peso dei costi di ristrutturazione

Svelati tutti i trucchi con cui l’impresa fara’ raddoppiare i costi di ristrutturazione di casa tua

Quando fai dei è fondamentale per te avere la certezza dei costi di  prima che i lavori inizino e mantenere tale certezza anche una volta che i lavori sono stati ultimati: evitare aumenti indiscriminati è uno degli obiettivi primari che devi porti quando ristrutturi. E sono sicuro che lo stai facendo.

In fondo l’investimento per la ristrutturazione di casa tua sarà una delle spese più importanti che farai in tutta la tua vita, quindi non sprecare soldi è molto importante.

Sono convinto che tutte le persone che hanno affrontato una ristrutturazione sono partite con questo obiettivo, però devi fare attenzione ad un aspetto: non sprecare i soldi non significa cercare il prezzo più basso che il mercato può offriti. Questo approccio ti porta al risultato esattamente opposto: i costi di ristrutturazione aumenteranno a dismisura durante i lavori…Non mi credi?

Eppure la maggior parte dei committenti, una volta conclusi i lavori, si lamenta immancabilmente di un notevole aumento dei costi di ristrutturazione tra il preventivo iniziale stracciato dell’impresa e il conto finale che hanno dovuto saldare.

E se una variazione contenuta nel 10% del preventivo iniziale può in qualche modo essere considerata normale e accettabile, te l’ho spiegato nell’articolo in cui ti parlo dei reali costi per ristrutturare  (dove tra l’altro ti spiego anche come tenerlo in debita considerazione fin da subito), in questo caso ti sto parlando di aumenti che vanno da almeno un 30% fino a raddoppiare se non di più quanto originariamente previsto.

In questo articolo ti mostrerò quali sono alcuni dei trucchetti che utilizzano le imprese per riuscire a far aumentare in modo spropositato i costi di ristrutturazione di casa tua dopo esserseli accaparrati magari facendoti un’offerta a cui non potevi proprio dire di no.

Prima di farteli vedere voglio chiarire in modo inequivocabile qual’è l’atteggiamento dei committenti nei confronti della ristrutturazione di casa che porta immancabilmente a questo risultato: se la conosci riuscirai ad evitarla e quindi i trucchi dell’impresa per far aumentare i costi della tua ristrutturazione non avranno alcun effetto su di te.

Come si dice: uomo avvisato….

Attenzione: non voglio darti la colpa del fatto che l’impresa riuscirà a spillarti molti più soldi di quanto ti aveva originariamente detto, voglio solo sottolineare come con un corretto processo di ristrutturazione quasi sicuramente riusciresti ad azzerare la possibilità che l’impresa ti giochi dei tranelli simili.

 

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L’ERRORE DA NON COMMETTERE NELLA TUA RISTRUTTURAZIONE: PARTIRE DAL PREVENTIVO DELL’IMPRESA!

Costi di costruzione: come buttare i soldi

Partire dal preventivo dell’impresa è esattamente il modo con cui la maggior parte delle ristrutturazioni iniziano: per un proprietario di casa, quando deve ristrutturare, è quasi naturale pensare di rivolgersi direttamente ad un’ (di solito selezionata senza alcun criterio ma semplicemente “consigliata da…”) a cui fanno vedere la casa e a cui chiedono un preventivo dei lavori. Se questa è anche la tua intenzione non ti biasimo…è un approccio in teoria corretto, che metterei in pratica anche io se non lavorassi quotidianamente in questo settore.

Purtroppo questo approccio è esattamente quello che le imprese vogliono per riuscire a sfilarti più soldi possibile! (I trucchetti di cui parleremo tra poco)

Se molti proprietari si rivolgono solo ad un’impresa e partono immediatamente a ristrutturare, ce ne sono altri, che si credono più furbi, i quali invece di chiamare solo un’impresa ne chiamano due o tre per farsi fare un preventivo, in modo da avere un confronto. In realtà facendo una cosa concettualmente giusta (confrontare più preventivi) queste persone stanno facendo una cavolata ancora più grande: infatti riceveranno preventivi non comparabili perché non sono realizzati su una base comune. Ogni impresa scrive quello che vuole: decide le opere necessarie arbitrariamente, decide le soluzioni da adottare arbitrariamente, decide le finiture arbitrariamente. Come fai a confrontare il prezzo di mele, pere e banane?

A prescindere che tu decida di rivolgerti ad una o più imprese, sai cosa ottieni di solito chiedendo il preventivo direttamente all’impresa? Nella maggior parte dei casi ti verrà consegnato un foglietto (quando ti va bene scritto al computer altrimenti scritto a mano con una calligrafia incomprensibile e degna di un medico) in cui compare un generico elenco di lavori da fare, un prezzo di fianco ad ogni lavoro e un totale di quanto ti costeranno i lavori.

Naturalmente a te il prezzo sembrerà conveniente (magari dopo esserti consultato con tua moglie e con tuo cognato che ha appena finito una ristrutturazione a casa sua), l’impresa sicuramente sarà brava a vendertelo come tale, e in realtà sarai completamente all’oscuro di ciò che si nasconde dietro quel preventivo.

Non è compito di questo articolo approfondire i motivi per cui chiamare l’impresa per prima è un errore madornale, se vuoi conoscere le vere motivazioni ho scritto un articolo dedicato a chiarire questo aspetto, lo puoi leggere qui.

In questo articolo vogliamo smascherare i trucchi con cui le imprese riescono a far letteralmente esplodere i costi di ristrutturazione rispetto al preventivo che ti hanno fatto e che hai accettato.

I TRUCCHI CON CUI L’IMPRESA FARA’ RADDOPPIARE I COSTI DI RISTRUTTURAZIONE SENZA CHE TU TE NE ACCORGA! (e anzi la ringrazierai anche…)

Aumento Costi di costruzione

In anni di esperienza sul campo ho potuto constatare come i “trucchetti” utilizzati dalle imprese per far aumentare i costi di ristrutturazione sono essenzialmente tre. Ma tutti ben congegnati per farti credere che loro stanno facendo solo ed esclusivamente il tuo interesse e anzi dovresti anche ringraziarli perché si sono accorti di questi problemi evitandoti scocciature in futuro.

Questi tre espedienti sono:

  • Il costo dei lavori imprevisti

 

  • Nascita di migliorie irrinunciabili

  • I falsi lavori imprevisti

Attenzione: il primo e il terzo possono sembrare molto simili, ma in realtà sono concettualmente molto diversi…continua a leggere per capire la differenza.

Prima di proseguire voglio essere chiaro su un aspetto: in questo articolo sto facendo “di tutta l’erba un fascio”, cioè una grande generalizzazione. Non tutte le imprese si comportano nel modo che ti sto per descrivere, molte sono sicuramente serie e corrette nei rapporti coi propri committenti. A fronte di questa grande quantità di imprese corrette ce ne sono altrettante che però mettono in pratica sistematicamente questi trucchi. Io ti voglio semplicemente mettere in guardia dalle possibili conseguenze (l’aumento dei costi di ristrutturazione) di comportamenti truffaldini di cui tu non sei a conoscenza.

1.Il costo dei lavori imprevisti

I lavori imprevisti sono assolutamente un must di tutte le imprese edili per aumentare i costi di ristrutturazione. Molte di esse riescono a sopravvivere alla grande solo grazie a questi “imprevisti”.

Un lavoro imprevisto è naturalmente un lavoro che, durante la fase del preventivo, non è stato inserito ma che diventa necessario eseguire durante l’esecuzione delle opere.

Partiamo da un presupposto: il 90% degli imprevisti è assolutamente prevedibile prima di iniziare una ristrutturazione e il costo di quasi la totalità degli imprevisti rimanenti può non ricadere sulle tue spalle a patto che tu ti copra con un contratto di appalto dei lavori scritto nel modo corretto.

Però può effettivamente accadere che compaia un lavoro non prevedibile in fase di preventivazione (anche di progettazione se hai avuto l’oculatezza di affidarti ad un tecnico), quindi non è il caso di scandalizzarsi.

Però è il caso di allarmarsi: quando nasce un imprevisto è un modo per l’impresa di fare soldi facili. Infatti solitamente viene dato a questi imprevisti un valore molto più alto del loro reale costo, e per giustificare ciò l’impresa adduce scuse alle volte francamente imbarazzanti ma a cui tu, poichè non sei un tecnico e non lavori nel settore, nella maggior parte dei casi non sai come controbattere ed opporti.

Quando sopraggiungono queste spese, nel caso in cui non ci sia un tecnico che ti segue, il consiglio che ti do è quello di farti fare un preventivo dall’impresa prima di far eseguire le nuove lavorazioni e di far applicare quando possibile i prezzi già applicati per le opere originariamente previste.

 

Non molto tempo fa in un cantiere che seguivo c’è stato un caso di imprevisto imprevedibile. Tra i lavori da fare c’era la sostituzione delle porte interne ormai rotte e senza alcun valore estetico. Nel momento in cui l’impresa è andata a fare questa semplice operazione si sono accorti che le porte vecchie erano più basse di 10 centimetri rispetto alle altezze standard delle nuove porte, quindi era necessario alzare i vani e sostituire anche tutti i telai.

Naturalmente l’impresa ha chiesto di essere pagata per fare questo lavoro che “non era stato previsto”.

In questo caso il committente aveva una doppia blindatura: il contratto prevedeva che i lavori fossero eseguiti “a corpo” e non “a misura” e inoltre la voce di capitolato delle porte su cui si centrava il nocciolo della questione diceva che doveva essere compreso anche “ogni onere necessario per dare la porta finita e perfettamente funzionante secondo la regola dell’arte”. In sostanza l’impresa aveva offerto un prezzo con cui si era impegnata a sostituire le porte compreso di tutti i lavori accessori necessari per dare le porte funzionanti. E alzare i vani e sostituire i telai erano lavori accessori.

Una volta appurato ciò l’impresa è dovuta stare zitta e ha fatto i lavori senza protestare…però intanto ci ha provato! E tu da solo saresti riuscito ad opporti a questo costo oppure avresti accettato in silenzio?

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2.Le migliorie che “o adesso o mai più”

Hai chiesto il preventivo all’impresa descrivendo “alla bene e meglio” i lavori da fare? Naturalmente l’impresa ha fatto un preventivo “alla bene e meglio” inserendo quello che credeva di aver capito e le cose che riteneva indispensabili. Ma tu (perché in questo caso la colpa iniziale è solo tua) non hai fatto preparare da un tecnico un progetto di ristrutturazione.

Questo è un errore grave perché, se non hai le idee sufficientemente chiare prima di iniziare i lavori, sicuramente durante i lavori ti ritroverai a cambiare idea su molte cose e a cambiare sostanzialmente le opere previste. Non ti offendere ma tu non sei un progettista e nemmeno un professionista del settore…difficilmente riuscirai a prevedere delle soluzioni realmente ottimizzate ed efficienti e quando, durante i lavori, ti accorgerai che qualche modifica può apportare una netta miglioria alla tua casa non saprai (o potrai) resistere dal farla. Quale migliore occasione per l’impresa di far schizzare i costi dei lavori?

Purtroppo tu, senza la guida di un tecnico che ti aiuta ad individuare da subito le soluzioni giuste, finirai per cambiare idea più volte. E il costo di tutte queste varianti? Non mi è capitato di rado di sentire clienti che pensavano che fossero tutte gratuite…già comprese nel preventivo iniziale, “in fondo si tratta di piccole modifiche”. Ti assicuro che non è così e te ne accorgerai quando l’impresa ti porterà il conto!

Non fraintendermi: è giusto che tu possa cambiare idea durante i lavori e chiedere una o più varianti, però per tenere sotto controllo i costi di ristrutturazione devi prestare molta attenzione a come lo fai:

  • 1

    Come prima cosa, e te lo ribadisco per la terza volta, devi farti seguire da un tecnico che ti sappia consigliare e guidare nello sciogliere i tuoi dubbi. Anche nel momento in cui decidi di fare una variante è la persona più adatta a starti accanto perchè ha l'esperienza necessaria (oltre a molti anni di studio) e cura i tuoi interessi.

  • 2

    Secondariamente devi assolutamente inserire alcune clausole importanti nei contratti proprio relative alle varianti (ad esempio una che chiarisca che dovranno essere applicati gli stessi costi unitari previsti da capitolato per le opere uguali previste in variante).

  • 3

    Infine devi pretendere che l’impresa, prima di procedere ad eseguire qualsiasi variante, ti fornisca un'offerta scritta per le nuove opere non previste nel capitolato originario e un'offerta complessiva di quanto costerà la variante. E naturalmente dovrete sottoscrivere entrambi questa offerta.

 

Cosa sono le nuove opere?

In questo paragrafo stiamo parlando di nuove opere che potresti voler eseguire ma...cosa sono queste nuove opere?

Credo sia importante chiarire brevemente un punto: infatti tu sicuramente dirai “ma tutte le opere in variante sono nuove…come fanno ad essere previste nel capitolato originario?”

Ogni nuova opera completa che potresti voler far eseguire è composta da varie sotto-lavorazioni. Ad esempio per fare un muro c’è prima la posa dei laterizi, poi l’intonaco e infine la pitturazione.

Quindi se all’impresa chiedi di fare un nuovo muro non previsto nel progetto originario, all'interno del quale però si prevedeva di costruire altri nuovi muri, questa variante sarà composta da voci già presenti nel capitolato originario e quindi il prezzo complessivo offerto sarà determinato semplicemente dalla moltiplicazione dei prezzi unitari già offerti dall'impresa (espressi in questo caso in €/mq) per le nuove superfici realizzate.

Se invece la nuova opera da realizzare prevede delle lavorazioni non previste nel capitolato originario allora in questo caso devi farti fare una nuova offerta completa.

 

Se non segui questi passaggi andrà sicuramente a finire che l’impresa approfitterà delle continue varianti che tu le chiederai per far lievitare i costi di costruzione in modo spropositato senza che tu te ne accorga, non fornendoti preventivi ogni volta che tu chiedi una variante, rassicurandoti che i costi non sono elevati, e dandoti la stoccata finale quando ti porta il conto complessivo. E se tu protesti ti risponde “eh ma con tutte le varianti che mi ha chiesto…” oppure “eh ma meno di così non era possibile…”

Quindi mi raccomando: programmazione e preventivi. Sempre.

3.I FALSI lavori imprevisti

Questo è il trucco che preferisco: è la giusta punizione per chi cerca solo il massimo risparmio non capendo che ogni cosa ha un costo e se quanto offerto si discosta significativamente dalla media di mercato c’è qualcosa sotto che non va.

Siccome tu non fai parte di questa categoria e vuoi evitare il più possibile le fregature ecco la spiegazione di cosa sono le “false spese impreviste”.

Partiamo da ribadire un concetto che ti ho già espresso al punto 1: le imprese sono in grado di capire rapidamente quali sono i lavori minimi necessari per ottenere un determinato risultato. Non è raro che, con lo scopo di mantenere basso il preventivo e accaparrarsi il lavoro, molte imprese evitino di inserire nel preventivo alcune voci relative a lavori che sanno devono essere necessariamente fatti.

Naturalmente tu non lo puoi sapere perché non fai questo mestiere, e loro sono bravissimi a farli comparire come “lavori imprevisti”.

Quindi l’impresa che viene a casa tua per farti un preventivo individua molti di questi “imprevisti” già in fase di sopralluogo però, per far rimanere il preventivo basso e accaparrarsi la tua ristrutturazione, non te li inserisce in preventivo e li farà comparire al momento opportuno. Ecco un elenco (assolutamente parziale e non esaustivo) degli imprevisti (prevedibili) che più spesso compaiono in una ristrutturazione:

  • Un solaio da risanare per delle infiltrazioni
  • Degli intonaci da rifare perché si stanno staccando
  • La piattabanda di una porta o di una finestra da rifare
  • Un impianto da sostituire
  • Un infisso da cambiare

Solitamente questi lavori imprevisti compaiono già nelle prime fasi del cantiere, durante le demolizioni, quando l’impresa comincia a “tastare il terreno” per capire come reagisce il cliente. La frase tipica che ti dice l’impresario quando provi a protestare per l’improvviso aumento dei costi è:

“eh, ma non era proprio possibile sapere queste cose prima di demolire…”

In realtà se è vero che alcune cose non è possibile saperle prima di demolire, quindi l’impresa potrebbe non raccontarti solo una montagna di fregnacce, ti assicuro che la maggior parte delle volte molte delle cose “non prevedibili” sono frutto di:

  • Una mancanza di progettazione (che in realtà dovresti fornire tu…)
  • Un sopralluogo “a cuor leggero” da parte da parte dell’impresa
  • La volontà di chiudere gli occhi di fronte a problematiche evidenti da parte dell’impresa per poter fornire un preventivo più basso

Sai qual’è il modo per evitare questi imprevisti? Dotarti di un progetto completo e dettagliato prima di contattare l’impresa.

Ecco un esempio di falso lavoro imprevisto: degli amici mi hanno raccontato come, quando hanno ristrutturato il loro vecchio appartamento, l’impresa gli abbia giocato un brutto scherzo. Tra le opere da fare c’era la sostituzione degli infissi e l’elettrificazione delle tapparelle esistenti. Loro si sono fidati dell’offerta dell’impresa che comprendeva questo lavoro e hanno fatto avviare il cantiere.

Tutto procede bene fino a quando è arrivato il momento di motorizzare le tapparelle: è saltato fuori che non era proprio possibile motorizzare le vecchie tapparelle in quanto “sono troppo vecchie e non si adattano ai nuovi motori, etc. etc. etc.”…quindi è diventato essenziale cambiarle! Naturalmente con una spesa aggiuntiva…

Quando si va a motorizzare una tapparella ci sono molte variabili da tenere in considerazione e in questo caso non posso dire se le tapparelle che avevano in casa i miei amici potessero essere motorizzate o meno, ma con un semplice sopralluogo si poteva facilmente prevedere. Quindi l’impresa era in grado di farlo fin da subito: ha fatto i sopralluoghi necessari e necessariamente deve aver valutato questo aspetto. Molto più semplicemente, per far rimanere il preventivo più basso e prendersi il lavoro, hanno fatto passare la sostituzione delle tapparelle come un finto lavoro imprevisto…così i miei amici sono stati costretti a sostituirle e quindi i costi di ristrutturazione sono aumentati.

COSA PUOI FARE TU

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Abbiamo appena visto tre trucchi che usano le imprese per far aumentare i costi di ristrutturazione. Il mio scopo con questo articolo non è spaventarti, ma solo metterti in guardia su una lotta, alle volte impari, che potresti trovarti a dover sostenere se non ti muovi nel modo corretto durante la ristrutturazione di casa tua.

Ricordati che l’edilizia è un settore spietato, dove ci sono tantissimi piccoli operatori (le imprese) che si devono spartire un mercato che, per quanto vasto, non è abbastanza grande per tutti. A fronte di una maggioranza di imprese oneste, potresti trovarti ad avere a che fare con persone senza scrupoli il cui unico interesse è prendersi il lavoro con offerte stracciate e poi cercare di guadagnare la cifra che si sono prefissati in tutti i modi proprio facendo lievitare i costi in corso d’opera. E molto spesso hanno vita facile perché il committente medio che cerca solo di risparmiare essenzialmente è ignorante in materia e deve adeguarsi a quello che gli viene detto dai professionisti a cui si è affidato.

In realtà tu puoi fare molto per evitare di cadere in questi tranelli.

Primo non devi cercare a tutti i costi l’offerta economicamente più bassa ma l’offerta più vantaggiosa, cioè quella che ti offre le migliori garanzie.

Secondo non puoi pensare di affrontare la ristrutturazione da solo. Ristrutturare completamente un appartamento è un’operazione complessa che richiede una certa esperienza e conoscenze. Hai bisogno di essere seguito da un tecnico che ti sappia consigliare e guidare e che si sostituisca a te per fare le cose di cui non sei capace (p.e. pratiche edilizie, rispetto normative, progettazione).

Terzo devi mettere in pratica una corretta procedura di ristrutturazione. Le cose vanno fatte secondo un ordine preciso e coinvolgendo i vari soggetti al momento opportuno. Inoltre devi essere consapevole in prima persona di tutto quello che vuoi e di quello che andrai a realizzare: se da un lato non puoi fare tutto tu, dall’altro non devi demandare tutto.

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