Paolo Baldini
Paolo Baldini
Bologna
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«Completamente digiuno della materia, ho trovato sia linee guida molto utili, sia schemi, schede e esempi pratici. È uno strumento molto utile per capire gli elementi chiave di un processo che non è semplice come potrebbe sembrare a chi non ha mai fatto una ristrutturazione. Lo stile è piacevole e molto comprensibile, interessanti anche i materiali accessori.»
Luca Simonetto
Luca Simonetto
Castelfranco Veneto (TV)
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«Il manuale è fatto molto bene, in maniera completa tratta i vari argomenti presi in esame. L'esposizione è molto chiara e per chi è alle prime armi offre sicuramente una tabella di marcia da seguire per evitare in seguito problemi con tecnici, impresa e burocrazia varia. Consigliatissimo.»
Chandra Bortolotto
Chandra Bortolotto
Pavia
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«Come tutti su consiglio di parenti e amici siamo partiti con una impresa che propone "ristrutturazione chiavi in mano". Dopo aver letto il manuale abbiamo chiesto all'impresa di affiancare un nostro tecnico di fiducia e... sì è volatilizzata! Era da tempo che pensavo ci fosse "qualcosa che non tornava" nella ristrutturazione chiavi in mano ma non sapevo cosa... L'ho capito grazie al manuale. Siamo ripartiti da zero e tutto procede liscio.»
Anna Carloni
Anna Carloni
Fusignano (RA)
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«Ho apprezzato la schiettezza e la semplicità del linguaggio che trovo essere uno dei punti di forza del manuale. I contenuti sono davvero spiegati bene e l'ho trovato molto interessante: proprio quello che stavo cercando per farmi un'idea più precisa di cosa mi devo aspettare e cercare di pianificare nella maniera più realistica possibile la ristrutturazione.»
Antonella Maizza
Antonella Maizza
Bari
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«Il manuale è una guida molto utile per chi si appresta a ristrutturare il proprio immobile in maniera consapevole ed anche e soprattutto per chi ha già iniziato una ristrutturazione e ne ha perso il filo logico e guida il lettore tra le mille incombenze e permette di evitare, attraverso una attenta pianificazione, errori che troppo spesso si concretizzano in un aumento esponenziale dei costi o in risultati insoddisfacenti che non corrispondono alle proprie aspettative.»
Stefano Ricardi
Stefano Ricardi
Trezzo sull'Adda (MI)
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«La suddivisione in step si è rivelata essere una scelta molto felice in quanto permette di chiarire le vari fasi secondo un ordine logico e cronologico. L'aspetto più interessante sono i vari suggerimenti per non cadere nelle innumerevoli trappole disseminate lungo il percorso, le parti relative alle varie agevolazioni dove, con linguaggio non ''burocratese'' si mette ordine nel mare magnum dei benefici fiscali.»
Davide Benedicenti
Davide Benedicenti
Torino
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«Ad oggi il miglior manuale che io abbia letto sulla ristrutturazione di una casa. Scritto in maniera semplice, pratica e di facile lettura. Contenuti aggiornatissimi e di grande utilità per affrontare il percorso di ristrutturazione con consapevolezza. Da grande risalto alle fase precedenti l'inizio dei lavori, che sono in effetti quelle più importanti per non fare grandi errori che si riflettono poi sui costi e sulla qualità. Lo consiglio vivamente.»
Daniela Sanna
Daniela Sanna
Sassari
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«Sto trovando il manuale utilissimo per avere consapevolezza di quello che comporta gestire un processo lungo e complesso come quello della ristrutturazione di un appartamento, molte volte sottovalutato anche dagli stessi tecnici. Trovo che sia una guida ben fatta, che permette di poter gestire con maggiore serenità le questioni o anche gli eventuali imprevisti (sia di natura normativa che tecnica) che con molta probabilità si dovranno affrontare durante l'intero processo.»
Sara Pistone
Sara Pistone
Verona
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«Il manuale è ricco di informazioni qualificate indispensabili per persone profane al mondo delle ristrutturazioni che però vogliono saperne di più per poter pianificare e sapere come approcciare la propria ristrutturazione. Non ho ancora svolto alcuna ristrutturazione per cui non posso dare un giudizio riguardo l'applicazione dei consigli del manuale, ma sicuramente la lettura del manuale mi ha permesso di avere le idee più chiare. Ricco di dettagli e di facile lettura.»
Luca Baraldi
Luca Baraldi
Ravenna
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«Lo trovo eccellente per chi si affaccia al complesso mondo delle ristrutturazioni e delle detrazioni fiscali per la prima volta, e magari provenendo da una formazione non attinente. Anche chi ha già avuto esperienze di ristrutturazioni può comunque trovare spunti molto utili , in particolare per impostare il lavoro con il corretto ordine.»
Guida alle pratiche edilizie: evita di fare un abuso!

Guida alle pratiche edilizie per ristrutturare casa

Scopri come fare tutto nel modo giusto e non incorrere in multe salatissime quando stai trasformando la tua vecchia casa nella reggia dei tuoi sogni

In questo articolo (aggiornato a marzo 2022) vedremo quali siano le pratiche edilizie necessarie per ristrutturare casa nel modo corretto e quali siano i principali documenti che vi devono essere allegati.

Sono questioni che riguardano soprattutto i tecnici e tu non ti devi sostituire a lui. Ma per un committente avere un’idea dei principali adempimenti da rispettare è importante.

mailling list per ristrutturare casa

Una premessa: questo è un articolo fondamentale per il blog quindi lo aggiorno quando ci sono novità importanti. Non guardare la data di pubblicazione (ormai è molto vecchio), sappi che è aggiornato alle leggi in vigore.

Questo articolo parte da una constatazione desolante: la maggior parte delle ristrutturazioni di case e appartamenti sono abusive perché vengono eseguite senza pratiche edilizie o con pratiche edilizie sbagliate ed incomplete.

Fortunatamente le modifiche di interni fatte senza pratica edilizia, o con errori grossolani nella stessa, rientrano tra gli abusi minori, o meglio difformità: cioè quelli che possono essere messi a posto con una nuova pratica edilizia e pagando una multa. Quindi non rischi di trovarti i Carabinieri sotto casa con un mandato di demolizione (magari se hai ampliato la casa sul terrazzo la questione cambia…).

Ma il vero problema sono le detrazioni fiscali: nessuna detrazione può essere fruito se la casa non è totalmente a norma e se i procedimenti edilizi necessari per ristrutturare non sono stati fatti correttamente (a parte il superbonus che gode di una condizione privilegiata). E in caso di controlli l’Agenzia delle Entrate non fa sconti.

GUIDA ALLE PRATICHE EDILIZIE PER RISTRUTTURARE CASA

Prima di addentrarci nell’argomento, che può essere complesso, vorrei farti una promessa: questa guida non sarà un compendio di nozioni tecniche e di leggi incomprensibili. Il mio obiettivo è farti capire quale è il percorso burocratico corretto da seguire nella tua ristrutturazione per fare le cose in regola e per sfruttare al massimo le detrazioni fiscali.

Visto che ci siamo permettimi di farmi un po’ di pubblicità: ho pubblicato un manuale dal titolo “Ristruttura la tua casa in 7 passi” in cui spiego in modo dettagliato quale sia il corretto processo da seguire in una ristrutturazione di interni. Non parlo solo della parte burocratica, che rappresenta una minima (seppur importante) porzione di una ristrutturazione, ma di tutto quello che c’è da fare prima, durante e dopo. Insieme a questo manuale ci sono oltre 10 bonus (il numero è variabile…continuo ad aggiungerne di nuovi) tra cui anche uno dedicato alla parte burocratica (nb: il più apprezzato tra i lettori è quello sulle detrazioni fiscali…). Nella colonna qui a destra puoi trovare il link ad una pagina in cui ti spiego i contenuti del manuale e dei bonus. Se ti interessa facci un salto.

Fatta questa breve auto-promozione passiamo al succo dell’articolo. E lo facciamo partendo dal citare il principale riferimento di legge italiano in materia di procedimenti edilizi per l’edilizia privata: stiamo parlando del Testo Unico dell’Edilizia (da adesso lo abbrevieremo in T.U.E.), il dpr 380/2001. Si tratta di un testo molto tecnico (e non potrebbe essere altrimenti), in cui però gli articoli che interessano a noi costituiscono una piccolissima parte.

Il principale scopo del T.U.E. è dirti, a seconda dei lavori che devi fare, quale pratica edilizia devi presentare (o se non ne devi presentare nessuna).

La cosa principale da comprendere è come ragiona il T.U.E. per assegnare il corretto procedimento edilizio ai lavori di ristrutturazione, una vota fatto questo è tutto molto semplice.

Possiamo riassumere il tutto in questo flusso:

Interventi edilizi -> categorie di intervento -> procedimento burocratico

Quindi la prima cosa da capire è cosa sono le categorie di intervento e come si collegano agli interventi edilizie.

Come vengono classificati gli interventi edilizi: le categorie di intervento

La definizione delle categorie di intervento è una delle prime cose di cui si occupa il T.U.E., la troviamo all’articolo 3.

Una categoria di intervento è una mera invenzione di legge che non fa altro che raggruppare in categorie omogenee, cioè similari, interventi edilizi ed urbanistici.

Se penso ti sia chiaro cosa sono gli interventi edilizi (i lavori in sostanza), probabilmente ti sfugge cosa sono gli interventi urbanistici. Non è niente di complesso ma è giusto farne un accenno perché una ristrutturazione può comportare anche un intervento di tipo urbanistico.

Con la definizione “intervento urbanistico” intendiamo tutti quegli interventi che in qualche modo influiscono sull’assetto del territorio: se costruisci una nuova casa infatti non stai facendo solo degli interventi edilizi ma stai anche modificando il territorio: dove prima non c’era nulla adesso c’è una casa.

Scendendo di scala sono interventi urbanistici anche gli ampliamenti di edifici esistenti, le modifiche di facciata, gli accorpamenti e i frazionamenti di unità immobiliari, i cambi di destinazione d’uso.

Quindi, tornando a noi, le categorie di intervento individuate dal T.U.E. raggruppano in sei macro-categorie tutti gli interventi edilizi e urbanistici che possono essere realizzati. Eccole:

Ristrutturazione
  • Manutenzione ordinaria
  • Manutenzione straordinaria
  • Restauro e risanamento conservativo
  • Ristrutturazione edilizia
  • Nuova costruzione
  • Ristrutturazione urbanistica

Le ultime due non ci interessano quando parliamo di ristrutturazione (in realtà la nuova costruzione si può applicare agli ampliamenti…ma in una ristrutturazione sono rari).

Anche la Ristrutturazione Edilizia, sebbene il nome possa trarre in inganno, non rientra nelle casistiche più diffuse nelle ristrutturazioni: riguarda solitamente demolizione e ricostruzione di edifici e modifiche di facciata.

Il Restauro e Risanamento Conservativo è una categoria di intervento riservata ai soli edifici vincolati.

Quindi, tra tutte le categorie di intervento individuate dal T.U.E, i lavori che eseguirai all’interno di casa tua rientrano tra:

  • Manutenzione Ordinaria
  • Manutenzione Straordinaria

Entrambe non richiedono il rilascio da parte del Comune di nessun titolo abilitativo per essere eseguite. Ma, come vedremo a breve, per le opere di Manutenzione Straordinaria è obbligatorio presentare una pratica edilizia perché, per la tipologia di lavori che vi rientrano, è importante verificare che vengano mantenuti degli standard minimi sia di sicurezza che di qualità previsti per legge, oltre che di rispetto di parametri edilizi ed urbanistici. Solo che si tratta di una pratica edilizia che non prevede il rilascio di una specifica autorizzazione da parte del Comune.

Ok, ma quali sono le opere che rientrano nella manutenzione ordinaria? e quali nella manutenzione straordinaria?

Chiariamolo partendo dalle definizioni.

Manutenzione Ordinaria

Pratiche edilizie: manutenzione ordinaria

Troviamo la definizione all’articolo 3, comma 1, lettera a) del T.U.E:

“interventi di manutenzione ordinaria”, gli interventi edilizi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti;

Quello che possiamo capire dalla definizione qui sopra è che stiamo parlando di opere relative alle finiture degli edifici e al mantenimento in efficienza degli impianti. Facciamo qualche esempio per chiarire meglio i concetti:

  • hai le piastrelle del bagno che si stanno staccando e vuoi cambiarle? Manutenzione ordinaria
  • L’intonaco sta cadendo dalle pareti e devi rifarlo? Manutenzione ordinaria
  • Devi aggiungere una presa in una stanza? Manutenzione ordinaria
  • Vuoi cambiare le porte? Manutenzione ordinaria
  • Devi cambiare la caldaia? Manutenzione ordinaria
  • Devi cambiare gli infissi? Manutenzione ordinaria
  • Devi cambiare i pavimenti? Manutenzione ordinaria
  • Devi aggiustare i tubi del bagno? Manutenzione ordinaria
  • Etc.

Ti ho chiarito un po’ le idee? Proviamo a fare un esempio di una possibile ristrutturazione che rientra totalmente nella manutenzione ordinaria.

Se in casa tua vuoi rifare i pavimenti di tutti i locali, sostituire le piastrelle nei bagni, stuccare e ritinteggiare le pareti, installare alcuni controsoffitti, fare qualche integrazione agli impianti stai eseguendo una manutenzione ordinaria. E puoi fare tutto senza dover comunicare nulla al Comune.

Attenzione ad una cosa però: eseguire interventi di manutenzione ordinaria non ti esonera dal rispettare le leggi.

Ad esempio non puoi installare un controsoffitto e abbassare la camera da letto a 2,5m…devi comunque rispettare i 2,7m minimi di altezza. Oppure non puoi sostituire una finestra a battente con una scorrevole senza verificare che il rapporto aeroilluminante continui ad essere almeno 1/8 della superficie di pavimento (le finestre scorrevoli dimezzano l’areazione – NB: se non sai di cosa sto parlando leggiti il mio articolo sui parametri igienico-sanitari).

Un’ultima nota per chiudere: alcuni Comuni chiedono, anche per gli interventi di manutenzione ordinaria, la presentazione di una comunicazione. Prima di iniziare i lavori verifica come si comporta il tuo Comune.

Manutenzione Straordinaria

pratiche edilizie: manutenzione straordinaria

La definizione di Manutenzione Straordinaria arriva subito dopo quella di Manutenzione Ordinaria, alla lettera b dell’articolo 3 comma 1 del T.U.E.:

“interventi di manutenzione straordinaria”, le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino la volumetria complessiva degli edifici e non comportino mutamenti urbanisticamente rilevanti delle destinazioni d’uso implicanti incremento del carico urbanistico. Nell’ambito degli interventi di manutenzione straordinaria sono ricompresi anche quelli consistenti nel frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari con esecuzione di opere anche se comportanti la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari nonché del carico urbanistico purché non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l’originaria destinazione d’uso. Nell’ambito degli interventi di manutenzione straordinaria sono comprese anche le modifiche ai prospetti degli edifici legittimamente realizzati necessarie per mantenere o acquisire l’agibilità dell’edificio ovvero per l’accesso allo stesso, che non pregiudichino il decoro architettonico dell’edificio, purché l’intervento risulti conforme alla vigente disciplina urbanistica ed edilizia e non abbia ad oggetto immobili sottoposti a tutela ai sensi del Codice dei beni culturali e del paesaggio di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42;”

Concordi con me che la definizione è un po’più complessa della precedente?

Per rendere più chiaro di che tipo di interventi stiamo parlando facciamo, come prima, alcuni esempi:

  • Vuoi spostare una o più pareti? Manutenzione straordinaria
  • Vuoi aprire una nuova porta? Manutenzione straordinaria
  • Vuoi rifare l’impianto di riscaldamento? Manutenzione straordinaria
  • Vuoi rifare completamente il bagno? Manutenzione straordinaria
  • Vuoi dividere il tuo appartamento in due? Manutenzione straordinaria

In sostanza nella manutenzione straordinaria rientrano:

  • Opere di modifica della distribuzione interna della casa
  • Opere di sostituzione o nuova installazione degli impianti
  • Opere di sostituzione o riparazione delle strutture portanti (pilastri, travi, solai, etc.)
  • Accorpamento e Frazionamento delle unità immobiliari

Chiaro?

A questo punto però è necessario aprire una parentesi: la legge ci dice che interventi di una categoria di intervento superiore inglobano interventi di categorie di intervento inferiori.

Quindi se stai costruendo una nuova casa, pertanto la categoria di intervento è nuova costruzione, la pitturazione, che normalmente sarebbe manutenzione ordinaria, rientra anch’essa nella nuova costruzione.

Questo è un caso limite, però se ad esempio stai modificando la distribuzione interna di casa tua (manutenzione straordinaria), anche la sostituzione dei pavimenti (manutenzione ordinaria) rientrerà nella manutenzione straordinaria.

Questa cosa è utile per razionalizzare e minimizzare i procedimenti edilizi e anche per sfruttare al meglio le detrazioni fiscali: tutti (o quasi) gli interventi di manutenzione ordinaria non rientrano infatti tra quelli che usufruiscono delle detrazioni fiscali, mentre quelli di manutenzione straordinaria sì.

Il pavimento di poco fa non sarebbe detraibile se fosse l’unica opera eseguita, se invece lo sostituisci insieme allo spostamento di una parete la questione cambia.

Ad ogni modo, per esperienza sul campo, posso affermare con sicurezza che quasi tutte le ristrutturazioni rientrano nella manutenzione straordinaria, anche perché una casa con trenta o più anni sulle spalle necessità di interventi abbastanza radicali (gli impianti vanno sempre rifatti…).

Come abbiamo detto, a differenza della manutenzione ordinaria, la manutenzione straordinaria richiede la presentazione di una pratica edilizia.

Ecco che arriviamo al passaggio finale su come ragiona la legge: cioè l’associazione della categoria di intervento alla pratica edilizia.

mailling list per ristrutturare casa

I procedimenti edilizi del T.U.E.

Il T.U.E. individua sostanzialmente tre procedimenti edilizi:

  • CILA (Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata)
  • SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività)
  • PdC (Permesso di Costruire)

CILA e SCIA sono due “non titoli”, nel senso che non vengono rilasciate autorizzazioni esplicite in seguito alla loro presentazione. La CILA richiede meno adempimenti ed è soggetta a meno controlli da parte dell’amministrazione rispetto alla SCIA.

Il PdC invece è l’unico vero titolo edilizio che richiede una specifica approvazione da parte del Comune.

Questi procedimenti sono associati così alle categorie di intervento:

  • Manutenzione Ordinaria -> nessun procedimento edilizio
  • Manutenzione Straordinaria senza opere strutturali (cd. “leggera”) -> CILA
  • Manutenzione Straordinaria con opere strutturali (cd. “pesante”) -> SCIA
  • Restauro e Risanamento Conservativo -> come Manutenzione Straordinaria
  • Ristrutturazione Edilizia -> SCIA o PdC
  • Nuova Costruzione -> Pdc o SCIA alternativa al PdC

A noi interessano le prime tre. E vediamo che per la Manutenzione Straordinaria c’è una differenziazione.

Viene richiesta la SCIA in caso di opere strutturali perché si tratta di un intervento maggiormente influente sulla sicurezza e pertanto meritevole di maggior controllo. Tra l’altro in questi casi è richiesto anche un’autorizzazione dal Genio Civile a cui va presentata una specifica pratica strutturale.

Ad ogni modo nella maggior parte delle ristrutturazioni non sono previste opere strutturali, pertanto si possono eseguire con una semplice CILA.

Dopo tanto peregrinare siamo finalmente arrivati alla parte più importante di questo articolo: vediamo meglio cosa sia la CILA e come va fatta.

CILA, OVVERO COMUNICAZIONE DI INIZIO LAVORI ASSEVERATA

ristrutturare un appartamento: la CILA

Abbiamo detto che se tra i lavori che devi fare ci sono la modifica della distribuzione interna della casa e/o il rifacimento di uno o più impianti e/o l’aggiunta di uno o più impianti (in molte case non sono ancora presenti gli impianti di riscaldamento, soprattutto al sud) e se non devi fare lavori strutturali, allora la pratica edilizia che dovrai presentare è la CILA, che sta per Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata.

Abbiamo anche detto che nella maggior parte delle ristrutturazioni è la pratica giusta da presentare.

Abbiamo detto inoltre che non si tratta di un titolo edilizio nel senso classico del termine: cioè non ti viene rilasciata un’autorizzazione scritta dal Comune per eseguire i lavori, infatti la CILA è una semplice comunicazione fatta dal proprietario di casa o da chi ha un diritto reale sull’immobile (quindi un locatario, un usufruttuario, etc.).

Ristrutturazione

Questa comunicazione deve essere predisposta su un modello nazionale unificato. Quindi il modello di base è lo stesso per tutti, sia che tu ti trovi a Bolzano o che ti trovi a Siracusa…però le Regioni hanno facoltà di legiferare in materia edilizia e pertanto di apportare modifiche alla modulistica nazionale. Siccome molte Regioni hanno alcune leggi che impongono la produzione di documentazione non prevista a livello nazionale, oppure il rilascio di dichiarazioni specifiche, ci sono praticamente un modello per ogni Regione. Tra di loro variano poco, però bisogna usare quello giusto a seconda di dove ci si trova.

Abbiamo anche detto che la CILA è una comunicazione asseverata: cioè ci deve essere qualcuno che dice in modo ufficiale che il progetto che vuoi realizzare è in regola. E questo qualcuno è un tecnico abilitato (quindi architetto, ingegnere o geometra) che deve compilare, timbrare e firmare una parte del modello di cui abbiamo appena parlato. In questa asseverazione in sostanza il tecnico deve dichiarare la rispondenza del progetto ad una serie di norme in vigore. E mentre lo fa assume un ruolo di pubblica autorità, infatti si assume rischi civili e penali per false dichiarazioni.

Detto della pratica edilizia, ci sono però dei documenti che devono essere allegati alla CILA. Infatti nel modello viene descritto sommariamente l’intervento (vi è uno spazio di poche righe), ma tale descrizione non è sufficiente per far capire l’entità dei lavori che verranno fatti.

Gli allegati alla CILA

Quindi bisogna produrre degli allegati tecnici e di altra natura da consegnare insieme alla CILA. Elenchiamo in modo sintetico i più comuni:

  • Documenti di identità di proprietario, tecnico, impresa
  • Attestazione del pagamento dei diritti di segreteria
  • Relazione di progetto
  • Elaborati di stato di fatto e stato di progetto
  • Documentazione fotografica dello stato di fatto

Questi sono i principali, penso siano abbastanza chiari, solo sugli elaborati di progetto è giusto spendere qualche parola in più.

Quello basilare è la pianta del progetto di ristrutturazione della casa.

Vi potrebbe poi essere la pianta comparativa: cioè un disegno dove vengono evidenziati con i colori gialli e rossi i muri che vengono demoliti da quelli che vengono realizzati.

Andrebbero poi allegati gli schemi degli impianti che vengono sostituiti o realizzati ex-novo.

In sostanza tutto quello che verrà realizzato deve essere rappresentato nel modo più completo possibile.

Gli allegati regionali

Poco fa abbiamo detto che le Regioni possono richiedere che venga allegata alla pratica edilizia della specifica documentazione. Abbiamo anche detto che ogni Regione ha leggi e regolamenti a sé stanti e quindi fare una panoramica completa è praticamente impossibile.

Ho avuto modo di verificare però che ci sono alcuni documenti che vengono richiesti da quasi tutte le Regioni, cioè:

  • Contratto o affidamento di incarico col tecnico
  • Attestazione del tecnico di avvenuto pagamento della sua parcella
  • Stima delle macerie prodotte dal cantiere (o asseverazione di non produzione di macerie)
  • Contratto stipulato con discarica autorizzata per lo smaltimento dei rifiuti

Pensi che sia finita qui?

Purtroppo no. Perché la burocrazia italiana è bella complessa: ci sono una serie di documenti da allegare alla CILA e di adempimenti da svolgere che non sono sempre obbligatori ma che potrebbero diventarlo all’avverarsi di determinate condizioni. Vediamo i principali.

Ho fatto la comunicazione di inizio lavori…ho finito con la burocrazia?

Gli adempimenti di cui parliamo in questo paragrafo non sono sempre obbligatori, ma quando lo diventano sono importanti sia ai fini della correttezza della pratica edilizia, che delle detrazioni fiscali, che della tua tranquillità.

Non sto scherzando in tema di tranquillità: se non ottemperi ad uno degli adempimenti di cui parleremo a breve, corri dei rischi addirittura dal punto di vista penale.

Comunque non voglio spaventarti, quindi vediamo in ordine quali sono i tre adempimenti a cui mi riferisco.

La Notifica Preliminare

Prima di iniziare i lavori (quindi prima di fare la comunicazione al comune) devi inviare all’ASL di competenza e all’Ispettorato del Lavoro la Notifica Preliminare.

Questo obbligo è dettato dal Testo Unico della Sicurezza (d.lgs. 81/2008), che norma le condizioni di sicurezza all’interno dei luoghi di lavoro (il cantiere della tua ristrutturazione è un luogo di lavoro per gli operai).

Asl e Ispettorato del Lavoro sono gli enti preposti a verificare il rispetto di tali condizioni di sicurezza, oltre che dell’applicazione dei contratti collettivi del lavoro.

Però i loro ispettori non possono passare le giornate a girare con il naso all’aria alla ricerca di cantieri da controllare, quindi ecco a cosa serve la notifica preliminare: ad avvisare questi enti che sta per iniziare un nuovo cantiere.

Tale notifica è fatta a nome del soggetto per cui vengono eseguiti i lavori (cioè tu) e contiene pochi dati: gli estremi di tutti i soggetti coinvolti (proprietario, tecnico, imprese, etc.), la localizzazione del cantiere, la data di inizio lavori, la durata presunta e l’importo stimato degli stessi.

Ora uno potrebbe pensare: “vabbè sai che c’è…non invio questa notifica così nessuno viene a controllarmi i lavori e sto a posto”.

E invece no: infatti la notifica è indispensabile per poter accedere alle detrazioni fiscali. Se in seguito ad una verifica viene accertata la sua assenza hai solo una via di scampo: dimostrare che non era necessaria.

Infatti la notifica preliminare non è sempre richiesta.

Quando è indispensabile la notifica preliminare

La notifica preliminare diventa obbligatoria in due casi:

  • Vengono complessivamente superati i 200 uomini-giorno durante i lavori
  • Ci sono 2 o più imprese in cantiere

Gli uomini-giorno sono il numero di operai presenti in un giorno sul cantiere. Il conteggio degli uomini-giorno totale di un cantiere si fa così: si sommano per ogni giorno dall’inizio alla fine dei lavori il numero di operai che sono presenti in cantiere.

Diciamo che mediamente sono presenti 3 operai ogni giorno. Per arrivare a 200 uomini-giorno ci vorrebbero 200/3= 66 giorni di lavoro ininterrotto. Siccome un cantiere vive anche di giorni in cui non c’è nessuno in cantiere, diciamo che corrisponde a oltre tre mesi reali di lavori.

Ma il numero di uomini-giorno è difficilmente dimostrabile e contestabile. Invece la presenza di due o più imprese in cantiere no: quello è possibile dimostrarlo in modo abbastanza semplice, ed è una condizione che avviene quasi sempre durante le ristrutturazioni.

Partiamo dal dire che molti tecnici e soprattutto imprese ti diranno che la notifica preliminare non è indispensabile e che non rischi nulla se non la presenti. Il motivo di tale affermazione è che solitamente i lavori vengono appaltati ad una singola ditta. Quindi apparentemente è uno dei casi in cui la notifica non serve.

Però quello che accade realmente quando affidi i lavori ad un’impresa è che questa subappalta quasi sempre parte dei lavori, solitamente la realizzazione degli impianti e dei cartongessi, in quanto non ha le maestranze specifiche per realizzare tali lavori. Ricordati che le ditte che si occupano di ristrutturazione sono quasi sempre piccole o medie imprese.

Il fatto che i lavori impiantistici siano eseguiti da artigiani specializzati è un bene per te, perché è garanzia del fatto che verranno eseguiti correttamente, però così facendo viene a crearsi la condizione per cui la legge richiede la notifica preliminare: cioè la presenza di due o più imprese sul cantiere.

Ti ho anche detto che la presenza di più imprese in cantiere è facilmente verificabile, anche a distanza di tempo. Il motivo è che quando viene rifatto un impianto deve essere obbligatoriamente rilasciata la dichiarazione di conformità dello stesso e la può rilasciare solo l’installatore (che è abilitato a farlo). Ecco che con un semplice controllo si verifica la presenza di più imprese in cantiere.

La sicurezza sul cantiere

Solitamente la presentazione della Notifica Preliminare fa scattare altri obblighi relativi alla sicurezza del cantiere. In questo paragrafo non parleremo di documenti da allegare alla pratica edilizia, ma da produrre e conservare in cantiere.

Però ti voglio evidenziare che c’è una specifica sezione della modulistica CILA in cui devi dichiarare se vi sono le condizioni che generano tali obblighi in materia di sicurezza e se i relativi documenti richiesti sono stati prodotti. Quindi è qualcosa da non sottovalutare per la correttezza della ristrutturazione.

Si tratta di un aspetto molto importante in quanto il principale adempimento spetta a te. Infatti il già citato Testo Unico della Sicurezza individua il committente (cioè tu) come primo responsabile della sicurezza in un cantiere.

Capisco che questo ruolo possa spaventare perché effettivamente un committente non ha le competenze necessarie per assumersi tali responsabilità (esiste un modo per scaricarsi di tutte queste responsabilità, te ne ho parlato in questo articolo sul responsabile dei lavori). Ad ogni modo l’adempimento principale che devi fare è abbastanza banale: si tratta di nominare il Coordinatore della Sicurezza.

Vediamo in quale caso è obbligatorio nominare il coordinatore della Sicurezza. Dobbiamo fare riferimento all’articolo 90, commi 3 e 3, del d.lgs. 81/2008 (Testo Unico della Sicurezza):

«3. Nei cantieri in cui è prevista la presenza di più imprese esecutrici, anche non contemporanea, il committente, anche nei casi di coincidenza con l’impresa esecutrice, o il responsabile dei lavori, contestualmente all’affidamento dell’incarico di progettazione, designa il coordinatore per la progettazione.»

«4. Nei cantieri in cui è prevista la presenza di più imprese esecutrici, anche non contemporanea, il committente o il responsabile dei lavori, prima dell’affidamento dei lavori, designa il coordinatore per l’esecuzione dei lavori, in possesso dei requisiti di cui all’articolo 98.»

Come vedi si parla di coordinatore per la progettazione (comma 3) e coordinatore per l’esecuzione dei lavori (comma 4). Si tratta della figura del coordinatore della sicurezza. E come vedi è indispensabile quando in cantiere ci saranno due o più imprese, anche non in contemporanea (è anche uno dei due casi in cui serve la notifica preliminare).

Ristrutturazione

Il compito principale del Coordinatore della Sicurezza è predisporre il Piano di Sicurezza e Coordinamento (PSC): cioè un documento in cui sono riportate tutte le misure di sicurezza che dovranno rispettare le imprese nell’esecuzione dei lavori. Questo documento non va allegato alla pratica edilizia ma va lasciato in cantiere.

Inoltre dovrà vigilare durante i lavori sull’effettivo rispetto di tali misure ed eventualmente modificare il PSC qualora ce ne fosse bisogno (ad esempio inserendo nuove imprese non previste inizialmente).

Il Coordinatore della Sicurezza è un tecnico e in particolare un tecnico che ha seguito uno specifico corso abilitante. Quindi non tutti i progettisti possono svolgere questo ruolo (io ad esempio non ho seguito tale corso e non posso).

Attenzione ad una cosa: la nomina del Coordinatore della Sicurezza non è obbligatoria solo in caso di CILA o altra pratica edilizia (quindi dalla manutenzione straordinaria a salire), ma anche in caso di lavori di manutenzione ordinaria che prevedano la presenza di più imprese in cantiere.

La relazione di contenimento dei consumi energetici

Ti voglio parlare di un ultimo allegato alla pratica edilizia, che devi produrre solo nel caso in cui tu decida di sostituire o realizzare ex-novo (dove non era presente) l’impianto di riscaldamento: la relazione sul contenimento dei consumi energetici.

La sostituzione dell’impianto di riscaldamento è una delle opere che usufruisce dell’ecobonus e del bonus casa, con detrazioni che, a seconda dei casi, variano dal 50% al 65%, e quindi in una ristrutturazione risulta spesso conveniente, anche perché gli impianti solitamente presenti sono obsoleti e consumano molto.

La norma ti consente di portare in detrazione anche i costi che hai sostenuto per sostituire la sola caldaia (o altro generatore di calore che hai). In questo caso però non stai facendo la sostituzione dell’impianto di riscaldamento ma di solo un elemento dello stesso, e la relazione a cui facciamo riferimento in questo articolo non è richiesta.

La relazione sul contenimento dei consumi energetici, detta anche ex-L.10 dalla legge che l’ha istituita (e ormai superata) diventa obbligatoria quando sostituisci tutti gli elementi di cui è formato un impianto di riscaldamento, cioè:

  • Generatore di calore (caldaia o altro)
  • Sistema di distribuzione (le tubazioni)
  • Terminali (termosifoni o altro)

Questa relazione in sostanza fissa i parametri di prestazione che dovranno rispettare i vari componenti dell’impianto che verrà installato. Naturalmente si tratta di parametri imposti per legge e il cui scopo è diminuire i consumi di energia.

La relazione di cui stiamo parlando valuta globalmente i consumi della casa attraverso un calcolo che tiene in considerazione tutti gli elementi della casa che contribuiscono a generare consumi o che contribuiscono a limitarli, come ad esempio le finestre (sono un modo per limitare le dispersioni verso l’esterno). Così se con la ristrutturazione sostituisci gli infissi, questi devono essere inseriti nel calcolo della relazione. E naturalmente devono rispettare dei parametri.

Quindi il calcolo che fuoriuscirà dalla relazione fornirà una stima dell’energia necessaria per riscaldare la casa che verrà comparata con l’energia richiesta per un edificio-tipo stabilito dalla legge. Da questa relazione in sostanza escono le specifiche richieste per i componenti dell’impianto (potenze, efficienza, etc.) al fine di rispettare i parametri di consumi globali di legge.

Attenzione ad un aspetto: abbiamo detto che la relazione è necessaria solo se viene sostituito tutto l’impianto di riscaldamento. Quindi se sostituisci solo la caldaia, oppure solo gli infissi (che abbiamo detto rientrare nel calcolo della relazione) non è necessario produrla. Questo però non ti esonera dall’obbligo di acquistare componenti che rispettano dei parametri minimi stabiliti per legge.

Detto ciò, la relazione viene redatta da un tecnico abilitato che dovrebbe avere una certa esperienza in campo impiantistico e di contenimento dei consumi energetici. Purtroppo ci sono molte persone che si improvvisano a fare queste relazioni senza alcuna esperienza. Ma la legge di settore è complessa e non va presa sottogamba.

CONCLUSIONE

Questo articolo è stato lungo, me ne scuso ma il tema è solo all’apparenza semplice. Tra l’altro abbiamo affrontato solo una parte della questione, cioè abbiamo detto come individuare la giusta pratica edilizia per la propria ristrutturazione e come è fatta quella più diffusa, cioè la CILA. Quindi siamo arrivati all’inizio dei lavori. Però non abbiamo speso nessuna parola su tutta la burocrazia alla fine dei lavori: ci dedicheremo un altro articolo.

In questo abbiamo visto come la legge di riferimento sia il d.pr 380/2001, detto Testo Unico dell’Edilizia.

Abbiamo visto che questa legge associa i lavori a categorie di intervento che a loro volta vengono associate alle pratiche edilizie.

Abbiamo visto che la maggior parte delle ristrutturazioni rientrano nella manutenzione straordinaria “leggera”, cioè senza opere strutturali.

Abbiamo detto che in questo caso la pratica edilizia da presentare è la CILA, che si tratta di una comunicazione asseverata, che va predisposta su una modulistica nazionale a cui però le Regioni possono aver apportato alcune modifiche.

Abbiamo visto quali sono gli allegati obbligatori e come questi possono variare da Regione a Regione e poi abbiamo visto quali sono i principali documenti facoltativi (cioè necessari a seconda dei casi).

Siccome mi rendo conto di come possa essere complicato riuscire a muoversi tra le pratiche qui sotto troverai un’infografica che ti fa vedere in modo chiaro e preciso obblighi e doveri.

Infografica - Le pratiche edilizie

Ad ogni modo tu come committente non devi conoscere con precisione quali siano i documenti tecnici da allegare alla CILA: li produrrà, timbrerà e assevererà tutti il tuo progettista. Sono aspetti che rientrano sotto la sua responsabilità e si tratta di aspetti che richiedono una conoscenza di leggi e regolamenti abbastanza approfondita. Ho comunque ritenuto giusto farne una panoramica sintetica perché insieme a tecnici preparati c’è una lunga sfilza di tecnici profondamente ignorante in materia burocratica.

L’errore ci può stare per carità: scordarsi un documento o non conoscere una legge sulle centinaia da rispettare può capitare. Non conoscere le basi del funzionamento della burocrazia per un tecnico non è ammesso. Purtroppo è abbastanza svilente (da tecnico) constatare che le mie capacità siano valutate sulla base di quante leggi conosco e non di come progetto, ma ormai è così.

Naturalmente un tecnico capace non viene via per un tozzo di pane. Ti ho già parlato in questo articolo su quali siano le parcelle per una ristrutturazione. Ma se tu sei il primo a sottovalutare questi aspetti, magari dicendo “architè vediamo se si può evitare qualche pratica…” (mi è capitato)vedrai che troverai schiere di tecnici disposti a svendersi. Però i problemi poi saranno tuoi, a partire dal non poter usufruire delle detrazioni fiscali (o peggio a restituire i soldi di quelle già fruite…).

Infatti le detrazioni fiscali (di cui abbiamo parlato in questo articolo) sono ammissibili solo per lavori eseguiti correttamente anche dal punto di vista burocratico (e con tutti gli allegati al posto giusto) e su edifici senza abusi o difformità.

Quindi scegli attentamente il tecnico che ti seguirà (architetto, ingegnere o geometra) perché non solo ti aiuterà a compilare correttamente la CILA o altra pratica necessaria (anzi lo farà lui per te), ma ti seguirà durante tutto l’arco dei lavori e ti aiuterà a presentare tutte le dichiarazioni obbligatorie e i documenti che dovrai presentare alla fine dei lavori.

E chiaramente, ma è superfluo sottolinearlo, un buon tecnico eseguirà anche una progettazione valida sia dal punto di vista impiantistico che estetico, rispettando tutte le tue richieste ed esigenze e curando anche aspetti di cui tu, in quanto non addetto ai lavori, non hai la più pallida idea e che potrebbero pregiudicare la buona riuscita della tua ristrutturazione.

C’è anche un’altra pessima abitudine tra i committenti: quella di fidarsi dell’impresa non solo per quanto riguarda le questioni strettamente esecutive della ristrutturazione, ma anche per tutte le questioni progettuali e burocratiche.

Attenzione che l’impresario fa l’impresario, un mestiere totalmente diverso da quello del progettista. E non importa se è geometra, architetto o ingegnere: non ha quasi mai idea di tutto quanto è necessario fare per garantire una pratica edilizia corretta e completa (non parliamo di garantire un progetto corretto poi…).

Questo vale a maggior ragione per le piccole imprese che si occupano di ristrutturazione: sono sempre composte da poche persone e il titolare deve occuparsi di gestire i cantieri, le forniture, i preventivi, la burocrazia specifica delle imprese, etc. Non ha il tempo materiale per mettersi a studiare le norme che regolano la burocrazia e nemmeno per tenersi aggiornato.

E queste imprese raramente hanno personale tecnico qualificato che si dedica a questi aspetti.

Quindi sì: può darti la sua opinione sui procedimenti edilizi, sulla loro necessità o meno e su tutti gli adempimenti correlati. Però non è particolarmente significativa e spesso è sbagliata.

Ascoltare le indicazioni di Mastro Pasquale che ti dice che non serve la pratica edilizia per ristrutturare casa può portarti a realizzare dei lavori abusivi con tutte le conseguenze del caso. Per i lavori di ristrutturazione passa sempre attraverso un tecnico abilitato.

mailling list per ristrutturare casa

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