Come ristrutturare casa nel modo sbagliato

Come Ristrutturare Casa: il modo sbagliato di farlo [Caso Studio]

Ogni articolo che pubblico è dedicato a come ristrutturare casa: ma raramente in questo sito trovi foto di appartamenti bellissimi già belli ristrutturati con un titolo tipo “guarda la trasformazione incredibile di questa casa”. Ti racconto i processi da seguire, le leggi da rispettare, come ottenere il massimo da tecnici e imprese.

La ristruttrazione non è un giochetto come la fanno apparire molti siti che puoi trovare in giro, ma è un affare terribilmente serio. La ristrutturazione è un processo complesso che richiede molte competenze (anche da parte tua) e che va eseguita con un ordine preciso di passaggi da compiere e che non puoi improvvisare in alcun modo. Se vuoi ottenere un determinato risultato devi fare delle determinate operazioni in un determinato ordine.

Oggi ti racconto una storia: è la storia di un “cliente” (leggendo capirai perchè l’ho messo tra virgolette) che ha cercato di sovvertire l’ordine della ristrutturazione, ha cercato di saltare dei passaggi, ha creduto di poter fare da solo quello che non era in grado di fare e ha creduto di poter fregare tutti con la sua furbizia.

La storia che leggerai è assolutamente vera,  ne sono stato coinvolto in prima persona in piccolissima parte, ma ha una particolarità: è una storia che si ripete ogni giorno. Infatti ogni giorno ci sono decine se non centinaia di clienti che credono di essere in grado, da soli, di dettare legge in un settore in cui l’unico modo corretto di operare è ormai consolidato da decenni (e purtroppo è quello meno utilizzato).

Un uomo solo contro tutti…peccato che questa non sia la storia di un eroe, ma quella del presunto “furbo di turno”.

In quello che ti sto per esporre c’è solo una certezza: se tu non seguirai l’esempio del protagonista allora avrai ottime possibilità di essere sulla retta via per ristrutturare casa tua.

I PROTAGONISTI

Prima di raccontarti le vicende è giusto fare le presentazioni. I protagonisti principali di questa storia su come ristrutturare casa sono tre:

  • Un committente che si crede furbo (alle volte lo chiameremo proprietario, alle volte cliente, alle volte amico…è sempre lui)
  • Un tecnico che si comporta in modo ingenuo
  • Un’impresa che è furba

In realtà sono i protagonisti classici della maggior parte delle storie legate alle ristrutturazioni, e per mia fortuna questa volta non ho svolto il ruolo del tecnico ingenuo (in realtà non ho svolto nessuno dei tre ruoli principali).

Potresti obiettare che “un tecnico ingenuo non si era mai sentito”!

Effettivamente hai ragione: generalmente i tecnici sono tutto meno che ingenui. Per poter fare il loro lavoro devono essere preparati, svegli e scaltri. Hanno a che fare ogni giorno con imprese che si credono più furbe di loro e con committenti che credono di saperne più di loro.

Ma c’è un unico caso in cui le convenzioni sociali trasformano questo animale da battaglia nel primo dei fessi: quando nella storia ci sono di mezzo parenti e amici. E questo è proprio il caso in questione.

[In realtà ci sono vari altri casi in cui i tecnici si dimostrano realmente ingenui, in un prossimo articolo te li elencherò uno per uno e ti farò capire come potresti sfruttarli a tuo favore]

COME RISTRUTTURARE CASA: IL MODO SBAGLIATO PER FARLO

Questa è una storia in troppi atti dove viene costantemente messa in luce come ogni singola azione sbagliata mostrerà il suo risultato solo alla fine, quando il protagonista meno se lo aspetta.

Atto 1: le case non sempre si acquistano…si ereditano anche.

Come ristrutturare casa diroccata

La popolazione italiana è una di quelle con la più alta percentuale di immobili di proprietà. Si stima che quasi l’80% delle famiglie italiane possieda la casa in cui abita.

Questa non è una tendenza recente: nel tempo gli italiani hanno comprato gli immobili e li hanno passati di generazione in generazione. Infatti è proprio in questo modo che molte persone vengono in possesso della propria casa: muore un nonno, un genitore o uno zio e la casa passa in eredità ad uno dei parenti (spesso a più parenti che non di rado cominciano una guerra fratricida per spartirselo o venderlo…ma questa è un’altra storia).

Il problema della maggior parte di queste case che passano in eredità è che sono vecchie:

  • impianti rotti e non funzionanti
  • finiture obsolete e rovinate
  • spazi non più adatti alla vita moderna

In una sola parola: da ristrutturare.

L’appartamento intorno a cui si svolgono le vicende di questa storia è proprio così: è stato ereditato dal proprietario in un pessimo stato di conservazione. E quindi necessitava di una ristrutturazione profonda, proprio come quelle di cui parliamo sempre nel blog.

Nessuna opera di imbellettamento ma un intervento radicale:

  • ridistribuzione totale degli spazi
  • Impianti e infissi nuovi
  • Finiture totalmente da sostituire

E questa casa non era nemmeno piccola: oltre 100 mq all’ultimo piano di un condominio vista mare. Siamo a Salerno, la città dove opero io solitamente.

Atto 2: il proprietario e l’amico architetto

L'uomo furbo sa come ristrutturare casa

Il proprietario di questa casa è un giovane professionista che ha molti amici sparsi per tutta Italia. Ha studiato per molti anni a Milano ed è rimasto in contatto con alcuni amici degli anni dell’Università.

Tra questi c’è un architetto che ormai è diventato abbastanza conosciuto. Visti gli ottimi e frequenti rapporti gli accenna la cosa: “senti, ho un bellissimo appartamento completamente da ristrutturare, non è che mi faresti un progettino? Ho solo la piantina catastale però, ti basta?”

L’architetto milanese non è l’ingenuo della storia e capendo le intenzioni dell’amico risponde: “Certo! Il progettino te lo regalo, però la pratica edilizia e la direzione lavori me le devi pagare…devo pagare i dipendenti che lavorerann o per te!”. E gli invia un preventivo delle sue prestazioni professionali.

Salerno dista quasi 800km da Milano, quindi una direzione lavori con trasferte continue è costosa…soprattutto se a fartela è un architetto conosciuto.

Il proprietario capisce l’antifona e decide di farsi furbo: si prende il progetto che gli ha fatto l’amico architetto milanese, lo ringrazia sentitamente e “non mi sento di darti tutto questo fastidio, Salerno è lontana e sarebbe una sfacchinata. Il progetto però è bellissimo e lo farò realizzare senz’altro come me l’hai fatto tu”. Saluti e baci.

Atto 3: l’architetto ingenuo e il valore dell’amicizia

Come ristruttrare casa: sfrutta l'architetto amico

Come ti ho già detto il proprietario di questo appartamento mezzo diroccato è un professionista conosciuto a Salerno, ha molti amici anche e soprattutto lì e tra questi non manca certo un architetto. Certo non è un architetto famoso come quello milanese ma è pur sempre un bravo tecnico…e poi il progetto ce l’ha già!

Ecco che entra in scena il secondo protagonista della storia: l’architetto ingenuo.

In realtà questo architetto è tutt’altro che ingenuo, però c’è una strana usanza tra i miei colleghi che è quella di regalare il proprio lavoro agli amici: migliaia di euro non pagati in nome di un rapporto da mantenere.

Hai mai provato ad andare da un tuo amico assicuratore a chiedergli se ti può dare l’assicurazione auto gratis? E da un tuo amico medico se può curarti senza farti spendere un euro? Vai da un amico architetto e vedrai che con buone probabilità avrai progetto, pratiche edilizie e direzione lavori gratis! (ps: se sei un mio amico sappi che io ho perso da tempo il vizio…)

Tornando alla nostra vicenda il proprietario va da questo amico architetto locale e gli dice: “Senti, io ho questo progetto di un architetto di Milano…gli dai un’occhiata e poi mi presenti le pratiche al Comune?”

Come ogni architetto che si rispetti il nostro architetto ingenuo storce il naso quando sente che dovrà “dare un’occhiata e presentare il progetto” di un altro tecnico. Ma l’amicizia è sempre l’amicizia e quindi risponde: “Certo! Però per fare tutto ho bisogno di alcuni documenti…”. “Non c’è problema”. “…e di un rielievo”. “Non ce l’ho!”.

L’architetto ingenuo crede molto nel valore dell’amicizia e pensa che in fondo sia una piccola scocciatura: “Non preoccuparti, lo faccio io…”

Atto 4: un progetto tutto nuovo

Banner Ristrutturazione Pratica

Il rilievo dell’appartamento tutto diroccato porta in luce una cosa inaspettata: il progetto che l’architetto milanese ha fatto sulla piantina catastale non potrà mai essere realizzato!

La piantina catastale era totalmente fuori scala e anche deformata: nessuna delle stanze progettate può essere realizzata. Inoltre sono comparsi alcuni pilastri e canne fumarie non segnati. Bisogna rifare tutto da capo!

L’architetto ingenuo sta cominciando a scocciarsi: va bene l’amicizia ma prima il progetto fatto da un altro, poi il rilievo, ora rifare il progetto rimanendo fedele alle idee del progetto originale…ma lo fa pur sempre per un amico: bisogna fare un altro sforzo.

Qui entra in gioco chi scrive: l’archietto ingenuo è mio amico e mi chiede un’opinione sul progetto che sta realizzando e mi racconta tutta la storia lamentandosi che “va bene l’amicizia però questo mi sta chiedendo una prestazione professionale completa da migliaia di euro senza voler scucire un soldo bucato”.

Le cose vanno avanti: prima ipotesi di progetto…da modificare…seconda ipotesi…finalmente ci siamo! Il progetto piace al “cliente”. L’architetto ingenuo a questo punto pensa finalmente di aver quasi concluso la sua prestazione amicale…illuso!

Infatti il cliente è un amico e sa che può forzare la mano. Quindi gli dice: “Senti, prima di presentare il progetto al Comune voglio sapere quanto verrò a spendere per realizzare questo progetto”.

L’architetto ingenuo risponde: “Per farlo dobbiamo progettare tutti gli impianti e scegliere tutte le finiture”.

Naturalmente la risposta è: “Facciamolo! Però mi raccomando: voglio impianti moderni e finiture contemporanee”.

Con l’ennesimo pizzico: “Va bene, faccio tutto quello che mi hai chiesto: progetto degli impianti e scegliamo tutte le finiture, così posso preparare anche un computo dettagliato da presentare ad alcune imprese per avere un’offerta”.

Gli impianti vengono progettati: riscaldamento e raffrescamento tutti canalizzati nel controsoffitto per non avere nessun antiestetico termosifone e condizionatore negli ambienti, comandati da una modernissima caldaia a pompa di calore.  Anche le finiture vengono scelte: piastrelle di grandi dimensioni a terra di una delle marche italiane più famose, sanitari sospesi in bagno, porte a filo e serramenti con addirittura tripla vetrocamera. Tutto come da richieste dell’amico-cliente.

Ti lascio immaginare la felicità dell’architetto ingenuo nel dover regalare tutto quel lavoro. Ma ora finalmente si possono fare i computi e chiedere dei preventivi.

Atto 5: davvero è questo il preventivo?

Come ristrutturare casa senza far arrabbiare wolverine

Sicuramente hai già capito con che tipo di cliente stiamo avendo a che fare: finora ha provato in tutti i modi a risparmiare su qualsiasi costo dovesse sostenere e si ritrova con:

  • un progetto firmato da un importante architetto milanese (gratis)
  • un progetto rifatto da un architetto salernitano compreso di impianti, materiali e computo dettagliato (gratis)
  • la promessa di presentare la pratica al comune da parte dell’amico architetto (gratis)

Come credi che potrebbe andare avanti questa storia? Scopriamolo.

L’architetto ingenuo vede il costo che esce dal suo computo ed ha il risultato che si apsetta: circa 100.000 €. Data la qualità di impianti e finiture scelte e la dimensione della casa è anche un buon prezzo…

Come gli ha detto l’amico-cliente chiede un paio di preventivi ad imprese di fiducia e le cifre che gli vengono date rispecchiano quanto aveva previsto lui: siamo scesi poco sotto i 100.000 €.

A questo punto convonca l’amico e lo mette al corrente di tutto. Apriti cielo.

L’amico è come un tuono: “E’ troppo! Non è possibile! I lavori devono costare per forza di meno!”

L’architetto ingenuo, che ormai comincia veramente a scocciarsi, mantiene la calma: “ma qui abbiamo 2 preventivi di 2 imprese di fiducia e il costo rientra perfettamente nei costi medi per interventi di questo genere”.

Niente da fare, l’amico-cliente non riesce a darsi pace: i lavori devono costare di meno! Stizzito prende il progetto e il computo senza nemmeno ringraziare per tutto il lavoro svolto e se ne va. “mi faccio sentire io” dice.

Come era lecito aspettarsi scompare nel nulla: non chiama, non risponde più al telefono, non risponde alle email…chi l’ha visto?

Atto 6: la ricomparsa

Sono passati due mesi senza riuscire ad avere notizie del cliente che si crede furbo. Ed ecco che all’improvviso ricompare dal nulla, una telefonata in cui, con aria soddisfatta, dice all’amico architetto “senti posso venire a trovarti?”.

Arriva sbandierando un contratto e con un sorriso a trentadue denti: “Avevo ragione io! Guarda qui: 64.000,00 € compreso di pratica edilizia e direzione lavori. E tu che dicevi che ci volevano 100.000€ solo per i lavori!”

Ma l’amico-cliente è sfacciato fino in fondo: “L’impresa però avrebbe bisogno di alcuni chiarimenti sul progetto e inoltre vorrei sapere se puoi passare ogni tanto in cantiere per controllare i lavori…sai com’è, tu sei un amico e di te mi fido”.

A questo punto le scelte per l’architetto ingenuo erano due:

  1. Alzarsi, prendere un corpo contundente abbastanza resistente e cominciare a darlo addosso violentemente all’amico fino a farlo stramazzare a terra
  2. Accettare questa ulteriore richiesta in attesa del cadavere dell’amico che da lì a poco sarebbe passato lungo il fiume

Siccome io seguivo la storia attraverso i racconti del mio amico architetto ed ero curioso di sapere il finale sono stato molto contento che abbia scelto la seconda opzione. Così ho la possibilità di raccontarti come è andata a finire.

Atto 7: la vendetta è un piatto che va gustato freddo

bimbo disperato perchè non sa come ristrutturare

I lavori iniziano. Non voglio annoiarti ulteriormente con lunghi giri di parole. Tutti i nodi vengono uno dopo l’altro al pettine.

L’amico-cliente che si crede(va) furbo periodicamente chiama l’architetto ingenuo:

  • “quando ho firmato il preventivo da 64.000€ non mi sono accorto che non erano previsti gli infissi nuovi…” quelli richiesti originariamente dal cliente che si crede furbo costavano 20.000€, ma si accorda per altri meno performanti che paga “solo” 15.000€. Un affare.
  • oggi l’impresa mi ha portato a vedere il catalogo delle porte…non sono quelle a filo muro che avevamo previsto insieme!” se vuole installare queste porte il cliente furbo deve spendere 5.000€ in più…
  • “oggi stavano montando l’impianto di riscaldamento e vedo che sono dei termosifoni!” l’amico furbo non si era accorto che nel nuovo computo allegato al contratto l’impresa aveva scritto “impianto di riscaldamento tradizionale con caldaia a gas e radiatori” oltre a “impianto di raffrescamento a split”. Ora se vuole avere le pareti libere da tutti questi ingombri deve pagare 1.000€ per lo smontaggio di quanto già fatto e in più pagare altri 10.000€ per installare l’impianto previsto originariamente.
  • “sono disperato: mi hanno portato a scegliere le piastrelle…sono orribili! Se voglio qualcosa che si avvicini a quello che avevamo scelto devo spendere altri 20€ in più al metro quadro…sono 2.000€ in più!”
  • “non vedo l’ora che questo incubo finisca…ho visto i sanitari: erano come quelli che avevamo scelto…solo che non erano sospesi! E mi dicono che ormai è tardi per mettere quelli sospesi perchè dovrebbero smontare mezzo bagno per mettere quelli sospesi…”

Mentre il mio amcio architetto mi raccontava queste cose ci siamo fatti un sacco di risate: alla fine il suo amico-cliente pur di risparmiare ha deciso di rinunciare all’impianto di riscaldamento e raffrescamento che prima aveva richiesto con tanta insistenza e ora si ritrova con tutte le stanze invase da termosifoni e condizionatori. Inoltre ha fatto mettere solo alcune porte a filo muro e ha lasciato le altre come proposte dall’impresa. Naturalmente i sanitari non sono per nulla sospesi e gli infissi sono di tutt’altra qualità rispetto a quelli scelti.

Alla fine, con tutti i compromessi che ha raggiunto, è risucito a spendere “solo” 90.000€.

Da quello che mi ha detto l’appartamento è venuto anche carino, ma il suo amico-cliente era arrabbiatissimo perchè credeva di essere stato preso in giro dall’impresa.

La cosa più grave è che non si è minimamente reso conto che se avesse speso quei 10.000€ in più, oltre ad avere la casa esattamente come l’aveva progettata con l’architetto, sarebbe stata anche realmente efficente e negli anni avrebbe risparmiato migliaia di euro in bollette ripagandosi abbondantemente l’investimento fatto.

E naturalmente c’è la ciliegina sulla torta: l’impresa, che doveva occuparsi di tutti gli oneri burocratici, si è dimenticata di fare la comunicazione all’ASL e all’ispettorato del lavoro, quindi il cliente furbo rischia ora di perdere tutti gli incentivi statali su cui confidava per abbattere i costi.

Tu credi realmente che l’impresa si sia “dimenticata” di fare queste comunicazioni? Ecco quello che è successo in realtà: facendo queste comunicazioni ci sarebbe stato sicuramente un controllo in cantiere, l’impresa era consapevole di non avere tutte le carte in regola e quindi avrebbe preso una multa bella salata. Così per farsi gli affari suoi l’impresa rischia di far perdere un sacco di soldi al suo cliente.

CONCLUSIONE

Alla fine l’unico vincitore di questo esempio di come ristrutturare casa è stata l’impresa che ha preso un appalto offrendo una somma di 64.000€ ed è riuscita a scucire al suo cliente oltre 90.000€: un aumento dei costi di circa il 30%, un terzo in più di quanto preventivato. Un bel colpo!

Potresti pensare che la storia che ti ho appena raccontato sia tutto frutto della mia immaginazione. Vorrei tanto che fosse così, ma è una storia assolutamente vera che ho avuto modo di seguire nei mesi passati attraverso i racconti del mio amico architetto.

Naturalmente in alcuni punti l’ho romanzata, ma le vicende sono successe esattamente come te le ho raccontate.

Ho deciso di scriverla perchè voglio farti rendere conto di come cercare di risparmiare il più pssibile, sfruttando parenti e amici, chiedendo infiniti ribassi, affidandosi ciecamente alle imprese, è un rischio enorme per te e per la tua ristrutturazione.

Quotidianamente ci sono committenti che si credono furbi, architetti ingenui e imprese realmente furbe che cercano di fare il loro gioco per avere la meglio sugli altri. L’unico che ci perde sempre è il committente perchè non puoi gabbare chi per mestiere ristruttura. Sarebbe come provare a bluffare con un giocatore di poker professionista: scoprirebbe subito il tuo giochetto.

Sono anni che spiego ai miei clienti come ristrutturare casa nel modo corretto. E in tanti anni ho capito che hai solo un modo per uscire non solo vincitore, ma pienamente soddisfatto e risparmiando: devi seguire un processo preciso, rispettare ruoli e competenze, mantenere sempre chiarezza e correttezza nei rapporti con le persone che lavoreranno per te.

 

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