Purtroppo nel settore della ristrutturazione capita spesso che chi dovrebbe garantire il rispetto di tutte le leggi è la prima persona di cui non ti puoi fidare: mi riferisco ai tecnici comunali e agli errori in cui potrebbero indurti.
Oggi ti racconto un’esperienza di cui sono stato testimone in prima persona e che, se non avessi conosciuto le leggi, avrebbe potuto creare non pochi problemi ai miei clienti…
IL TECNICO RESPONSABILE DELL’AGIBILITÀ CHE NON CONOSCEVA LE LEGGI SULL’AGIBILITÀ
Qualche tempo fa ho seguito la ristrutturazione di un appartamento che si trova in un Comune vicino al mio (se ti può interessare abito a Salerno).
Un lavoro semplice e andato liscio come l’olio:
- Tutte le pratiche edilizie sono state fatte in regola
- Il coordinatore della sicurezza era presente
- L’impresa appaltatrice aveva tutti i documenti in regola
- I lavori sono stati completati nei tempi stabiliti
- Il budget prefissato è stato rispettato
- Il procedimento edilizio è stato chiuso correttamente (lo sai che per la maggior parte delle ristrutturazioni di interni non viene mai presentata la fine lavori?)
Il colpo di genio del tecnico comunale arriva alla fine, al momento dell’ultima pratica da presentare: la richiesta di agibilità per l’appartamento ristrutturato (all’epoca, era il 2015, non esistenva ancora la Segnalazione Certificata di Agibilità che ha rivoluzionato tutto in questo ambito).
Agibilità: quando devi farla
Prima di dirti cosa c’entra il tecnico comunale, ti spiego cosa prevede la legge riguardo l’agibilità. La legge è il Testo Unico dell’Edilizia.
Ogni volta che in casa realizzi dei lavori che modificano le “condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati” vengono modificate le condizioni che determinano l’agibilità. Quindi, anche se il tuo appartamento aveva già l’agibilità, in questi casi va rinnovata. Questo principio viene sancito dall’articolo 24 del Testo Unico dell’Edilizia (d.pr. 380/2001).
Voglio farti qualche esempio per capire quali possono essere gli interventi che modificano le condizioni di agibilità:
- Se aggiungi un secondo bagno dove prima non c’era modifichi le condizioni di igiene e salubrità;
- Se rifai l’impianto di riscaldamento o sostituisci gli infissi modifichi le condizioni di risparmio energetico;
- Se rifai totalmente i bagni e/o l’impianto elettrico modifichi le condizioni di sicurezza degli impianti;
- Se sposti i muri di casa stai modificando le condizioni di igiene e salubrità.
Ti ho parlato di interventi abbastanza comuni e diffusi nelle ristrutturazioni, per i quali la legge ti impone di presentare una nuova SCA. So benissimo che rifare l’agibilità è una scocciatura ma la legge è chiara.
Sono d’accordo che in caso di interventi non radicali potrebbe essere superfluo aggiornare l’agibilità, anche se previsto dalla legge (come ad esempio il rifacimento di un bagno…), però quando molti interventi si accumulano la situazione cambia, e la ristrutturazione in oggetto era uno di questi casi.
Il comune in cui “tanto nessuno lo fa”…
Torniamo alla nostra storia: dopo alcuni giorni dal protocollo di tutto il pacco di documenti necessari per ottenere il certificato di agibilità mi chiama il tecnico del Comune dicendomi che mancava un certificato di conformità e che potevo andare a portarlo direttamente da lui.
Quando mi presento all’ufficio comunale trovo due persone nell’ “ufficio agibilità” di cui una stava giocando a solitario col computer cercando di nascondersi (ti giuro che non sto scherzando! i dipendenti pubblici che giocano a solitario esistono realmente!) e un altro aveva una montagna di carte sparse sulla scrivania.
Naturalmente la persona con cui parlare era la seconda.
“Salve sono qui per la pratica di agibilità di …..”
“Ah sì, aspetti che cerco un attimo le carte…”
Quell’attimo è stato lunghissmo: 10 minuti passati a spostare fascicoli da destra a sinistra per poi scoprire che ce l’aveva sotto il naso.
“Si allora: manca una dichiarazione nel certificato di conformità dell’impianto di riscaldamento”
Avevo protocollato un fascicolo di 100 pagine e senza quella dichiarazione non era possibile rilasciare l’agibilità…misteri della burocrazia italiana. Comunque gliela consegno, fa copie/scansioni in abbondanza e sistema tutta la pratica.
“Siamo a posto!”
Faccio per congedarmi quando ecco la perla:
“Mi scusi, ma perchè ha richiesto l’agibilità? L’appartamento ce l’aveva già!”
“Ha ragione, ma era riferita alla condizione prima dei lavori che abbiamo fatto. La legge dice che vista la tipologia di interventi eseguiti va chiesta nuovamente”
“Sì ma NON LO FA NESSUNO!”
Un tecnico comunale, dipendente pubblico, che dovrebbe conoscere e tutelare il rispetto delle leggi, mi ha detto chiaramente di non rispettare la legge perchè tanto si fa così.
Chissà a quante persone e anche a quanti tecnici avrà consigliato la stessa cosa: “infrangete pure la legge tanto nessuno se ne accorge”.
PERCHÉ NON FARE L’AGIBILITÀ È UN PROBLEMA
La legge diche che la SCA (all’epoca richiesta di agibilità) in tutti i casi previsti dalla legge (quelli dell’articolo 24 del Testo Unico dell’Edilizia) deve essere protocollata obbligatoriamente entro 15 giorni dalla fine dei lavori, altrimenti rischi una multa da 77 a 464 euro.
Ma il problema non è tanto la multa, che in fondo non è nemmeno così elevata, quanto piuttosto il fatto che la mancanza del committente, creata dal tecnico comunale, viene ereditata da chi in futuro avrà diritti sull’immobile, anche senza aver svolto i lavori.
E se, ad esempio, tu dovessi vendere l’immobile? Puoi sicramente vendere l’immobile senza certificato di agibilità aggiornato, però l’acquirente, quando se ne accorgerà, potrebbe farti causa chiedendo i danni (è un’ipotesi alquanto improbabile…però potrebbe capitare).
Questo è solo un esempio, però casi in cui la mancanza di agibilità o l’agibilità non aggiornata potrebbe essere un problema sono tanti.
Ora capiamoci: io tendo ad essere scrupoloso oltre ogni limite e ci tengo a proteggere i miei clienti da qualsiasi possibile problema (cosa che tra l’altro fanno la maggior parte dei miei colleghi), quindi il mio cliente non ha mai corso il rischio di ritrovarsi a non aver fatto un documento indispensabile. Però, soprattutto nei paesini, capita spesso che il tecnico comunale sia il primo e principale riferimento per chiedere “come si fa” una determinata cosa. E quindi deve conoscere le leggi in modo approfondito e farle rispettare. Anche perchè comportandosi in modo superficale rischia di creare un danno ai cittadini che si rivolgono a lui.
Per questo è sempre importante affidarsi ad un tecnico abilitato e con esperienza per la tua ristrutturazione: lascia a lui l’incombenza di combattere con tutte le persone che si mettono di traverso tra te e la corretta riuscita della tua ristrutturazione. Anche contro chi non penseresti mai potrebbe essere causa dei tuoi problemi.
