tutele ristrutturazione

Tre caratteristiche della CILA che devi conoscere (ed evitare) se ci tieni alla tua ristrutturazione

La è la pratica edilizia con cui al giorno d’oggi vengono eseguite la maggior parte delle ristrutturazioni. È il frutto di una serie di semplificazioni avvenute negli anni che hanno portato ad alleggerire molto tutto il processo burocratico di ristrutturazione e a liberarti da molti obblighi.

Però in questa semplificazione sono andati persi alcuni pezzi che erano una tutela nei tuoi confronti e che ora non hai più.

Nell’articolo di oggi ti voglio mettere in guardia da tre aspetti che nella CILA non sono più presenti ma che tu dovresti comunque preoccuparti di rispettare.

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LA E LE TUTELE CHE TI HA TOLTO

Una volta tutti i lavori edili, anche le semplici ristrutturazioni di interni, dovevano essere autorizzate con un procedimento alle volte lungo ed estenuante per il committente. Ora i lavori che generalmente vengono eseguiti per ristrutturare una casa (a meno che non vengano previsti lavori strutturali) rientrano nella cosiddetta edilizia libera, come è stata definita nell’ultima versione del Testo Unico dell’Edilizia (d.pr. 380/2001). Questo cosa significa? Semplice: non devi chiedere nessun permesso al Comune per ristrutturare.

Un obbligo però ce l’hai ancora: devi presentare una pratica edilizia, la CILA, a cui deve essere allegato un progetto tibrato, firmato e asseverato da un tecnico abilitato.

Per te nella pratica non è cambiato molto con le semplificazioni: devi comunque rivolgerti ad un tecnico che deve comunque presentare una pratica ediliza. L’aspetto positivo è che consegni la pratica edilizia oggi e puoi subito iniziare i lavori. Però voglio evidenziarti che nella sostanza per te è cambiato molto: infatti la semplificazione, che da uno scenario fortemente burocratizzato ha portato ad uno molto più snello, ha fatto perdere dei pezzi per strada. Nella foga di semplificare sono andate perse anche alcune tutele che ora espongono chi ristruttura a rischi di cui non sono consapevoli. Infatti fino a quando per ristrutturare era necessaria un’autorizzazione (la DIA che ora non c’è più) la legge prevedeva che:

  • I lavori potessero avere una durata massima di 3 anni
  • Bisognava obbligatoriamente nominare un
  • Alla conclusione degli stessi era indispensabile produrre una dichiarazione di con allegato certificato di collaudo delle opere redatto dal direttore dei lavori.

Questi obblighi, leggendo la legge, non ci sono più. E a prima vista possono sembrare delle inutili scocciature di cui ti sei finalmente liberato. Ma la realtà è che si trattava di tre tutele sia per il comune cittadino sia per tutta la comunità.

COSA PREVEDE LA CILA

Come avrai capito queste tutele nell’attuale versione del testo di legge sono state tolte, però prima di approfondire perchè sono delle tutele per te (e quindi perchè dovresti comunque cercare di rispettarle), vediamo come è mutata la normativa.

Mettiamo nero su bianco cosa manca alla CILA rispetto alle tutele precedenti:

  • La CILA non ha nessuna scadenza temporale. Puoi presentarla oggi e far durare i lavori a tempo indeterminato;
  • La CILA non prevede l’obbligo di nominare un direttore dei lavori che li supervisioni e controlli l’operato dell’impresa;
  • La CILA non prevede la presentazione di una dichiarazione di fine lavori.

Il cittadino è lasciato totalmente allo sbaraglio nel momento più complicato di una ristrutturazione: la sua realizzazione. Sembra quasi che lo Stato speri nel buon senso del cittadino nel fare tutte le cose nel modo corretto. Il problema è che al committente mancano le competenze, l’esperienza e il tempo per formarsele.

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I PROBLEMI DI NON AVERE TUTELE

Le tre tutele di cui stiamo parlando in questo articolo sono strettamente correlate tra di loro. Nelle prossime righe approfondiremo con brevi paragrafi questi tre aspetti ma ricordati che devono essere viste come un’unica cosa.

Nessuna scadenza ai tuoi lavori

I tre anni di durata massima della pratica edilizia e la dichiarazione di fine lavori obbligatoria davano dei limiti ben precisi alle pratiche edilizie (sono rimasti per i permessi di costruire): superati i tre anni non potevi continuare i lavori e in assenza di una fine lavori ufficiale  prima o poi qualcuno sarebbe venuto a controllare (…forse).

Anche se l’eventualità di controlli per interventi minori come le ristrutturazioni di case e appartamenti non erano frequenti, fornivano comunque una sorta di barriera psicologica.

Togliere qualsiasi scadenza alla CILA e non obbligare il committente a presentare una fine lavori (di questo ne parleremo tra poco) può portare ad avere un cantiere aperto all’infinito.

Magari i lavori finiscono e tu rientri in casa. Ma senza una conclusione formale i lavori rimangono formalmente aperti. E tu, a livello burocratico, ti ritrovi a vivere dove non potresti: in un cantiere.

Infatti dal momento di inizio dei lavori (sancito dalla CILA) quello è un luogo di lavoro, e nei luoghi di lavoro non ci si può vivere (il riferimento in merito è il Testo Unico sulla Sicurezza).

Nessun direttore dei lavori

Cosa fa il direttore dei lavori? Controlla, per conto del committente che l’impresa esegua i lavori come da progetto, che non lo freghi in qualche modo e che non crei danni.

Controllare l’esecuzione dei lavori come da progetto non significa (solo) fare in modo che esteticamente vengano eseguiti come te li aspetti, ma soprattutto che siano rispettate le “regole dell’arte” nell’esecuzione di opere edili ed impiantistiche.

Chiaramente il direttore dei lavori non fa solo questo (sebbene dovrebbe già essere sufficiente a farti capire la sua importanza) ma funge da collante tra committente e impresa: per le imprese spesso è un punto di appoggio nel cercare di far capire eventuali problematiche o modalità in cui sono state eseguite delle opere che (come è normale che sia) lei affronta in un modo tecnico che spesso per il committente non è chiaro; e viceversa per il committente è una figura in grado di comunicare nel modo corrett esigenze e preoccupazioni all’impresa.

La legge ora ti dice che non serve nominare un direttore dei lavori e che lo svolgimento dei lavori puoi controllartelo tu da solo (cosa prevista tra l’altro anche dal Codice Civile). Ma tu sei in grado di controllare che i lavori vengano eseguiti nel modo corretto? Cosa ne capisci di murature, di massetti, di impianti elettrici, di riscaldamento, etc.

Ad esempio sai che se devi posare un pavimento in legno il massetto deve raggiungere un determinato grado di umidità? Sai che per far sì che gli infissi che hai pagato decine di migliaia di euro isolino come ti hanno promesso è necessario installarli in un determinato modo? Certo, potresti rispondere “vabbè ma tanto ci deve pensare l’impresa”. Sì, ci pensa l’impresa a fare come ha sempre fatto…che però alle volte non corrisponde a come dovrebbe essere fatto.

Vuoi un esempio? Non è raro che gli infissi vengano ancora montanti su un controtelaio in ferro. Questo è un errore, come ti ho spiegato nella guida alla sostituzione degli infissi. Però, per chi è abituato a fare così da sempre è giusto continuare a fare così, e tu potresti non saperlo…

Un altro esempio con cui mi trovo spesso a combattere: la “cattiva abitudine” di rompere elementi strutturali (colonne, solai, muri portanti, travi) per far passare gli impianti. Non va fatto (poi cadono le case e ci chiediamo il perchè), ma tu sapresti accorgertene?

Nessun obbligo di fine lavori

Il modello per la fine lavori della CILA esiste. È stato pubblicato nel 2017 insieme ad altra modulistica (tra cui proprio quella della CILA). Il problema è che non è scritto da nessuna parte che devi obbligatoriamente presentare la dichiarazione di fine lavori.

Il problema di non presentare la fine lavori è strettamente connesso a quello della durata indeterminata della CILA: tu presentando questa pratica edilizia hai dichiarato di realizzare alcuni ben precisi interventi.  Presentare una fine lavori al termine della loro realizzazione ti fa mettere un punto: lo stato attuale è completamente in regola perchè uguale al progetto che ti ho presentato.

Ti stai tutelando prima di tutto dal punto di vista legale: nessuno può venirti a dire “quei lavori sono abusivi”; e inoltre, se tra qualche anno vendi la casa e i nuovi proprietari fanno dei lavori abusivamente, nessuno può venirti a dire che li avevi fatti tu.

FREGATENE DELLA LEGGE: TU DEVI TUTELARTI

Sia chiaro: è sacrosanto semplificare la vita ai cittadini. Ma è altrettanto sacrosanto tutelarli.

Una macchina prima di essere messa in vendita deve superare dei testi obbligatori per legge: sono richiesti dei severi controlli e deve rispondere a molte leggi. A te non è richiesto sapere quali leggi deve rispettare e quali controlli ha dovuto superare la macchina prima di finire dal concessionario.

Per la ristrutturazione dovrebbe funzionare allo stesso modo: tu devi essere tutelato a prescindere dalla tua conoscenza di tutte le leggi tecniche; quindi la tua ristrutturazione e tutto il procedimento burocratico-edilizio ad essa collegato dovrebbe essere controllato da una persona esperta (un tecnico abilitato) durante tutto il suo svolgimento.

Quindi, anche se non hai alcun obbligo in tal senso, nella tua ristrutturazione:

  1. Nomina un direttore dei lavori indipendente dall’impresa edile (solitamente tale funzione la svolge il progettista)
  2. Fai la fine lavori (che è a carico tuo anche se se ne occuperà il tuo direttore dei lavoi) e pretendi che vengano eseguiti dal tecnico tutti gli adempimenti obbligatori ad essa collegati (come ad esempio la segnalazione di agibilità)

Purtroppo se non ti tutela la legge devi pensarci da solo.

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