bonus 110%: pioggi di soldi?

Super bonus 110%: guida pratica per proprietari di casa che non credono alle “ristrutturazioni gratis per tutti”

Il super bonus del 110% è entrato ufficialmente in vigore con la legge 77 del 17 luglio 2020.

Questo super bonus promette di regalare importanti interventi di ristrutturazione a chi riuscirà ad accedervi. Però le promesse fatte dal legislatore non corrispondono alla realtà dei fatti.

In questo articolo faremo una panoramica completa su questa misura e lo faremo senza gli inutili paroloni di cui si riempiono la bocca la maggior parte dei tecnici e degli avvocati.

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NB: articolo aggiornato in seguito alla pubblicazione dei decreti attuativi ministeriali e delle circolari dell’Agenzia delle Entrate.

Il governo italiano a maggio del 2020, tra le varie misure a sostegno della ripresa post-lockdown causato dal coronavirus, si è inventato lo slogan “gli italiani si ristruttureranno casa gratis”.

Questo grazie al super bonus del 110% introdotto prima con li decreto legge 34, chiamato “rilancio”, che dopo sessanta giorni è stato convertito nella legge 77 del 17 luglio 2020.

Questi proclami hanno generato grande entusiasmo in milioni di persone.

Il patrimonio edilizio italiano è ormai vecchio, brutto (non esistono solo i centri storici purtroppo…), consuma tanto e non è sismicamente adeguato.

Le persone lo sanno (soprattutto che casa loro consuma molto e non stanno bene quando fa caldo e freddo). E quindi le antenne si sono rizzate.

Il problema è che no, gli italiani non si ristruttureranno affatto casa gratis. Chi lo ha detto ha mentito, consapevolmente o inconsapevolmente non lo so e non spetta a me dirlo, e ha illuso troppe persone.

Mi ricordo tutte le email che ho ricevuto per settimane al suono di “con questo bonus rivoluziono casa”. E anche la delusione quando raccontavo come stanno realmente le cose.

A luglio 2020 sono andato a fare una delle prime partite di calcetto post-lockdown.

(Sì, sono uno dei milioni di italiani che, superati i quarant’anni, provano a sentirsi ancora giovani insistendo a rompersi ginocchia e slogandosi caviglie per correre dietro ad un pallone.)

Nel gruppo di calcettisti del venerdì sera con cui condivido prestazioni degne del miglior Margheritoni, siamo ben tre architetti.

Un nostro amico, finita la partita, mentre ci stavamo riprendendo prima della meritata doccia, ha osato dire: “sentite ma com’è questa storia del 110%? Vorrei approfittare per fare i lavori in casa”.

Non lo avesse mai detto! Ogni suo sogno stato immediatamente smontato.

“Col super bonus non potrai ristrutturare casa…scordatelo!”

Gli abbiamo spiegato come funziona (se ci ripenso in effetti gli abbiamo regalato una consulenza coi fiocchi) e alla fine ha concluso:

“Ma perché ci hanno raccontato queste pa**e?”

A questa domanda non so darti una risposta. Però se anche tu vuoi capirne veramente di più sul super bonus al 110%, su quali lavori possono accedervi, se puoi usufruirne per casa tua, se veramente farai i lavori gratis…ho scritto questa consulenza gratuita per te.

Ristrutturazione

Se nel precedente articolo sull’argomento (che puoi trovare qui) parlavamo dei contenuti del decreto legge che ha introdotto il super bonus, in questo articolo ti parlerò della legge definitiva che disciplina il super bonus.

Infatti sebbene i decreti legge entrino subito in vigore, devono essere convertiti in legge entro 60 giorni dalla loro pubblicazione, altrimenti perdono di efficacia.

Il processo di conversione prevede la discussione in parlamento e senato. Dove le varie forze politiche propongono modifiche.

Gli articoli che trattano il super bonus e lo / hanno subito alcune modifiche in questa conversione, anche se non sostanziali.

Ad agosto sono stati anche pubblicati i decreti attuativi ministeriali e le circolari dell’Agenzia delle Entrate che mancavano.

Quindi ormai le misure previste sono fisse e definite: possiamo darle per acquisite.

Ti avverto: non sarà un articolo breve, quindi mettiti comodo e con il giusto tempo a disposizione.

Come al solito cercherò di essere il più chiaro possibile. Come sai il pubblico a cui mi rivolgo non sono i miei colleghi progettisti ma sono tutti i proprietari di casa che devono ristrutturare…un linguaggio tecnico non avrebbe senso.

Ma in ogni caso parliamo di leggi, quindi qualche passaggio ostico ci sarà. Se hai qualche dubbio su quello che ho scritto usa i commenti qui sotto per eventuali chiarimenti.

NB: mentre stavo scrivendo questo articolo, è uscita anche la guida ufficiale dell’Agenzia delle Entrate che ha aiutato a chiarire qualche punto.

Puoi scaricarla da qui se vuoi:

…COSA SIGNIFICA?

Cominciamo a chiarire i concetti di base.

Quando parliamo di super bonus al 110% ci riferiamo all’estensione di alcune misure delle già esistenti per chi fa interventi di recupero di edifici, case e appartamenti. Cioè del patrimonio edilizio esistente.

Le detrazioni di cui puoi usufruire, da tempo ormai, per la tua ristrutturazione sono varie:

  • , con detrazione del 50% delle spese sostenute per la realizzazione delle opere di ristrutturazione della casa;
  • Bonus arredamento, con detrazione del 50% delle spese sostenute per l’acquisto di mobili e grandi elettrodomestici (puoi usufruirne solo se accedi anche al bonus casa);
  • , con detrazione variabile dal 50% all’80% delle spese sostenute per rendere antisismici gli edifici (è un’estensione del bonus casa);
  • , con detrazione variabile dal 50% al 65% delle spese sostenute per efficientare energeticamente gli edifici;
  • Bonus facciate, con detrazione del 90% delle spese sostenute per sistemare le facciate degli edifici.

[Occhio: non so quando leggerai questo articolo. L’elenco qui sopra è per le detrazioni valide a tutto il 2020…siccome molte hanno scadenza annuale (anche se vengono regolarmente prolungate) non garantisco che siano in vigore mentre stai leggendo]

Qui sopra li ho riassunti sinteticamente, ma ho scritto vari articoli sulle detrazioni fiscali, se vuoi approfondire qui sotto ti metto i link. Sennò passa oltre.

Questa premessa era necessaria perché il super bonus di cui stiamo per parlare non fa altro che modificare alcune delle detrazioni già esistenti.

Infatti la legge 77, per quanto riguarda le detrazioni sulla ristrutturazione, nella sostanza:

  1. Estende la percentuale di detrazione al 110% per alcune delle misure che ti ho elencato sopra;
  2. Introduce la possibilità di ottenere lo sconto in fattura di una somma fino all’importo della detrazione, oppure di cedere tale detrazione sotto forma di credito di imposta ad un soggetto terzo.

E lo fa non solo per quelle estese al 110%, ma per tutte le detrazioni che ti ho elencato sopra – ad eccezione del bonus arredamento.

Naturalmente vengono messi dei paletti. E nel resto dell’articolo parleremo proprio di questi paletti. Che poi è il succo di tutto.

L’articolo sarà diviso in quattro capitoli:

  1. Un mega riassuntone di cosa prevede la legge 77 in termine di super bonus al 110% e di sconto in fattura/cessione del credito
  2. Analisi puntuale dell’articolo 119 della legge 77, relativo al super bonus
  3. Analisi puntuale dell’articolo 121 della legge 77, relativo allo sconto in fattura/cessione del credito
  4. Alcune riflessioni, anche su come si stanno muovendo imprese e altri player del settore

Partiamo dal mega riassuntone.

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CAPITOLO 1 – MEGA RIASSUNTONE: SUPER BONUS DEL 110% E SCONTO IN FATTURA/CESSIONE DEL CREDITO IN POCHE RIGHE

Ho deciso di mettere all’inizio e non alla fine il riassunto dei principali punti che caratterizzano il super bonus e lo sconto in fattura/cessione del credito per questioni di praticità.

Se sei interessato solo a sapere i punti principali di queste misure ti basta leggere solo questo capitolo (e l’ultimo).

Se invece vuoi approfondire, e quindi leggere anche gli altri capitoli, avendo già letto questo riassunto avrai già le idee chiare per affrontarli meglio.

Naturalmente non andremo nel dettaglio. Per quello ci sono i capitoli successivi.

1.1 | Super – articolo 119

L’articolo 119 istituisce il super bonus del 110% e prevede quattro macro-interventi per cui vi si può accedere.

Punti comuni a tutti gli interventi:

  • La misura è valida dal 1 luglio 2020 al 31 dicembre 2021
  • La detrazione fiscale del 110% sulle spese sostenute (che elenchiamo al prossimo punto) è da dividere in 5 rate annuali

Detrazioni al 110% per interventi di efficientamento energetico:

  1. Isolamento delle pareti, solai e tetti (superfici opache) per una superficie superiore al 25% dell’involucro con i seguenti limiti di spesa:
    • 50.000€ per edifici unifamiliari o villette a schiera;
    • 40.000€ per singola unità immobiliare in edificio da 2 a 8 unità immobiliari;
    • 30.000€ per singola unità immobiliare in edificio oltre 8 unità immobiliari;
  2. Realizzazione di impianti di riscaldamento/raffrescamento/acqua calda sanitaria centralizzati con i seguenti limiti di spesa:
    • 20.000€ per singola unità immobiliare in edificio da 2 a 8 unità immobiliari;
    • 15.000€ per singola unità immobiliare in edificio oltre 8 unità immobiliari;
  3. Realizzazione di impianti di riscaldamento/raffrescamento/acqua calda sanitaria in edifici unifamiliari o villette a schiera con limite di spesa di 30.000€.
  • Gli interventi possono riguardare le parti comuni degli edifici condominiali, gli edifici con singola unità immobiliare, le unità immobiliari in edifici plurifamiliari con ingresso autonomo dall’esterno (villette a schiera);
  • Se viene eseguito uno dei tre interventi di sopra (denominanti “trainanti”) anche tutti gli altri interventi previsti dall’ecobonus (denominati “trainati”) possono essere portati in detrazione al 110%;
  • Per usufruire del superbonus l’unità immobiliare deve aumentare di due classi energetiche o, ove non possibile, deve essere dimostrata questa impossibilità.

Detrazioni al 110% per interventi di miglioramento sismico degli edifici

  • Aliquota di detrazione unica al 110% per tutte le tipologie di intervento;
  • Limite di spesa invariato rispetto alla legge sul sismabonus (96.000€ ad unità immobiliare);
  • Esclusi immobili in zona sismica 4.

Detrazioni al 110% per interventi di installazione di impianti fotovoltaici

  • Si può accedere a tale detrazione solo se si esegue uno degli interventi di miglioramento energetico o sismico di cui sopra (è a tutti gli effetti un intervento “trainato”);
  • Ammontare massimo della spesa pari a 48.000€ per i pannelli fotovoltaici;
    • Spesa massima ammissibile per ogni Kw installato pari a 2.400€ in caso di edificio esistente;
    • Spesa massima ammissibile per ogni Kw installato pari a 1.600€ in caso di nuovo edificio;
  • Ammontare massimo della spesa pari a 48.000€ per i sistemi di accumulo dell’energia (batterie);
    • Spesa massima ammissibile per ogni Kwh di capacità di accumulo delle batterie pari a 1.000€;
  • Obbligo di cedere al GSE l’energia non utilizzata in autoconsumo;
  • Le modalità di cessione e il valore di cessione sono determinati con decreto del Mise.

Detrazioni del 110% per l’installazione di colonnine di ricarica dei veicoli elettrici

  • Si può accedere a tale detrazione solo se si esegue uno degli interventi di miglioramento energetico di cui sopra (è a tutti gli effetti un intervento “trainato”);
  • Non ci sono particolari limiti o prescrizioni.

Chi può accedere o meno alla detrazione

  • i condomìni (con l’accento sulla ì…mi raccomando);
  • Le persone fisiche, anche titolari di reddito di impresa o professionisti, su tutte le unità immobiliari che beneficiano di interventi “trainanti” sulle parti comuni degli edifici;
  • Le persone fisiche (NO come impresa o professionisti) su un massimo di due unità immobiliari che beneficiano di interventi su parti private;
  • Istituti IACP, cooperative, associazioni sportive dilettantistiche;
  • Non possono accedere alla detrazione gli immobili accatastati A/1, A/8, A/9.

Altre disposizioni

  • È obbligatorio un visto di conformità rilasciato da un commercialista/ragioniere/perito commerciale/consulente del lavoro/responsabili assistenza dei CAF (no tecnico progettista) su tutta la documentazione dell’intervento;
  • Per gli interventi di efficientamento energetico i tecnici progettisti asseverano il rispetto dei limiti di legge stabiliti dalle apposite norme tecniche e la congruità della spesa;
  • Per gli interventi di miglioramento sismico i tecnici progettisti asseverano la riduzione del rischio sismico e attestano la congruità delle spese;
  • I tecnici che asseverano il falso sono soggetti a multe da 2.000 a 15.000 €;
  • I tecnici devono stipulare apposita polizza assicurativa;
  • Le spese per attestazioni e asseverazioni e quelle tecniche legate agli interventi che accedono a detrazione, sono detraibili al 110%.
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1.2 | Sconto in fattura e cessione del credito – articolo 121

  • Chi sostiene spese detraibili ai sensi del bonus casa (50%), ecobonus (50%, 65%, 110%), sismabonus (110%), bonus facciate (90%), installazione impianti fotovoltaici (110%), installazione colonnine elettriche (110%) invece di usufruire della detrazione può…
    • Ottenere uno sconto in fattura dal fornitore e/o impresa fino all’importo della corrispondente detrazione spettante. Questi maturano un credito che possono cedere a banche, finanziarie, ESCo, etc.;
    • Cedere direttamente la detrazione sotto forma di credito di imposta a banche, finanziarie, ESCo;
  • Tali opzioni possono essere esercitate o meno per ognuno dei S.A.L. emessi;
  • Chi riceve il credito deve usarlo con la stessa rateizzazione che avrebbe il cedente (5 o 10 anni), non può portarlo da un anno all’altro (quello non usato in uno specifico anno è perso) e non può chiederlo a rimborso;
  • Se in seguito ad un controllo l’Agenzia delle Entrate verifica che la detrazione/credito non era dovuto, procede a recuperare le somme da chi ha beneficiato dei lavori;
  • Chi ha beneficiato del credito (imprese, banche, finanziarie, etc.) non lo perdono in quanto erano in “buona fede” (dalla FAQ 11 della guida dell’Agenzia delle Entrate).

Occhio all’ultimo punto che mette a fuoco un possibile problema per te…di cui parleremo più avanti.

Per il resto tutto chiaro?

Adesso approfondiamo cosa dice la legge negli articoli 119 e 121.

CAPITOLO 2 – ARTICOLO 119 DELLA LEGGE 77: OPPORTUNITÀ E LIMITI DEL SUPER BONUS AL 110%

Credo di avertelo già detto tre o quattro volte che l’articolo 119 della legge 77 introduce definitivamente la possibilità di detrarre al 110% alcune opere legate al recupero del patrimonio edilizio.

L’articolo è diviso in 23 commi (cioè sotto-paragrafi).

I primi 8 chiariscono quali interventi, e in che modo, possono accedere al super bonus. I restanti integrano i primi fornendo dei chiarimenti.

Il super bonus del 110% è previsto per i seguenti interventi:

  • Alcune misure dell’ecobonus (quindi efficientamento energetico degli edifici) – commi da 1 a 3-bis;
  • Interventi del sismabonus (quindi miglioramento sismico degli edifici) – commi 4 e 4-bis;
  • Installazione di pannelli fotovoltaici e relativi sistemi di accumulo dell’energia prodotta – commi da 5 a 7;
  • Installazione di colonnine elettriche – comma 8.

La prima cosa evidente è che gli interventi che rientrano nel bonus casa, cioè quelli classici per ristrutturare, sono esclusi da questo super bonus.

Non ti puoi ristrutturare casa gratis. Con buona pace di tutti i proclami del governo.

Gli interventi più interessanti che rientrano nel super bonus, e per cui si stanno muovendo la maggior parte degli operatori del settore, sono senza dubbio quelli legati all’ecobonus. Però vedremo come ci sono molte limitazioni ed in particolare viene escluso l’intervento diretto da parte del singolo proprietario di un appartamento in condominio.

2.1 | Super bonus al 110% per interventi di efficientamento energetico (ecobonus)

Qui parliamo di quanto previsto nei commi 1, 2, 3 e 3-bis dell’articolo 119 della legge 77.

Comma 1: gli interventi “trainanti” previsti

Si tratta di opere legate all’efficientamento energetico per cui la detrazione è stata portata al 110%. Questa detrazione deve essere suddivisa in 5 rate annuali di pari importo (l’ecobonus normale prevede 10 rate annuali di pari importo) ed è in vigore per le spese sostenute tra l’1 luglio 2020 e il 31 dicembre 2021.

Il comma 1 ci dice quali interventi di efficientamento energetico possono accedere alla detrazione del 110%. Sono 3.

Ristrutturazione
Intervento 1: Isolamento termico delle superfici opache verticali, orizzontali e inclinate che interessano l’involucro per oltre il 25% della superficie disperdente dell’edificio o dell’unità immobiliare situata all’interno dell’edificio purché abbia un accesso autonomo dall’esterno.

Vediamo i principali cardini di questa tipologia di interventi.

Punto 1 – isolamento degli edifici

Qui si parla di isolare gli edifici esistenti. Con cappotto, con isolamento interno, con isolamento in intercapedine…non importa come. Si parla di isolamento.

Però emergono subito delle limitazioni dettate dalla superficie minima su cui si può intervenire e dal fatto che si parla di “edifici” e non di unità immobiliari.

Per essere chiari:

  • Condomini: si
  • Edifici singoli: si
  • Appartamento in condominio: NO in modo autonomo (a meno che non abbia oltre del 25% di superficie “disperdente” dell’intero edificio…caso raro)

Per le singole unità immobiliari all’interno di edifici plurifamiliari viene fatta un’unica eccezione: quella delle villette a schiera e assimilabili.

Le villette a schiera sono il tipico esempio di unità immobiliare che si trova all’interno di un edificio (quello formato da tutte le villette) ma che ha un ingresso autonomo.

Caso assimilabile anche alle bifamiliari per intenderci (purché abbiano un accesso autonomo dall’esterno).

In questi casi anche il singolo proprietario della villetta può farsi il cappotto senza che lo facciano anche gli altri…(purché intervenga su oltre il 25% dell’involucro disperdente).

Punto 2 – superficie minima di isolamento

Approfondiamo proprio l’aspetto del 25% di superficie disperdente interessata dai lavori, condizione minima necessaria per accedere al super bonus per interventi di isolamento.

Sai come si determina la superficie disperdente di un edificio?

Ce lo dice la legge: la superficie disperdente di un edificio sono tutti quei muri-solai-tetti-finestre-porte che delimitano l’edificio dall’ambiente esterno o da una zona non climatizzata.

Per intenderci: il muro esterno, ma anche il muro che ci divide dal pianerottolo, il solaio che ci divide dai garage o da un sottotetto.

Se isolare oltre il 25% della superficie disperdente di una casa singola o di un’unità immobiliare in una villetta schiera è una condizione facilmente raggiungibile…non lo è per il singolo appartamento in un condominio.

Tra l’altro nei condomini le pareti esterne sono “parti comuni” dell’edificio…quindi in ogni caso l’intervento di cappotto esterno (solitamente il metodo più efficace di isolare) deve essere approvato dall’assemblea condominiale.

Punto 3 – no finestre

Si parla esplicitamente di “superfici opache”. Quindi finestre, balconi, porte, serrande…sono escluse. Cioè la sostituzione degli infissi non accede direttamente a questa misura. (Ma tra poco vedremo come la legge la fa rientrare dalla…finestra).

Punto 4 – limiti di spesa

La legge infatti ci dà anche i limiti di spesa detraibili con il super bonus.

  • Spesa massima di 50.000€ per edifici unifamiliari e villette a schiera;
  • Spesa massima di 40.000€ per ogni unità immobiliare di edifici da 2 a 8 unità immobiliari;
  • Spesa massima di 30.000€ per ogni unità immobiliare di edifici con più di 8 unità immobiliari.

Cosa succede se superi questi limiti di spesa?

Che le restanti somme le detrai con le normali percentuali di detrazione dell’ecobonus (65%) fino al raggiungimento dei limiti di spesa previsti dalla legge specifica (60.000€ totali…). E per le somme eccedenti non detrai nulla.

Comunque, ad eccezione delle case unifamiliari che in alcuni casi possono essere molto grandi (ma come vedremo le ville sono escluse da questa misura) e richiedere investimenti elevati, sono buoni limiti di spesa.

Punto 5 – criteri ambientali minimi

Ultima cosa: i materiali isolanti utilizzati devono rispettare i cosiddetti C.A.M., cioè criteri ambientali minimi.

Per dirla pane e salame: devono essere ecologici (cioè avere un’apposita certificazione).

Naturalmente questi materiali costano molto di più dei normali materiali isolanti…

Passiamo alla seconda detrazione legata all’ecobonus che usufruisce del 110%:

Intervento 2: Sostituzione di impianti di climatizzazione invernali esistenti con per il riscaldamento, il raffrescamento o la fornitura di acqua calda sanitaria. Da eseguirsi sulle parti comuni degli edifici.
Punto 1 – impianti centralizzati

Parliamo di impianti condominiali centralizzati. E parliamo delle opere da eseguirsi sulle parti comuni degli edifici.

Quindi, a scanso di equivoci, se hai un appartamento in condominio e vuoi sostituire l’impianto di riscaldamento…non sei compreso in questa detrazione.

Tra l’altro ti voglio evidenziare come le opere detraibili sono quelle “da eseguirsi sulle parti comuni degli edifici”. Quindi non quelle dentro gli appartamenti (che sono privati). Le eventuali opere interne alle unità immobiliari (per allacciarsi o uniformarsi al nuovo impianto centralizzato) non rientrano direttamente in questa misura della detrazione (ma vedrai che ci rientrano dalla finestra…).

Punto 2 – tipologia impianti

I nuovi impianti installati possono essere:

  • Con caldaia a condensazione ad alta efficienza (a metano);
  • A pompa di calore (elettrico);
  • Ibridi (gas+elettrico) o geotermici;
  • A microcogenerazione;
  • A collettori solari;

Oppure si può allacciare l’edificio ad un sistema di teleriscaldamento efficiente, ma solo se l’immobile si trova in un comune montano non interessato da procedure europee di infrazione.

Posto che ritengo difficile convincere un condòmino che scalda l’appartamento con la sua caldaietta, a passare ad un sistema centralizzato, ai fini dell’efficienza sarebbe un intervento interessante.

Punto 3 – limiti di spesa

Anche qui vengono dati dei limiti di spesa:

  • Spesa massima di 20.000€ per ogni unità immobiliare di edifici da 2 a 8 unità immobiliari;
  • Spesa massima di 15.000€ per ogni unità immobiliare di edifici con più di 8 unità immobiliari.

La detrazione riguarda anche le spese di smaltimento del vecchio impianto.

Proseguiamo con la terza e ultima misura legata all’ecobonus:

Intervento 3: Sostituzione di impianti di climatizzazione invernali esistenti con impianti per il riscaldamento, il raffrescamento o la fornitura di acqua calda sanitaria. Da eseguirsi sugli edifici unifamiliari o sulle singole unità immobiliari delle villette a schiera (“edifici plurifamiliari funzionalmente indipendenti con uno o più accessi autonomi dall’esterno”).

Praticamente stiamo parlando della stessa cosa del punto precedente solo che è cambiato il tipo di edificio: ora ci riferiamo agli edifici unifamiliari e alle villette a schiera.

Anche qui i nuovi impianti installati possono essere:

  • Con caldaia a condensazione ad alta efficienza (a metano);
  • A pompa di calore (elettrico);
  • Ibridi (gas+elettrico) o geotermici;
  • A microcogenerazione;
  • A collettori solari;
  • A biomassa (pellet) se l’edificio si trova in area non metanizzata di un comune non interessato da procedure europee di infrazione.

Vale anche la stessa cosa detta prima in merito al teleriscaldamento.

Anche qui viene dato un limite di spesa: 30.000€. E possono essere detratte anche le spese di smaltimento e bonifica dell’impianto sostituito.

Bene, questi sono i 3 interventi che possiamo definire “trainanti”, cioè che permettono di accedere dalla porta principale al super bonus del 110%.

Però al comma 2 vengono fatti rientrare anche altri interventi…che possiamo definire “trainati”.

Comma 2: estensione della detrazione e interventi “trainati”

Il comma 2 ci dice che, se fai uno dei tre interventi di miglioramento energetico di cui al comma 1 puoi detrarre al 110% anche gli altri interventi previsti dall’ecobonus.

Chiariamo meglio il concetto.

Ristrutturazione

Nell’articolo sulle detrazioni fiscali ti spiego come l’ecobonus sia formato da varie misure. Te le elenco sinteticamente:

  1. Interventi di riqualificazione energetica su interi edifici esistenti (l. 296/2006, art.1, comma 344)
  2. Interventi sull’involucro degli edifici per riduzione della trasmittanza termica (l. 296/2006, art.1, comma 345) – NB: è l’isolamento sia le parti opache che quelle finestrate
  3. Interventi di installazione di pannelli solari per la produzione di acqua calda (l. 296/2006, art.1, comma 346) – NB: non è fotovoltaico ma solare termico
  4. Sostituzione di impianti di climatizzazione invernale (l. 296/2006, art.1, comma 347)
  5. Acquisto e posa in opera di schermature solari (l. 190/2014, art.1, comma 47)
  6. Acquisto e posa in opera di impianti di climatizzazione invernale con impianti dotati di generatori di calore alimentati da biomasse combustibili (l. 190/2014, art.1, comma 47)
  7. Dispositivi multimediali per il controllo da remoto degli impianti termici (l. 208/2015, art.1, comma 88)
  8. Acquisto e posa di micro-cogeneratori in sostituzione di impianti esistenti (l.205/2017, art.1, comma 3, lettera a, nume-ro 3).

Il superbonus coinvolge gli interventi dei punti 2 (solo per le strutture opache) e 4 (parzialmente anche il 6).

Il comma 2 dell’articolo 119 ci dice che se fai uno dei tre interventi che abbiamo visto al paragrafo precedente, che quindi detrai al 110%, puoi eseguire anche tutti gli altri interventi dell’elenco qui sopra detraendoli sempre al 110%.

Quindi, ad esempio, se fai il cappotto e lo detrai al 110%, puoi anche sostituire gli infissi, oppure installare le schermature solari e detrarli a loro volta al 110%.

Una conseguenza è che, se il condomìnio delibera di fare il cappotto termico, il singolo condòmino può rifarsi anche l’impianto di riscaldamento autonomo (non solo il centralizzato) in quanto è una misura prevista dall’ecobonus.

E la guida dell’Agenzia delle Entrate ci dice che anche la sola sostituzione della caldaia in questo caso beneficia del 110% di detrazione.

Capisco che sia una cosa un po’ cervellotica…però funziona così.

Viene inoltre specificato un altro aspetto: i limiti di spesa per gli interventi “trainati” sono quelli previsti dalla legge che regola l’ecobonus (ti rimando sempre all’articolo specifico per approfondimenti).

Comma 3: i requisiti tecnici

Magari questi aspetti ti interessano poco…ma sono importanti.

Infatti non è che qualsiasi intervento di presunto miglioramento energetico venga fatto può usufruire delle detrazioni del super bonus.

Bisogna rispettare dei precisi parametri.

Questi parametri sono quelli stabiliti dalle varie leggi in vigore (ci sono degli specifici decreti del 2015 che li definiscono).

Inoltre l’intervento deve portare al miglioramento di almeno due classi energetiche dell’edificio o dell’unità immobiliare della casa a schiera (la già citata unità immobiliare con accesso autonomo dall’esterno).

Ti ho detto mille volte che il patrimonio edilizio italiano è vecchio ed energivoro (cioè consuma tanto). Però questo non significa che anche un buon intervento energetico riesca a far salire automaticamente di due classi energetiche un edificio o un appartamento.

Proprio per questo motivo nel comma 3, quando si parla delle classi energetiche da raggiungere, viene detto anche che: se il miglioramento di due classi energetiche non è possibile bisogna dimostrarlo e bisogna comunque raggiungere la classe energetica più alta possibile.

Tutto ciò deve essere dimostrato attraverso un attestato di prestazione energetica (APE) prima e dopo l’intervento.

Ultima cosa interessante è che si può usufruire del super bonus anche se fai un intervento di demolizione e ricostruzione dell’edificio.

[Tra l’altro proprio la definizione di demolizione e ricostruzione è stata appena modificata da un altro decreto legge (il cosiddetto “semplificazioni”) che, in soldoni, adesso consente di ricostruire l’edificio in posizione (all’interno del lotto) e con forma diverse rispetto all’esistente.
Si tratta di una cosa che non ci interessa approfondire qui e di cui il tuo tecnico saprà dirti di più però è una novità importante (anche se il decreto semplificazioni deve essere ancora convertito in legge).]

Sull’ecobonus, che era la parte più consistente della questione, abbiamo detto tutto. Ci sarebbe anche il comma 3-bis ma riguarda semplicemente un’estensione dei termini al 30 giugno 2022 per gli interventi in edifici IACP, quindi un caso limitato e a cui tu probabilmente non sei interessato.

Mi tengo alcune riflessioni per l’ultimo capitolo. Ora passiamo ad analizzare i commi 4 e 4-bis…parliamo di sismabonus.

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2.2 | Super bonus per interventi di miglioramento sismico degli edifici esistenti

I commi 4 e 4-bis dell’articolo 119 riguardano le detrazioni fiscali relativi al sismabonus.

Comma 4: interventi previsti

Anche qui le detrazioni al 110% valgono per le spese sostenute dal 1 luglio 2020 al 31 dicembre 2021 per le opere di “efficientamento” sismico. E devono essere detratte dalle tasse in 5 rate annuali di pari importo (il sismabonus prevedeva già questa rateizzazione).

Come sicuramente sai se hai letto il mio articolo sul sismabonus tale detrazione è una misura speciale del bonus casa e prevede tre scaglioni di detrazione differente:

  • 50% se si effettua solo un miglioramento sismico;
  • 70% se si realizza un miglioramento di 1 classe sismica;
  • 80% se si realizza un miglioramento di 2 classi sismiche.

Non approfondiamo oltre e ti rimando all’articolo per saperne di più.

La legge 77 elimina queste distinzioni: per tutte le tipologie di interventi di miglioramento sismico vale la detrazione del 110%.

L’unica cosa che viene chiarita è che questa misura non vale per gli edifici ubicati in zona sismica 4, cioè la meno pericolosa dal punto di vista sismico.

Il territorio italiano infatti è diviso in quattro zone sismiche, di cui la 1 è quella più pericolosa.

Le zone sismiche 4 sono molto limitate rispetto all’estensione territoriale (anche se al nord si tratta di aree popolose) e riguardano essenzialmente: un’ampia area tra Torino e Milano, la provincia di Bolzano, una porzione del Veneto, il “tacco d’Italia” e la Sardegna.

C’è un’altra cosa: se cedi il credito maturato con questi interventi ( parleremo della cessione analizzando l’articolo 121) ad un’impresa di assicurazione e contestualmente stipuli un’assicurazione, questa assicurazione la puoi detrarre al 90% e non al 19% come era finora.

Comma 4-bis: estensione della detrazione anche ai sistemi di monitoraggio

Il comma 4-bis estende la detrazione anche ai “sistemi di monitoraggio strutturale continuo ai fini antisismici”, purché sia eseguito insieme ad un intervento di miglioramento sismico.

Questi sistemi sono in pratica una serie di sensori installati sulla struttura in modo permanente e che comunicano ad un processore (un computer) i dati che rilevano sugli spostamenti strutturali.

Grossolanamente puoi assimilarli ad un sismografo per edifici.

2.3 | Fotovoltaico e sistemi di accumulo

Parliamo ora di quanto previsto dai commi 5, 6 e 7 relativi al superbonus del 110% per l’installazione di pannelli fotovoltaico e di sistemi di accumulo dell’energia prodotta.

Come vedremo si tratta di interventi che possono a tutti gli effetti rientrare tra quelli “trainati”.

Comma 5, detrazioni per installazione di pannelli fotovoltaici

Facciamo una premessa: il cosiddetto “bonus casa” (quello con cui si possono detrarre le opere di ristrutturazione al 50%) tra le varie misure prevede anche la detrazione per l’installazione di pannelli fotovoltaici.

Quindi questo superbonus al 110% per i pannelli fotovoltaici è un’estensione di un bonus esistente e non un nuovo bonus.

La percentuale di detrazione è chiaramente del 110%, da calcolarsi su un ammontare massimo di spesa di 48.000€, da dividersi in 5 rate annuali.

Però attenzione, vengono dati dei limiti di spesa per ogni chilowatt (Kw) di fotovoltaico installato.

Chiariamo.

Il dimensionamento dei pannelli fotovoltaici viene fatto in base alle effettive necessità di consumo dell’immobile.

Se hai una casa di 100mq per farla funzionare hai bisogno di un certo numero di chilowattora/anno (basta che ti guardi le bollette per capire quanto).

Se casa tua è grande 200mq i consumi naturalmente aumentano.

L’impianto va dimensionato in base ai reali consumi. E solitamente bastano pochi Kw di fotovoltaico.

Quindi, forse per evitare qualche “furbata”, il legislatore ha deciso di inserire dei limiti di costo per ogni kw installato.

Questi limiti sono due:

  • 2.400€ a Kw per installazione su edifici esistenti
  • 1.600€ a Kw per installazione su nuovi edifici o in caso di demolizione e ricostruzione

I limiti più bassi in caso di nuova costruzione sono dovuti al fatto che è già obbligo prevedere l’installazione di fonti di energia rinnovabili quando si realizza un nuovo edificio.

NB: per la cronaca, come fa notare il comma 16-ter, il limite massimo di Kw installabili col superbonus è 20 (fatti due conti). Se ne devi mettere di più (un condominio ad esempio potrebbe avere questa necessità), sull’eccedente devi applicare le aliquote previste dalla legge che regola il bonus casa.

Ultima e importantissima cosa: nel caso di installazione di pannelli fotovoltaici su edifici esistenti, il superbonus è valido solo se viene effettuato congiuntamente ad uno degli interventi trainanti. Quindi di efficientamento energetico (quelli del comma 1) o miglioramento sismico.

Pertanto non è autonomo (tranne che per le nuove costruzioni).

Comma 6, detrazioni per installazione di sistemi di accumulo legati al fotovoltaico

Non so se hai una vaga idea di come funziona un impianto fotovoltaico: di base ci sono dei pannelli che trasformano l’energia del sole in energia elettrica.

Ma cosa ci fai di questa energia?

In parte la puoi utilizzare subito per accendere la lampadina o azionare il condizionatore, ma quella che non ti serve subito?

La puoi stipare in enormi batterie ricaricabili, dette “sistemi di accumulo”.

Il comma 6 prevede il superbonus anche per questi sistemi di accumulo per i quali è previsto un limite di spesa sempre di 48.000€, la suddivisione in 5 rate annuali e un costo massimo di 1.000€ a kWh di capacità di accumulo.

Comma 7, cessione dell’energia non utilizzata

Per capire cosa prevede questo comma torniamo al nostro impianto fotovoltaico.

Abbiamo detto che i pannelli producono energia elettrica.

Questa energia elettrica puoi usarla istantaneamente e/o accumularla in enormi batterie.

Ma quando le batterie hanno raggiunto la loro capacità massima?

Cosa ci fai dell’energia in più che produci?

Solitamente si immette questa energia nella rete elettrica nazionale dove ci possono essere vari acquirenti con cui fare accordi. Il comma 7 prevede obbligatoriamente di cedere l’energia al GSE (gestore dei servizi energetici).

Come si cede questa energia al GSE? Quanto viene pagata? Quali sono i limiti di utilizzo dell’energia autoprodotta?

Tutto ciò è demandato ad un decreto del Ministero dello sviluppo economico (uno dei tanti previsti da questa legge) di cui ad oggi siamo in attesa.

2.4 | Colonnine di ricarica dei veicoli elettrici

Il comma 8 introduce l’ultima opera per cui viene previsto il superbonus: l’installazione di infrastrutture per la ricarica dei veicoli elettrici negli edifici.

La divisione è sempre in 5 rate annuali di pari importo e può accedere al superbonus solo se effettuata insieme ad un degli interventi di efficientamento energetico che abbiamo visto prima (quelli del comma 1 dell’articolo 119).

Si tratta quindi a tutti gli effetti di un’opera “trainata”.

Non c’è altro da aggiungere per questa quarta misura e per quanto riguarda le opere che possono accedere alla detrazione del 110% abbiamo detto tutto.

Come hai potuto leggere, se possiedi un appartamento in condominio, sei escluso dall’applicazione diretta di questo bonus. Tutto dipende dagli interventi condominiali.

E in ogni caso la ristrutturazione della casa (spostamento di muri, rifacimento di bagni, cucine, sostituzione di porte, pitturazioni, impianti idrici ed elettrici…) non rientra mai in questa detrazione al 110%.

Detto ciò…l’articolo 119 ha altri 15 commi in cui ci sono delle specificazioni importanti che vale la pena approfondire.

mailling list per ristrutturare casa

2.5 | Varie ed eventuali: i commi che chiariscono molte cose

Commi 9 e 10: chi può accedere alla detrazione e su quanti edifici

Il comma 9 ci dice che le detrazioni possono essere usufruite dai “condomìni” (proprio con l’accento sulla ì…per non confonderlo con gli inquilini…) e dalle persone fisiche (non come imprese o attività similari).

Sono comprese anche gli istituti IACP, le cooperative e le associazioni sportive dilettantistiche ma non ci interessa.

Quello che invece ci interessa è che le persone fisiche possono accedere alle detrazioni del superbonus legate all’efficientamento energetico (quello dei commi da 1 a 3 che abbiamo visto sopra) su due unità immobiliari.

Vengono introdotte le seconde case.

Ma chiariamo meglio.

Se possiedi 10 appartamenti in 10 condomini puoi accedere alle detrazioni per tutti 10 gli appartamenti, finché le opere sono eseguite sulle parti comuni degli stessi.

Quindi puoi accedere al superbonus per tutti gli interventi di isolamento e per tutti gli impianti centralizzati.

Però se vuoi contemporaneamente sostituirti gli infissi, che sono privati, o rifarti l’impianto di riscaldamento, che è privato, puoi accedere al superbonus solo su due unità immobiliari.

La stessa cosa vale se hai tre ville: su due puoi accedere al superbonus per interventi di efficientamento energetico e su una no.

Un ultimo chiarimento: in caso di interventi su parti comuni degli edifici, anche imprenditori e professionisti che possiedono un immobile al suo interno possono usufruire della detrazione per le spese che per forza sosterranno.

Commi da 11 a 14: cessione del credito e adempimenti tecnici

Sappiamo benissimo che il grosso dell’interesse generato da questa legge gira intorno al concetto di avere i lavori gratis, cioè senza pagare nulla. Solo la detrazione del 110% non è sufficiente ad ottenere questo risultato. Serve la possibilità di ottenere lo sconto totale in fattura o fare la cessione della detrazione sotto forma di credito.

A questo aspetto è dedicato l’articolo 121 della legge.

Però i commi da 11 a 14 dell’articolo 119, chiariscono bene i paletti che devi rispettare per accedere alla cessione del credito o allo sconto in fattura.

Infatti il comma 11 inizia con:

“Ai fini dell’opzione per la cessione o per lo sconto di cui all’articolo 121…”

Uno dei requisiti si trova proprio nel comma 11 ed è il “visto di conformità”, che è indispensabile.

In particolare la legge parla di “visto di conformità dei dati relativi alla documentazione che attesta la sussistenza dei presupposti che danno diritto alla detrazione di imposta per gli interventi di cui al presente articolo”.

Una frase degna del miglior conte Mascetti per dire che qualcuno deve verificare tutta la documentazione che i tecnici e le imprese devono produrre e, se è tutto ok, apporre il suo “visto di conformità”.

Naturalmente il visto non può metterlo un pinco pallino qualsiasi. Deve essere un commercialista, un ragioniere, un perito commerciale, un consulente del lavoro. O figure assimilabili secondo quanto stabilisce la legge.

Come vedi sono tutti professionisti nell’ambito “economico”. Quindi in sostanza, anche se non è scritto in modo esplicito, ci vuole qualcuno che certifichi la congruità dei costi…

Il comma 12 dice che dovrà essere emanato un provvedimento del direttore dell’Agenzia delle entrate per definire le modalità di cessione del credito.

Questo provvedimento è arrivato ad inizio agosto 2020 e di conseguenza banche e finanziarie hanno iniziato ad attivarsi con prodotti specifici dedicati a clienti finali, condomini e imprese.

I commi 13, 13-bis e 14 parlano di dichiarazioni, attestazioni e norme tecniche che i progettisti devono rispettare sia per le opere di efficientamento energetico che per quelle sismiche:

  • Per gli interventi di efficientamento energetico i tecnici progettisti asseverano il rispetto dei limiti di legge stabiliti dalle apposite norme tecniche e la congruità della spesa;
  • Per gli interventi di miglioramento sismico i tecnici progettisti asseverano la riduzione del rischio sismico e attestano la congruità delle spese;

Già perché non pensavi forse che fosse sufficiente chiamare un’impresa e dirle:

“ehi fammi il cappotto termico che detraggo il 110%!”

Eh no…ci vuole un progetto fatto da un tecnico abilitato (con relative pratiche edilizie) che poi certifica e attesta tutto quanto.

Faremo una riflessione su questa cosa alla fine dell’articolo (leggila perché serve per tutelare te prima di tutto!).

A parte questo, in questi commi ci sono un paio di cose interessanti:

  • Nel comma 13, punto a) viene detto che il Mise (ministero dello sviluppo economico) deve emettere un decreto attuativo entro 30 giorni dalla data di entrata in vigore della legge (la data di pubblicazione in gazzetta ufficiale) con le modalità di trasmissione delle asseverazioni.

Il decreto è stato pubblicato in data 8 agosto 2020 con allegati i modelli di asseverazione.

Nella stessa data è stato pubblicato un altro decreto che risponde a quanto riportato nel comma 13-bis in cui viene detto che “ai fini dell’asseverazione della congruità delle spese si fa riferimento ai prezzari individuati dal decreto di cui al comma 13, lettera a)”.

Il decreto “efficienza energetica” (uno dei due pubblicati dal Mise l’8 agosto 2020) chiariscono che bisogna utilizzare i prezziari ufficiali esistenti (principalmente quelli regionali per le opere pubbliche) al fine di determinare i costi.

Inoltre ha detto che, se fossero previste opere non riportate nel prezziario ufficiale, il tecnico deve fare un’adeguata stima dei costi (basandosi su preventivi e considerando tutti gli elementi che concorrono alla formazione del prezzo finale). E comunque i costi derivanti da queste stime non potranno superare dei massimali unitari che sono riportati nell’allegato I al decreto.

Il massimale unitario è il prezzo massimo per la realizzazione dell’unità base della lavorazione.

Ad esempio per un cappotto termico l’unità base è 1 metro quadro di cappotto.

Quindi l’allegato I riporta il prezzo massimo per realizzare 1 mq di cappotto (in questo caso 150 €/mq)

Se sfori questa cifra sono fatti tuoi (non detrai…)

Questo è un passaggio importante perché il legislatore sta dicendo a te, ai tecnici e alle imprese: “non pensare di gonfiare i prezzi artificiosamente! Non è che fai il cappotto e con la spesa dichiarata ci rifai pure il bagno di casa…”

Lo so che tu che mi leggi sei una persona onesta, ma sono stato testimone di una richiesta del tipo: “senti con questo superbonus mi ci devi far uscire tutta la ristrutturazione della casa!”

Come si dice, prevenire è meglio che curare…

Infine il comma 14 mette il carico da novanta per i tecnici: se fanno attestazioni fasulle dovranno pagare multe da 2.000€ a 15.000€.

Considera che quindicimila euro per molti tecnici è il ricavo di un anno di lavoro…

Commi 15 e 15-bis

Siamo in fondo all’articolo 119.

Nel comma 15 viene chiarito che tutte le attestazioni, asseverazioni e il visto di conformità di cui abbiamo appena parlato, possono essere detratti.

L’agenzia delle Entrate nella circolare 24/E ha chiarito che è possibile detrarre anche i costi di progettazioni e pratiche edilizie.

Al comma 15-bis viene fatto un chiarimento importante in merito agli immobili esclusi dal super bonus: se casa tua è accatastata come A/1 (abitazione di tipo signorile), A/8 (abitazione in villa) e A/9 (Castelli e palazzi) ti puoi attaccare. Niente super bonus per te.

Ora passiamo all’articolo sulla cessione del credito/sconto in fattura e che vedrai non si limita solo ai lavori di cui abbiamo parlato all’articolo 119.

mailling list per ristrutturare casa

CAPITOLO 3 – ARTICOLO 121: CESSIONE DEL CREDITO O SCONTO IN FATTURA AL POSTO DELLA DETRAZIONE FISCALE

La dichiarazione fatta dal governo e dai politici “ristrutturerete la casa gratis” non avrebbe avuto nessun senso se non fosse stato inserito l’articolo 121 sulla cessione del credito e lo sconto in fattura, a completamento del superbonus.

In realtà abbiamo visto che la dichiarazione non ha comunque alcun senso perché è falsa…con gli interventi detraibili al 110% non ci ristrutturi casa.

…comunque quello che dice l’articolo 121 è decisamente importante.

Infatti normalmente le detrazioni fiscali per gli interventi edilizi funzionano come sconto sulle tasse da ripartire in 10 rate annuali (5 per il sismabonus).

Nei casi previsti dal superbonus, che abbiamo appena visto, le rate diventano 5, sempre a cadenza annuale.

Ma stanti solo così le disposizioni, significherebbe che per fare i lavori intanto devi sborsare tutta la somma e poi negli anni pagherai meno tasse per l’importo che hai speso (anzi ti danno un bonus del 10%).

L’intervento è sostanzialmente gratuito, ma prevede un esborso iniziale che molte persone non possono permettersi o non vogliono fare.

Tra l’altro le detrazioni fiscali non costituiscono credito di imposta che può essere portato da un anno all’altro, ma funzionano con il concetto di capienza.

Non so se hai mai avuto a che fare con dichiarazioni dei redditi e tasse. Se tu maturi un “credito di imposta”, cioè sostanzialmente hai versato più tasse di quanto dovevi, lo Stato ha un debito con te.

Quei soldi puoi decidere di usarli subito per pagare altre tasse (l’IMU ad esempio), tenerli da parte nel tuo “cassetto fiscale” per pagare le tasse negli anni successivi, o addirittura chiederli a rimborso. E lo Stato effettivamente te li accredita, generalmente in un paio di anni (te lo posso assicurare perché l’ho fatto).

Le detrazioni fiscali per ristrutturare però non costituiscono credito di imposta, ma sconto da fruire di anno in anno sulle tasse.

Se un anno devi pagare 1.500€ di tasse e hai maturato una detrazione annuale di 1.000€ semplicemente fai la differenza e vai a pagare 500€ di tasse.

Ma se le tasse che devi pagare sono solo 500€ e la detrazione annuale è di 1.000€ non è che lo Stato ti dà i 500€ di differenza oppure puoi usare questa somma l’anno successivo. Semplicemente perdi quella parte di detrazione.

Questo è il concetto di capienza che chiunque ristruttura deve tenere molto bene in considerazione (e di cui ti ho parlato già molte altre volte).

Il superbonus al 110% non solo aumenta la percentuale di detrazione (aumentando quindi la somma assoluta da detrarre), ma dimezza anche i termini di detrazione: in questo modo le rate di detrazione annuale possono diventare anche quattro volte quelle che avresti pagato normalmente.

Facciamo un esempio.

Isoli la casa con il cappotto e spendi 50.000€ (prendiamo il limite dato dal superbonus).

Normalmente detrarresti il 65% in 10 anni, quindi: 50.000*0,65/10= 3.250€ all’anno.

Con il superbonus detrarresti il 110% in 5 anni, quindi: 50.000*1.1/5= 11.000€ all’anno.

Considera che a questa somma potresti dover aggiungere le detrazioni per l’impianto di riscaldamento, gli interventi antisismici, il fotovoltaico, le colonnine…a che somma di tasse annuale da detrarre arriviamo?

Sono in pochi quelli che se lo possono permettere.

Quindi, con questi termini, molte persone si ritroverebbero a non sfruttare realmente la detrazione del 110%.

Come risposta il legislatore, nell’articolo 121, si è inventato questa cosa della cessione del credito e dello sconto in fattura.

Che bada bene: non è una novità assoluta.

Già nel 2019 erano stati introdotti per l’ecobonus, per poi non essere rinnovati tranne che per casi particolari, mentre per il sismabonus erano modalità ancora in vigore.

Ora sono stati re-introdotti e ampliati. Principalmente con l’obiettivo di rendere realmente operativo il superbonus, ma come vedremo si sono riversati anche sulle altre detrazioni.

3.1 | Commi 1 e 1-bis: sconto in fattura e cessione del credito

Con il comma 1 vengono introdotti sconto in fattura e cessione del credito.

a) Puoi usufruire di uno sconto fino a una somma pari all’importo della detrazione (naturalmente nel rispetto dei limiti di spesa che abbiamo già visto).

Questo sconto viene fatto dalle imprese e dai fornitori che hanno eseguito l’intervento. Questi ultimi recuperano tali somme come credito di imposta pari alla detrazione che ti spetterebbe.

Tale credito possono o utilizzarlo per compensare le proprie tasse, oppure cederlo ad altri soggetti (tra cui banche e finanziarie).

Quindi, in un mondo ideale, tu non paghi nulla all’impresa e lei ti fa i lavori.

b) Puoi cedere direttamente la detrazione che ti spetta ad un soggetto terzo, trasformandola contestualmente in credito di imposta.

Tale credito che hai ceduto può a sua volta essere ceduto ad altri soggetti (banche e finanziarie)

Quindi, invece di scontarti i lavori, l’impresa te li fattura e tu glieli paghi regolarmente. Però, invece di usufruire della detrazione in prima persona, la cedi tu direttamente a qualcun altro (solitamente banche e finanziarie) sotto forma di credito di imposta.

In questa ipotesi devi comunque sborsare i soldi, anche se dovresti riceverli indietro praticamente subito (sempre in un mondo ideale).

Tutto ciò vale per le spese sostenute nel 2020 (da luglio) e nel 2021.

Sconto in fattura e cessione del credito non sono misure riferite esclusivamente alle detrazioni del super bonus. Lo vedremo nel comma 2.

Prima di parlarne vediamo cosa prevede il comma 1-bis: cioè lo sconto in fattura o la cessione del credito possono essere messi in pratica per ogni stato di avanzamento lavori.

Gli stati di avanzamento lavori (S.A.L.) sono le rate che dovresti pagare ad impresa e fornitori man mano che i lavori vanno avanti (difficilmente si può pagare tutto alla fine degli stessi…).

Ogni volta che un fornitore o l’impresa deve ricevere uno stato di avanzamento lavori puoi o ottenere lo sconto in fattura o cedere il credito.

Questo ti da la possibilità, nel caso in cui l’importo dei lavori superi i limiti dei bonus, di sfruttare questa misura per le somme che vi rientrano.

Nel caso del superbonus al 110% i S.A.L. possono essere al massimo due e devono corrispondere ad almeno il 30% dell’importo dei lavori.

3.2 | Comma 2: sconto in fattura e cessione del credito solo per il superbonus?

La risposta è no. E ce lo dice il comma 2 dell’articolo 121.

Tale possibilità viene estesa a tutte le detrazioni fiscali attualmente attive, anche quelle non inserite nel superbonus. Quindi:

  1. Bonus casa (detrazione del 50%)
  2. Ecobonus (detrazione del 50% o del 65% per le misure non previste dal superbonus, 110% per quelle del superbonus)
  3. Sismabonus (tutto compreso nel superbonus al 110%)
  4. Bonus facciate (detrazione del 90%)
  5. Installazione pannelli fotovoltaici (in realtà compreso nel bonus casa e comunque compreso nel superbonus)
  6. Installazione di colonnine elettriche (come sopra)

Quindi, tanto per capirci, vuoi ristrutturare casa?

Normalmente avresti usufruito delle detrazioni fiscali del 50% sulle somme spese (fino ad una spesa massima di 96.000€). Oggi puoi chiedere lo sconto in fattura del 50% o cedere il credito del 50%.

Lo stesso vale ad esempio per la sostituzione degli infissi o per il rifacimento dell’impianto di riscaldamento (con l’ecobonus).

Quindi non “ristrutturerete casa gratis”, però “ristrutturerete casa a metà prezzo”.

Non è la stessa cosa ma comunque non è male…

3.3 | Altri commi

Concludiamo questa lunghissima analisi con gli ultimi commi relativi allo sconto in fattura e al credito di imposta.

Sebbene tu, in qualità di committente, non puoi usufruire direttamente del credito di imposta ma lo puoi solo cedere, il comma 3 mette alcuni paletti a chi deve usare questo credito, cioè imprese, fornitori, banche, finanziarie, etc.

  • Il credito acquisito deve essere utilizzato con la ripartizione prevista dalla misura relativa (5 o 10 anni).
  • Il credito non utilizzato in un determinato anno è perso.
  • Il credito non può essere chiesto a rimborso.

Il comma 5 dice cosa succede se, durante un accertamento dell’Agenzia delle Entrate sulle detrazioni (o sui crediti di imposta), scopre che non era dovuto: le somme non dovute devono essere recuperate. Anche quelle passate.

E lo deve fare nei confronti di chi ha beneficiato degli interventi. Cioè nei tuoi confronti.

Ad ogni modo, come chiarito nel comma 6, chi ha applicato lo sconto (imprese e fornitori) e chi ha beneficiato del credito (cessionario) risponde in solido.

Questa cosa va un po’ in contrasto con quanto riportato nella guida dell’Agenzia delle Entrate (FAQ 11) secondo cui chi ha beneficiato del credito (cessionario), se lo ha fatto in buona fede, è “immune”, cioè non deve restituire il credito.

Se qualcosa non va per il verso giusto devi dimostrare il dolo di chi ha preso il credito…buona fortuna…

Infine nel comma 7 viene introdotto l’ennesimo provvedimento a carico dell’Agenzia delle Entrate, da emettere entro 30 giorni dalla pubblicazione della legge in gazzetta ufficiale, per definire le modalità attuative di sconto in fattura e cessione del credito.


Fine, stop, kaputt.

Abbiamo visto la versione definitiva del super bonus al 110% e dello sconto in fattura/cessione del credito per le detrazioni fiscali sul patrimonio edilizio esistente.

Di parole ne ho spese tante ma ci tengo a fare un paio di riflessioni finali.

Dettate anche da quello che sto vedendo in giro…

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CAPITOLO 4 – SUPER BONUS 110% TRA LUCI, OMBRE E MODALITÀ DI INTERVENTO CHE SI STANNO DEFINENDO

Se hai mai letto il mio blog sai che raramente scrivo articoli su fatti di “cronaca” (consentimi questo termine), proprio come questo super bonus del 110% che ci è piombato addosso negli ultimi mesi.

Inseguire tutta la mole di decreti, leggi, interpretazioni, circolari, pareri, sentenze che si susseguono quotidianamente nel settore edilizio è folle. E ha trasformato il mio lavoro in una cosa più da burocrati ed avvocati che da tecnici.

Pur conoscendo le leggi non ritengo utile rincorrerle in modo affannoso come fanno molti.

Detto ciò, per questo superbonus ho deciso di fare un’eccezione principalmente per due motivi:

  1. Mi hanno dato molto fastidio i proclami di “vi ristrutturerete casa gratis” sventolate ai quattro venti dal governo, dai parlamentari, dai senatori, da qualsiasi politico con un interesse.
    È basata una veloce analisi delle prime bozze del decreto per capire che non era così. Ma intanto il messaggio sbagliato è passato…
  2. Mi ha dato altrettanto fastidio l’attività di sciacallaggio da parte di molti operatori (tecnici, imprese, artigiani, fornitori, etc.), che appena sono uscite le bozze del decreto che introduceva questo super bonus hanno iniziato con le pubblicità “contattaci per la tua ristrutturazione gratis”…
    …Sapendo (spero) di stare mentendo e col solo scopo di trovare in modo truffaldino nuovi clienti con false illusioni.
    I pochi che hanno fatto così sono stati quanto basta per “sporcare” ulteriormente un settore verso cui c’è già molta diffidenza.

Fatte queste premesse facciamo alcune riflessioni.

4.1 | Principali elementi di criticità della legge

La legge 77 è ufficialmente in vigore dal 18 luglio 2020.

Naturalmente il fatto che nessuno ristrutturerà casa gratis è stato confermato.

Ma la conversione in legge del decreto non ha accolto alcune delle istanze promosse da parte di tecnici e imprese, e che temo limiteranno l’efficacia di questa misura, soprattutto per i condomìni.

Durata della detrazione

Era stata richiesta l’estensione di almeno un anno della scadenza di questo superbonus.

Il 31 dicembre 2021, entro cui i lavori devono essere “pagati”, è una data troppo stretta. In particolare per la maggior parte di quei condomìni che non hanno già avviato una discussione su interventi di ristrutturazione da effettuare.

Convocare assemblee condominiali e deliberare interventi del genere non è un processo rapido. Anche se si tratta di lavori gratuiti. Sono necessarie più di una convocazione e gli amministratori ed i condomini devono muoversi ed essere compatti.

Vanno trovati i tecnici (che come vedremo forse andranno pagati), vanno fatte le analisi preliminari, va fatto il progetto, va approvato, va presentato e a vlte è necessario attendere anche l’aprovazione del progetto. Poi bisogna individuare l’impresa e solo alla fine partono i lavori.

E per eseguire i lavori ci vuole tempo.

Di fronte a casa mia c’è un piccolo condominio di forse una decina di unità immobiliari…lo stanno ristrutturando da oltre un anno, e l’impresa che ci lavora la conosco ed è brava ed efficiente.

Ma ho visto la stessa cosa anche nei condomini che ho seguito col mio studio, sebbene non siano il focus del nostro lavoro.

I tempi per questi interventi sono lunghi. Soprattutto per fare le cose a regola d’arte.

Il motivo ufficiale per questa mancata estensione è che non ci sono i fondi sufficienti nel bilancio dello Stato.

Notizie ufficiose, ma da fonti più che attendibili, mi riportano che il super bonus sarà sicuramente prolungato di due anni. Speriamo bene.

Anche perché un termine al 31 dicembre 2021 è una grossa limitazione anche in virtù di un altro aspetto…

E nel caso di abusi?

La legge che disciplina gli interventi edilizi in Italia (il d.pr. 380 del 2001) al comma 1 dell’articolo 49 chiarisce:

«gli interventi abusivi realizzati in assenza di titolo o in contrasto con lo stesso, ovvero sulla base di un titolo successivamente annullato, non beneficiano delle agevolazioni fiscali previste dalle norme vigenti, né di contributi o altre provvidenze dello Stato o di enti pubblici.»

Se in un immobile ci sono abusi non si può accedere alle detrazioni fiscali.

Una distribuzione interna diversa rispetto a quanto presente agli atti possiamo non considerarlo un abuso, ma una veranda non regolarmente autorizzata sì.

E questa cosa potrebbe essere un problema nei condomìni.

Non so dove abiti tu, ma qui a Salerno da questo punto di vista è un disastro. Ogni condomìnio ha almeno una veranda abusiva (e incondonabile). Inoltre qui abbiamo l’atavico problema degli ultimi piani totalmente abusivi…ma questa è un’altra storia…

I condomìni dove ci sono questi problemi possono o no accedere alle detrazioni fiscali? Perdono il super bonus?

La risposta è affermativa…viene perso il super bonus.

Sono curioso di sapere se chi ha la veranda abusiva accetterà di rimuoverla…e se nel caso non lo facesse se il resto dei condomini sarà contento di perdere questa occasione…temo cause infinite.

Classi energetiche?

Fino all’8 agosto 2020 non esistevano gli attestati di prestazione energetica condominiali, ma solo quelli dei singoli appartamenti.

Questo era un problema perché il miglioramento di due classi energetiche, in caso di interventi condominiali, doveva essere valutato sull’intero edificio…non sui singoli appartamenti.

Parlo al passato perché il decreto “efficienza energetica” pubblicato appunto l’8 agosto 2020 ha creato l’attestato di prestazione energetica condominiale.

Questo è positivo perchépPurtroppo dentro un edificio non tutti gli immobili hanno le stesse condizioni: ogni appartamento avrà una propria classe energetica legata a vari aspetti. Quindi non è detto che gli interventi che fanno salire di due classi casa tua siano quelli che fanno salire di due classi la casa del vicino…

Con l’APE condominiale questo problema è superato.

Però per produrlo sarà comunque necessario fare gli attestati di prestazione energetica di ogni singolo appartamento. Infatti l’APE condominiale non è altro che la media degli APE dei singoli appartamenti (detta in modo maccheronico…).

4.1 | Elementi positivi

A fronte di queste criticità il superbonus al 110% è sicuramente una misura positiva. E con la conversione in legge sono stati introdotti alcuni elementi positivi ascoltando le varie istanze.

Si alle villette a schiera

Le famose “villette a schiera”, per cui ho ricevuto decine di richieste di chiarimenti sotto l’articolo precedente, sono state inserite: ogni proprietario di una casa all’interno di questi edifici potrà fare i lavori e accedere autonomamente al super bonus.

Qui ho sintetizzato con “villette a schiera”, ma come già detto vale lo stesso per gli edifici bifamiliari e assimilabili.

Si parla di tutti quelle unità immobiliari che, anche se all’interno di edifici con più unità immobiliari, hanno un accesso autonomo.

Sì alle seconde case

Sono state introdotte anche le seconde case.

O meglio: ogni persona può accedere al superbonus per interventi su due unità immobiliari di propria proprietà. Oltre a tutti quelli che beneficiano di lavori sulle parti comuni dell’edificio (gli appartamenti in condomini che vengono isolati ad esempio).

A chiusura dell’articolo vorrei fare un’ultima riflessione su come imprese, banche, finanziarie, etc. si stanno muovendo per infilarsi in questo super bonus.

D’Altronde senza di loro non si batte chiodo e comunque è una ghiotta occasione di guadagno.

Come si stanno muovendo i player del settore?

Come ti ho già detto per player intendo tecnici, imprese, fornitori, banche, finanziarie ed assimilabili.

Alcuni miei colleghi hanno cominciato a girare come delle trottole tra persone e amministratori condominiali che li contattano per avere informazioni. Oltre ad intessere rapporti con imprese, banche e finanziarie.

La mia sensazione è che ci sarà un sacco di lavoro per i tecnici che vogliono mettersi in gioco, ma che devono fare molta attenzione perché siamo il soggetto più debole nella partita. Sicuramente quello maggiormente a rischio.

Il sistema che si sta creando prevede una stretta collaborazione da un lato tra chi realizza le opere e fornisce i materiali, e dall’altro tra banche/società finanziare.

L’obiettivo è fornire al cliente finale un lavoro gratis. E di guadagnarci naturalmente.

Infatti l’ipotesi di cessione del credito da parte dell’utente finale dell’intervento (tu per intenderci) dopo aver pagato i lavori all’impresa, non sta avendo molto successo.

La gente non vuole tirare fuori nemmeno un euro…vuole lo sconto totale dei lavori dalla fattura. E basta.

Chiaramente le imprese non possono sopravvivere con uno sconto del 100% sui lavori che svolgono. E nemmeno tenersi il credito gli può servire più di tanto: le tasse che devono pagare (e quindi compensare col credito) sono esclusivamente quelle derivate dai lavori…Se fatturo 100 e devo pagare 60 di tasse…dei restanti 40 di credito che mi viene dato che me ne faccio?

Quindi le imprese stanno facendo accordi con banche e finanziarie che invece hanno tutto l’interesse per prendersi questo super credito di imposta.

Questi soggetti pagano montagne di tasse generate da moltissime fonti…quindi possono detrarre tranquillamente il credito del super bonus che acquisiscono…non hanno problemi di capienza!

In base a questi accordi le imprese sconteranno completamente l’importo della fattura al cliente finale e riceveranno immediatamente i soldi da banche e finanziarie.

Questi ultimi acquisiranno il credito corrispondente alla detrazione del 110% di cui avrebbe dovuto fruire l’utente finale, cioè tu.

Il sistema in teoria funziona, anche se è ancora in fase di messa a punto.

Però è chiaro che banche e finanziarie non sono enti benefici.

Erogando i soldi adesso si prendono un credito futuro. Si tratta di una sorta di mutuo che invece di essere rimborsato da chi riceve il prestito in ultima istanza (cioè tu), viene rimborsato dallo Stato.

Quando chiedi un prestito o fai un mutuo non devi pagare gli interessi?

Ti danno 100 e nel corso degli anni restituisci una somma molto maggiore…120, 130…

Questa differenza serve per coprire i costi di gestione, i rischi che si prende chi presta i soldi (rischio che tu non glieli restituisca) e per dare un guadagno.

Il 10% di extra del super bonus, nelle intenzioni dello Stato, serviva proprio per coprire tutti questi costi extra.

Le banche, almeno quelle che hanno già predisposto delle offerte specifiche, sembra che a fronte di un credito acquisito del 110% restituiscano alle imprese il 100%.

Invece ho avuto modo di parlare con varie finanziarie ed ESCo (Energy Service Company…un modo carino per dire società finanziarie) e tutte mi hanno detto che il 10% a loro non basta.

Questo vuol dire che l’impresa fa lavori per 100, lavori che ti sconta completamente, invece di ricevere 100 dalle finanziarie, riceverà 80, 85, 90…(girandogli un credito di 110).

Diciamo che le percentuali richieste dai soggetti finanziari per far funzionare tutto variano tra il 20% e il 30%.

La domanda a questo punto è: perché un’impresa dovrebbe andare da una finanziaria invece che da una banca?

Il motivo è che le banche riconoscono alle imprese il credito acquisito quando se lo ritrovano nel “cassetto fiscale”…dopo qualche mese cioè. E nel frattempo le imprese che fanno? Lavorano senza soldi?

Magari la banca gli fa un prestito…ma ci devono pagare gli interessi…ecco che le banche sono sì convenienti ma poi non così tanto.

E qui le imprese si rivolgono alle società finanziarie.

Ma le imprese possono permettersi di fare lavori del valore di 100 e incassare 80?

Dipende.

Naturalmente nei 100 dei lavori fatti dall’impresa c’è anche l’utile dell’impresa stessa, cioè i soldi che si mette in saccoccia come guadagno per il lavoro svolto.

E l’incidenza di questo utile può variare molto da cantiere a cantiere.

Ci sono cantieri dove il guadagno netto supera i 30 su 100, altri dove sta sotto i 10 su 100.

Naturalmente con l’utile l’imprenditore ci deve mettere il piatto in tavola.

Quindi ogni caso andrà valutato attentamente.

Uno dei modi, non proprio trasparente, per superare i problemi dati da utili risicati sarebbe alzare artificiosamente l’importo dei lavori.

Un cappotto termico invece di farlo costare 60 per ogni metro quadro installato (numero inventato) lo faccio costare 70…e vedi come i conti schizzano in alto.

Per evitarlo si è imposto un controllo obbligatorio dei costi e i prezziari fissi, le cui modalità abbiamo visto essere state chiarite nel decreto “fficienza energetica” (prezziari regionali e massimali di costo unitari).

Però nei prezziari vedo alcuni problemi:

  • Gli importi presenti nei prezziari regionali, attuale riferimento, sono congrui per interventi di medio-grande dimensione. Ma per lavori piccoli (come può essere anche la palazzina con 4 o 5 appartamenti e come lo è sicuramente una casa singola) spesso non lo sono affatto.
  • La legge prevede l’utilizzo di materiali certificati secondo i “criteri ambientali minimi”.

Non ti spiego cosa sono…sappi solo che significa che i materiali devono essere ecologici.

E questi materiali ecologici costano molto di più dei classici materiali da costruzione. Che sono quelli presenti nella maggior parte dei prezziari attualmente in circolazione.

La mia sensazione però è che non tutti gli interventi troveranno facilmente chi accetta di prendersi il credito e che saranno effettuate approfondite analisi economiche da parte degli operatori prima di procedere.

Che bada bene, è positivo per la sostenibilità dei lavori. Ma restringe ancora di più il ventaglio di immobili che potranno sfruttare il superbonus.

In mezzo a tutto ciò c’è l’annosa questione dei progettisti. Che sono obbligatori ma puoi detrarre/scontare/cedere il credito della loro parcella?

4.3 | Il tecnico lo porta l’impresa o tu? E chi lo paga

Abbiamo visto che le asseverazioni e le certificazioni necessarie per accedere allo sconto in fattura/cessione del credito possono essere detratte.

E lo stesso vale per le progettazioni e direzione lavori, come ha chiarito la circolare 24/E dell’Agenzia delle Entrate.

Detto ciò: i tecnici accetteranno di essere assimilati alle imprese, quindi scontando l’importo della loro fattura e cedendo il credito?

E troveranno qualche finanziaria disposta a prendersi questo credito?

Ammetto di aver avuto notizie contrastanti in merito. C’è chi mi ha detto che sì, la mia parcella mi sarebbe stata pagata cedendogli il credito e chi no, che avrei dovuto appoggiarmi all’impresa per essere pagato.

Non voglio approfondire oltre, però ti do sempre il solito consiglio: il tecnico deve essere totalmente indipendente dall’impresa. E deve venire prima.

So che questo dell’indipendenza tecnico/impresa è un concetto difficile da far comprendere a chi è totalmente digiuno del settore. Ma se il tecnico è pagato dall’impresa (non importa come) c’è il pericolo che non tuteli il cliente finale (cioè tu) ma chi gli paga la parcella, cioè l’impresa.

Ti ricordi cosa abbiamo detto riguardo alla FAQ 11 della guida dell’agenzia delle entrate?

In caso di problemi con il credito detratto chi paga sei tu, non chi ha usufruito del credito. Vuoi farti tutelare da u tecnico che viene pagato da chi in fondo non rischia nulla?

Personalmente mi sto muovendo offrendo un pacchetto di analisi pre-progettazione a pagamento e non soggetto a detrazione fiscale.

Si tratta di un piccolo investimento. Se il possibile cliente non lo vuole sostenere significa che non è un buon cliente (scusami il cinismo) e quindi meglio scartarlo.

4.4 | Conclusione

Le uniche cose certe ad oggi sono:

  1. I tempi sono stretti, quindi se il tuo condominio vuole farcela deve partire adesso.
    Invece se hai una casa singola o una villetta a schiera invece potresti non avere tutta questa fretta.
    Questo naturalmente al netto delle notizie ufficiose di prolungamento fino al 2023;
  2. Devi rivolgerti prima ad un tecnico di fiducia (possibilmente un tecnico che abbia un team dietro…uno da solo non può avere tutte le competenze necessarie per quello che viene richiesto dalla legge), fargli fare un progetto con le necessarie verifiche e poi trovare l’impresa che esegua i lavori e ti faccia lo sconto in fattura (o la finanziaria che si prende il credito e ti porta l’impresa);
  3. Se durante una verifica dell’Agenzia delle Entrate (dopo i lavori) sulle pratiche di super bonus (e sono sicuro che ce ne saranno a bizzeffe) qualcosa non tornasse…preparati a restituire tutto (e a rivalerti sui tecnici con cause infinite).

Ci sarebbero tante altre cose da dire ma per ora ci fermiamo qui.

Il superbonus e lo sconto in fattura/cessione del credito sono due opportunità enormi che si sono aperte per fare interventi importanti sugli edifici.

Bisogna sfruttarli al meglio ma non devi mai scordarti del detto:

“non esistono pasti gratis”

Tutto ha un prezzo, sta a te pagare il prezzo minore che quasi mai coincide con il minor esborso economico.    

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