono degli stucchi originali che sono conservati in ottimo stato. Sicuramente è necessaria la classica “rinfrescata” (termine che odio…ma almeno ci siamo capiti giusto?). Su questo c’è poco altro da dire.

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Finita la parte dei rilievi conoscitivi mi è stato possibile, prima ancora di avere in mano il rilievo metrico, andare dai committenti per dare un primo aggiornamento in merito agli interventi necessari per riuscire a fare una ristrutturazione che li facesse risparmiare.

Ma di questo te ne parlerò nel prossimo articolo su questa ristrutturazione. Ora invece voglio parlrati degli altri rilievi che ho fatto e che sono stati ugualmente essenziali.

I rilievi metrici

Fare i rilievi metrici significa conoscere le reali dimensioni della casa, di tutti i suoi ambienti e di tutti i suoi componenti.

La planimetria catastale, che è spesso l’unica rappresentazione di un appartamento che viene fornita (come in questo caso), non è assolutamente sufficiente per conoscere la reale consistenza della casa.

Le misure, che devono essere prese con un righello sulla stampata della planimetria non sono quasi mai veritiere: spesso nono coincidono con la realtà nè per le misure e nè per le proporzioni interne degli ambienti.

Per poter eseguire delle valutazioni chiare e preparare un progetto con tutti i crismi è necessario avere le misure precise della casa.

Quindi mi sono armato di metro (laser), carta e penna e sono partito a fare il rilievo.

Per rendermi più semplice il lavoro il giorno prima di iniziare mi sono ricalcato al computer la planimetria catastale in modo da avere una base pulita su cui prendere le misure.

Quindi siamo passati da così:

ristrutturare un appartamento: planimetria catastale

A così:

Ristrutturare un appartamento: lo stato di fatto

Una bella differenza vero?

Ma non è tutto. Infatti l’appartamento presenta delle caratteristiche particolari tra cui le porte e gli infissi a cui abbiamo accennato prima. Quindi ho fatto anche un rilievo dettagliato di questi elementi che viene chiamato abaco. Qui sotto puoi vedere il rilievo delle sole porte:

Ristrutturare un appartamento: le porte interne

Ora si che c’è una base su cui poter lavorare!

Tra prima sessione di rilievo, restituzione al computer, seconda sessione di rilievo per dettagli e verifiche, e restituzione finale, sono passati due giorni pieni di lavoro.

E’ vero che questo appartamento è un po’particolare, ma il rilievo preciso dell’immobile è fondamentale per garantire il corretto proseguio della progettazione e di conseguenza della ristrutturazione.

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In questo articolo ti ho fatto vedere come si sono svolte le primissime fasi necessarie per ristrutturare un appartamento, che mentre scrivo non è ancora partita ma che è già ad un livello di progettazione avanzato.

Nel prossimo articolo ti farò vedere lo sviluppo del progetto, la scelta dell’impresa e tutte le pratiche da protocollare al Comune.

 

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