Quali siano i permessi per ristrutturare casa è una delle angosce più grandi di chiunque si appresta a fare dei lavori di ristrutturazione. La normativa è complessa, spezzettata in mille leggi e soprattutto non chiara. E la paura di finire in un incubo di pratiche edilizie a cui manca sempre qualcosa per essere corretta, o che all’ultimo può negare l’autorizzazione per realizzare i lavori, è tanta.
Se questi sono i tuoi timori c’è una buona notizia: nell’ambito della ristrutturazione di case e appartamenti la semplificazione è avvenuta. Infatti la pratica edilizia che devi presentare per ristrutturare è realmente più semplice rispetto a qualche anno fa.
C’è una cosa però che mi è saltata agli occhi, soprattutto leggendo commenti su vari gruppi Facebook dedicati alla ristrutturazione e anche sulla mia pagina di ristrutturazione pratica: in molti sono ancora convinti che per ristrutturare sia necessario ottenere un permesso di costruire, presentare una SCIA o addirittura una DIA (procedimento edilizio che non esiste più da un molti anni).
La realtà è che non servono permessi per ristrutturare casa.
Lo so che è un’affermazione forte e non voglio essere frainteso: non significa né che puoi fare le cose come ti pare né che non devi presentare una pratica edilizia.
La semplificazione in ambito edilizio è coincisa con l’introduzione di un nuovo procedimento edilizio, dedicato alla ristrutturazione di case e appartamenti, più snello, che consente di iniziare i lavori il giorno stesso in cui viene presentato e che non richiede di un’approvazione scritta da parte dell’amministrazione comunale.
Questo procedimento è la CILA, che sta per Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata. In cui l’asseverazione viene fatta da un tecnico, il progettista dell’intervento, con cui si prende le responsabilità della rispondenza alle norme tecniche e igienico-sanitarie, delle opere da eseguire, oltre a certificare che siano sicure per la tua incolumità e per quella di tutte le persone che ti abitano vicino.
Arrivare a questa pratica edilizia ha comportato un cambiamento radicale dell’assetto normativo edilizio: infatti gli interventi edilizi eseguibili con la CILA sono stati fatti rientrare nella casistica dell’edilizia libera, sebbene sottoposta a presentazione di pratica edilizia.
Proprio per la riflessione fatta poco fa in merito alla confusione su quale sia la pratica edilizia corretta per ristrutturare, in questo articolo vorrei raccontare come si sono evoluti nel tempo i procedimenti edilizi nell’ambito della ristrutturazione.
Immagino che tu stia pensando “ma che me ne frega a me della storia! Io voglio solo sapere quali sono i permessi per ristrutturazione!”
Il motivo per cui è utile conoscere, a grandi linee, qual è l’evoluzione dei titoli abilitativi per ristrutturare è che negli uffici tecnici di alcuni Comuni, soprattutto quelli più piccoli, le idee sui procedimenti edilizi attualmente in vigore non sono ben chiare, e potrebbero darti delle indicazioni sbagliate. E allo stesso modo alcuni tecnici liberi professionisti ti propongono ancora di fare una pratica edilizia quando ne servirebbe un’altra.
Certo tu non devi sostituirti a loro, ma prima di finire a spendere soldi e tempo inutilmente dietro a pratiche edilizie sbagliate, avere un quadro generale chiaro può esserti utile per sapere come comportarti.
Quindi l’articolo sarà diviso in due parti: una prima parte con un excursus storico e una seconda parte in cui parleremo della CILA. Lo ritengo importante perché se è vero che la CILA è il procedimento più diffuso per ristrutturare, non è sempre quello corretto.
UN PO’ DI STORIA: IN PRINCIPIO ERA LA CONCESSIONE EDILIZIA
Per quanto riguarda le ristrutturazioni, la normativa italiana ha subito un’evoluzione che di volta in volta ha snellito i procedimenti edilizi necessari.
Negli anni si sono susseguite talmente tante leggi che elencarle tutte sarebbe infinitamente lungo quanto inutile, quindi faremo riferimento ai passaggi principali e più significativi.
1. La licenza edilizia (1942)
La prima legge che in Italia ha regolamentato sia l’edilizia che l’urbanistica (cioè la pianificazione dello sviluppo delle città) risale al 1942: è la legge 1150, detta Legge Nazionale Urbanistica.
Cosa ha fatto di importante questa legge? Ha introdotto la necessità di avere un titolo abilitativo per fare qualsiasi intervento edilizio (quindi anche le ristrutturazioni). Tale titolo era chiamata licenza edilizia.
Anche per spostare un muro dovevi ottenere la licenza e siccome doveva essere concessa dall’allora Podestà (ora Sindaco) tutte le pratiche dovevano essere controllate, con pochissimo personale, e tempi biblici.
Attenzione ad una cosa: l’obbligo della licenza edilizia era riferito ai soli interventi all’interno del centro abitato. Al di fuori era tana libera tutti.
Il centro abitato corrispondeva ad una delimitazione fatta su carta di cui disponevano pochissimi Comuni quando questa legge è stata istituita. E soprattutto questo centro abitato spesso era poco più grande del centro storico.
Pochi anni dopo ci sarà il primo boom edilizio italiano, molti edifici in questi anni sono costruiti senza licenza edilizia perché non era richiesta.
2. La concessione edilizia (1967)
Entrata in vigore nel 1977 con la legge Bucalossi (n. 765), la concessione edilizia andava a sostituire la licenza edilizia e riguardava tutti gli interventi edilizi che potevano essere fatti sul territorio italiano, quindi di conseguenza anche le ristrutturazioni di interni.
L’obbligo della concessione edilizia viene esteso a tutto il territorio comunale, e non solo all’interno del centro abitato.
Questa legge è famosa anche (se non soprattutto) per aver introdotto il balzello del Contributo di Costruzione: cioè una tassa da versare allo Stato, commisurata all’importo dei lavori da eseguire.
Il “pagamento della Bucalossi” era stato pensato per far contribuire anche il cittadino alle opere necessarie per garantirgli la fornitura dei servizi basilari (acqua, luce, gas).
Fortunatamente l’articolo 9 della legge chiariva che gli interventi eseguiti sugli interni degli edifici esistenti (le ristrutturazioni) non erano da considerarsi onerosi.
Rimane il problema dei tempi lunghissimi per ricevere le concessioni che, soprattutto per piccoli interventi come le ristrutturazioni, ha portato al proliferare dell’abusivismo edilizio.
3. Autorizzazione (1978)
Con la legge n. 457 del 1978 avviene una prima rivoluzione proprio per gli interventi interni. Il problema riscontrato era quello appena esposto: tempi lunghissimi per avere le concessioni ad eseguire anche interventi di piccola entità e quindi abusivismo dilagante. Per arginare il fenomeno si attuò un primo processo di semplificazione proprio volto all’edilizia residenziale.
Viene istituito un nuovo titolo abilitativo: l’autorizzazione, che valeva per le opere interne di manutenzione straordinaria (quelle che individuiamo come ristrutturazione di casa nostra) e che, oltre ad avere un procedimento semplificato, introduce per la prima volta il “silenzio-assenso”. In sostanza non dovevi aspettare che il Comune ti dicesse “ti autorizzo a fare i lavori” oppure “non ti autorizzo a fare i lavori”, ma dopo 90 giorni, in assenza di risposta, potevi iniziare automaticamente i lavori.
Nel 1982, con la legge n.94, i termini per il silenzio-assenso scesero a 60 giorni.
4. Comunicazione al Sindaco (1985)
La legge 47 del 28/2/1985, quella del primo condono edilizio, portò una novità anche per le ristrutturazioni di interni.
Con l’art. 26 venne sostituita l’autorizzazione con una semplice comunicazione al Sindaco. A questa comunicazione doveva essere allegata una relazione asseverata del tecnico: in pratica il tecnico sostituiva la pubblica amministrazione nei controlli di rispondenza alle normative urbanistiche ed edilizie e asseverava il loro rispetto nelle opere per cui veniva comunicata l’esecuzione (più o meno come avviene adesso con la CILA).
Dal punto di vista giuridico questa è stata una rivoluzione perché il tecnico ha cominciato a svolgere un ruolo di pubblica utilità, prima demandato esclusivamente agli uffici comunali.
NB: da questa comunicazione erano esclusi gli edifici ricadenti nei centri storici.
5. Nasce la DIA (1990)
La legge 241 del 7/8/1990 porta una seconda rivoluzione: viene introdotta la D.I.A., dichiarazione di inizio attività. Presentando questa pratica edilizia, dopo 60 giorni passati senza ricevere esplicito divieto da parte dell’Amministrazione, potevi iniziare i lavori di ristrutturazione di casa tua.
Qual è la rivoluzione? Per alcuni interventi (tra cui appunto anche le ristrutturazioni di interni) viene sottratto definitivamente allo Stato (e ai Comuni di conseguenza) il potere di autorizzare o meno un intervento. Alla verifica della rispondenza alle norme i lavori potevano essere automaticamente eseguiti.
Anche in questo caso dal punto di vista pratico forse è cambiato poco (gli interventi che rispondevano alle norme venivano autorizzati anche prima), ma è cambiato tutto dal punto di vista legale: è stato sancito un diritto al cittadino e tolto un potere all’amministrazione.
Negli anni successivi si sono susseguiti alcune leggi che hanno ampliato sempre di più gli interventi che potevano essere realizzati con DIA (nel 1997 divenne possibile eseguirli anche nei centri storici).
6. Il Testo Unico per l’Edilizia (2001)
Per i tecnici è stato un momento fondamentale. Il DPR 380/2001 (il Testo Unico per l’Edilizia) è stata la prima legge che ha dato una struttura unitaria a tutta la normativa edilizia prima spezzettata. Attualmente è ancora in vigore e quando ci sono modifiche vengono semplicemente integrate in questa legge che così rimane sempre attuale.
Per le ristrutturazioni in realtà è cambiato poco: la DIA è rimasta in vigore, solo che i tempi per iniziare i lavori si sono dimezzati diventando solo 30 giorni.
Le amministrazioni continuano a controllare tutte le pratiche (o almeno così dovrebbero fare…) ma in assenza di violazioni alle norme degli interventi previsti non devono fare nulla: è tuo diritto fare i lavori.
7. La semplificazione definitiva: CIL e CILA (2010)
la legge 73 del 22/05/2010 è stato un passaggio fondamentale per la definitiva semplificazione e liberalizzazione degli interventi di ristrutturazione. In realtà è stato un passaggio inizialmente sottotono, come tutte le novità in tal senso, però ora è pienamente attiva e ha semplificato di molto la vita di chi deve ristrutturare.
La legge 73/2010 ha modificato l’articolo 6 del Testo Unico per l’Edilizia: quello dove viene definita l’attività edilizia libera.
La modifica significativa, relativamente alle ristrutturazioni interne, è che gli interventi di manutenzione straordinaria (in cui ricadono quasi sempre le ristrutturazioni di interni) ora sono assimilati appunto ad attività edilizia libera, purchè non vadano a toccare parti strutturali degli edifici.
Se prima vigeva l’obbligo di presentare una D.I.A., ora la documentazione da presentare è chiamata C.I.L.A., comunicazione di inizio lavori asseverata. Per il committente la differenza realmente sostanziale è che i lavori possono iniziare il giorno stesso in cui viene presentata la pratica al Comune.
Rimangono comunque obbligatori gli allegati progettuali che devono essere firmati da un tecnico abilitato.
Successivamente ci sono stati ulteriori innovazioni: infatti anche gli accorpamenti e i frazionamenti, per cui era necessaria la D.I.A. (trasformata in S.C.I.A. nel 2010) dal 2014 si possono eseguire con una semplice C.I.L.A.
Da tutto questo excursus emerge in modo chiaro la progressiva semplificazione normativa: la ristrutturazione è passata da essere un intervento che richiedeva una licenza edilizia rilasciata dal Comune ad uno che può essere eseguito con una semplice Comunicazione. Ristrutturare casa ora è considerata un’attività edilizia libera, chiaramente purché rispetti tutte le norme, e quindi non è soggetta a tutte le autorizzazioni e i controlli precedenti. Sebbene sia obbligatorio presentare una pratica edilizia (senza stai eseguendo un abuso).
Rispetto al 1942, quando per spostare un muro era necessaria la Licenza Edilizia rilasciata dal Podestà, ne è passata di acqua sotto i ponti per arrivare alla completa liberalizzazione degli interventi di ristrutturazione interni.
PERMESSI PER RISTRUTTURARE CASA: CILA, LA PRATICA GIUSTA
Ora è chiaro che non devi chiedere permessi per ristrutturare casa: stai facendo un’attività che l’ordinamento legislativo italiano considera di edilizia libera, e che può essere fatta con una semplice CILA.
In realtà la situazione è un po’ più complessa. Infatti ci sono interventi totalmente liberi, cioè non soggetti ad alcuna pratica edilizia, quelli soggetti a CILA, e quelli soggetti a SCIA.
Il Testo Unico dell’Edilizia (d.pr. 380/2001 di cui abbiamo già parlato) all’articolo 6 riporta quali sono gli interventi totalmente liberi, e all’articolo 6-bis quelli soggetti a CILA.
Inoltre riporta anche quali sono gli interventi di ristrutturazione per cui invece è necessaria la SCIA (in sostanza gli stessi per cui serve una CILA ma in cui fai anche opere strutturali).
N.B.: non è banale capire se stai per intervenire o meno sulle strutture, quindi in ogni caso devi dotarti PREVENTIVAMENTE della collaborazione del giusto tecnico abilitato.
Siccome la questione non è banale, ho scritto un articolo dettagliato (e che aggiorno costantemente) su come individuare il corretto procedimento edilizio per ristrutturare casa e su come fare una CILA corretta: guida alle pratiche edilizie per ristrutturare.
Nel prossimo paragrafo spendiamo comunque due parole proprio in merito alla CILA
La CILA per la tua ristrutturazione
La pratica edilizia che in quasi tutti i casi devi presentare per fare i lavori è l’ultima arrivata nell’ordinamento italiano: la CILA. Ti ripeto ancora una volta cosa significa C.I.L.A.: Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata.
Con questa pratica tu non chiedi nessun permesso ma semplicemente comunichi all’ufficio tecnico: “hey! sto per iniziare questi lavori in casa mia!”.
Ma non comunichi semplicemente questa cosa, infatti dici un’altra cosa: “hey! i lavori che devo fare sono in regola con quanto avete stabilito nei vostri regolamenti e questo lo assevera il mio architetto nel progetto che ti allego”.
Attualmente vi è un modello Unico nazionale per la CILA, modello a cui molte Regioni hanno apportato correzioni per adeguarlo alle loro normative specifiche.
Penso sia importante sottolineare una cosa: eseguire i lavori utilizzando questa pratica semplificata non ti dispensa da tutte le altre prescrizioni richieste per legge.
Ad esempio se decidi di rifare completamente l’impianto di riscaldamento devi comunque obbligatoriamente allegare una relazione chiamata “di contenimento dei consumi energetici” prodotta da un tecnico abilitato.
Allo stesso modo se sul tuo cantiere lavora più di un’impresa (ad esempio quella dei muratori e quella degli idraulici) sei obbligato a nominare un coordinatore per la sicurezza e ad inviare la notifica preliminare.
Sono tutti argomenti che ho affrontato nella guida alle pratiche edilizie per ristrutturare.
Però fare la pratica edilizia nel modo corretto è solo un piccolo tassello nella ristrutturazione di una casa, per quanto importante. In realtà ristrutturare significa mettere in moto un processo fatto di scelte da prendere e figure da coinvolgere. Farlo nel modo corretto è essenziale, più essenziale ancora di avere un progetto bello e di fare la pratica edilizia senza errori. Infatti scegliendo il tecnico sbagliato il progetto sarà brutto e le pratiche sbagliate. Scegliendo l’impresa sbagliata i lavori saranno eseguiti male e gli imprevisti continui.
Ho pubblicato un manuale completo in cui ti spiego come pianificare e gestire la tua ristrutturazione passo passo. Si chiama “Ristruttura la tua casa in 7 passi” e lo puoi trovare nella barra laterale qui a destra.
Un manuale che ha salvato già centinaia di ristrutturazioni e che ti mostrerà la strada da seguire per ottenere il massimo dalla tua ristrutturazione.
