Quando un proprietario di casa deve ristrutturare uno dei timori più grandi è finire nelle maglie della burocrazia con le pratiche edilizie.
La paura è di ritrovarsi a dover combattere con un enorme elefante pronto a mettere i bastoni tra le ruote.
In questo articolo purtroppo confermerò i tuoi timori e ti spiegherò perché fare la pratica edilizia è un obbligo (e una tutela). E quale (probabilmente) dovrai fare.
Ritengo quello che stai per leggere uno degli articoli più importanti di tutto il sito.
Il motivo è che troppo spesso ho visto proprietari di casa messi in confusione e raggirati da imprese che gli dicevano che “per ristrutturare casa non serve alcuna pratica edilizia”.
Fortunatamente sono rimaste in poche che si comportano in modo così scorretto…però se questo è il tuo caso non darle retta!
Con l’articolo di oggi voglio fare chiarezza una volta per tutte su quando è necessario fare una pratica edilizia per la ristrutturazione di un appartamento, quali sono le figure tecniche che se ne devono occupare e cosa ci deve essere dentro questa pratica.
Iniziamo questo articolo dedicato alle pratiche edilizie per ristrutturare con il racconto di una mia esperienza personale.
Non perché si tratti di un progetto particolarmente bello, anzi tutt’altro. Ma perché questo esempio è utile a far comprendere quali sono alcuni degli elementi discriminanti che determinano la necessità o meno di una pratica edilizia in una ristrutturazione.
Infatti ci sono degli interventi edilizi per cui non è necessario fare alcuna pratica edilizia…ma come vedremo non sono legati alla quantità di opere che vengono realizzate, ma alla tipologia.
UNA LAVANDERIA DA RIFARE
Un mio cliente abita in un appartamento all’ultimo piano di una palazzina.
Qualche tempo fa mi ha contattato perché l’inquilino del piano di sotto si lamentava di una perdita proveniente dal suo appartamento.
Chiamo subito il mio idraulico di fiducia e andiamo a vedere la situazione. Che per fortuna era meno grave del previsto: solo una piccola macchia di bagnato sul soffitto dell’inquilino del piano di sotto.
Quindi con una semplice mano di bianco il problema era risolvibile.
Però che ci fosse una perdita proveniente dall’appartamento del mio cliente era evidente.
Andiamo quindi a vedere da dove poteva venire questa perdita…e il cliente ci fa “accomodare” in una lavanderia che definire minuscola non rende sufficientemente l’idea.
In due non riuscivamo a girarci.
In ogni caso cominciamo a controllare gli impianti ed è subito chiaro che nel punto in cui lo scarico del wc si connetteva alla colonna fecale (chiamata comunemente braca) c’era una crepa.
Al momento la crepa era piccola ma col tempo la situazione sarebbe sicuramente (e rapidamente) andata aggravandosi…bisognava intervenire!
Però è venuto fuori subito un altro problema: l’appartamento era stato costruito negli anni ’60 e da allora non era mai stata fatta alcuna manutenzione.
Tutti i tubi erano in piombo.
Riparare una braca di piombo di 50 anni e lasciare tutto il resto della lavanderia così com’era significava letteralmente buttare i soldi nel cesso (di nome e di fatto…). La crepa nella braca era un chiaro segno che i tubi stavano arrivando alla conclusione della loro vita utile: aggiustarne uno senza intervenire sugli altri significava mettersi in pericolo che dopo pochi mesi lo stesso problema sarebbe riapparso da un’altra parte (anzi: era una certezza).
Ho preso da parte il cliente e sono stato chiaro: qui o risolviamo il problema alla radice oppure tra poco siamo da capo ad aggiustare un altro tubo che perde. Si tratta di spendere qualche soldo in più adesso per risparmiarne molti in futuro.
Il messaggio è passato forte e chiaro: la risposta è stata immediatamente “rifacciamo tutta la lavanderia!”
Che c’entra questa storia con le pratiche edilizie?
Adesso ci arriviamo.
Infatti a quel punto ho spiegato ai clienti tutto l’iter necessario per effettuare un lavoro così modesto (la lavanderia è 1,1mx1,4m…).
E gli ho detto che il primo passaggio era presentare una pratica di CILA in Comune.
Mi hanno guardato sbigottiti: “una pratica al Comune per un bagnetto così piccolo?”
Sì, perché noi stavamo rifacendo completamente l’impianto idrico della lavanderia: lo stavamo sostituendo.
E questo lavoro configura l’intervento come una manutenzione straordinaria, con i conseguenti obblighi di legge.
Non hai capito nulla di quello che ho scritto?
Non preoccuparti tra poco ti spiego tutto.
Ma prima facciamoci un’altra domanda: quali sono i rischi di non presentare la pratica edilizia?
Ci tengo a rispondere a questa domanda perché molti proprietari di casa, anche una volta informati della necessità di fare delle pratiche edilizie, preferiscono soprassedere…tanto che può succedere?
Invece no.
Infatti con degli operai in casa che fanno casino dalla mattina alla sera, i vicini potrebbero essere infastiditi dal trambusto. E ti mandano una visita in cantiere dei vigili, dell’asl o dell’ispettorato del lavoro.
Cioè: multe, lavori bloccati e la perdita nell’appartamento del piano di sotto che si aggrava!
Anche io mi scoccio a fare pratiche edilizie per lavori così piccoli, ma quando stai in un condominio devi fare tutto in regola sennò i guai possono comparire da un momento all’altro.
E naturalmente per lavori più grandi la pratica edilizia è un obbligo ancora di più.
Quindi per la tua ristrutturazione di casa la pratica edilizia non è un optional ma un accessorio di serie!
Questa è un’affermazione perentoria. Ma sono abituato ad argomentare. Infatti finora ti ho solo detto come mi sono comportato io nel rifacimento di una piccola lavanderia. Ma non ti ho dato spiegazioni.
Quindi se vuoi capire perché devi presentare la pratica edilizia, quale pratica edilizia è necessaria e come deve farla il tuo tecnico per farti stare tranquillo…devi continuare a leggere.
LE PRATICHE EDILIZIE PER RISTRUTTURARE: TUTTO DIPENDE DAI LAVORI CHE HAI PREVISTO
C’è una grandissima confusione su questo aspetto e, se da un cliente come puoi essere tu la cosa è giustificata, spesso tale confusione c’è anche tra i miei colleghi. E in questo caso la cosa non è per niente giustificata.
La necessità o meno di presentare una pratica edilizia quando fai una ristrutturazione non dipende da quanto è grande la ristrutturazione che fai o da quanti soldi spendi, ma dipende esclusivamente da quali sono i lavori che verranno fatti.
La lavanderia di cui abbiamo appena parlato poco fa è piccolissima, ma la pratica edilizia si è resa necessaria per la tipologia di lavori svolti. Pensa che per rifarla completamente sono stati spesi meno di 4.000€ (approposito…ti ho già parlato dell’assoluta irrealtà dei bagni rifatti a meno di 3.000€ in questo articolo. Vai subito a leggertelo se non lo hai ancora fatto).
In compenso tu potresti fare lavori per decine di migliaia di euro senza dover fare alcuna pratica.
Tutto si gioca con le categorie di intervento.
Cioè la classificazione che la legge italiana da ai lavori edili ed impiantistici.
In particolare, per le ristrutturazioni, nella distinzione tra due categorie di intervento di cui probabilmente hai già sentito parlare: manutenzione ordinaria e manutenzione straordinaria.
Infatti se i lavori che devi fare in casa rientrano nella prima non hai nessun obbligo di presentare pratiche edilizie.
Se invece rientrano nella seconda la pratica edilizia diventa obbligatoria.
Ora approfondiremo meglio cosa rientra nel primo caso e cosa rientra nel secondo, però lasciati dire una cosa da subito: la ristrutturazione di un appartamento, ad eccezione di casi rarissimi (che personalmente non mi è mai capitato di affrontare) rientra sempre nella manutenzione straordinaria e quindi richiede sempre una pratica.
Manutenzione Ordinaria e Manutenzione Straordinaria: tutto parte da qui
Per farti capire bene ciò di cui stiamo parlando devo citarti una legge, cosa che odio fare, ma per questa volta mi perdonerai: stiamo parlando del Testo Unico dell’Edilizia, il d.p.r. 380/2001.
Questa legge in sostanza disciplina la parte amministrativa degli interventi edilizi sul territorio italiano.
Sono due gli aspetti fondamentalmente di nostro interesse:
- La suddivisione in categorie ben definite degli interventi edilizi
- L’assegnazione di una procedura amministrativa ad ogni categoria di intervento individuata
Ok, la cosa in realtà è un po’ più complessa, soprattutto per quel che riguarda le procedure amministrative, ma per il nostro scopo questa semplificazione è più che sufficiente.
Le categorie di intervento vengono definite nell’articolo 3 della legge e sono sei. Ma a noi ne interessano solo due che immagino avrai già capito quali sono: manutenzione ordinaria (individuata con la lettera a nella legge) e manutenzione straordinaria (individuata con la lettera b nella legge).
Manutenzione Ordinaria
“interventi di manutenzione ordinaria”, gli interventi edilizi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti
Stiamo quindi parlando di due tipi di intervento:
- Le finiture degli edifici, che possono essere riparate, rinnovate o sostituite;
- La manutenzione degli impianti esistenti, che possono essere riparati o integrati (non sostituiti).
Facciamo qualche esempio di opere che rientrano in manutenzione ordinaria:
- Sostituzione di pavimenti (senza demolizione dei massetti)
- Sostituzione di rivestimenti (le piastrelle del bagno)
- Sostituzione di porte
- Sostituzione di sanitari
- Aggiunta di un termosifone
- Aggiunta di una presa
- Aggiunta di linea satellitare
- etc.
Potrei andare avanti per molto, ma ci siamo capiti.
Come vedi si tratta di opere che possono essere anche abbastanza significative ma che permettono di fare interventi che riguardano solo (o principalmente) la parte estetica di un immobile e non la sua sostanza.
Tutti aspetti che invece sono affrontati nella seconda categoria di intervento di nostro interesse.
Manutenzione Straordinaria
“interventi di manutenzione straordinaria”, le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino la volumetria complessiva degli edifici e non comportino mutamenti urbanisticamente rilevanti delle destinazioni d’uso implicanti incremento del carico urbanistico. Nell’ambito degli interventi di manutenzione straordinaria sono ricompresi anche quelli consistenti nel frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari con esecuzione di opere anche se comportanti la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari nonché del carico urbanistico purché non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l’originaria destinazione d’uso. Nell’ambito degli interventi di manutenzione straordinaria sono comprese anche le modifiche ai prospetti degli edifici legittimamente realizzati necessarie per mantenere o acquisire l’agibilità dell’edificio ovvero per l’accesso allo stesso, che non pregiudichino il decoro architettonico dell’edificio, purché l’intervento risulti conforme alla vigente disciplina urbanistica ed edilizia e non abbia ad oggetto immobili sottoposti a tutela ai sensi del Codice dei beni culturali e del paesaggio di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42;
Come puoi leggere in questa categoria di intervento ricadono opere decisamente più approfondite di quelle che abbiamo visto prima e anche in questo caso, in relazione ad una ristrutturazione, possono essere ricondotte a due grandi categorie:
- Lo spostamento di muri per riconfigurare la distribuzione interna
- Il rifacimento degli impianti igienico-sanitari e tecnologici
Naturalmente vengono ricomprese nella manutenzione straordinaria anche tutte le opere che possono essere fatte in manutenzione ordinaria.
Così se sposti i muri interni e al contempo sostituisci i pavimenti tutto l’intervento nel complesso si configura come manutenzione straordinaria.
Nella lavanderia di cui abbiamo parlato all’inizio dell’articolo sono state sostituite le finiture (sanitari e rivestimenti), ma anche gli impianti idrico-sanitari (tutte le tubazioni), quindi si è configurato come una manutenzione straordinaria.
E in casa tua che lavori hai intenzione di fare? Se gli impianti hanno più di trent’anni direi che ci sono pochi dubbi…
La pratica edilizia per la manutenzione straordinaria
La legge non prevede alcuna pratica edilizia per i lavori che rientrano nella manutenzione ordinaria, mentre prevede una pratica edilizia per quelli che rientrano nella manutenzione strordinaria. Anzi ne prevede due…
Affrontiamo le cose con ordine.
I lavori necessari per la tua ristrutturazione, come abbiamo capito, quasi sicuramente rientrano nella categoria della manutenzione straordinaria.
Se vai a rileggerti la definizione che abbiamo riportato poco sopra c’è un passaggio importante, che se non sei del mestiere ti potrebbe essere sfuggito:
“…parti anche strutturali degli edifici..”
Perché ti evidenzio questo passaggio?
Perché è la discriminante tra le due pratiche edilizie che possono essere necessarie.
Se le opere che dovrai fare in casa rientrano in quelle di manutenzione straordinaria ma non riguardano parti strutturali allora è necessaria una determinata pratica edilizia, se invece rientrano in quelle di manutenzione straordinaria e riguardano parti strutturali allora è necessaria un’altra pratica edilizia.
La grossa differenza tra le due? La prima è più “blanda”, la seconda è più “rigorosa”.
Mamma che casino!
Lo so, è la prima cosa che ho pensato anche io quando, ormai parecchi anni fa, ho cominciato a capire come funzionano le leggi in materia: un casino totale!
Però se ci pensi la motivazione di questa distinzione è anche abbastanza logica: quando intervieni sulla struttura di un edificio è necessaria molta più attenzione perché basta un errore per causare danni irreparabili e tragici.
E proprio in caso di opere strutturali la pratica edilizia richiesta prevede molti più controlli, sia da parte del tecnico che te la prepara, sia da parte dell’ufficio (anzi degli uffici) che la esamina.
Facciamo qualche esempio di lavori che rientrano nella manutenzione straordinaria e possono riguardare parti strutturali:
- La sostituzione di un solaio pericolante
- La sostituzione o demolizione di una scala
- L’apertura di una porta su una parete portante
- Il rinforzo o la sostituzione di un pilastro rovinato
Di esempi ce ne potrebbero essere molti altri ma questi sono probabilmente i più frequenti. E quando la tua manutenzione straordinaria prevede uno di questi interventi la pratica edilizia necessaria è la SCIA, che viene disciplinata, sempre nel Testo Unico dell’Edilizia, all’articolo 22. (Occhio: la SCIA diventa obbligatoria per qualsiasi intervento strutturale tu realizzi, anche quello all’apparenza più insignificante)
Però quante volte nella ristrutturazione di una casa capita di effettuare interventi strutturali?
Te lo dico io: molto raramente (in relazione alla quantità di ristrutturazioni che vengono fatte).
Proprio perché gli interventi di manutenzione straordinaria senza opere strutturali non comportano grossi pericoli per la collettività, la legge (sempre la stessa che abbiamo già citato più volte) prevede che debbano essere controllati ma non richiede dei controlli stringenti come nel caso della SCIA.
La pratica edilizia in questi casi è disciplinata dall’articolo 6-bis del testo unico ed è la CILA.
Quindi possiamo con una certa sicurezza dire che per la ristrutturazione di casa tua è necessaria la pratica edilizia della CILA.
Non so se ti sto dicendo qualcosa di nuovo, se avevi qualche sospetto (o qualche timore) sulla necessità di una pratica edilizia per la tua ristrutturazione ma ora sei sicuramente in grado di capire da solo se devi affrontare anche la burocrazia amministrativa oltre ai lavori.
Però non è abbiamo ancora finito.
Facciamo uno step in più e vediamo chi deve partecipare a questa CILA e cosa deve contenere.
LA CILA: COS’È, LE FIGURE PROFESSIONALI E GLI ELABORATI NECESSARI
Andiamo al sodo del discorso relativo alle pratiche edilizie per ristrutturare: cos’è questa CILA?
CILA è l’acronimo per Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata.
Nel nome sono contenute tutte le informazioni essenziali:
- Si tratta di una Comunicazione.
- Deve essere Asseverata
Vediamo come mai questi due elementi sono importanti, soprattutto in relazione alla tua ristrutturazione e a tutte le incombenze collegate.
La CILA è solo una Comunicazione
Perché è importante questo dato?
Perché mette in luce che tu cittadino (la CILA naturalmente è a nome tuo in quanto hai i diritti sul tuo immobile) stai semplicemente avvertendo il Comune che inizi i lavori, non stai chiedendo nessuna autorizzazione: fare i lavori di ristrutturazione di casa tua che rientrano nella manutenzione straordinaria senza opere è un tuo diritto, nessuno può vietartelo.
(Potrebbe vietartelo il piano regolatore…ma questo è un altro discorso)
Infatti il famoso testo unico dell’edilizia che abbiamo più volte richiamato li classifica come interventi di edilizia libera.
Attenzione però: il fatto che siano liberi non significa che puoi fare tutto quello che ti pare perché “tanto è casa mia e ci faccio quello che voglio!”.
Qualche anno fa circolava, anche in televisione, un video della presidenza del Consiglio dei Ministri che faceva passare un concetto sbagliatissimo (se ci penso ancora oggi rabbrividisco!):
“devi fare dei lavori in casa? Basta che mandi la comunicazione al Comune e puoi fare i lavori subito”.
Eh no baby! Non è così. O almeno non è del tutto così…
Infatti è vero che basta protocollare una Comunicazione al Comune per poter fare i lavori di ristrutturazione di casa tua…ma questa comunicazione deve essere controllata da qualcuno che ne capisce più di te.
E questa persona deve anche asseverare che sia tutto in regola.
La CILA deve essere controllata da un professionista…che deve anche allegarci degli elaborati specifici
L’asseverazione della CILA è sempre obbligatoria e può farla solo ed esclusivamente un tecnico abilitato alla progettazione. Quindi, in ordine: Architetti, Ingegneri e Geometri (in realtà anche i periti industriali…).
E non pensare che l’asseverazione per il tuo tecnico sia una semplice formalità: si prende, di fronte alla collettività e per conto tuo (della tua ristrutturazione), una lunga serie di responsabilità. Sta affermando che tutti i lavori che verranno fatti sono in regola con tutte le leggi nazionali, regionali e locali.
Ma non è tutto: l’asseverazione prevede obbligatoriamente di allegare dei documenti che variano a seconda delle opere previste e delle caratteristiche dell’immobile.
Così un semplice modellino da 8 pagine (che già sono esagerate per una comunicazione) spesso si trasforma in un fascicolo di un centinaio di pagine tra documenti, dichiarazioni ed elaborati grafici.
Il tutto per far star tranquillo te e la collettività.
Vuoi conoscere quali sono i principali allegati?
Gli elaborati della pratica edilizia della tua ristrutturazione
Fortunatamente le ultime modifiche di legge hanno ridotto notevolmente gli elaborati di base da allegare ad una CILA, anche se spesso questi non sono sufficienti. Facciamo un rapido excursus:
- Documenti di Identità (e ci mancherebbe…)
- Eventuale pagamento dei Diritti di Segreteria
- Eventuale Notifica Preliminare all’ASL
- Elaborati di Progetto
Proprio sugli elaborati di progetto nasce il problema: sono tutti quei documenti e grafici tecnici necessari a chiarire quali sono le opere in progetto e la loro rispondenza alle leggi.
Banalmente, nel caso più semplice e raro (come ad esempio la lavanderia con cui abbiamo aperto l’articolo), si tratta di una pianta dello stato di fatto e di una pianta del progetto. Nei casi più complessi si tratta di piante e sezioni, disegni comparativi (su uno stesso disegno si vedono sia stato di fatto che progetto), progetto degli impianti, relazione sul contenimento dei consumi energetici, piano di smaltimento amianto, relazione sui rifiuti prodotti (obbligatoria ad esempio in Campania), etc.
Insomma: un bel paccone di carte!
Che deve preparare il tuo tecnico (o i tuoi tecnici nei casi più complessi come ad esempio quando è necessario un progetto dettagliato del nuovo impianto di riscaldamento).
LA PRATICA EDILIZIA NON È UN OPTIONAL!
Non voglio approfondire ulteriormente argomenti tecnici che probabilmente ti annoierebbero.
Nei paragrafi precedenti ti ho mostrato, spero con sufficiente chiarezza,quali sono i casi più frequenti in cui la pratica edilizia è indispensabile per la tua ristrutturazione e qual è la pratica edilizia che con maggiore probabilità dovrai presentare.
Sono sicuro che se hai in programma di effettuare una ristrutturazione, anche non particolarmente grande, hai capito che la CILA è un passaggio obbligato.
Quindi la pratica edilizia non è un optional.
E con la pratica edilizia ti porti dietro anche la necessità di avere un tecnico che ti segue.
Ma attenzione: conosco gli italiani e so che il tecnico spesso viene visto come una scocciatura il cui unico scopo è compilare le carte.
No, Il tecnico è la tua risorsa più grande perché non solo ti potrà dare un progetto funzionale e bello grazie alla sua esperienza, ma verificherà che tutto quello che viene progettato è in regola con le normative (ad esempio lo sapevi che ogni stanza deve avere una dimensione minima e anche una superficie finestrata minima?).
E proprio per questo devi assolutamente fare due cose:
- Sfancula i tecnici che ti appioppano le imprese. Nella maggior parte dei casi sono lì solo per fare gli interessi delle imprese, che non sono i tuoi;
- Devi scegliere un tecnico che sappia quello che sta facendo. Serve esperienza e aggiornamento perché intervenire in una casa è qualcosa di delicato e complesso. Non va bene chi fa tutto per tutti e nemmeno chi si svende per un tozzo di pane.
Scegliere il progettista giusto è una delle cose che devi imparare prima di affrontare la tua ristrutturazione.
Ho preparato un manuale che spiega come affrontare tutti i passaggi di una ristrutturazione, tra cui anche la scelta del tecnico.
Se sei iscritto alla mia lista riservata ti spiego come ottenere questo manuale. Se non sei ancora iscritto per farlo devi semplicemente cliccare l’immagine qui sotto e scaricare il report gratuito “i 7 passi della ristrutturazione”.
Invece per i miei colleghi, soprattutto quelli alle prime armi, è da poco uscito una mia guida con prontuario normativo, edita da Maggioli, in cui spiego tutte le principali leggi da rispettare e come impostare correttamente una CILA con tutti gli allegati.
