Cercare casa, scoprire che bisogna ristrutturarla e non avere idea di quanto potrà costare è una cosa che mette in crisi quasi tutti. Anche perché trovare qualcuno che ti dia delle indicazioni serie e di cui fidarti a tal proposito non è così semplice. Oggi ti parlo di uno strumento che ho messo a punto e che risolve in modo automatico il problema di ottenere una stima della ristrutturazione senza bisogno di chiedere a tecnici o imprese amiche.

Quasi per tutti arriva un momento in cui bisogna acquistare casa: una nuova città, un po’ di indipendenza, una nuova famiglia che nasce, una famiglia che si allarga…i motivi sono tanti.

Inizia così un periodo eccitante e intenso alla ricerca della casa giusta, tra nuove abitazioni in posti sempre più in periferia e vecchie case in zone più centrali ma con tutti i problemi delle case che hanno già una storia sulle spalle.

Rivolgersi al mercato dell’usato è quasi la prassi e lo sarà sempre di più, soprattutto in città dove ormai gli spazi sono saturi e le poche nuove costruzioni che vengono realizzate raramente occupano posti dove qualcuno sano di mente vorrebbe vivere.

Ma se da un lato prezzi di vendita più bassi e posizioni migliori rappresentano un grande punto a favore delle case usate, la necessità di ristrutturarle rappresenta una enorme incognita.

Infatti quando, dopo aver visto centinaia di annunci sui portali online e aver visitato decine di case una più brutta dell’altra, alla fine hai trovato la casa dei sogni, o per lo meno una che ci assomiglia molto, scopri che questa casa non è perfetta come sembrava, la domanda è:

«quanto mi costerà ristrutturare questa casa?»

La risposta (amara): non puoi sapere il costo di ristrutturazione prima di acquistare la casa

Questa è una verità che devi metterti in testa. Non puoi sapere quanto costerà la ristrutturazione di una casa semplicemente da una visita.

E non la può sapere nemmeno il tuo amico architetto o l’impresa che ti trascini dietro casa dopo casa.

Non è possibile saperlo per una marea di motivi differenti.

Primo: non hai idea di quali siano i veri problemi della casa. Certo li puoi intuire ma finchè non viene fatto uno studio approfondito sulla casa non li conoscerai mai. E i problemi possono determinare gran parte del costo di una ristrutturazione.

Certo si presuppone che chi vende la casa ti dica tutti i suoi difetti…ma nessuno lo fa. Qualcosa di inaspettato esce sempre, fortunatamente non è mai niente di particolarmente grave ma va messo in conto.

E poi ti manca un progetto per poter capire quanto costerà ristrutturare: senza sapere quali lavori vanno fatti e senza conoscerne le esatte quantità, come è possibile dire quanto costerà ristrutturare casa? Potrebbe essere sufficiente spostare un muro e rifare qualche finitura come potrebbe essere necessario abbattere e ricostruire tutto: sarai d’accordo con me che il costo di queste due operazioni è molto diverso. E non è valutabile a colpo d’occhio.

Certo un bravo tecnico potrebbe darti un’idea di questi costi…ma quanto realistica può essere? (Approposito, hai letto l’articolo in cui ti spiego perché ristrutturare a 500 €/mq è un’utopia?).

Che poi non basta un progetto, ma vanno scelte anche le finiture: pavimenti, rivestimenti, sanitari, rubinetterie, porte interne, infissi, pitturazioni…sai che tutti questi elementi mediamente incidono per il 30% di una ristrutturazione? E se vuoi qualcosa di buona qualità arrivano ad incidere fino al 50%…

E poi, se anche trovassi un tecnico o un’impresa che ti da un costo generico per ristrutturare…sarà solo il costo per ristrutturare! Ma hai mai visto il quadro economico di una ristrutturazione? I lavori rappresentano solo una parte del tutto. Sicuramente la più importante ma non l’unica.

Pretendere di avere un quadro economico completo su una casa che hai visto e ti piace, dal tuo amico architetto o imprenditore che ti stanno dando un semplice consiglio (perché immagino che l’amico architetto o l’impresa non li vorrai pagare per ricevere solo un consiglio), è abbastanza utopico.

Quindi mi spiace ma non puoi sapere quanto ti costerà la ristrutturazione di una casa che vuoi comprare e di cui ti sei innamorato così su due piedi. A meno che tu non ne trovi una in cui il proprietario o l’agenzia immobiliare abbia gentilmente pagato un tecnico per fare una bozza di progetto, con una bozza di costi. Che comunque pagherai tu come extra-costo della compravendita. Anche se non ti piace il progetto.

Però c’è un modo per avere una stima del costo di ristrutturazione di una casa in vendita.

La risposta (dolce): puoi avere una stima del costo di ristrutturazione prima di acquistare una casa

…e soprattutto puoi averlo in modo automatico, in cinque minuti al massimo, senza dover chiedere a tecnici o imprese.

E puoi averlo con un margine di errore molto basso (la precisione totale non c’è nemmeno con un progetto esecutivo in mano), con un quadro economico completo e una stima dei tempi di realizzazione dei lavori.

Da qualche anno, dopo aver messo a punto un sistema di pianificazione e gestione della ristrutturazione per committenti, e dopo averlo messo nero su bianco nel manuale “Ristruttura la tua casa in 7 passi”, ho cominciato a lavorare su una serie di strumenti in grado di automatizzare il maggior numero di passaggi possibile, così da rendere più semplice tutto il percorso.

Naturalmente il primo ostacolo che ho trovato è stato nella fase di acquisto delle case e riguarda proprio stimare il costo di ristrutturazione della casa nel modo corretto.

Non mi sembrava che chiedere consiglio ad amici tecnici/imprese, oppure sperare in ipotetici progetti gentilmente offerti dalle agenzie immobiliari potesse essere un modo giusto di procedere. Il costo di ristrutturazione incide molto sul costo totale di un’operazione immobiliare e anche sulla decisione di farla o meno.

Avevo le mie idee in proposito e alcuni fogli excel con dei modelli di calcolo rudimentali che mi stavano dimostrando come, almeno sul mercato di Salerno, io fossi in grado di stimare in modo abbastanza preciso il costo di ristrutturazione di una casa basandomi su pochissimi parametri. E senza la necessità di sopralluoghi e rilievi.

Tutto quello che mi serviva erano: ubicazione, superficie (netta) e stato generale di conservazione (pessima, media, buona).

Su Salerno funzionava…ma come applicarla a tutta l’Italia?

Un giorno mi ha scritto Luca su Linkedin dicendomi: “Alessandro, stiamo per avviare un progetto per digitalizzare il processo di ristrutturazione e abbiamo visto i tuoi contenuti, ti vogliamo a bordo”

E da allora abbiamo iniziato a lavorare con Luca, Eugenio, Francesco, Lorenzo, Valentina, Alessandro, ….siamo un team di circa quindici persone. E abbiamo messo a punto il primo strumento che, partendo dal semplice link di un annuncio su immobiliare.it fornisce:

• Stima del costo di ristrutturazione (costo minimo – costo massimo), suddiviso per categorie di lavorazioni e per i materiali di finitura
• Stima delle spese tecniche
• Stima delle detrazioni fiscali
• Stima dei tempi, sia dei lavori che di tutta la fase pre-lavori (la più lunga…)
• Un quadro economico completo e dettagliato

Il tutto in modo assolutamente automatico e georeferenziato: una stima a Milano non sarà mai uguale ad una stima a Palermo.

Come abbiamo fatto? Grazie a banche dati nazionali sui costi di ristrutturazione, implementate con la nostra esperienza nel settore delle ristrutturazioni e a modelli matematici che gestiscono i calcoli.

Ed il servizio è totalmente GRATUITO. Vuoi provarlo? Vai qui:

Ecco degli screenshot presi da una simulazione fatta con questo tool:

Il funzionamento è veramente semplice: se su immobiliare.it trovi l’annuncio di una casa che ti interessa lo copi e lo incolli nel motore di ricerca di HausMe e avvii il calcolo. Ti verrà chiesto di rispondere ad una sola domanda: che grado di qualità vuoi per la tua ristrutturazione? Poi fa tutto lui.

E puoi ripetere la simulazione quante volte vuoi per il numero di immobili che vuoi. Se stai cercando casa e vuoi sapere quanto costa la ristrutturazione questo può essere uno strumento fondamentale per evitare di fare investimenti sbagliati.