Guida: i documenti necessari per la ristrutturazione di casa tua

Oggi affrontiamo un aspetto che nella realtà dei fatti è molto semplice ma che devi programmare da subito per non perdere tempo inutilmente nella tua ristrutturazione. Oggi ti spiego quali sono i necessari documenti per ristrutturare.

Se segui questo blog da qualche tempo sai che insisto molto su un punto: fare una ristrutturazione seguendo la legge ti conviene. E’ sufficiente leggere questo articolo per capirlo: Ristrutturare, la guida per non commettere un abuso.

Voglio farti un rapidissimo riassunto dei vantaggi per capire quanto quello che ti sto dicendo è importante:

  1. Eviti multe salatissime e ritardi infiniti nei lavori
  2. Puoi detrarre il 50% delle spese di ristrutturazione e il 65% delle spese di efficientamento energetico.

Credo che siano due motivi sufficienti per convincerti a non fare il furbo. In fondo spendi molto di meno facendo tutto in regola che ascoltando consigli sbagliati.

Ne ho parlato anche sulla pagina facebook con un post in cui ti ho mostrato, numeri alla mano, quanto costa una ristrutturazione “pezzotta” e quanto costa una ristrutturazione in regola:

Ristrutturare, benefici del fare le cose in regola

 

DOCUMENTI PER RISTRUTTURARE: QUALI SONO?

Fare tutto secondo le regole però richiede un piccolo sforzo.

In realtà da parte tua non è richiesto nulla di particolarmente impegnativo, infatti per eseguire una ristrutturazione in regola sono necessarie solo due cose:

  • Un tecnico competente
  • Una serie di documenti

Per tua fortuna ad occuparsi praticamente di tutto ci penserà proprio il tuo tecnico: oltre a fare il progetto si occuperà anche di compilare tutte le comunicazioni da inoltrare a tutti gli organi compententi (solitamente per una ristrutturazione di interni è sufficiente il Comune) e di inserire tutti gli allegati necessari.

La maggior parte degli allegati è di tipo tecnico e quindi saranno di sua completa responsabilità (nel senso che se disegna/scrive/dichiara qualcosa di sbagliato è lui che ne risponde). Altri saranno dichiarazioni specifiche che dovrai fornire tu ma che compilerà lui al posto tuo (queste variano da Comune a Comune, quindi non posso darti un elenco esaustivo). Infine ci sono alcuni documenti che ti chiederà e che dovresti avere già avere a portata di mano.

Tu dovrai fornirgli questi documenti e tu dovrai garantire che sono conformi allo stato reale delle cose. Quindi se non ce li hai procurateli per tempo, e verificane la confornità.

Non voglio spaventarti perchè non ce n’è ragione: sono cose che sicuramente hai già in casa o che puoi reperire molto facilmente. Vediamo quali sono questi documenti:

  • Atto di proprietà e/o delega del proprietario

  • Planimetria Catastale

  • Visura Catastale

  • Documento di identità

In alcuni casi particolari, ma che solitamente quando ristrutturi casa tua non si verifica, dovrai ottenere anche un’autorizzazione da parte del condominio.

Approfondiamoli uno per uno in modo da capire dove e come puoi ottenerli, cosa devono contenere e cosa può succedere se non sono conformi.

ATTO DI PROPRIETA’

Il Comune ti chiede di dimostrare di avere la titolarità a fare la ristrutturazione nell’appartamento.  Non è sufficiente che tu dica: “ehi, questa casa è mia e quindi posso ristrutturare”, vogliono le prove.

Il modo migliore per dimostrarlo è allegare l’atto di proprietà ai documenti per ristrutturare che invierai al Comune.

Sicuramente avraigià da qualche parte questo documento preziosissimo e se per caso l’hai perso puoi facilmente recuperarlo dal notaio che ha redatto l’atto oppure, nel caso in cui il notaio non sia più in attività, presso l’archivio notarile del distretto dove il notaio operava al momento della stipula dell’atto.

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C’è un’alternativa a consegnare l’atto di proprietà: si chiama “dichiarazione sostitutiva di atto notorio”. Questa torna utile se nell’atto compaiono elementi che non vuoi far conoscere oppure se l’atto notarile è talmente lungo che allegarlo è solo un consumo inutile di fogli. In sostanza sei tu che dichiari che l’immobile in cui eseguirai i lavori è di tua proprietà. Però attenzione ad una cosa: in questa dichiarazione, oltre a tutti i dati catastali dell’immobile, devi inserire anche gli estremi di riferimento dell’atto di proprietà (cioè come è registrato presso l’archivio notarile), in modo che se il tecnico comunale che controllerà la tua pratica (sempre che qualcuno la controlli…) vuole fare una verifica, possa farla.

[Naturalmente come sai tutti gli atti notarili sono atti pubblici, quindi tutto il loro contenuto può essere conosciuto da qualsiasi persona in qualsiasi momento.]

E se la casa non è mia?

Se la casa è di un tuo famigliare che vive con te (marito/moglie ad esempio) immagino che sarete concordi nel fare i lavori e quindi è sufficiente far intestare la pratica edilizia a lui/lei, quindi il problema non si pone.

Se però sei in affitto e hai deciso di sobbarcarti l’onere della ristrutturazione dell’appartamento è necessario che tu abbia una dichiarazione di assenso firmata da parte del proprietario a farti eseguire i lavori.

Ricordati che a questa dichiarazione di assenso (che va obbligatoriamente allegata alla pratica edilizia) è necessario allegare anche una copia del suo documento di identità e dell’atto di proprietà (o dichiarazione sostitutiva di atto notorio) del proprietario per dimostrare che questa persona gode dei diritti reali sull’immobile.

E’ sempre necessario allegarlo?

La pratica che dovrai presentare tu è (quasi sicuramente) una CILA. Ho notato che in gran parte della modulistica che è possibile reperire sui siti istituzionali dei Comuni non viene esplicitamente richiesto di allegare l’atto di proprietà.

In realtà, se anche il Comune non facesse questa richiesta, il consiglio che ti do è quello di inserirlo sempre (oppure di inserire l’atto sostitutivo di notorietà) per evitare scocciature in caso di controlli. In ogni caso il tuo tecnico ha l’obbligo di richiedertelo perchè deve verificare lui preventivamente che tu abbia la titolarità a fare i lavori.

Infatti la CILA è una comunicazione di inizio lavori asseverata da parte del tecnico: in sostanza, con questa pratica, gli uffici tecnici dei Comuni si scaricano da qualsiasi responsabilità e la accollano al tuo tecnico, quindi lui per primo deve essere sicuro che quello che tu dichiari sia corretto altrimenti rischia multe salate.

PLANIMETRIA CATASTALE

documenti per ristrutturazione: la planimetria catastaleSai cos’è la planimetria catastale? E’ una piantina, depositata al catasto, che accerta la disposizione interna degli ambienti di casa tua.

E deve possibilmente essere conforme allo stato reale delle cose.

Non è questo l’articolo in cui ti devo spiegare cosa comporta il fatto che la tua casa nella realtà dei fatti non sia conforme rispetto a quanto a conoscenza del catasto (tra l’altro, detto tra noi, molte persone usano la ristrutturazione anche per sistemare queste difformità).

Solitamente questa planimetria è allegata all’atto di proprietà (insieme alla visura che vedremo al prossimo punto), ma se non ce l’hai?

Puoi facilmente richiederla, generalmente ad un geometra, che ne estrarrà per te una copia al catasto. Oppure puoi sfruttare uno dei molti siti online che offrono questo servizio.

In entrambi i casi ti verrà chiesto di fornire un’autorizzazione (su un modello prestampato) firmata dal proprietario (tu) alla persona che richiederà la copia della planimetria catastale. In questa dichiarazione dovrai inserire gli estremi catastali del tuo appartamento. Questi dati puoi trovarli nell’atto di proprietà o nella visura catastale.

Naturalmente questo è un servizio che deve essere pagato ma di solito il suo costo è veramente irrisorio (spesso meno di 20€).

Puoi anche chiedere direttamente al tecnico che ti preparerà le pratiche di occuparsi di questa incombenza (naturalmente dovrai fornire anche a lui l’autorizzazione per richiedere la planimetria).

VISURA CATASTALE

E’ la sorella della planimetria catastale: è un foglio in cui vengono attestati i dati catastali dell’immobile, la proprietà e l’ubicazione.

I dati catastali sono gli estremi di come il catasto ha archiviato il tuo immobile (sono tre: foglio, particella, sub. Non chiedermi di più che è un argomento lungo e complesso!), la categoria catastale (gli appartamenti generalmente sono classificati A/2 – abitazioni civili, A/3 – abitazioni economiche, A/4 – abitazioni popolari, naturalmente con tutte le eccezioni possibili), la “consistenza” (cioè la superficie o il numero dei vani), la rendita catastale (un valore fiscale per determinare le tasse sulla casa).

Anche questo è solitamente allegato all’atto di proprietà. Se non ce l’hai puoi seguire esattamente gli stessi metodi che ti ho elencato per la planimetria con la differenza che non c’è bisogno di fornire alcuna autorizzazione a chi lo farà per te in quanto questi dati sono pubblici.

Qui sotto trovi l’immagine di una visura (naturalmente ho nascosto i dati sensibili):

Documenti per ristrutturare, la visura

Credo che sia superfluo chiarire cosa sia il documento di identità e anche il motivo per cui viene richiesto 🙂 quindi passiamo direttamente all’ultimo documento che potrebbe essere necessario inserire (ma che nel 99% dei casi non serve).

AUTORIZZAZIONE CONDOMINIALE

Questa autorizzazione serve solo nel caso in cui nell’edificio in cui hai la tua casa vige l’istituto del condominio oppure, in sua assenza tu e gli altri inquilini vi siete dati un regolamento comune da rispettare. E anche con queste premesse serve solo in rarissimi casi.

Quindi se vivi in una palazzina in cui non c’è nè condominio e nemmeno un regolamento non devi preoccuparti: anche se rientri in uno dei casi che leggerai tra l’autorizzazione non ti interessa.

Quando serve?

L’autorizzazione condominiale è necessaria se gli interventi che vuoi eseguire riguardano la modifica di parti comuni (cioè non di tua esclusiva proprietà) o se vai a modificare parti private per cui il regolamento di condominio riporta delle restrizioni.

Facciamo un paio di esempi per capire meglio:

Le parti comuni sono tutti quegli spazi ed elementi di tua non esclusiva proprietà: l’androne, il corpo scale, il tetto, i muri esterni (naturalmente nella parte esterna e non in quella interna alla casa).

Una caso che mi è capitato di affrontare recentemente è la richiesta di rimozione di una copertura a falde per la creazione di un piccolo terrazzo. In questo caso i proprietari possedevano il sottotetto ma il tetto in sè era di proprietà del condominio, quindi per poter fare l’intervento hanno dovuto chiedere l’autorizzazione al condominio.

Un esempio di parte privata su cui ci possono essere delle restrizioni date dal regolamento di condominio sono i terrazzi. Infatti i terrazzi rientrano nelle finiture esterne e alcuni regolamenti di condominio prescrivono che le pavimentazioni dei terrazzi debbano avere un determinato colore, così quando vai a sostituirli devi rispettare i colori prescritti. E se proprio non ti piace e vuoi cambiarlo non hai altra scelta che chiedere l’autorizzazione all’assemblea condominiale.

Il motivo per cui è difficile ottenere questo tipo di autorizzazioni credo sia chiaro: da un lato per uniformità e decoro dell’edificio e dall’altro perchè “se lo puoi fare tu perchè non lo posso fare anche io?”

Se non ce l’ho?

Ma se è necessario e non ce l’hai cosa succede?

Nel primo esempio che ti ho apppena fatto senza autorizzazione condominiale il Comune non avrebbe dato il permesso di eseguire i lavori (in quel caso non era sufficiente procedere con una CILA ma serviva un vero e proprio Permesso a Costruire).

Nel secondo esempio il Comune se ne chiama fuori (a meno di specifici regolamenti non può sindacare sull’estetica di un edificio) ma potresti incorrere in una denuncia del condominio con conseguente obbligo a ripristinare la condizione iniziale.

Ad ogni modo se, come è normale che sia, intervieni solo sull’interno del tuo appartamento non hai bisogno di questa autorizzazione.

TUTTO QUI?

Sì: quelli che ti ho elencato e descritto sono i documenti basilari che tichiederà il tuo tecnico per poter procedere con la pratica edilizia. Come hai visto, nel caso tu non li abbia, procurarseli è semplice.

Una volta che il tecnico avrà appurato che tutti questi documenti sono a posto ti potrà chiedere altri dati in base a quello che prevede la modulistica predisposta dal Comune in cui abiti.

Ad esempio, se in passato hai fatto una pratica di sanatoria (p.e. per una veranda non autorizzata) dovrai dargli una copia del permesso a costruire in sanatoria.

Un ulteriore dato che viene sempre richiesto (che quasi sempre ritrovi nell’atto di proprietà) sono gli estremi (il numero di protocollo e la data) del permesso di costruire con cui è stato autorizzata la costruzione dell’edificio in cui si trova la tua casa.  Ma sarà cura del tuo tecnico fare le opportune verifiche in tal senso.

RICAPITOLANDO

Quindi riepiloghiamo un’ultima volta i documenti minimi che devi avere a portata di mano per accelerare i tempi di preparazione della pratica edilizia:

  • Atto di proprietà e/o delega del proprietario

  • Planimetria Catastale

  • Visura Catastale

  • Documento di identità

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