Paolo Baldini
Paolo Baldini
Bologna
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«Completamente digiuno della materia, ho trovato sia linee guida molto utili, sia schemi, schede e esempi pratici. È uno strumento molto utile per capire gli elementi chiave di un processo che non è semplice come potrebbe sembrare a chi non ha mai fatto una ristrutturazione. Lo stile è piacevole e molto comprensibile, interessanti anche i materiali accessori.»
Luca Simonetto
Luca Simonetto
Castelfranco Veneto (TV)
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«Il manuale è fatto molto bene, in maniera completa tratta i vari argomenti presi in esame. L'esposizione è molto chiara e per chi è alle prime armi offre sicuramente una tabella di marcia da seguire per evitare in seguito problemi con tecnici, impresa e burocrazia varia. Consigliatissimo.»
Chandra Bortolotto
Chandra Bortolotto
Pavia
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«Come tutti su consiglio di parenti e amici siamo partiti con una impresa che propone "ristrutturazione chiavi in mano". Dopo aver letto il manuale abbiamo chiesto all'impresa di affiancare un nostro tecnico di fiducia e... sì è volatilizzata! Era da tempo che pensavo ci fosse "qualcosa che non tornava" nella ristrutturazione chiavi in mano ma non sapevo cosa... L'ho capito grazie al manuale. Siamo ripartiti da zero e tutto procede liscio.»
Anna Carloni
Anna Carloni
Fusignano (RA)
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«Ho apprezzato la schiettezza e la semplicità del linguaggio che trovo essere uno dei punti di forza del manuale. I contenuti sono davvero spiegati bene e l'ho trovato molto interessante: proprio quello che stavo cercando per farmi un'idea più precisa di cosa mi devo aspettare e cercare di pianificare nella maniera più realistica possibile la ristrutturazione.»
Antonella Maizza
Antonella Maizza
Bari
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«Il manuale è una guida molto utile per chi si appresta a ristrutturare il proprio immobile in maniera consapevole ed anche e soprattutto per chi ha già iniziato una ristrutturazione e ne ha perso il filo logico e guida il lettore tra le mille incombenze e permette di evitare, attraverso una attenta pianificazione, errori che troppo spesso si concretizzano in un aumento esponenziale dei costi o in risultati insoddisfacenti che non corrispondono alle proprie aspettative.»
Stefano Ricardi
Stefano Ricardi
Trezzo sull'Adda (MI)
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«La suddivisione in step si è rivelata essere una scelta molto felice in quanto permette di chiarire le vari fasi secondo un ordine logico e cronologico. L'aspetto più interessante sono i vari suggerimenti per non cadere nelle innumerevoli trappole disseminate lungo il percorso, le parti relative alle varie agevolazioni dove, con linguaggio non ''burocratese'' si mette ordine nel mare magnum dei benefici fiscali.»
Davide Benedicenti
Davide Benedicenti
Torino
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«Ad oggi il miglior manuale che io abbia letto sulla ristrutturazione di una casa. Scritto in maniera semplice, pratica e di facile lettura. Contenuti aggiornatissimi e di grande utilità per affrontare il percorso di ristrutturazione con consapevolezza. Da grande risalto alle fase precedenti l'inizio dei lavori, che sono in effetti quelle più importanti per non fare grandi errori che si riflettono poi sui costi e sulla qualità. Lo consiglio vivamente.»
Daniela Sanna
Daniela Sanna
Sassari
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«Sto trovando il manuale utilissimo per avere consapevolezza di quello che comporta gestire un processo lungo e complesso come quello della ristrutturazione di un appartamento, molte volte sottovalutato anche dagli stessi tecnici. Trovo che sia una guida ben fatta, che permette di poter gestire con maggiore serenità le questioni o anche gli eventuali imprevisti (sia di natura normativa che tecnica) che con molta probabilità si dovranno affrontare durante l'intero processo.»
Sara Pistone
Sara Pistone
Verona
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«Il manuale è ricco di informazioni qualificate indispensabili per persone profane al mondo delle ristrutturazioni che però vogliono saperne di più per poter pianificare e sapere come approcciare la propria ristrutturazione. Non ho ancora svolto alcuna ristrutturazione per cui non posso dare un giudizio riguardo l'applicazione dei consigli del manuale, ma sicuramente la lettura del manuale mi ha permesso di avere le idee più chiare. Ricco di dettagli e di facile lettura.»
Luca Baraldi
Luca Baraldi
Ravenna
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«Lo trovo eccellente per chi si affaccia al complesso mondo delle ristrutturazioni e delle detrazioni fiscali per la prima volta, e magari provenendo da una formazione non attinente. Anche chi ha già avuto esperienze di ristrutturazioni può comunque trovare spunti molto utili , in particolare per impostare il lavoro con il corretto ordine.»
manutenzione bagno

Rifacimento del bagno e impianto idraulico: è sempre necessario sostituire le tubazioni?

Ci sono due modi di affrontare il rifacimento di un bagno: rifacendo anche l’impianto idraulico oppure sostituendo solo rivestimenti, sanitari e rubinetterie e lasciando i vecchi tubi dove sono.

Si tratta di due tipologie di intervento molto diverse sotto vari aspetti: burocratici, di tempistiche, di invasività e non per ultimo di costi.

Se chiedi ad un professionista del settore ti dirà che è sempre necessario rifare anche gli impianti. È lo stesso consiglio che do io quasi sempre ma oggettivamente ci sono dei casi in cui è possibile e conveniente evitare questa spesa maggiore.

Siccome il bagno è l’ambiente più ristrutturato in assoluto e la maggior parte delle persone cerca di evitare il rifacimento delle tubazioni, in questo articolo vedremo quando questa cosa non si può proprio evitare.

mailling list per ristrutturare casa

Su Ristrutturazione pratica abbiamo parlato più volte del tema del rifacimento del bagno, la guida più completa che ho scritto risale a qualche anno fa ma ritengo che sia ancora assolutamente valida. La trovi qui.

Io ho sempre sostenuto che quando si interviene su un bagno bisogna buttare tutto all’aria e rifare ex-novo, soprattutto gli impianti. E questa continuerà ad essere la mia posizione perché spendere migliaia di euro per cambiare piastrelle e sanitari senza sapere in che condizioni sono le tubazioni, espone al rischio di buttare i soldi: infatti i tubi potrebbero resistere per altri vent’anni senza problemi come rompersi il giorno dopo che hai messo la piastrella da 100 €/mq. Che dovrai rompere e buttare per aggiustare i tubi.

Poco fa mi è capitata una situazione del genere: bagno di una quindicina di anni, quindi relativamente recente, in cui si è rotto un tubo. Per farlo sistemare ho dovuto chiamare un muratore e un idraulico che hanno rotto tutto e ripristinato (fortunatamente il proprietario aveva conservato delle piastrelle).

In questo caso il mio cliente non aveva nessuna intenzione di cambiare niente nel bagno, ma non è raro che dopo solo una quindicina di anni si voglia rifare un bagno.

Quando si ristruttura il bagno gli impianti andrebbero rifatti o no?

Prima di rispondere partiamo da una premessa: sugli impianti, soprattutto quelli idraulici, va sempre fatta un minimo di manutenzione “ordinaria”, indispensabile per allungare il più possibile la loro durata. (mi raccomando, se mi segui da un po’ ti invito a non confonderla con la definizione di “manutenzione ordinaria” che fa il Testo Unico dell’Edilizia e che cito spesso…in questo caso intendo delle semplici operazioni da fare sugli impianti).

Tornando a noi, devo essere sincero: sono il primo a non prestare particolare attenzione a tutte queste operazioni di manutenzione sull’impianto idraulico di casa mia…comunque ci tengo a spendere due parole su questo aspetto prima di passare al succo dell’articolo.

FARE LA MANUTENZIONE “ORDINARIA” DI UN IMPIANTO IDRAULICO

Manutenzione ordinaria bagno: pulizia dei tubi

Non credo di dover essere io a dirti che in una casa capita spesso di dover fare riparazioni abbastanza semplici sugli impianti idraulici: mi riferisco alle varie guarnizioni sparse tra rubinetti e tubature, che vanno incontro ad un normale degrado con il passare del tempo (e sono la causa di fastidiosi ticchettii durante la notte…). In questi casi è sufficiente sostituire le guarnizioni piatte o gli o-ring presenti in rubinetti, tubature e scarichi per eliminare il problema alla radice.

Ma in questo caso quando parlo di manutenzione ordinaria non mi riferisco a questi interventi, che sono “spot”, cioè devono essere fatti all’occorrenza e non possono essere programmati. Quello che invece andrebbe fatto con una certa regolarità è la pulizia delle tubazioni di scarico. Infatti avere delle tubazioni sempre pulite e sgombre non solo previene da cattivi odori, ma diminuisce sensibilmente la possibilità di rotture.

Infatti detersivi, prodotti chimici usati per l’igiene della casa, detergenti per l’igiene del corpo e residui organici, tendono a creare delle ostruzioni nelle tubature che in alcuni casi sono altamente corrosivi. A volte si tratta di ostruzioni parziali, di cui spesso non è possibile accorgersi perché l’acqua continua a scorrere, che però possono rimanere a lungo: essendo spesso queste sostanze particolarmente aggressive, c’è la possibilità che intacchino l’integrità delle tubazioni. Quindi pulire regolarmente i tubi dell’impianto idraulico è una buona norma di manutenzione “ordinaria” che andrebbe fatta regolarmente. Naturalmente non ti devo dire io che per pulire le tubature non è per forza necessario chiamare un idraulico: esistono in commercio vari liquidi ampiamente pubblicizzati a tale scopo, e quando l’ostruzione è più tosta si può ricorrere a strumenti meccanici.

Ti ho parlato di questa manutenzione “ordinaria” perché è uno degli aspetti da tenere in considerazione per valutare se è necessario rifare anche l’impianto idraulico quando ristrutturi bagno.

GLI ELEMENTI DA CONSIDERARE PER IL RIFACIMENTO DELL’IMPIANTO IDRAULICO DEL BAGNO

Bagno da rifare

Possiamo stilare una lista degli alert che devi accendere quando stai valutando se devi rifare anche le tubazioni del bagno.

Lo so che si tratta di una cosa che dovrebbe dirti il tuo tecnico o il tuo idraulico, però troppo spesso i professionisti tendono ad adeguarsi alle richieste del committente (anche se sono sbagliate), oppure fanno analisi superficiali e frettolose. Quindi sapere su quali elementi porre la tua attenzione potrebbe essere un valido aiuto per decidere quale sia l’intervento ideale.

Ecco gli “alert”:

  1. Devi spostare la posizione dei sanitari? Tutti, alcuni o solo uno?
  2. Quanti anni ha l’impianto?
  3. Di che materiali sono fatte le tubazioni? (sia il carico che lo scarico)
  4. È stata fatta una manutenzione regolare all’impianto idrico?
  5. Hai già dovuto fare interventi di manutenzione alle tubazioni? (cioè hai dovuto ripararli)

Questi sono gli aspetti principali che devi valutare per decidere se è necessario rifare anche l’impianto idrico insieme al resto del bagno. Proviamo ad approfondirli.

Del punto 4 abbiamo già detto, del 5 non c’è molto da dire, se non che in caso ci siano già state rotture in passato è sempre meglio cambiare anche i tubi senza pensarci mezza volta.

Ristrutturazione

Vediamo invece i primi tre punti che sono i più interessanti.

Posizione dei sanitari

Questo è il primo aspetto da considerare.

In linea generale se si prevede lo spostamento di un solo sanitario non è detto che sia necessario rifare anche l’impianto idrico. Infatti solitamente è possibile derivare dei nuovi attacchi da delle tubazioni esistenti, così come innestare dei nuovi scarichi in tubazioni esistenti (lo sai sì che un impianto idraulico è fatto dal “carico”, cioè i tubi dove passa l’acqua che esce poi dai rubinetti, e dallo “scarico”, dove vengono immesse le acque di scarico appunto?).

Però va fatta un’osservazione: se il sanitario che viene spostato è il wc bisogna valutare quanto si sposta rispetto alla posizione originaria. Infatti il wc di solito sta nei pressi della colonna fecale perché il suo tubo di scarico ha un diametro significativo (8 cm, mentre gli altri arrivano a 4cm). Siccome gli scarichi devono essere sempre con una leggera pendenza per far defluire acque e liquidi vari (1% di pendenza solitamente), allontanarsi dalla fecale significa tubi più lunghi e maggiori spessori complessivi…considerando che i tubi di scarico viaggiano nei massetti sotto ai pavimenti, potrebbero non esserci gli spazi necessari (le case vecchie spesso hanno un massetto di 3 – 4 cm) rendendo necessario rialzare un’intera porzione di casa e rifare sostanzialmente tutto l’impianto.

Invece se il bagno verrà rivoluzionato, cioè se vengono spostati più o tutti i sanitari, è sempre necessario rifare completamente l’impianto idrico.

Attenzione comunque ad un aspetto, se non si ha intenzione di spostare i sanitari: quelli nuovi devono avere lo scarico compatibile con la posizione di quello pre-esistente. Se per lavabi, bidet e docce/vasche ormai esistono dei raccordi appositi, per i wc bisogna valutare se lo scarico è a parete o a pavimento e prendere un sanitario con la stessa tipologia.

Età dell’impianto e materiale delle tubazioni

impianto idraulico: tubi da sostituire

Parliamo dei punti due e tre dell’elenco di sopra, e lo facciamo come fossero uno unico perché sono strettamente collegati.

Infatti spesso dal materiale di cui sono fatti i tubi è possibile risalire al periodo di realizzazione dell’impianto.

Qualche anno fa sono incappato su una ricerca fatta dall’associazione degli amministratori di condominio svizzera (…lo so che può sembrare assurdo ma esiste) relativa alla durata media degli impianti dentro le case.

La buona notizia è che gli impianti idrici sono quelli con la vita più lunga. La cattiva notizia è che dopo 30 anni sono da buttare.

Per intenderci: un impianto realizzato negli anni ‘90 ormai è vecchio. Quindi se rifai un bagno di quel periodo, a prescindere dal fatto che tu sposti o meno i sanitari, dovresti rifare anche le tubazioni. Questo anche se all’apparenza è in buone condizioni. E il motivo è che i tubi, le valvole e le giunzioni potrebbero cedere da un momento all’altro.

Venendo ai materiali con cui sono realizzati gli impianti, l’evoluzione nel tempo è stata notevole e anche le tipologie utilizzate sono (e sono state) tantissime. Volendo fare un’estrema semplificazione potremmo individuare tre step evolutivi:

  • Tubi in ferro per i carichi e piombo per gli scarichi (o alternativamente eternit per le colonne di scarico)
  • Tubi in rame per i carichi e PVC per gli scarichi
  • Tubi in multistrato (che è un materiale plastico) o in rame, isolati, per i carichi e PVC per gli scarichi

Rimanendo nell’ambito delle semplificazioni estreme, la prima tipologia è stata utilizzata fino agli anni ’60 (anche se mi è capitato di trovarlo in impianti degli anni ’80…), la seconda dagli anni ’60 fino all’inizio del secolo attuale, la terza è quella in uso ancora adesso.

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Un’altra cosa che si è (finalmente) diffusa da una quindicina di anni è isolare le tubazioni di carico: questo consente di non sprecare calore per i tubi dell’acqua calda e di non creare condensa intorno ai tubi dell’acqua fredda (la condensa può portare alla disgregazione dei massetti in cui sono annegati).

Naturalmente non è sempre semplice capire di che materiale sono fatti i tubi degli impianti idrici, perché sono annegati nei massetti e dentro le murature. Però guardando gli attacchi dei rubinetti e i collettori vi si potrebbe risalire.

Venendo alle valutazioni da fare (ricordati che sono sempre generalizzazioni):

  • Se l’impianto è in ferro/piombo/eternit significa che ha almeno cinquant’anni sulle spalle e bisogna buttarlo
  • Se l’impianto è in rame devi cercare di capire se è coibentato per risalire all’età. Infatti il rame è un materiale dalla durata pressoché infinita (se non è attraversato da correnti galvaniche), i cui unici punti deboli potrebbero essere curve e giunzioni. Per risalire all’età dell’impianto dovresti cercare di capire se è isolato (anche se purtroppo ancora qualche idraulico non isola i tubi e lascia solo la guaina contenitiva)
  • Se l’impianto è in multistrato invece dovrebbe essere abbastanza recente e quindi in buone condizioni. Anche se non è così banale…infatti i tubi in multistrato si sono evoluti nel corso degli anni, sono composti da vari strati, possono essere realizzati in vari materiali, hanno diverse tipologie costruttive.

Non ti dico che devi diventare un esperto e conoscere per filo e per segno queste caratteristiche e come individuarle (comunque sono scritte sui tubi…solo che sono murati!). Anche in questo caso cerca di verificare se i tubi sono isolati.

QUANDO RIFARE ANCHE L’IMPIANTO IDRAULICO INSIEME AL RESTO DEL BAGNO?

A questo punto possiamo fare un rapido riepilogo di quanto abbiamo detto finora.

Se devi rifare il bagno puoi decidere se cambiare anche tutte le tubazioni di carico e scarico dell’impianto idraulico. I costi naturalmente variano molto, quindi devi darti dei criteri per capire se farlo o meno.

Questi criteri sono:

1. Età:

  • Se impianto con più di 30 anni di vita: consigliato cambiarlo
  • Se impianto più recente verificare altre condizioni

2. Materiali:

  • Se impianto in ferro/piombo/eternit: cambiarlo
  • Se impianto in rame/PVC: valutare se tubi sono coibentati e verificare giunzioni e curve
  • Se impianto in multistrato/PVC: valutare se tubi sono coibentati e verificare giunzioni e curve

3. Posizione sanitari:

  • Se non vengono spostati: impianto può rimanere (verificare valutazioni precedenti)
  • Se viene spostato solo un sanitario: in caso di wc verificare convenienza, in caso di altri sanitari solitamente si può mantenere vecchio impianto (verificare valutazioni precedenti)
  • Se vengono spostati più o tutti i sanitari: cambiarlo

4. Altri parametri da considerare:

  • Impianto sottoposto a manutenzione regolare
  • Precedenti interventi di riparazione sull’impianto

Il bagno è il locale della casa la cui ristrutturazione è più costosa, in quanto vi si concentrano tanti elementi di arredo fissi (pavimenti/rivestimenti/sanitari/rubinetterie) e impiantistiche (carichi/scarichi di ogni sanitario, impianti elettrici, impianto di riscaldamento).

Rifare o meno l’impianto idrico, quindi sostituire le tubazioni che corrono sotto i pavimenti e dentro i muri, ha un’incidenza significativa sul costo dei lavori: infatti non vi è solo il costo di realizzazione dell’impianto, che si calcola a “punto” e tra carico e scarico mediamente può incidere tra i 200€ e i 350€ per ognuno (più iva), ma bisogna anche considerare tutti i lavori edili accessori:

  • Rimozione e smaltimento dei vecchi impianti
  • Rimozione e smaltimento dei massetti
  • Rifacimento dei massetti
  • Rifacimento (almeno parziale) degli intonaci

Quindi valutare correttamente se la sostituzione dell’impianto è necessaria o meno è importante. Però non bisogna commettere l’errore di farlo sono in virtù delle spese vive da sostenere subito, ma anche di quelle di eventuali manutenzioni future: se un vecchio tubo si rompe bisogna “scassare” tutto, compresi eventuali pavimenti e rivestimenti che hai pagato un occhio della testa (e poi naturalmente vanno rifatti).

Inoltre c’è da considerare che la sostituzione degli impianti configura l’intervento come di manutenzione straordinaria, che da un lato ti costringe a presentare una pratica edilizia e a pagare un tecnico, ma dall’altro ti consente di portare tutte le spese in detrazione con il bonus casa (50%), quindi alla fine potrebbe rivelarsi economicamente conveniente.

Con questo è tutto. Spero di averti dato qualche spunto di riflessione e qualche criterio di valutazione.

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