Hai mai visto pubblicità che dicono “con questo sistema totalmente vetrato ed apribile la veranda non ha bisogno di permessi edilizi”?
Se stai pensando di mettere una veranda sul terrazzo e hai fatto qualche ricerca in rete ti sono sicuramente comparse molte di queste pubblicità tra motori di ricerca e social network vari.
E probabilmente ti sarà capitato anche di leggere qualche tecnico che sbotta con: “ma che ca**o dice questo…per la veranda ci vuole sempre un permesso di costruire!”
Io sono uno di questi…e nell’articolo che stai per leggere ti spiego perché per le verande ci vuole un permesso di costruire, perché non è detto che tu possa ottenerlo e perché le pubblicità di cui sopra sono acchiappa-polli (e ti fanno commettere un abuso).
COS’È UNA VERANDA?
Partiamo dal chiarire questo punto perché pare non essere ben chiaro a tutti.
In molti pensano che la veranda sia un cubotto di vetro o materiali similari che si appiccica ad un edificio. In realtà la veranda può avere molte configurazioni diverse.
Siccome non voglio usare parole mie, per definire bene cosa sia una veranda facciamo riferimento a due documenti:
- Il regolamento edilizio tipo
- La sentenza del Consiglio di Stato 306/2017
Dal regolamento edilizio tipo:
«Locale o spazio coperto avente le caratteristiche di loggiato, balcone, terrazza o portico, chiuso sui lati da superfici vetrate o con elementi trasparenti e impermeabili, parzialmente o totalmente apribili»
Dalla sentenza 306/2017 del consiglio di Stato:
«La veranda, realizzabile su balconi, terrazzi, attici o giardini, è caratterizzata quindi da ampie superfici vetrate che all’occorrenza si aprono tramite finestre scorrevoli o a libro. Per questo la veranda, dal punto di vista edilizio, determina un aumento della volumetria dell’edificio e una modifica della sua sagoma e necessita quindi del permesso di costruire»
Chiaro?
- La veranda è un locale coperto chiuso ai lati con infissi
- La veranda può essere realizzata su loggiato, balcone, terrazza o portico
- La veranda è un vero e proprio volume urbanistico ed edilizio…è un ambiente in più della casa
- La veranda può essere realizzata solo con il permesso di costruire
E a nulla vale il fatto che “l’infisso sia totalmente apribile” come dicono le pubblicità di cui sopra.
Quello che vale è piuttosto che l’infisso sia totalmente chiudibile.
Perché è richiesto il permesso di costruire per una veranda?
Capisco che possa lasciare un po’ sconcertati il fatto che per realizzare una cosa semplice come una veranda sia richiesto il procedimento edilizio di rango più alto che abbiamo in Italia. In fondo nella maggior parte dei casi si tratta solo di mettere un infisso ad una terrazza.Noi tecnici spesso diamo per scontati alcuni concetti perché siamo immersi nella materia tutti i giorni ma i nostri clienti no…ed hanno bisogno di spiegazioni. Provo a dartele brevemente.In Italia abbiamo sostanzialmente tre procedimenti edilizi:
- CILA dedicata ai lavori di manutenzione straordinaria degli edifici, cioè alle ristrutturazioni delle case
- SCIA quando queste manutenzioni straordinarie implicano anche opere strutturali, oppure quando si modifica la forma degli edifici rimanendo all’interno delle stesse volumetrie;
- Permesso di Costruire quando si costruisce un nuovo edificio o si amplia un edificio esistente.
Realizzare una veranda significa ampliare un edificio esistente con un nuovo ambiente residenziale, pertanto viene richiesto il permesso di costruire. Non importa se la veranda è piccola o grande…la legge non fa queste distinzioni.
VETRATE PANORAMICHE E SERRE SOLARI: COME AGGIRARE LA LEGGE
Prima di vedere come realizzare una vetrata a norma, vediamo come potresti realizzare un abuso convinto di fare tutto in regola.
Vetrate panoramiche: un’invenzione che non esiste
ATTENZIONE: il decreto Aiuti-bis di settembre 2022 (convertito in art. 33-bis, della legge n. 142 del 2022) ha introdotto nel Testo Unico dell’Edilizia le cosiddette “Vetrate Panoramiche ” (Vepa). Le regole sono cambiate. Tra i commenti ho chiarito come funzione adesso la legge.
Chi ti dice che puoi chiudere il tuo terrazzo senza pratiche edilizie con il loro sistema perché è tutto in vetro e totalmente apribile solitamente fa riferimento alle cosiddette “vetrate panoramiche”.
Secondo queste persone le vetrate panoramiche sono elementi che hanno queste caratteristiche:
- rispondono ad un’esigenza di stagionalità (le usi per proteggerti solo in alcune stagioni);
- sono elementi essenzialmente con una funzione frangivento;
- sono totalmente apribili.
E pertanto non comportano la chiusura stabile del terrazzo su cui sono installate e di conseguenza non vanno a creare una nuova stanza (e pertanto un aumento volumetrico).
Quindi non solo non c’è bisogno di alcun permesso di costruire per installarle ma nemmeno di una pratica edilizia.
Quando qualcuno ti dice queste cose ti invito a fargli la seguente domanda:
“mi puoi certificare per iscritto la libera installazione delle tue vetrate panoramiche?”
Se ti risponde di sì (naturalmente con tutte le conseguenze legali e penali del caso) vai tranquillo: installala pure (dopo che ti ha dato la certificazione).
Ma ritengo improbabile che tu riesca a trovare qualcuno che lo faccia (ma se qualcuno vuole smentirmi sono qui…magari imparo qualcosa pure io).
Il motivo è che non c’è nessun appiglio legale.
Non esistono “vetrate panoramiche” o “sistemi di chiusura per esigenze di stagionalità” nelle leggi italiane. Almeno non in quelle nazionali.
Magari qualche regolamento edilizio regionale o locale potrà avercele …ma, fermo restando che in un articolo non possiamo esaminare tutte le norme dei circa 8.000 comuni italiani, si tratta di eccezioni.
Pensa che ho addirittura letto da qualche parte che, poiché il vetro di queste vetrate panoramiche non è un vetrocamera ma è singolo, allora non crea un ambiente vivibile durante tutto l’anno e quindi non fa volume.
Quindi tutte le case che hanno finestre di oltre 40 anni con un vetro singolo non fanno volumetria e non ci si può vivere?
C’è un unico caso in cui puoi chiudere il tuo terrazzo e potresti non fare un abuso: utilizzare un telo avvolgibile. Una tenda in sostanza.
Questo ce lo dice una sentenza del Consiglio di Stato che abbiamo citato prima (306/2017) che ha affrontato un caso simile (una pergola chiusa con tende ai lati).
(NB: non è un invito a farlo…ci sono tanti altri aspetti da considerare).
Ma vetrate panoramiche a chiusura di un terrazzo creano sempre una volumetria. E se la realizzi senza permesso fai un abuso.
Serre solari
Altro argomento sono le serre solari (o bioclimatiche).
Anche qui ti viene detto che è sempre possibile realizzarle senza alcuna pratica edilizia.
E anche qui ci andrei con cautela…soprattutto perché far rientare una veranda nella definizione di “serra solare” non è banale.
Ma chiariamo alcune cose.
Cosa sono le serre solari?
Se guardi una serra solare all’apparenza ti trovi di fronte ad una veranda.
C’è però una grossa differenza: la veranda è un ambiente abitabile, la serra bioclimatica è un locale tecnico.
Lo so che sembra una supercazzola ma questa differenziazione è importante.
La serra bioclimatica è in sostanza un accumulatore di calore, un enorme termosifone.
Questo significa che partecipa alle prestazioni energetiche dell’immobile in cui è installata. E infatti per poterla installare (e considerare tale) deve essere dimostrato il suo apporto energetico all’efficienza dell’immobile.
Questa dimostrazione si fa attraverso una relazione che redigerà un termotecnico. Naturalmente la relazione non è solo una formalità ma vanno inseriti dati riferiti all’edificio reale e ai reali benefici dati dalla serra solare (purtroppo in periodo di superbonus, in cui ci sono tecnici che si prostituiscono dichiarando fesserie assurde pur di certificare miracoli energetici, bisogna fare anche questi chiarimenti).
Quindi in una serra solare:
- non puoi metterci degli arredi per un uso permanente (una sedia sì…un salotto completo no)
- non puoi metterci un impianto di riscaldamento (è lei l’impianto di riscaldamento…)
Purtroppo invece ho letto in giro che “il modo migliore per avere una stanza in più è metterci una serra solare”.
Ecco, proprio no.
Ma quando una veranda (o la chiusura vetrata di un terrazzo) può essere considerata serra solare?
Purtroppo non esistono riferimenti normativi nazionali per le serre solari. Bisogna fare riferimento alle leggi regionali, ove presenti, e al loro recepimento da parte dei regolamenti edilizi comunali.
Queste leggi disciplinano gli elementi principali delle serre solari:
- Quanto devono contribuire al risparmio energetico (solitamente almeno il 10%)
- Le dimensioni massime della serra
- La posizione (orientamento)
- Etc.
Se tutte le condizioni richieste dalla legge sono rispettate puoi installare una serra solare senza alcun permesso edilizio (a meno di differenti indicazioni da parte dei regolamenti edilizi comunali). E il motivo è che in quest’ottica la serra solare diventa un volume tecnico per i quali di solito i regolamenti non richiedono permessi specifici.
Tranne naturalmente la presentazione della relazione in cui dimostri la diminuzione dei consumi energetici.
Ma non pensare che poi puoi utilizzarla come soggiorno aggiuntivo: se ti beccano sono guai.
LIMITAZIONI E PRATICHE EDILIZIE PER LE VERANDE
Torniamo adesso a parlare delle verande.
Abbiamo visto che sono considerati aumenti volumetrici. Quindi ci vuole una pratica edilizia, che solitamente è un permesso di costruire.
Ma prima di vedere qual è il procedimento burocratico da seguire cerchiamo di capire se e quando puoi realizzare una veranda.
Per capire se puoi realizzare una veranda devi prendere il piano regolatore e studiartelo.
O meglio incaricare un tecnico di farlo per te.
Siccome una veranda è un aumento volumetrico bisogna vedere se nella zona in cui vivi e nel tuo fabbricato sono consentiti aumenti volumetrici.
Evitiamo di fare una lezione di urbanistica qui, come principio generale le città sono divise in “zone omogenee”, cioè aree che hanno più o meno le stesse caratteristiche. Ci sono i centri storici, le zone residenziali, le zone industriali, quelle agricole, etc.
Ad ogni zona omogenea è associata la possibilità (o meno) di edificare volumetrie in relazione alle superfici di territorio. Per intenderci il piano regolatore stabilisce quanti metri cubi di edificio puoi costruire per ogni metro quadro di terreno.
Detto ciò nelle zone già edificate solitamente questa possibilità è pari a 0. Quindi nei centri storici, nelle immediate vicinanze e nelle zone densamente abitate (zone residenziali con condomini ad esempio) solitamente non è consentito fare aumenti volumetrici.
Invece nelle zone meno densamente edificate è più facile che sia possibile.
Prendi queste indicazioni con le pinze perché ogni Comune fa a sé…però è giusto per farti capire.
Perché non sono possibili ampliamenti in aree già densamente edificate?
Non lo so se ti sto per dire una cosa banale o meno…però ci provo.
Il motivo per cui generalmente non vengono concessi ampliamenti in aree già densamente edificate è che…sono già densamente edificate.
No dai, non è così banale. La questione gira tutto intorno alle persone insediate in una determinata area.
Tutto quello che abbiamo detto poco fa in relazione ai metri cubi di volumetria da poter realizzare in relazione ai metri quadri di superficie di territorio sono dati che si trovano nei piani regolatori…ma non sono numeri messi a caso. Infatti, in relazione ad una fetta di territorio, determinano una volumetria complessiva realizzabile. E a questa volumetria complessiva realizzabile corrispondono un determinato numero di persone che ci possono vivere. Che sono state calcolate (o avrebbero dovuto esserlo…)
Sulla base di questi calcoli dovrebbero di conseguenza essere stati dimensionati tutti i servizi dell’area: dal numero e la dimensione delle scuole alla quantità dei parcheggi. Dalla dimensione delle strade a quella delle fognature.
Se tutti cominciassero a fare ampliamenti aggiungendo verande aumenterebbe il numero di abitanti che potenzialmente potrebbero abitare nelle case (questo a prescindere dal fatto che poi ci abitino o meno).
Di conseguenza scuole, strade, fogne, parcheggi, etc. non sarebbero più sufficienti.
Quindi va messo un freno all’aumento volumetrico.
Oh…qui te l’ho banalizzata in modo talmente estremo che spero questo passaggio non lo legga mai un mio collega, altrimenti mi sbrana vivo…ma a me interessa farti capire il motivo per cui spesso ti è vietato costruirti la veranda.
Chiarito il primo punto ne devi considerare un secondo, in particolare se abiti in condominio: cioè devi ottenere una specifica autorizzazione (o nulla osta) dal condominio.
Infatti con la veranda stai andando a modificare l’estetica dell’edificio e stai andando ad intervenire su una cosa comune (la parete esterna dell’edificio) provando di fatto a renderla privata (diventa un muro interno di separazione tra due ambienti di casa tua).
Se non ottieni l’autorizzazione e non ti bloccano i condòmini, sarà il Comune stesso a farlo: senza autorizzazione non esiste tecnico comunale al mondo che si prenda il rischio di rilasciarti un permesso di costruire (semplicemente perché non può…).
Una volta che hai tutti i requisiti puoi partire con le pratiche edilizie che sono:
- Permesso di costruire
- Autorizzazione del Genio Civile se realizzi una veranda con copertura
- Autorizzazione paesaggistica se ti trovi in area tutelata
Naturalmente queste pratiche non sono gratuite.
Non intendo il compenso del tecnico che le redige…ma parliamo di tasse.
Quando costruisci qualsiasi cosa in Italia devi corrispondere al Comune i cosiddetti oneri di costruzione, divisi in contributo di costruzione e oneri di urbanizzazione.
Si tratterà probabilmente di qualche migliaio di euro, di cui devi tenere conto.
In tutto ciò c’è anche il Genio Civile che vuole la sua parte di tasse. E alle volte il Genio Civile è l’ostacolo più grosso.
Il motivo è legato alla dimensione della veranda: se è piccola può rientrare tra gli interventi locali, quindi le verifiche che dovrà fare lo strutturista sono minime. Se invece è grande e si trova sul terrazzo di un condominio ad esempio, potrebbe essere necessario verificare la risposta di tutto l’edificio a questo nuovo carico. Con spese tecniche non indifferenti.
PRONTO PER LA TUA NUOVA VERANDA?
Come hai potuto leggere realizzare una nuova veranda non è una cosa banale.
Va verificato se è possibile, poi ci vogliono pratiche edilizie, eventualmente strutturali e paesaggistiche.
La risposta nella maggior parte dei casi è che la veranda non è proprio possibile realizzarla.
E a quel punto sbucano i furbetti delle “vetrate panoramiche”.
Non farti attrarre da queste sirene che finisci per commettere un abuso. E poi la veranda che ti è costata migliaia di euro devi smontarla e pagarci pure una multa sopra.
In fondo realizzare una veranda non è poi tanto diverso da ristrutturare casa:
- Pianifichi (verifichi se è possibile)
- Progetti
- Trovi chi te la fa
- Ottieni i permessi
- La realizzi
- Chiudi i lavori
(PS: quando chiudi i lavori ci vuole una nuova agibilità…in fondo hai aggiunto una stanza alla casa).
Il modo migliore per pianificare e gestire i lavori in casa te l’ho spiegato tante volte in libri e manuali. Trovi i link sparsi nel sito. Se vuoi affrontare la tua ristrutturazione in serenità devi per primo mettere in moto un processo virtuoso. E non puoi farlo andando allo sbaraglio senza le giuste informazioni.
