Ristrutturazione non sai gestire

Se devi ristrutturare casa ti serve SUBITO un progettista (…e non un’impresa)

So bene come funzionano le ristrutturazioni in Italia: quando un proprietario decide che è arrivato il momento di fare i lavori in casa chiama un’impresa (consigliata dal cugino o dall’amico), si fa fare un preventivo e parte subito coi lavori.

Vuoi fare così anche tu per la tua ristrutturazione? Sappi che stai commettendo un errore gravissimo, di quelli che la maestra alle elementari segnava con la matita rossa, e che potrebbe compromettere la riuscita della tua ristrutturazione.

E il motivo è semplice. Hai saltato un passaggio fondamentale: non ti sei rivolto prima ad un tecnico.

Se sei fermamente convinto che questa figura per la tua ristrutturazione sia totalmente inutile hai due opportunità: o perseverare nell’errore con terribili conseguenze oppure capire come stanno realmente le cose e cominciare a tutelarti. In ogni caso devi leggere con attenzione questo articolo…ristrutturazionepratica.it banner

Sia chiaro, Quello che sto per scriverti non è lo sfogo di un tecnico frustrato nel veder realizzare continuamente pessime ristrutturazioni piene di problemi, sia legali che esecutive, ma semplicemente un dato di fatto: chi affronta una ristrutturazione per la prima volta difficilmente riesce a cogliere la reale utilità della figura del tecnico. E così spesso nemmeno ci pensa a chiamarlo.

Chiaramente non si tratta di un rifiuto ideologico di questa figura (almeno non di solito…) ma si tratta di una mancanza delle informazioni basilari sul funzionamento di una ristrutturazione e su quale sia il modo efficace per eseguirla e per tutelarsi. E ti assicuro che esiste un solo modo efficace (di cui il tecnico è solo un ingranaggio)…

In questo articolo ti dimostrerò la necessità di un tecnico nella tua ristrutturazione come prima tutela contro errori e truffe. E lo farò analizzando la questione sotto tre punti di vista differenti, sebbene strettamente connessi:

  1. Tu non sei in grado di gestire da solo una ristrutturazione
  2. Il tecnico è l’unica figura in tutta la ristrutturazione che tutela esclusivamente i tuoi interessi
  3. Il tecnico è obbligatorio per legge (e per buon senso)

Sono affermazioni forti (soprattutto la prima) quindi te le voglio spiegare con dettaglio.

NON SAI GESTIRE LA TUA RISTRUTTURAZIONE DA SOLO

Negli ultimi anni, per pura curiosità, ho seguito e frequentato vari forum online dedicati alla ristrutturazione e popolati da un lato da persone alla ricerca di consigli e dall’altro da sedicenti “esperti” del settore (cioè per la maggior parte persone che hanno già ristrutturato…non certo professionisti!). Ogni volta che un nuovo sventurato osava chiedere se per i suoi lavori fosse stato preferibile rivolgersi ad un tecnico le risposte erano sempre:

«Il tecnico è una spesa inutile»

«L’architetto è un lusso»

«L’architetto è inutile, basta l’impresa e il geometra» (nda:…il geometra dell’impresa naturalmente!)

«Faccio la ristrutturazione da solo e chiamo il tecnico solo per problemi specifici» (il famoso tecnico che esce a chiamata come l’idraulico)

A me leggere queste cose ha sempre fatto sorridere perché so che quelle stesse persone pochi mesi dopo sarebbero stati sullo stesso forum a lamentarsi dei lavori fatti male, delle spese senza controllo e di svariati altri problemi. Ma la domanda che mi sono sempre posto era: perchè una persona totalmente inesperta di un settore complesso come l’edilizia crede di essere in grado di progettare la propria ristrutturazione e addirittura dirigere i lavori? Io dopo tanti anni che faccio questo mestiere vivo ancora quotidianamente tra mille dubbi e domande…

Una risposta a questa domanda, sebbene credo molto parziale e incompleta, me la sono data. La colpa è dei programmi televisivi che parlano di ristrutturazione e design di interni! La loro diffusione è stato un vero e proprio cancro per quest settore: infatti hanno la tendenza a banalizzare il lavoro di progettazione. Fanno credere a tutti che «ristrutturare è una cosa semplice!»

Io li guardo con occhio da addetto ai lavori e quello che vedo è una totale distorsione di tutta la fase progettuale e di direzione dei lavori. Tale distorsione è principalmente data dai tempi televisivi a cui tali trasmissioni devono adeguarsi, a causa dei quali si passa direttamente dalle richieste del committente ai lavori di ristrutturazione, facendo sembrare la progettazione come una fase a “tempo zero”, quindi immediata e semplice.

Per un professionista è evidente che questa cosa non sia affatto realistica, ma ad un occhio inesperto, che poi è quello di un committente medio, il messaggio che passa è questo:

  • Il progetto è una fase rapida e semplice formata solo da qualche indicazione da dare qua e là. Poi l’impresa è in grado di sistemare magicamente tutto esattamente come vuoi tu;
  • Progettare è semplicemente farsi venire qualche idea, magari scriversi due appunti su un foglio, uno schizzo e via.

Il messaggio che invece voglio farti passare io è diverso: «queste sono tutte ca***ate!»

Solo per sapere quali sono le leggi da rispettare in una ristrutturazione sono necessari anni di studio e un aggiornamento continuo: ho recentemente finito di scrivere un libro, rivolto non ai committenti come te ma ai miei colleghi, in cui faccio un riassunto di tutte le principali leggi da conoscere e applicare nelle ristrutturazioni di interni, per fare in modo che siano fatte in regola e tutelino il committente da ogni possibile brutta sorpresa. L’editore mi aveva chiesto un libro di massimo 150 pagine…Il testo che gli ho inviato è di 340 pagine. E si tratta semplicemente di un riassunto legato esclusivamente alla corretta individuazione e preparazione delle pratiche edilizie. Naturalmente una ristrutturazione non è solo compilare dei modelli (anzi quella dovrebbe essere la parte minore…): a tutto ciò bisogna aggiungere tutte le conoscenze tecniche, di materiali, di impianti, di strutture, di architettura, di design, etc…

Credi davvero di essere in grado di gestire tutta questa mole di informazioni da solo e senza l’aiuto di un tecnico?

Voglio che tu capisca come progettare una ristrutturazione e dirigerne il cantiere sono due cose estremamente complesse. Un progetto non può essere improvvisato in pochi giorni da chi non l’ha mai fatto e sapere come gestire impresa e lavori non si può imparare durante i pochi mesi della tua ristrutturazione.

Il tecnico ti serve, sempre, perchè mette in campo quella professionalità che tu non hai e che l’impresa non metterà mai a tutela dei tuoi interessi…e con questo ci catapultiamo direttamente nel secondo punto.

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IL TECNICO E’ L’UNICA FIGURA PROFESSIONALE DELLA TUA RISTRUTTURAZIONE CHE TUTELA I TUOI INTERESSI

Per un committente che decide di non farsi affiancare da un progettista nella sua ristrutturazione l’unica soluzione presa in considerazione è chiaramente rivolgersi direttamente ad un’impresa.

Il motivo per cui questa modalità di gestire la ristrutturazione è largamente la più diffusa è la credenza che un rapporto diretto con chi eseguirà materialmente i lavori (l’impresa appunto) consentirà di risparmiare tempo&denaro oltre a consentire di ottenere un lavoro migliore rispetto alla scocciatura di avere a che fare anche con un tecnico.

Non voglio negare che un rapporto diretto ed esclusivo con l’impresa possa avere alcuni aspetti positivi, però sappi che nella realtà dei fatti sarà deleterio per te. Il grave errore è credere che l’impresa sia dalla tua parte: sappi che, nella maggior parte dei casi, l’impresa è la tua controparte.

Mi rendo conto che questa è un’affermazione forte che mi attirerà le ire di molti impresari, ma fammi spiegare il perchè.

Un’impresa, all’apparenza, ha tutti gli interessi a darti un ottimo servizio e ad essere dalla tua parte: campa grazie ai tuoi soldi, quindi perchè trovarsi delle rogne dandoti dei problemi? Il motivo non è da cercare (solo) nelle imprese ma soprattutto nel tipo di mercato in cui sono costrette ad operare, cioè quello che io definisco del massimo ribasso. Cosa significa? Che nella maggior parte dei casi i committenti, quando appaltano i lavori della propria ristrutturazione, non cercano qualità elevata o garanzie ma solo il prezzo più basso che riescono a spuntare.

Nella guerra degli appalti al massimo ribasso il risultato inevitabile è ottenere:

  • Opere realizzate male e con tecnologie, materiali e qualità generale scadente;
  • Continue richieste di extra-budget (cioè spese aggiuntive) da parte dell’impresa per fare quelle opere che “non erano previste all’inizio” ma che sono magicamente spuntate.

Ti ricordo che per decenni le opere pubbliche in Italia si sono affidate proprio con il criterio del massimo ribasso coi risultati che puoi vedere tutti i giorni. Si era arrivati ad un punto tale in cui le imprese offrivano ribassi sui lavori di oltre il 50% (ho visto appalti affidati con il 70% di ribasso…) per accaparrarsi i lavori e poi o non li completavano, o li eseguivano con una pessima qualità, o facevano salire a dismisura il costo dei lavori inventandosi lavorazioni non presenti nel progetto a base di gara. Esattamente quello che succederà alla tua ristrutturazione se le affidi i lavori “al massimo ribasso”. Lo Stato negli utimi anni è corso ai ripari introducendo il sistema dell’offerta economicamente vantaggiosa…tu a casa tua cosa vuoi fare?

E non pensare che “vabbè allora scelgo l’impresa che mi ha fatto l’offerta più alta e sto tranquillo”. Il vero problema è che anche quella che può sembrare la migliore impresa sul mercato ha bisogno di essere controllata da qualcuno e non di controllare la tua ristrutturazione. Il nocciolo della questione sta tutto qui: l’impresa deve essere sempre controllata.

Che tu non sia in grado di svolgere tale ruolo di controllore in modo efficace è stato l’argomento del precedente paragrafo ed è inutile tornarci. È evidente che hai bisogno di essere affiancato da una figura tecnica professionale il cui unico scopo sarà curare solo ed esclusivamente i tuoi interessi durante tutta la ristrutturazione.

Grazie alle competenze acquisite e alle conoscenze tecniche e legislative altamente specializzate il tecnico è in grado di fare da collante nel rapporto tra te e l’impresa: comprenderà le tue esigenze e problemi (traducendoli nel progetto), e al contempo saprà controllare l’impresa in modo efficace durante i lavori.

(PS: naturalmente se anche il tecnico lo hai cercato con l’unico obiettivo di risparmiare il più possibile probabilmente questo ruolo non lo svolgerà al meglio…)

Ma perchè questa figura professionale sia veramente dalla tua parte è importante anche un’altra cosa: non deve avere nessun tipo di rapporto economico con l’impresa. Non deve essere il tecnico che ti propone l’impresa e non deve essere pagato dall’impresa ma deve essere il tecnico scelto da te e pagato da te. Se lo pagano loro di chi credi farà gli interessi?

IL TECNICO E’ OBBLIGATORIO PER LEGGE (E PER BUON SENSO)

Tecnico per legge

Che il tecnico ti serve lo dice la legge!

“Ma come? Lo Stato mi impone un tecnico per la mia ristrutturazione?”

La verità è proprio questa e ti dirò di più: fa benissimo a importelo. Perché, non offenderti se te lo dico, tu non hai la più pallida idea di come funzioni un edificio e di cosa potrebbe succedere facendo determinati interventi. E da quanto vedo quotidianamente posso affermare, senza paura di essere smentito, che spesso tale idea non ce l’ha nemmeno l’impresa a cui affiderai i lavori…insieme potreste fare dei danni irrimediabili.

Per dimostrati la necessità ex-lege del tecnico vediamo quali sono queste leggi. Non preoccuparti: ho sempre odiato i miei colleghi che parlano in “legalese” quindi cercherò di evitare come la peste un linguaggio tecnico e di presentare i pochi concetti che ci servono in modo semplice e sintetico.

La legge a cui dobbiamo fare riferimento è il Testo Unico dell’Edilizia (d.pr. 380/2001). Questa legge disciplina tutti gli interventi edilizi in Italia, quindi entra nel merito anche delle ristrutturazioni residenziali.

In questa legge tutte le opere edilizie possibili vengono fatte rientrare in sei categorie di intervento. Ad ogni categoria di intervento fa corrispondere (o meno) una specifica procedura edilizia.

Devi sapere che non tutte le categorie di intervento richiedono un procedimento edilizio però ogni volta che è necessario diventa obbligatoria anche la presenza di un tecnico che nella sostanza “certifica” che quanto si vuole eseguire sia rispondente a tutte le diposizioni di legge.

Delle sei categorie di intervento ben quattro sono dedicate ad opere da eseguire su edifici esistenti, ma a noi non interessano tutte, in quanto i lavori che sono necessari per ristrutturare una casa rientrano quasi sempre all’interno di due sole categorie:

  • Manutenzione ordinaria
  • Manutenzione straordinaria

Nella manutenzione ordinaria rientrano tutte le opere che servono esclusivamente per sostituire le finiture di casa tua e mantenere in efficienza gli impianti.

Nella manutenzione straordinaria rientrano tutte le opere che servono per fare interventi più approfonditi come il rifacimento degli impianti e lo spostamento di pareti, all’interno di case e appartamenti che non hanno vincoli storico-architettonici. (NB: se la tua casa è in qualche modo “storica”, c’è un vincolo architettonico sull’edificio o sull’area in cui si trova, allora gli interventi che puoi fare rientrano nella categoria del “Restauro e Risanamento Conservativo” che spesso nella sostanza coincidono con quelli di manutenzione straordinaria).

Per effettuare interventi di manutenzione ordinaria non è necessario protocollare una pratica edilizia e quindi il tecnico teoricamente non ti serve. Per effettuare interventi di manutenzione straordinaria invece è obbligatorio protocollare una pratica edilizia e il tecnico diventa di conseguenza obbligatorio.

Quindi il tecnico è indispensabile perché deve quantomeno firmare e timbrare la pratica edilizia che dovrai presentare per la tua ristrutturazione.

Ma se la sua necessità fosse realmente solo dovuta ad un’imposizione ex-lege quale mero verificatore capisco come possa passare ai tuoi occhi come una sorta di “tassa” da pagare: «il tecnico serve per mettere un timbro e una firma sulle carte». Non è così, quindi per completare il discorso facciamo un ultimo fondamentale passaggio.

Il tecnico è indispensabile perchè te lo dice il buon senso

Quello che sto per scrivere vale sia nel caso tu debba affrontare una manutenzione straordinaria (con obbligo di tecnico per legge) sia che tu debba affrontare una manutenzione ordinaria (senza obbligo di tecnico).

Non ti conosco però credo di poter affermare con una certa sicurezza che:

  • Tu non hai mai progettato e seguito un intervento di ristrutturazione residenziale. Non importa se sai benissimo cosa vuoi: ti serve uno specialista che sappia tenere sotto controllo tutti gli aspetti che compongono una ristrutturazione e che sappia dirigere l’impresa nelle varie fasi dei lavori (di questo abbiamo già parlato nel primo paragrafo di questo articolo)
  • Tu non conosci tutte le incombenze burocratiche necessarie in una ristrutturazione. Lasciando perdere per un attimo le pratiche edilizie, lo sai che anche per usufruire degli incentivi fiscali messi a disposizione dallo Stato è indispensabile preparare e protocollare dei precisi documenti? Se ne manca solo uno puoi dire “ciao ciao” alle tue detrazioni…
  • Tu non hai mai avuto a che fare con un’impresa edile. Chi guida un’impresa è una persona scaltra: in un periodo di crisi deve massimizzare i guadagni con pochi incarichi, quindi fin dalla scelta bisogna stare molto attenti e a maggior ragione bisogna farlo durante l’esecuzione dei lavori. Attenzione: non ti sto dicendo che tu non sia una persona scaltra, però bisogna conoscere quali sono le leve su cui agisce un’impresa per cambiare le carte in tavole. E il tuo tecnico le conosce.
  • Tu Devi essere tutelato! (Ma non sai come…) In una ristrutturazione è essenziale una rigida gestione dei conti attraverso dei computi precisi, bisogna controllare i costi e chiedere preventivi sapendoli valutare. Tu sai farlo?

Ci sono poi altri aspetti forse più importanti da considerare: un tecnico, grazie al progetto, è abituato ad avere una visione d’insieme di una ristrutturazione, inoltre è costantemente aggiornato su materiali e tecnologie che possono trovare posto in casa tua, semplificandoti la ricerca e la scelta. Non credere che informandoti su internet o girando 3 o 4 negozi di fornitori tutto d’un tratto diventi una persona esperta in materia…

Quello che ho visto accadere spesso in ristrutturazioni dove mancava un tecnico è stata la creazione di un’accozzaglia di ambienti completamente slegati tra di loro, con abbinamenti di colori e di materiali assolutamente sbagliati, impianti appena installati e già obsoleti (alle volte addirittura non più consentiti dalla legge)…insomma case in cui vivere era tutt’altro che confortevole, in cui le bollette dopo i lavori erano più alti rispetto a prima e totalmente abusive. Se manca una coordinazione complessiva potrai spendere anche decine di migliaia di euro ma il risultato sarà sicuramente pessimo.

Nella tua ristrutturazioe il tuo tecnico si rivelerà essere una risorsa preziosissima per risparmiare tempo&soldi ed evitare fregature. Sa quello che deve fare e sa come farlo: non brancola nel buio come faresti tu cercando (o sperando) di trovare la soluzione giusta ai tuoi problemi o sperando che sia l’impresa a trovarla per te.

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