permessi per ristrutturare casa

I permessi per ristrutturare casa: guida alle pratiche necessarie per fare la tua ristrutturazione in totale serenità

I permessi per ristrutturare casa sono una delle angoscie più grandi per chiunque si appresta a fare i lavori.

Siamo tutti consapevoli della farraginosità del sistema statale e anche di quanto sia costoso rispetto ai servizi che poi effettivamente risuciamo ad avere.

Quindi giustamente le preoccupazioni riguardano proprio questi due punti:

  1. Paura che la burocrazia impazzita richieda pratiche lunghe con il rischio che manchi sempre quella carta che farà bloccare tutto
  2. Timore di dover spendere una fortuna in oneri comunali anche se gli interventi che si vanno a svolgere sono di piccola entità

Se anche questi sono i tuoi timori per una volta devo darti una buona notizia: puoi metterli da parte.

Infatti in caso di ristrutturazione di case e appartamenti la tanto sbandierata semplificazione è realmente avvenuta ed è in continua evoluzione: non passa anno in cui non venga messo in atto un tentativo di semplificare ulteriormente gli iter burocrattici per il cittadino.

A volte questo processo porta con sè alcuni problemi non secondari, come spesso faccio notare sulla pagina facebook di ristrutturazione pratica, ma l’importante per te è che non sono necessari permessi per ristrutturare casa.

Attenzione però: tutto ciò non vuol assolutamente dire che puoi fare le cose come ti gira per la testa. Deregolamentare non significa togliere totalmente le regole e fortunatamente il legislatore su questo punto continua a mantenere un punto di vista volto  prima di tutto alla tua tutela (il committente della ristrutturazione), ma anche dei tuoi vicini.

Questo significa che in ogni caso per iniziare con una ristrutturazione è indispensabile la presentazione presso gli uffici comunali di una pratica edilizia asseverata da un tecnico abilitato. Con questa asseverazione infatti il tuo tecnico si prende le responsabilità in merito alla rispondenza delle opere che andrai ad eseguire, alle norme tecniche e igienico-sanitarie, oltre a certificare che siano sicure per la tua incolumità e per quella di tutte le persone che ti abitano vicino.

In questo articolo ti spiegherò qual’è la pratica edilizia che devi fare per ristrutturare casa tua, in modo da sgombraree il campo ad ogni dubbio in merito.

Però prima di affrontare il cuore dell’articolo ritengo necessario darti una panoramica su quali sono stati in passato le pratiche edilizie che una persona doveva fare per ristrutturare. Il motivo te lo spiegherò nelle prossime righe.

UN PO’DI STORIA: IN PRINCIPIO ERA LA CONCESSIONE EDILIZIA

permessi per ristrutturare in principio era la licenza edilizia

Immagino che tu stia pensando “ma che me ne frega a me della storia! Io voglio solo sapere quali sono i permessi per ristrutturazione!”

Il motivo per cui è importante che tu sappia a grandi linee qual’è l’evoluzione dei titoli abilitativi per le ristrutturazioni è, sebbene possa sembrare paradossale dirlo, che negli uffici tecnici di alcuni comuni ancora non hanno le idee ben chiare e allo stesso modo alcuni tecnici liberi professionisti ancora ti propongono di fare una pratica per un’altra.

Quindi, prima che tu rischi di dover spendere soldi e soprattutto tempo inutilmente dietro a pratiche edilizie sbagliate, avere un quadro generale chiaro può esserti utile per sapere come comportarti quando ti viene richiesto qualcosa di non necessario.

Per quanto riguarda le ristrutturazioni di interni, che è il caso specifico di cui ci occupiamo, la normativa italiana ha previsto un’evoluzione volta a snellire man mano le pratiche necessarie. Negli anni si sono susseguite talmente tante leggi che elencarle tutte sarebbe infinitamente lungo quanto inutile. Quindi richiamiamo velocissimamente le principali.

1. La licenza edilizia  (1942)

La prima legge che ha regolamentato sia l’edilizia che l’urbanistica (cioè la pianificazione dello sviluppo delle città) in Italia risale al 1942. E’ la legge 1150 detta Legge Nazionale Urbanisitca.

Cosa ha fatto? Ha introdotto la necessità di avere un titolo abilitativo per fare qualsiasi intervento (quindi anche le ristrutturazioni). Tale titolo era chiamata licenza edilizia.

Anche per spostare un muro dovevi ottenere la licenza e siccome doveva essere concessa dall’allora Podestà (ora Sindaco) tutte le pratiche dovevano essere controllate, con pochissimo personale, e tempi biblici.

2. La concessione edilizia (1967)

Entrata in vigore nel 1977 con la legge Bucalossi (n. 765), la concessione edilizia andava a sostituire la licenza edilizia e riguardava tutti gli interventi edilizi che potevano essere fatti sul territorio italiano, quindi di conseguenza anche le ristrutturazioni di interni. Questa legge è famosa soprattutto per aver introdotto il balzello del Contributo di Costruzione: cioè una tassa da versare allo Stato, commisurata all’importo dei lavori da eseguire.

Il “pagamento della Bucalossi” era stato pensato per far contribuire anche il cittadino alle opere necessarie per garantirgli la fornitura dei servizi basilari (acqua, luce, gas).

Fortunatamente l’articolo 9 chiariva che gli interventi interni non erano da considerarsi onerosi.

Rimane il problema dei tempi lunghissimi per ricevere le concessioni che, soprattutto per piccoli interventi come le ristrutturazioni, ha portato al proliferare dell’abusivismo edilizio.

3. Autorizzazione (1978)

Con la legge n. 457 del 1978 avviene una prima rivoluzione proprio per gli interventi interni. Il problema riscontrato era quello appena esposto: tempi lunghissimi per avere le concessioni ad eseguire anche interventi di piccola entità e quindi abusivismo dilagante. Per arginare il fenomeno si attuò un primo processo di semplificazione proprio volto all’edilizia residenziale.

Viene istituito un nuovo titolo abilitativo: l’autorizzazione, che valeva per le opere interne di manutenzione straordinaria (quelle che individuiamo come ristrutturazione di casa nostra) e che, oltre ad avere un procedimento semplificato, introduce per la prima volta il “silenzio-assenso”. In sostanza non dovevi aspettare che il Comune ti dicesse “ti autorizzo a fare i lavori” oppure “non ti autorizzo a fare i lavori”, ma dopo 90 giorni, in assenza di risposta, potevi iniziare automaticamente i lavori.

Nel 1982, con la legge n.94, i termini per il silenzio-assenso scesero a 60 giorni.

4. Comunicazione al Sindaco (1985)

La legge 47 del 28/2/1985, quella sul condono edilizio, portò una novità anche per le ristrutturazioni di interni.

Con l’art. 26 Venne sostituita l’autorizzazione con una semplice comunicazione al Sindaco. A questa comunicazione doveva essere allegata una relazione asseverata del tecnico: in pratica il tecnico sostituiva la pubblica amministrazione nei controlli di rispondenza alle normative urbanistiche ed edilizie e asseverava il loro rispetto nelle opere per cui veniva comunicata l’esecuzione.

Dal punto di vista giuridico questa è stata una rivoluzione perchè il tuo tecnico ha cominciato a svolgere un ruolo di pubblica utilità, prima demandato esclusivamente agli uffici comunali.

Da questa comunicazione erano esclusi gli edifici ricadenti nei centri storici.

5. Nasce la DIA (1990)

La legge 241 del 7/8/1990 porta una seconda rivoluzione: viene introdotta la D.I.A., dichiarazione di inizio attività.

Prsentando questa pratica edilizia, dopo 60 giorni passati senza ricevere esplicito divieto da parte dell’Amministrazione, potevi iniziare i lavori di ristrutturazione di casa tua.

Qual’è la rivoluzione? Per alcuni interventi (tra cui appunto anche le ristrutturaizoni di interni) viene sottratto definitivamente allo Stato (e ai Comuni di conseguenza) il potere di autorizzare o meno un intervento. Alla verifica della rispondenza alle norme i lavori potevano essere automaticamente eseguiti.

Anche in questo caso dal punto di vista pratico forse è cambiato poco (gli interventi che rispodevano alle norme venivano autorizzatianche prima), ma è cambiato tutto dal punto di vista legale: è stato sancito un diritto al cittadino e tolto un potere all’amministrazione.

Negli anni successivi si sono susseguiti alcune leggi che hanno ampliato sempre di più gli interventi che potevano essere realizzati con DIA (nel 1997 divenne possibile eseguirli anche nei centri storici).

6. Il Testo Unico per l’Edilizia (2001)

Per i tecnici è stato un momento fondamentale. Il DPR 380/2001 (il Testo Unico per l’Edilizia) ha fatto finalmente chiarezza tra tutte le leggi che regolavano l’edilizia.

Per la tua ristrutturazione in realtà è cambiato poco: hai continuato a farla con la D.I.A., solo che ora i tempi per iniziare i lavori si sono dimezzati diventando solo 30 giorni.

Le amministrazioni continuano a controllare tutte le pratiche (o almeno così dovrebbero fare…) ma in assenza di violazioni alle norme degli interventi previsti non devono fare nulla: è tuo diritto fare i lavori.

7. La semplificazione definitiva: CIL e CILA (2010)

la legge 73 del 22/05/2010 è stato un passaggio fondamentale per la definitiva semplificazione e liberalizzazione degli interventi di ristrutturazione in casa tua. In realtà è stato un passaggio inizialmente sottotono, come tutte le novità in tal senso, però ora è pienamente attiva e ha semplificato di molto la vita di chi deve ristrutturare.

La legge 73 ha modificato l’articolo 6 del Testo Unico per l’Edilizia: quello dove viene definita l’attività edilizia libera.

La modifica significativa, relativamente alle ristrutturazioni interne, è che gli interventi di manutenzione straordinaria (in cui ricadono quasi sempre le ristrutturazioni di interni) ora sono assimilati appunto ad ad attività edilizia libera, purchè non vadano a toccare parti strutturali degli edifici.

Se prima vigeva l’obbligo di presentare una D.I.A., ora la documentazione da presentare è chiamata C.I.L.A., comunicazione di inizio lavori asseverata. Per te, committente delle opere, la differenza realmente sostanziale è che puoi iniziare i lavori il giorno stesso in cui presenti la pratica al Comune.

Rimangono comunque obbligatori gli allegati progettuali che devono essere firmati da un tecnico abilitato.

Successivamente ci sono stati ulteriori innovazioni: infatti anche gli accorpamenti e i frazionamenti, per cui era necessaria la D.I.A. (trasformata in S.C.I.A. nel 2010) dal 2014 si possono eseguire con una semplice C.I.L.A.

Da tutto questo excursus emerge che, dal punto di vista legislativo, l’evoluzione sostanziale è stata che la ristrutturazione che andrai a fare a casa tua ora è considerata un’attività edilizia libera, chiaramente purchè rispetti tutte le norme, e quindi non è soggetta a tutte le autorizzazioni e i controlli precedenti.

Rispetto al 1942, quando per spostare un muro era necessaria la Licenza Edilizia rilasciata dal Podestà, ne è passata di acqua sotto i ponti per arrivare alla completa liberalizzazione degli interventi di ristrutturazione interni.

PERMESSI PER RISTRUTTURARE CASA: LA PRATICA GIUSTA

pratica edilizia per ristrutturare ok

Quindi non devi assolutamente chiedere permessi per ristrutturare casa: stai facendo un’attività che è considerata di edilizia libera dall’ordinamento legislativo italiano e che può essere fatta con una semplice CILA.

Esclusivamente se vai ad intervenire su parti strutturali esci dall’ambito delle opere di attività edilizia libera e quindi per fare i lavori è indispensabile almeno una SCIA.

N.B.: non è banale capire se stai per intervenire o meno sulle strutture, quindi in ogni caso devi dotarti PREVENTIVAMENTE della collaborazione del giusto tecnico abilitato.

Proprio sulla SCIA è giusto fare un appunto: alcuni Comuni, solitamente piccoli Comuni, chiedono ancora che tu presenti una pratica di SCIA invece che la CILA. Le differenze all’atto pratico non sono molte, però sappi che non è la pratica edilizia corretta per la tua ristrutturazione.

Tornando a noi, il testo unico per l’edilizia nell’articolo 6 fornisce un elenco di quelli che sono totalmente liberi, cioè che puoi decidere di fare anche domani senza fare alcun tipo di comunicazione, però mette bene in chiaro anche i casi in cui è obbligatorio presentare una pratica edilizia al Comune dove si trova il tuo immobile per poter iniziare i lavori.

Tra questi interventi rientrano quelli di Manutenzione Straordinaria, categoria in cui ricadono la grande maggioranza delle opere necessarie per le ristrutturazioni di case e appartamenti. Se vuoi affrontare un approfondimento sull’argomento puoi leggere questo articolo: come non commettere un abuso quando ristrutturi.

La CILA per la tua ristrutturazione

La pratica edilizia che devi presentare per fare i lavori è l’ultima arrivata nell’ordinamento italiano: la CILA.

Ti ripeto ancora una volta cosa significa C.I.L.A.: comunicazione di inizio lavori asseverata.

Quindi tu non chiedi nessun permesso ma semplicemente comunichi all’ufficio tecnico: “hey! sto per iniziare questi lavori in casa mia!”.

Ma non comunichi semplicemente questa cosa, infatti dici un’altra cosa: “hey! i lavori che devo fare sono in regola con quanto avete stabilito nei vostri regolamenti e questo lo assevera il mio architetto nel progetto che ti allego”.

Attualmente molte Regioni hanno emanato dei modelli unici validi per la presentazione di questa pratica e sono in elaborazione dei modelli unici statali che dovrebbero vedere la luce a breve.

Questo è un enrome passo avanti sia per te che troverai tutto molto semplificato, sia per i tecnici che non dovranno più impazzire alla ricerca di modelli totalmente diversi gli uni dagli altri messi a punto dai singoli Comuni.

A conclusione ritengo sia importante sottolineare una cosa:

poter eseguire i lavori utilizzando questa pratica semplificata non ti dispensa da tutte le altre prescrizioni richieste per legge.

Ad esempio se decidi di rifare completamente l’impianto di riscaldamento devi comunque obbligatoriamente allegare una relazione chiamata “di contenimento dei consumi energetici” prodotta da un tecnico abilitato.

Allo stesso modo se sul tuo cantiere lavora più di un’impresa (ad esempio quella dei muratori e quella degli idraulici) sei obbligato a nominare un coordinatore per la sicurezza.

Per completezza ti invito ancora una volta a leggere l’articolo come non commettere un abuso quando ristrutturi per avere un quadro completo sull’artgomento.

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