In una ristrutturazione si producono tonnellate di macerie e vengono realizzate tonnellate di nuove opere (realmente tonnellate…non per dire): ti sei mai chiesto come questi materiali usciranno ed entreranno in casa tua?

Fidati di me se ti dico che non si tratta di un problema banale da risolvere e di cui devi cominciare a preoccuparti molto prima dell’inizio dei lavori, soprattutto se ti ritrovi a dover affrontare vicini bellicosi che non vedono l’ora di metterti i bastoni tra le ruote.

Il problema devi portelo soprattutto se abiti in un condomino, magari ad un piano alto, circondato da altre persone con cui devi cercare di avere una convivenza civile (e che magari non la vogliono…). Infatti i problemi che dovrai affrontare sono legati soprattutto ad eventuali diritti dei vicini che vai a ledere tramite le operazioni di carico e scarico dei materiali edili.

Se hai una casa con giardino privato esclusivo e raggiungibile dalla strada, questo problema non ti dovrebbe coinvolgere. Se invece hai un appartamento che affaccia su un cortile privato o su strada pubblica, ti servono alcune informazioni.

I SISTEMI PER LA MOVIMENTAZIONE DEI MATERIALI IN UNA RISTRUTTURAZIONE

Durante le demolizioni tutte le macerie devono essere portate da dentro il tuo appartamento fino al camion che le porterà alla discarica autorizzata.

Durante la realizzazione dei lavori tutti i materiali devono essere portati dai mezzi, situati sulla strada o nel cortile privato, fino all’appartamento.

Il problema da risolvere si trova proprio nel percorso che i materiali devono compiere tra questi due punti: come fare, in un condominio, a spostare i materiali da un appartamento fino al mezzo di trasporto e viceversa in modo sicuro e senza ledere diritti dei vicini?

Le possibilità che hai sono due:

1. Fai passare i materiali attraverso l’edificio
2. Fai passare i materiali all’esterno dell’edificio

Ognuno di questi due metodi ha i suoi pro ed i suoi contro e deve rispettare alcune leggi.

La movimentazione dei materiali attraverso l’edificio

Tale tipo di movimentazione prevede di far passare i materiali all’intero dell’edificio: attraverso pianerottoli, scale, ascensori, androni.

All’apparenza può sembrare il metodo più pratico, ma nella realtà è quello meno efficace e sicuramente più probematico (e che personalmente ti invito ad evitare).

Sicuramente è pratico perchè in fondo andresti ad utilizzare dei sistemi di collegamento tra i vari appartamenti e la strada pubblica già esistenti. Però questa apparente praticità è un inganno, infatti ha dei contro importanti che superano di gran lunga questo aspetto positivo.

Si tratta di un sistema non molto efficente di movimentare i materiali per vari motivi:

• Gli ascensori interni ai condomini solitamente sono piccoli e non possono portare carichi elevati, quindi sono necessari molti viaggi per spostare tutto il materiale, con un notevole spreco di tempo;
• I materiali più grandi (e quindi presumibilmente quelli più pesanti) non entreranno mai in ascensore e quindi sarà necessario portarli attraverso le scale, con tempi ancora più dilatati. Pensa portare pesanti lastre di cartongesso per quattro o cinque piani (se non molti di più…), oppure una vasca da bagno di 2m.

Ma in realtà la poca praticità delle operazioni è forse il problema minore. Infatti, quando anche l’impresa accettasse di farsi piani e piani a portare su e giù materiali vari, ti troveresti sicuramente a dover affrontare le proteste dei vicini:

• perchè l’ascensore è sempre occupato costringedoli a salire e scendere a piedi o ad aspettare diversi minuti;
• perchè scale/pianerottoli/andorni/ascensore sono perennemente sporchi
• perchè vengono lasciati qua e là materiali da costruzione (mattoni, sacchette di cemento, etc.)

Inoltre devi tenere presente anche altri due aspetti non secondari, che potrebbero dare il colpo di grazia alla tua idea di utilizzare tale sistema di movimentazione dei materiali:

1. Il regolamento di condominio potrebbe vietare espressamente l’utilizzo dell’ascensore e delle scale per portare materiali edili. Non l’ho visto spesso ma mi è capitato, in particolare alle volte legato ai soli ascensori per cui era prescritto l’utilizzo al solo fine di trasporto di persone;
2. Quando anche non ci fossero regolamenti condominiali che te lo impediscono devi comunque verificare che l’ascensore consenta il trasporto di materiali e verificare attentamente i carichi.

Per saperne di più su questi due aspetti dovresti rivolgerti all’amministratore di condominio.

Detto ciò deve esserti chiaro che, se non ci sono divieti espliciti nei regolamenti condominiali, puoi utilizzare ascensore e scale per movimentare i materiali. Ma credi che sia facile avere a che fare con vicini che ti guardano in cagnesco tutti i giorni o che ti prendono a male parole, oppure che per ripicca ti mandano in continuazione controlli in cantiere? E credi che l’impresa non ti farà pagare questo maggiore sforzo che dovrà compiere per movimentare i materiali?

Ecco che forse è meglio pensare a…

La movimentazione dei materiali all’esterno dell’edificio

Cosa intendiamo precisamente per movimentare i materiali all’esterno dell’edificio?

Semplicemente che il collegamento tra appartamento/mezzi di trasporto avviene attraverso un percorso che passa al di fuori dell’edificio. Naturalmente questo percorso deve essere il più breve possibile e quindi è quasi sempre verticale.

In questo caso, trattandosi di sistemi di movimentazione temporanei ma che dovranno rimanere fissi per tutta la durata dei lavori, risulta necessario individuare una finestra o porta-finestra che sarà dedicata alla movimentazione dei materiali e in corrispondenza, a livello-strada, dovrà essere individuata una piccola “area di cantiere”, riservata all’impresa, dove posizionare temporaneamente i mezzi.

Questo è sicuramente il metodo preferibile per movimentare i materiali in entrata e uscita dal tuo appartamento, però è necessario approfondire alcuni aspetti importanti.

I sistemi di movimentazione più diffusi e cosa dice la legge

Devi essere consapevole che movimentare i materiali esternamente all’edificio, se non viene effettuato attraverso un sistema realizzato a regola d’arte, comporta pericoli notevoli, che però possono essere previsti e per cui ci sono le soluzioni: il pericolo di caduta dall’alto è sicuramente il maggiore ed è sempre in agguato.

Sono due i sistemi maggiormente utilizzati per la movimentazione dei materiali nei cantieri di una ristrutturazione:

1. Argano a bandiera (o paranco)
2. Motacarichi

Si tratta di due sistemi differenti: nel primo caso i materiali sono letteralmente appesi a un gancio, sono liberi e non guidati; nel secondo caso sono appoggiati ad una piattaforma e sono guidati da un traliccio ancorato all’edificio.

Argano a bandiera (o paranco)

L’argano a bandiera è il sistema che storicamente è stato usato nelle ristrutturazioni: si tratta di un sistema pericoloso se non maneggiato con attenzione.

Il maggior pericolo derivato da questo strumento è il fatto che il carico può oscillare e quindi diventare molto pericoloso. Se hai voglia di approfondire la questione puoi leggere questo articolo tratto da puntosicuro.it.

In un argano a bandiera devono essere fatte delle verifiche sull’installazione e devono essere prese delle precauzioni sull’utilizzo.

Queste sono le principali verifiche sull’installazione:

• Il braccio girevole portante l’argano deve essere fissato, mediante staffe, con bulloni a vite muniti di dado e controdado, a parti stabili quali pilastri di cemento armato o elementi in ferro;
• I dispositivi di sicurezza (dispositivo di fine corsa di salita e discesa del gancio, dispositivo limitatore di carico, arresto automatico in caso di interruzione dell’alimentazione, dispositivo di frenata per il pronto arresto e fermo del carico, dispositivo di sicurezza del gancio) devono essere installati a regola d’arte e devono essere perfettamente funzionanti;
• L’area di tiro al piano terra deve essere recintata;
• Devono essere rispettate le distanze minime da linee elettriche aeree;

Queste invece le principali verifiche sull’uso:

• I carichi devono essere imbracati correttamente ed equilibrati, inoltre il gancio deve essere perfettamente chiuso;
• Prima di sganciare il carico, deve essere verificato che sia appoggiato stabilmente;
• Si deve evitare l’uso della macchina in caso di condizioni ambientali avverse (forte vento o temporali) in quanto il carico non è guidato.
• Durante il funzionamento non permettere che il carico cominci a ruotare;
• L’argano non deve essere mai abbandonato con il carico sospeso.

Elenco estratto dall’articolo: https://www.puntosicuro.it/sicurezza-sul-lavoro-C-1/settori-C-4/edilizia-C-10/edilizia-l-uso-in-sicurezza-dell-argano-da-cantiere-AR-12552/

Le disposizioni riportate qui sopra sono generiche, regole più restrittive possono essere dettate dalle A.S.L. (aziende sanitarie locali). Una che alle volte viene richiesta (secondo me correttamente) è quella di realizzare un “castello di tiro” all’interno del quale far scorrere il carico appeso all’argano.

Questo castello, realizzato con dei ponteggi e dei teli, impedisce l’oscillamento e fornisce una protezione importante contro le cadute dall’alto.

Montacarichi

Il montacarichi di cantiere è una soluzione relativamente recente ma che si è diffusa rapidamente per vari motivi:

• Si tratta di un sistema più sicuro
• E’ notevolmente più rapido
• E’ meno invasivo

Questo sistema è più sicuro perchè si tratta, nella sostanza, di un ascensore: quindi è fisso e i carichi non sono appesi ma sono poggiati sulla piattaforma del montacarichi.

Il sistema è composto da due parti: un traliccio verticale in acciaio che viene ancorato saldamente all’edificio (rimanendo comunque distanziato dallo stesso di almeno 1m) su cui scorre la piattaforma del montacarichi che è protetta ai lati da un parapetto alto circa 1,2m.

Rispetto ad un argano riesce generalmente a movimentare volumi di carico maggiori, rendendo tutte le operazioni più rapide, e non richiede la realizzazione del castelletto di traino ma è sufficiente il traliccio (che ha una dimensione di circa 30cm di larghezza).

Un’altra caratteristica aggiuntiva rispetto agli argani è la possibilità, a fronte di determinate caratteristiche, di trasportare persone.

Se vuoi fare qualche approfondimento su questo sistema puoi andare a leggere questo articolo di puntiscuro.it che, sebbene ormai datato, ti fornisce alcune indicazioni preziose.

Quale sistema utilizzare?

Tu non hai le competenze per prendere una decisione in merito (spetta al direttore dei lavori, al responsabile della sicurezza e all’impresa) ma, essendo tu per legge il responsabile dei lavori, devi come minimo avere coscienza di quello che decideranno.

Personalmente, nei miei cantieri, mi oriento in questo modo: se la ristrutturazione avviene ad un piano basso (massimo al terzo) prevedo un argano a bandella con castello di traino (se i lavori sono al primo non impongo il castello), ai piani superiori invece faccio utilizzare obbligatoriamente il montacarichi.

Il motivo è che l’argano a bandella è sicuramente un sistema molto più economico e ai piani bassi, nonostante le controindicazioni, consente comunque la movimentazione dei materiali in sicurezza; invece il montacarichi è più costoso ma permette una movimentazione più rapida, quindi è perfetto per i piani alti.

L’AREA DI CANTIERE A TERRA

Come abbiamo già avuto modo di accennare, sarà necessario occupare anche una piccola area a terra, dove il montacarichi o il castelletto di traino poggieranno e dove un mezzo dell’impresa potrà sostare per caricare e scaricare i materiali. Quest’area deve essere completamente recintata e inaccessibile.

Esistono due casistiche principali che potresti dover affrontare:

1. L’area di cantiere si trova su suolo pubblico (marciapiedi e strade)
2. L’area di cantiere si trova su suolo privato (giardini o terrazzi)

Il primo caso è, incredibilmente, quello che spesso crea meno problemi. Capiamo perchè.

Occupazione di suolo pubblico

Se il tuo condominio, come avviene sopratutto nelle zone centrali di molte città, affaccia direttamente su strade e marciapiedi, l’area di cantiere a terra dovrà essere posizionata su suolo pubblico, in corrispondenza della finestra/balcone da cui dovrà passare il materiale.

In questo caso dovrai richiedere la cosiddetta “occupazione di suolo pubblico”: in sostanza chiedi al tuo Comune che ti conceda, per il periodo di tempo necessario ad eseguire i lavori, di occupare una porzione di suolo pubblico.

Per fare ciò ti verrà chiesto di corriposndere una somma di denaro, che solitamente si calcola in questo modo:

Costo tot. = €/mqg * superfice * giorni

Dove €/mqg è un costo giornaliero a metro quadro stabilito dal Comune, che solitamente varia in funzione della zona in cui viene richiesta l’occupazione (le zone centrali solitamente sono più costose).

In questo caso sarà necessario concordare con i tecnici comunali quale sia la posizione migliore per il posizionamento del montacarichi o del castelleto di traino per limitare al massimo i disagi alla circolazione pubblica.

Occupazione di suolo privato

Se invece il tuo condominio si trova all’interno di un parco l’area di cantiere dovrà essere posizionata in un’area condominiale (a meno che i giardini al piano terra non siano privati di qualche condomino). In questo caso il permesso dovrai chiederlo al condominio oppure al proprietario del giardino.

Prima ti dicevo che questo può essere il caso più problematico perchè, se qualche vicino vuole farti questioni, ha più potere. In questo caso ti viene in soccorso l’articolo 843 del codice civile (lo approfondiremo nel prossimo paragrafo): infatti tale articolo sancisce che, se l’unico modo che hai per eseguire i lavori è montare l’ascensore di cantiere in una proprietà privata non tua, hai il diritto di farlo.

In questo caso quello che tu chiedi è proprio il passaggio dentro una proprietà altrui, per riparare una cosa nella tua proprietà, e quindi l’articolo in questione calza a pennello.

Come tu hai il pieno diritto di farlo allo stesso modo il condominio o il proprietario del giardino hanno diritto, nel caso in cui il tuo accesso cagioni un danno, a chiedere adeguato risarcimento. Attenzione in questo caso: il danno potrebbe non essere solo materiale (gli rovini il prato o gli rompi qualcosa) ma anche immateriale. Infatti con il tuo cantiere gli impedisci di utilizzare una parte di un bene di sua proprietà per un certo periodo di tempo. Quindi con ogni probabilità dovrai concordare una sorta di indennizzo (un po’come il pagamento dell’occupazione di suolo pubblico).

Solitamente questo avviene se passi all’interno della proprietà privata di un altro condomino e meno frequentemente se utilizzi una porzione di giardino condominiale.

QUALI SONO I TUOI DIRITTI E I TUOI DOVERI?

Perchè ti parlo di diritti e doveri in relazione all’installazione di un sistema di movimentazione dei materiali della tua ristrutturazione all’esterno dell’edificio? Per due motivi:

1. Il montacarichi (o l’argano) si troveranno ad essere posizionati davanti all’edificio, quindi potenzialmente davanti alle finestre degli altri inquilini;
2. Dovrai occupare una porzione di terreno a terra per realizzare l’area di cantiere di cui abbiamo già detto.

Passaggio davanti a finestre/balconi/etc.

Esattamente come i vicini si possono lamentare se usi le scale per movimentare i materiali, allo stesso modo si possono lamentare se gli fai passare davanti alla finestra un traliccio metallico o un castelletto di tiro. Purtroppo non sono rare liti per questi motivi, con vigili che vengono chiamati per far bloccare i lavori e alle volte addirittura cause in tribunale.

Ma possono impedirti l’installazione degli indispensabili sistemi di movimentazione dei materiali? In fondo la legge sancisce il tuo diritto di godere del tuo bene nel modo più pieno possibile e di conseguenza anche di ristrutturare.

Per dirimere la questione ci viene in aiuto il codice civile e per la precisione gli artioli 1102 – Uso della cosa comune e 843 – Accesso al fondo.

Articolo 1102 CC: uso della cosa comune

Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa.
Il partecipante non può estendere il suo diritto sulla cosa comune in danno degli altri partecipanti, se non compie atti idonei a mutare il titolo del suo possesso.

Articolo 1102 – Uso della cosa comune

Le parti verticali esterne di un edificio (quindi la facciata) è considerata per legge “cosa comune”, quindi tu hai diritto ad utilizzarla per far passare i materiali della ristrutturazione.

Chiaramente tu non utilizzerai direttamente la facciata, cioè i calcinacci che metterai sul montacarichi non saranno materialmente appoggiati alla facciata del tuo condominio, ma passeranno ad una certa distanza dalla stessa (indicativamente ad 1 metro circa).

In ogni caso, per sicurezza, dovrai fissare il traliccio del montacarichi o del castello di tiro alla facciata, possibilmente ad un elemento strutturale della stessa. Una delle obiezioni che vengono più spesso sollevate dai vicini che ti vogliono mettere i bastoni tra le ruote è: “la facciata davanti al mio appartamento è mia, e io non ti do il permesso di agganciarti e fare buchi”. La realtà è che la facciata non è del singolo condomino ma è proprietà condominiale, soprattutto le strutture, quindi tale obiezione in tribunale può essere facilmente smontata.

L’articolo del codice civile però ti mette in capo anche dei doveri: tramite le tue operazioni non devi impedire agli altri inquilini di poter fare uso della cosa comune secondo i loro diritti.

Mi viene in mente il caso in cui con il montacarichi passi davanti ad un terrazzo: in questo caso non puoi fissare il tuo montacarichi sulla parete verticale del condominio, passando quindi sopra il terrazzo. In tale modo non solo limiteresti l’uso della cosa comune (la facciata) ma anche della cosa privata (il terrazzo). La soluzione è ancorarsi al frontalino del terrazzo (verificando che sia strutturalmente idoneo).

Superato questo scoglio però potrebbe essercene un altro da superare: il passaggio davanti a finestre e terrazzi. E qui potrebbe venirci in aiuto l’articolo 843 del codice civile.

Articolo 843 CC: accesso al fondo

Il proprietario deve permettere l’accesso e il passaggio nel suo fondo, sempre che ne venga riconosciuta la necessità, al fine di costruire o riparare un muro o altra opera propria del vicino oppure comune.
Se l’accesso cagiona danno, è dovuta un’adeguata indennità.
Il proprietario deve parimenti permettere l’accesso a chi vuole riprendere la cosa sua che vi si trovi accidentalmente o l’animale che vi si sia riparato sfuggendo alla custodia. Il proprietario può impedire l’accesso consegnando la cosa o l’animale

Articolo 843 – Accesso al fondo

Risulta chiaro come l’articolo 843, il secondo sopra riportato si riferisce a terreni e non alle facciate di un edificio, ma devi considerare che il codice civile è stato scritto in un periodo in cui i condomini non erano molto diffusi (è del 1942) e ciò di cui stiamo parlando in questo articolo non era minimamente contemplata (nè all’epoca contemplabile). Però sancisce un principio: se devi costruire o riparare un’opera, e l’unico modo è passare attraverso una proprietà privata non tua, ne hai il diritto.

Nel tuo caso, se l’unico modo che hai per movimentare i materiali della ristrutturazione è passare davanti alla finestra dell’inquilino di sotto, ne hai diritto.

L’interpretazione dell’articolo del codice è chiaramente un po’estensiva: infatti stai passando di fronte ad una finestra e non dentro la finestra, quindi non all’interno di una proprietà privata ma davanti (sarebbe come, al piano terra, pretendere che sul marcipaiede davanti ad un negozio non passasse nessuno…), però ti viene dato comunque un diritto.

Anche in questo caso non hai solo diritti ma anche doveri: nel caso in cui tu crei un danno all’immobile del vicino con le tue operazioni di carico e scarico, lui ha diritto ad essere risarcito. E la cosa vale naturalmente anche se arrechi un danno alla cosa comune.

Per essere chiari: i buchi che verranno fatti nel muro esterno per agganciare il traliccio o il castelletto devono essere riparati e la facciata deve essere ripristinata esattamente come originalmente. Questo non è un problema secondario e da sottovalutare: capita spesso di vedere edifici con i segni lasciati da imprese distratte nello smontaggio del cantiere. In questo caso ti ritrovi ad essere nel torto.

POSIZIONAMENTO DEL MONTACARICHI: UNA QUESTIONE DI BUON SENSO

Abbiamo appena finito di parlare dei tuoi diritti (che come hai visto per fortuna sono pienamente tutelati), però quando decidi (insieme a tecnico e impresa) dove posizionare il montacarichi o l’argano, devi come prima cosa far prevalere il buon senso.

Infatti con ogni probabilità ci sarà qualche vicino non contento di avere qualcosa davanti ai muri di casa sua per alcuni mesi e quindi tu devi fare in modo di essere inattaccabile.

Ci sono alcuni principi che devono guidarti nella scelta della giusta posizione di questi sistemi di movimentazione:

1. La posizione deve essere quella che garantisce il minor pericolo per la pubblica incolumità. Un esempio giusto per capirci: tra posizionare il montacarichi lungo una strada o lungo un marciapiede dovresti preferire questa seconda soluzione perchè l’urto accidentale di un’auto potrebbe essere veramente pericoloso.
2. La posizione deve essere tale per cui dovresti passare davanti a meno finestre (degli altri inquilini) possibili. Mi rendo conto come sia difficile, però devi cercare di individuare una posizione in cui non ci sono tante finestre o dove si affacciano sopratutto ambienti di servizio.
3. La posizione deve essere quella che ti consente di eseguire i lavori nel minor tempo possibile. Questo allo scopo sia di fare economie per te che di minimizzare i disagi per gli altri inquilini.

Nella scelta della corretta posizione di un montacarichi di cantiere devi cercare di trovare un giusto compromesso tra questi tre aspetti per evitare il più possibile litigi con i vicini e, nel caso di problemi, trovarti sempre dalla parte della ragione.

Inoltre dovresti sempre fare in modo di avvertire per tempo tutti gli inquilini che saranno interessati da questo disagio, cercando di mediare eventuali lamentele. Ricordati che in questo caso è meglio che sia tu direttamente a farlo, e non il tuo amministratore di condominio (che anzi, probabilmente si tirerà indietro…).