Ristrutturare casa è un vero e proprio investimento, e come ogni investimento richiede la messa in campo di una somma importante di soldi ma anche tanta attenzione a spendere in modo oculato.
Se cominci a guardarti intorno troverai moltissime offerte di imprese che ti offroo costi di ristrutturazione al mq bassissimi, che non possono far altro che attirare la tua attenzione.
La verità è che si tratta di specchietti per le allodole con cui le imprese provano ad infilare il classico “piede nella porta” per poi rivelarti la realtà delle cose. Oggi ti svelerò cosa si cela realmente dietro queste offerte e a cosa dovresti prestare massima attenzione
Vedi la foto qui sotto?
E’ una pubblicità (delle tante) che gira (ormai da anni) su facebook.
Cosa balza subito all’cocchio in questo annuncio? Naturalmente il costo di ristrutturazione al mq bassissimo:
“ristrutturazione chiavi in mano da 249 €/mq”!
Voglio essere onesto con te: se non lavorassi in questo settore da anni, se non avessi visto centinaia di offerte del genere (e le loro conseguenze) e se non conoscessi i reali costi di ristrutturazione, credo che mi ci butterei a pesce anche io. Sarei decisamente un allocco!
In fondo l’opportunità di ristrutturare tutta la casa spendendo solo 249 €/mq, per di più chiavi in mano (abbiamo già parlato in questo articolo di cosa sono le ristrutturazioni “chiavi in mano”)…e quando mai ti ricapita?
Facciamo due conti della serva: un appartamento medio misura circa 80mq, che moltiplicato per 249€ fa 19.920€ per ristrutturare! Tutto compreso!
Meno di ventimila euro per farti la casa nuova nuova.
Ok, il sogno è finito, ci penso io a farti tornare alla dura realtà: nei prossimi paragrafi ti spiegherò quali sono le tre fregature di questa pubblicità (e naturalmente la stessa cosa vale per tutte le altre pubblicità similari…).
I 3 TRABOCCHETTI DELLE OFFERTE CON COSTI DI RISTRUTTURAZIONE AL MQ BASSISSIMI
La foto che ho messo qui sopra non è casuale…le imprese che ti fanno offerte con costi di ristrutturazione al mq così bassi fanno il classico gioco delle tre carte: ti nascondono abilmente qual’è il reale costo che dovrai affrontare per ristrutturare casa tua.
Chiaramene l’offerta che ti ho mostrato qui sopra non è l’unica, anzi è assolutamente identica a decine che puoi trovare in giro, e ultimamente c’è chi fa addirittura di peggio offrendo ristrutturazioni complete a 150 €/mq.
Tutte queste offerte, chiunque te le faccia, utilizzano gli stessi identici termini e fanno leva sulle stesse identiche leve psicologiche. Quando te ne capiterà una davanti agli occhi facci attenzione…
Trabocchetto 1: la ristrutturazione è “DA…”
Sto per dire una cosa di cui con ogni probabilità ti sei già accorto: gli annunci di questo genere giocano sulle sottigliezze e sulla tendenza della mente umana a non dare peso alle informazioni “non rilevanti”. In realtà vedremo come questo dettaglio è tutt’altro che irrilevante.
“ristrutturazione chiavi in mano DA 249 €/mq”
La parola DA associata ad un costo di ristrutturazione al mq assurdamente basso dovrebbe farti drizzare subito le orecchie.
Queste persone ti stanno dicendo: “la ristrutturazione più economica che potremmo realizzare parte DA 249 euro al mq…però poi bisogna vedere le condizioni della casa, che lavori vuoi fare, quali sono le tue esigenze, etc. etc. etc.”
In fondo già all’interno dell’annuncio sono onesti, non ti stanno promettendo la tua ristrutturazione a 249€/mq, ma ti stanno dicendo che, se fossero da fare solo determinati lavori (che però non ti dicono quali sono…), potrebbero farla a 249€/mq.
Ogni volta che in un annuncio (di qualsiasi tipo, non solo legato alla ristrutturazione) leggi “da” stai pur certo che il prezzo non sarà mai quello!
Hai mai visto una macchina pubblicizzata “a partire da…” essere venduta a quella cifra?
Trabocchetto 2: 249 €/mq è IVA compresa?
La risposta te la do subito: NO.
Nel settore dell’edilizia i costi dei lavori vengono sempre comunicati netti: cioè non viene indicata l’IVA che deve essere aggiunta a parte.
Il motivo è che per le imprese l’IVA è considerata una “partita di giro”: non sono soldi che si tiene in cassa ma che deve semplicemente riscuotere per poi girare allo Stato.
Ma per te che realizzi la tua ristrutturazione l’IVA fa parte dei costi che dovrai sostenere…quindi alla cifra che leggi qui sopra devi aggiungere almeno il 10% di IVA (che è agevolata per le ristrutturazioni).
Quindi il costo è già salito a oltre 270€/mq, che moltiplicato per 80mq di prima diventa 21.912 € totali per ristrutturare…il costo è già aumentato di 2.000€.
Ma ti assicuro che il costo di ristrutturazione al mq e il costo complessivo per una ristrutturazione completa è ancora molto basso…
Trabocchetto 3: che lavori verranno fatti per questo costo di ristrutturazione al mq?
Ma 249 €/mq è o no un prezzo assurdamente basso per ristrutturare casa ?
Per chi lavora quotidianamente e in modo professionale nel settore della ristrutturazione la risposta naturalmente è scontata: 249 €/mq è un prezzo fuori da ogni logica per ristrutturare casa. I costi di ristrutturazione al mq sono totalmente diversi e, purtroppo, nettamente più alti.
Però capisco che per te, che nella vita fai tutt’altro, la cosa potrebbe non essere chiara…
Sai che lavori potresti fare spendendo così poco? Un buon home-staging, cioè una sorta di “imbellettamento” della casa, che però non va ad affrontare e risolvere i reali problemi che solitamente affliggono le case che devono essere ristrutturate.
Ma ristrutturare è una cosa totalmente diversa dall’home-staging.
Quando pensi a una casa in ristrutturazione non ti vengono in mente cantieri polverosi con muri di mattoni in vista e pavimenti divelti? Non ti vengono in mente impianti da rifare e finestre da sostituire?
Magari sarebbe possibile fare qualche intervento edilizio rientrando in 249 €/mq, ma ti assicuro che più di montare un controsoffitto in cartongesso con dei faretti nel corridoio, revisionare l’impianto elettrico (che è diverso dal rifare o mettere a norma) e dare una bella mano di bianco, non è possibile fare.
La verità è che la ristrutturazione più economica che riuscirai a realizzare difficilmente riuscirà a scendere sotto i 500 €/mq.
E non te lo dico perchè mi sono sognato dei numeri a caso ma perchè proprio recentemente ne ho realizzata spendendo esattamente questa cifra (in realtà il costo reale finale è stato di 488 €/mq).
Vuoi sapere quali lavori sono stati eseguiti per questo importo? Penso potrebbe esserti utile per avere un termine di paragone efficace.
I REALI COSTI AL MQ DI UNA RISTRUTTURAZIONE ECONOMICA
L’appartamento in oggetto era abbastanza grande, circa 108mq, situato all’ultimo piano di un condominio realizzato negli anni sessanta, in cui non era stato mai fatto alcun intervento di ristrutturazione.
Questo appartamento non era la casa dove viveva il proprietario ma era in affitto. Però, dopo che l’ultimo inquilino se n’è andato, il proprietario ha deciso di ammodernarla per due motivi:
- Poter chiedere un canone mensile più alto
- Non dover sopportare continue chiamate dall’inquilino per interventi di manutenzione
Infatti impianti e infissi con più di 40 anni (ma anche più recenti in realtà…) sono soggetti a rotture in modo abbastanza frequenti perchè hanno raggiunto la fine del loro ciclo di vita.
I lavori eseguiti
Viste le condizioni dell’immobile, in accordo con il proprietario, sono stati eseguiti i seguenti lavori:
- Rifacimento dell’impianto elettrico in tutto l’appartamento;
- Rifacimento completo di bagno e cucina (per rifacimento intendo impianti, massetti, rivestimenti, sanitari…non solo la sostituzione di rivestimenti e sanitari);
- Sostituzione dell’impianto di riscaldamento (c’era un impianto costituito da stufette elettriche…molto diffuso al sud tra gli anni ’60 e ’70);
- Realizzazione di controsoffitto con faretti incorportati nei corridoi (utile anche per nascondere le tubazioni degli impianti…);
- Sostituzione delle porte interne;
- Sostituzione degli infissi esterni e delle tapparelle con elettrificazione di quest’ultime;
- Stuccatura e pitturazione dei muri.
Invece, sempre in accordo con il proprietario, è stato deciso di non spostare i muri interni e di non rifare i pavimenti, sebbene sarebbe stato preferibile perchè la distribuzione interna non era ottimale. Ma dovendo l’immobile essere affittato e non abitato direttamente dal proprietario (e non trattandosi di un immobile di lusso…) si è preferito non azzardare soluzioni che magari non avrebbero trovato il favore dei nuovi inquilini.
Inoltre si è optato per l’utilizzo di materiali di finitura economici (rivestimenti dei bagni e cucina, sanitari, rubinetterie, porte interne, infissi esterni, etc.) mentre per gli impianti si sono utilizzati materiali standard (per minimizzare la possibilità dell’insorgere di problemi nel corso degli anni).
Per fare tutti questi lavori il committente ha speso circa 540€/mq (IVA compresa), realizzando una RISTRUTTURAZIONE economica ma che garantisse la reale risoluzione dei problemi nel lungo termine…oltre il doppio rispetto alle fesserie che ti raccontano nell’annuncio che hai letto all’inizio dell’articolo.
E ti sto parlando di costi reali e contabilizzati, non di cifre inventate….
E nel nostro appartamento-medio di 80mq?
A questo punto credo che sarà utile tornare al nostro appartamento di 80 mq per i quali la mega offerta di ristrutturazione a 249 €/mq prevedeva di spendere meno di ventimila euro.
Rifacciamo i conti con i costi reali: 540€/mq*80mq = 43.200€
La realtà dei fatti è questa e ti assicuro che, per gli stessi identici interventi, chi ha fatto la pubblicità che hai visto all’inizio dell’articolo ti avrebbe fatto spendere altrettanto se non di più.
I costi di ristrutturazione al mq possono sicuramente cambiare tra un’impresa e l’altra, ma non in modo significativo…o almeno non così significativo. E se succede significa che c’è qualcosa che non va…
CERCARE E TROVARE IMPRESE AFFIDABILI
Ho pubblicato un manuale in cui ti spiego il processo corretto di ristrutturazione e in cui ti spiego anche come trovare e selezionare un’impresa a cui affidare i lavori.
Sono tre i punti a cui devi prestare particolare attenzione:
- Che sia un’impresa specializzata in quello che devi fare tu (ristrutturazione di una casa)
- Che non punti tutto sul farti l’offerta più bassa possibile, ma sul affrontare e risolvere le tue problematiche
- Che abbia tutta la documentazione in regola
Mi rendo conto di come sia difficile trovare imprese che rispondano a queste caratteristiche, ma di una cosa sono sicuro: non puoi farlo cercando tra quelle che si propongono come le più economiche sul mercato.
Se non conosci nessuna impresa con queste caratteristiche, la rete può essere un posto dove trovarne di valide. Ci sono vari siti che ti mettono in contatto con imprese di ristrutturazione a cui chiedere preventivi, come ad esempio edilnet. Anche in questo caso però devi fare attenzione ad alcuni aspetti:
- Devi essere tu a fornire progetto e computo metrico, uguale a tutte le imprese (quindi ti serve prima un progettista)
- Devi pretendere che l’impresa venga a fare un sopralluogo (gratuito) all’interno dell’immobile, in modo che si renda conto delle reali condizioni dell’immobile
- Devi chiedere, insieme all’offerta, tutta la documentazione che dimostri come l’impresa sia totalmente in regola (almeno una visura camerale, il DURC, la dichiarazione di organico medio annuo e di applicazione del contratto collettivo)
Sei ancora convinto che 249€/mq possa essere un costo di ristrutturazione al mq realistico?
