Le statistiche ci dicono che la tipologia di edificio residenziale più diffusa in Italia è di gran lunga il condominio. E tutti i condomini realizzati dal dopoguerra fino agli anni ottanta del secolo scorso soffrono inevitabilmente di due problemi patologici che li rende dei malati da curare:

1. Non rispettano le attuali normative antisismiche;
2. Lo scorrere del tempo ha intaccato le parti strutturali ed edilizie.

Sebbene possano sembrare problematiche strettamente correlate, si tratta in realtà di aspetti molto diversi tra di loro, soprattutto dal punto di vista degli interventi necessari per risolverli (o per attenuarli).

In questo articolo non ti parlo di problematiche legate alla ristrutturazione della tua casa, ma allarghiamo un po’ lo sguardo e parliamo di problematiche, molto comuni e gravi, che con ogni probabilità affliggono anche l’edificio in cui si trova il tuo appartamento.

Ne parliamo perchè, se non si interviene per tempo, possono portare a conseguenze tragiche, come il crollo. Ma anche in casi meno gravi possono portare a problematiche importanti dentro casa tua.

Mi ricordo di un appartamento su cui sono intervenuto qualche anno fa in cui erano presenti evidenti macchie di umidità su alcune pareti. A differenza di quello che accade di solito, cioè che l’umidità è causata da perdite dell’impianto idraulico dell’inquilino del piano di sopra o di una mancata ventilazione in ambienti particolarmente umidi, in questo caso l’umidità aveva un’origine condominiale.

Infatti l’intonaco esterno si era lesionato in più parti e l’acqua piovana nel tempo aveva trovato la sua strada dentro le pareti fino a manifestarsi dentro l’appartamento.

Fatta presente la questione all’amministratore, l’assemblea condominiale si è rifiutata di porre rimedio al problema (rifacendo l’intonaco), così il mio cliente si è visto costretto a fare causa al condominio e io ho dovuto prevedere una soluzione tampone per poter proseguire i lavori e garantire la salubrità degli ambienti interni.

Quindi nei prossimi paragrafi vedremo quali sono le cause delle due patologie che abbiamo elencato poco sopra e come è possibile intervenire per risolverle.

RENDERE SICURI EDIFICI NON ANTISISMICI

Dire che un edificio non è antisismico non significa affermare che crollerà sicuramente in caso di terremoto. Allo stesso modo dire che un edificio è antisismico non significa avere la certezza che rimarrà in piedi in seguito a un sisma. Però tra i due io preferirei vivere in uno progettato e realizzato con criteri antisismici…

Detto ciò, negli ultimi decenni in Italia ci sono stati molti terremoti che hanno creato enormi danni, ma che hanno anche permesso di raccogliere una mole di informazioni vastissima in merito al comportamento delle strutture edilizie durante questi eventi.

Tutto ciò, insieme alle parallele ricerche fatte in tutto il modo sul tema, hanno permesso di mettere a punto delle pratiche costruttive che hanno reso i nuovi edifici nettamente più sicuri dal punto di vista sismico.

Però c’è da evidenziare che le prime normative tecniche relative alla progettazione delle strutture antisismiche risalgono alla metà degli anni 70 (a partire dalla legge 64/1974). Negli anni la normativa tecnica si è evoluta, soprattutto in seguito ai terremoti del Friuli del ’76 e dell’Irpinia dell’80, ma una normativa realmente aggiornata e completa ce l’abbiamo solo dal 2008, quando sono entrate in vigore le norme tecniche per le costruzioni (recentemente aggiornata nel 2018).

A ciò dobbiamo aggiungere che la prima classificazione sismica del territorio basata su criteri scientifici risale all’inizio degli anni ottanta del secolo scorso: ma riguardava circa il 45% del territorio italiano su cui risiedeva solo il 40% della popolazione. Tutto il resto del territorio non era classificato sismicamente e pertanto non c’era l’obbligo di applicare alcun criterio antisismico nella progettazione degli edifici.

La classificazione sismica completa del territorio italiano risale solo al 2003, quando abbiamo scoperto che tutto il territorio italiano, tranne piccolissime porzioni, è totalmente sismico (anche se con gradi di sismicità differenti).

Quindi in sostanza solo da allora abbiamo la certezza che un nuovo edificio dovrà sempre essere progettato rispettando i criteri antisismici. Ma quelli esistenti?

Queste informazioni dovrebbero farti comprendere come le probabilità che il condominio in cui vivi sia antisismico non sono poi così alte.

Per capire meglio quante sono le reali probabilità che casa nostra si trovi all’interno di un edificio costruito secondo criteri antisismici, è utile vedere i dati statistici sulle costruzioni italiane. Ci vengono in aiuti quelli contenuti nel censimento del 2011:

Come puoi leggere la maggior parte degli edifici sono stati realizzati in periodi in cui non c’era una normativa tecnica antisismica in vigore e quasi tutti sono stati costruiti quando non c’era una classificazione completa del territorio.

Puoi trarre da solo le tue conclusioni…

Chiaramente non rispettare le attuali normative antisismiche non significa che gli edifici sono instabili e non sicuri in situazioni normali, lo diventano però durante un terremoto. E il fatto che un edificio non progettato con criteri antisismici abbia resistito ad un terremoto importante, non significa automaticamente che lo farà nuovamente.

Cosa dovremmo fare allora? Abbattere tutti gli edifici non antisismici e ricostruirli da capo?

Sebbene la qualità architettonica italiana del dopoguerra sia mediamente molto scarsa, la sostituzione degli edifici residenziali non è quasi mai attuabile, in compenso è possibile intervenire su quelli esistenti per migliorare la situazione.

Rendere un edificio esistente totalmente rispondente alle norme antisismiche è impossibile, però sono state sviluppate tecnologie in grado di migliorare notevolmente le prestazioni da questo punto di vista con degli interventi mirati sulle strutture esistenti.

Quindi la risposta alla prima patologia dei condomini italiani, cioè il loro non rispondere a criteri antisismici pur trovandosi in un territorio altamente sismico, è duplice:

• Demolizione e ricostruzione dell’edificio;
• Interventi strutturali che migliorino la sicurezza antisismica.

Chiaramente la prima soluzione sarebbe quella preferibile, però in caso di condomini abitati da decine di famiglie risulta quasi inattuabile (e infatti non viene mai fatto in Italia). La seconda invece è più facilmente perseguibile e, grazie alle detrazioni date dal sismabonus di cui abbiamo già parlato in un altro articolo, si sta provando a farla diventare anche economicamente appetibile.

Certo, nonostante le detrazioni l’investimento economico continua ad essere molto oneroso e pertanto continua a non essere particolarmente diffuso. Per farlo è necessaria una certa lungimiranza e sicuramente una disponibilità economica che non è sempre presente, per cui molti condomini desistono.

Comunque al momento quella è la via per rispondere alla prima patologia dei condomini.

La seconda patologia invece, cioè i danni strutturali ed edilizi dati dal passare del tempo, ha natura e soluzioni molto diverse. E la sua risoluzione è più facilmente attuabile, oltre che quasi sempre molto più urgente del miglioramento sismico. Infatti anche in condizioni di normalità potrebbe rendere estremamente pericolosi gli edifici per gli inquilini e anche per la pubblica incolumità delle persone che ci passano nei pressi.

RIPARARE AI DANNI DEL TEMPO SUI CONDOMINI

Se quando passeggi per strada provi ad alzare un po’ il naso, ti accorgerai di quanti siano gli edifici che portano pesantemente i segni del tempo: facciate totalmente rovinate, intonaci staccati, strutture di calcestruzzo armato in vista e evidentemente danneggiate.

Mai sentito di persone che sono state colpite da pezzi di intonaco o mattoni che si sono distaccati da pareti e terrazzi? Ogni poche settimane se ne legge notizia.

Un cornicione che si stacca, oltre ad essere mortale, non è altro che il segno del tempo che si fa sentire sugli edifici. I quali spesso sono stati costruiti in periodi in cui venivano sperimentati nuovi materiali le cui conoscenze tecnologiche non erano approfondite e paragonabili a quelle attuali. E in cui venivano utilizzati anche volutamente materiali economici e scadenti.

Gli inquilini sono i primi che dovrebbero preoccuparsi dello stato di salute dell’edificio in cui vivono, ma troppo spesso sono interessati solo a ristrutturare la propria casa per fare in modo che sia bellissima, per poi accettare che si trovi all’interno di un edificio che sembra uscito da una zona di guerra.

La manutenzione ordinaria necessaria non viene mai fatta sui condomini e, anche quando si evidenziano i primi segnali di problemi, vengono ignorati fino ad arrivare a situazioni di degrado estetico, funzionale e strutturale gravi.

I danni dovuti al passare del tempo in assenza di manutenzione interessano tutti i componenti di un edificio:

• Le strutture
• Gli elementi edilizi
• Le finiture
• Gli impianti

Abbiamo detto che tali danni sono dovuti a mancanza di manutenzione nel momento in cui cominciano a manifestarsi. Ma quali sono le cause che portano alla loro comparsa?

Sostanzialmente possono essere individuate tre cause:

1. Interventi impropri eseguiti nel tempo;
2. Perdite impiantistiche (idriche);
3. Danni climatici.

I danni da interventi impropri

In merito agli interventi impropri eseguiti nel tempo mi viene sempre in mente un edificio della città in cui vivo, Salerno, che proprio a causa loro ha rischiato e rischia tutt’ora di crollare.

Questo edificio è in muratura portante: cioè non ci sono colonne e pilastri come gli edifici in calcestruzzo armato, ma le strutture verticali sono composte da robusti muri che percorrono l’edificio per tutta l’altezza.

Mi hanno raccontato che nel corso degli anni gli inquilini dei vari appartamenti, per modificare la distribuzione interna in seguito a ristrutturazioni, hanno aperto talmente tante porte più o meno grandi e in posizioni differenti, su questi muri portanti che l’hanno trasformato in un groviera, rendendolo instabile e pericoloso.

Abito a Salerno da poco più di 10 anni: ho sempre visto quell’edificio circondato da impalcature, con l’androne interno puntellato per evitare che i solai crollino: in tutti questi anni non si è fatto nulla e le persone continuano ad abitarci come nulla fosse.

I danni da perdite idriche

Altri danni che capitano frequentemente causati dal passare del tempo sono quelli dovuti al deterioramento delle tubazioni idriche, che ad un certo punto possono causare perdite d’acqua.

L’acqua è una brutta bestia: quando trova una strada tra muri e solai può fare danni gravissimi, e gli impianti vecchi sono naturalmente soggetti a rotture dei tubi o degli snodi tecnici (per esempio gli attacchi tra sanitari e impianto). Il problema è che spesso non te ne accorgi perché gli impianti sono nascosti e le perdite avvengono dentro i massetti, sotto il pavimento, e nelle murature.

L’acqua continua ad uscire e scorrere imperterrita portando a “marcire” strutture, mattoni, intonaci (marcire non è la parola tecnicamente più appropriata ma rende il concetto).

Cosa comporta questo? Ad esempio che porzioni di intonaco del soffitto si possono staccare all’improvviso. Alle volte portandosi dietro pezzi di laterizio o di cemento delle strutture.

Recentemente in un cantiere mi è capitata una situazione del genere: poco dopo l’inizio dei lavori l’inquilino del piano di sotto ci ha chiamati dicendo che l’intonaco nel soffitto della sua cucina si era crepato. Vado a controllare con degli operai ed effettivamente si stava staccando…era possibile farlo a mani nude!

Andando più in profondità abbiamo visto che non solo l’intonaco si stava staccando, ma anche parte del laterizio e del cemento del solaio, addirittura una trave portante era stata intaccata. Se non fossimo intervenuti sarebbe potuta succedere una tragedia.

Parlando con il proprietario dell’appartamento in ristrutturazione mi ha detto che circa trent’anni prima c’era stata una perdita dal bagno di casa sua, che però era stata riparata.

Solo che il bagno si trovava a 10 metri di distanza da dove abbiamo trovato il danno: le conseguenze di una perdita riparata anni prima hanno presentato il conto trent’anni dopo e in un posto del tutto imprevedibile…capisci quanto può essere grave il problema della perdita d’acqua?

Questi danni naturalmente si possono presentare dentro gli appartamenti tanto quanto lungo le facciate degli edifici, andando a sgretolare il calcestruzzo e ossidare i ferri di armatura, diventando quindi pericolosi per tutti gli inquilini del condominio oltre che per la pubblica incolumità.

C’è infine la terza tipologia di danni, quella dovuta agli eventi climatici, che naturalmente non puoi controllare.

I danni climatici agli edifici: quali sono e come intervenire

Una casa è fatta anche per proteggerci dalle intemperie, quindi deve subirle al posto nostro.

Per quanto un edificio possa essere realizzato “a regola d’arte” (cioè seguendo tutte le migliori pratiche), nel tempo subirà inevitabilmente dei danni dovuti alle intemperie.

Acqua (la principale causa), cicli di gelo e disgelo, vento, sono tutti elementi che battono costantemente sugli edifici e portano i materiali di cui sono composti a deteriorarsi.

Se pensi che l’acqua e il vento hanno scolpito valli e montagne scavando la roccia, puoi capire la forza e la pazienza che hanno.

L’acqua è la principale causa di tutti i danni. Quella che piove non è mai pura, ma contiene sostanze che, a contatto con i materiali di cui è composto l’edificio, danno origine a reazioni chimiche che ne modificano le caratteristiche e nel tempo li portano a perdere le loro prestazioni originarie e a deteriorarsi. Si tratta principalmente di sali, anidride carbonica, acido solforico, etc.

Tutte queste sostanze iniziano col tempo ad intaccare le superfici di finitura: intonaci, rivestimenti, guaine di copertura, e una volta trovata una strada l’acqua arriva ad intaccare le strutture portanti, facendo sgretolare i calcestruzzi e ossidare le armature (esattamente come succede per le perdite idriche di cui abbiamo parlato nel paragrafo precedente).

Però l’acqua non è da sola in questa opera. Gli edifici infatti sono sottoposti anche a cicli di gelo e disgelo, che portano i materiali ad espandersi e contrarsi generando notevoli forze interne. La conseguenza è il crearsi di fessurazioni attraverso cui può insinuarsi l’acqua;

Allo stesso modo il vento che sferza continuamente porta ad una lenta erosione delle superfici.

A ciò aggiungi che gli edifici, sebbene stabili e sicuri, subiscono sempre piccoli movimenti di assestamento o, nei casi estremi, grossi movimenti dovuti a terremoti, che possono portare al formarsi di crepe in cui può infilarsi l’acqua.

Il risultato di tutte queste forze è quello che puoi vedere nella foto qui sotto:

Questa situazione è stata causata principalmente dall’acqua ed è il risultato di una mancata manutenzione all’edificio. Ed è la situazione in cui si trovano tantissimi condomini realizzati tra gli anni cinquanta e ottanta del secolo scorso.

In questi casi intervenire urgentemente è indispensabile perché:

1. L’edificio diventa pericoloso per la pubblica incolumità: c’è il rischio di distacco di elementi edilizi, con conseguenza caduta a terra, su strade e marciapiedi aperti al pubblico;
2. L’edificio diventa pericoloso per l’incolumità degli inquilini: le strutture perdono parte delle loro prestazioni e potrebbero non continuare a reggere ai carichi cui sono sottoposti (anche il peso proprio potrebbe diventare un problema…);
3. Le strutture accelerano il processo di decadimento: infatti elementi strutturali che prima erano protetti (per esempio dall’intonaco) adesso si trovano a diretto contatto con l’atmosfera esterna. Ne sono un esempio i ferri di armatura che all’aria aperta si ossidano molto più rapidamente finendo per sbriciolarsi.

Quando si arriva a questa condizione estrema bisogna intervenire con urgenza e ci sono degli interventi da eseguire in un ordine preciso e utilizzando degli specifici mezzi.

Gli interventi necessari per rimediare ai danni di mancata manutenzione

1. Rimuovere la causa di pericolo pubblico

La prima cosa da fare è garantire che, chi si trova a passare nei pressi dell’edificio, non rischi di beccarsi in testa un pezzo di mattone o qualsiasi altra cosa che si possa staccare dall’edificio.

Quindi vanno eliminate tutte le parti molto ammalorate che rischiano di staccarsi da un momento all’altro.

Siccome stiamo parlando di pubblica incolumità in questa fase solitamente intervengono i vigili del fuoco, che tra l’altro intervengono in tempi rapidissimi. Possono essere chiamati dall’amministratore del condominio, da un inquilino ma anche da un passante che ha notato il pericolo.

Una volta constata la pericolosità della situazione intervengono in prima persona, coi loro mezzi, a rimuovere tutte le parti in cattive condizioni.

Naturalmente i costi di tale intervento vengono addebitati al condominio.

2. Bloccare il degrado degli elementi

Diventa poi fondamentale fare in modo che il degrado di tutti gli elementi edilizi e strutturali venga bloccato.

Non è possibile pensare di ripristinare subito la situazione iniziale perché, sebbene esista una serie di interventi standard da fare per risolvere le problematiche di cui stiamo parlando, è necessario fare un’analisi preventiva e successivamente una progettazione puntuale. Inoltre, trattandosi di lavori che interessano un condominio popolato da molte persone bisogna mettere d’accordo tutti: è necessario preparare dei preventivi di spesa, deliberare i lavori, trovare un’impresa che li esegua….nei condomini si tratta un processo molto lungo e in cui l’amministratore non può muoversi autonomamente.

Però se non si interviene subito il degrado continua a propagarsi.

Quello che un amministratore può fare con autonomia di spesa sono le operazioni necessarie a garantire la non pericolosità dell’edificio per i suoi abitanti. E in questo caso si tratta proprio di questo.

L’intervento da fare è solitamente fermare il processo di ossidazione delle armature del calcestruzzo. Se ciò non fosse fatto tempestivamente i ferri continuerebbero nel loro processo che consiste prima in un aumento di volume con forze tali che riescono a rompere anche il calcestruzzo, e poi si sbriciolano a loro volta. In sostanza, non intervenendo, quello che una volta era struttura portante, col tempo perde qualsiasi funzione di questo tipo, causando in ultima istanza il crollo.

Bisogna intervenire rapidamente.

In questi casi si opera con delle piattaforme aeree semoventi, provviste di cestello (vengono dette “ragno” per la particolare forma che le fa sembrare dei ragni giganti): questi sono gli unici mezzi che riescono a raggiungere le notevoli altezze richieste da alcuni condomini e che al contempo garantiscono efficacia e sicurezza dell’intervento. Il tutto senza dover installare costose impalcature.

Si opta per questi sistemi in quanto consentono di intervenire in tempi rapidissimi e di risparmiare molti soldi rispetto all’installazione di un ponteggio.

Considera che una piattaforma aerea per interventi di questo tipo costa circa 600€/giorno e in pochi giorni consente di mettere in sicurezza un intero edificio.

Un ponteggio completo costa svariate migliaia di euro di installazione, un noleggio giornaliero e tempi molto lunghi di installazione.

Soprattutto in questa fase in cui è necessario solo fermare i processi degenerativi le piattaforme aeree sono la soluzione ottimale…probabilmente l’unica percorribile.

L’intervento da fare infatti si riduce a completare la rimozione dei materiali che si stanno staccando e mettere, tramite pennello, un prodotto detto “passivante”, che ha proprio lo scopo di bloccare l’ossidazione del ferro.

Lo avrai visto sicuramente: si riconosce per il classico colore azzurro.

3. Ripristinare le strutture e le finiture dell’edificio

Questo è l’ultimo passaggio da compiere, come abbiamo detto solo in seguito ad una progettazione approfondita.

Si tratta della fase di ristrutturazione vera e propria dell’edificio.

L’intervento-base in questi casi è rimettere in sesto pilastri, travi e solai, e rifare le finiture: facendo questi interventi l’edificio sembrerà come nuovo.

Ma la realtà è che limitarsi ad eseguire queste opere spesso è sprecare una grande occasione.

Ci sono infatti interventi più utili che devono essere valutati in questi casi:

• Migliorare l’efficienza sismica dell’edificio (quello di cui abbiamo già parlato nella prima parte dell’articolo);
• Migliorare l’efficienza energetica dell’edificio;

Si tratta di interventi che, sebbene siano oggetto di detrazioni fiscali importanti, vengono quasi sempre ignorati, portando i condomini a spendere molti soldi per non ottenere miglioramenti significativi ad edifici ormai vecchi e non rispondenti alle moderne normative ed esigenze.

Tra l’altro spesso sarebbe opportuno valutare anche un restyling dell’edificio: spesso le zone di sviluppo edilizio al di fuori della città storica sono state realizzate con logiche speculative e si tratta quindi di edilizia brutta e senza nessun valore architettonico. Ripensarne l’estetica spesso sarebbe un intervento auspicabile per la qualità di vita delle persone che popolano questi condomini, anche se è sempre un ragionamento osteggiato proprio dai condomini stessi.

PERCHÉ QUESTO ARTICOLO

Te l’ho detto all’inizio dell’articolo: quello che hai appena letto è un testo molto diverso dai soliti che pubblico.

Non perché abbiamo affrontato argomenti non legati alla ristrutturazione, ma perché abbiamo visto qualcosa di diverso: ti ho parlato delle parti comuni degli edifici condominiali, facciate, finiture e strutture, di quali sono le patologie più diffuse di cui soffrono e di come si debba intervenire.

Chiaramente non pretendo di aver esaurito l’argomento, ci sono decine di libri che trattano di patologie edilizie e in questi paragrafi abbiamo solo scalfito l’argomento. Ma il mio scopo non era creare una guida.

Il mio scopo è stato quello di aprire una breccia su un tema poco compreso e che mi sta a cuore: il problema degli edifici non sicuri, in pessime condizioni di manutenzione e pericolosi, è ormai diffuso e molto grave in Italia. E i primi a doversi muovere per migliorare le cose sono proprio gli inquilini.

Sono consapevole che la mia voce è flebile, ma far capire anche ad una sola persona l’importanza di preservare non solo la propria casa, ma anche l’intero edificio in cui si trova, sarà comunque una piccola vittoria.