Guide e Strumenti per committenti alla pianificazione e gestione della ristrutturazione

Computo e Capitolato

Conosci la differenza tra Computo e Capitolato?

Ho perso il conto delle volte in cui mi è capitato di sentire affermazioni di questo tipo:

“l’impresa mi ha presentato il capitolato…secondo te il preventivo è giusto?”

In questa frase ci sono due parole che vanno d’accordo come il formaggio sul pesce: capitolato e preventivo.

Il capitolato con il preventivo non c’entra nulla.

Un preventivo di ristrutturazione va fatto su un computo metrico, cioè un documento che serve per quantificare le lavorazioni da eseguire. Il capitolato è un documento tecnico (o contrattuale) che descrive modalità di esecuzione e caratteristiche dei materiali previsti, ma non li quantifica.

Conoscere i contenuti e gli scopi di questi documenti è essenziale per la corretta gestione di una ristrutturazione e per evitare sorprese.

mailling list per ristrutturare casa

Su questi aspetti c’è spesso molta approssimazione che parte proprio da chi lavora nel settore. Infatti troppo spesso vedo imprese presentare preventivi di ristrutturazione approssimativi cercando di condensare in un unico documento il capitolato e il computo (e spacciando il tutto per capitolati).

Ma sia chiaro: questa non è un’accusa alle imprese. O almeno non a tutte…Alle volte sono costrette a comportarsi in questo modo per motivi di cui ho già parlato molte volte e che non ripetiamo qui.

Però l’utilizzo di terminologie sbagliate viene assorbito dai clienti (cioè da te)…portandoli a commettere errori.

Se vogliamo giocare ad un gioco con regole chiare e condivise dobbiamo prima di tutto metterci d’accordo proprio sui termini:

  • Il Computo è il documento che serve per quantificare le opere (e fare i preventivi)
  • Il Capitolato tecnico è il documento che serve per descrivere materiali e lavorazioni
  • Il Capitolato generico è il documento che serve per definire le condizioni contrattuali

E non me li sono inventati io questi termini ma si utilizzano da sempre. Nel settore pubblico sono standardizzati e normati da decenni. Chi ci lavora lo sa e non si sognerebbe mai di presentare un progetto in cui capitolato e computo si sovrappongono, o peggio ancora di redigere un’offerta su un capitolato.

Solo che se nel pubblico è tutto normato…nel privato possiamo fare un po’ come ci pare. Nelle ristrutturazioni poi c’è il delirio…

E guarda che alla fine il problema non è l’utilizzo di termini sbagliati…per quello basta mettersi d’accordo…il problema sono le conseguenze di questi termini errati.

Di cui una, nelle ristrutturazioni, è proprio sovrapporre il capitolato con il computo.

Provare a produrre documenti sintetici che provano a descrivere e quantificare lavori per decine di migliaia di euro in poche righe non va bene.

Porta immancabilmente a problemi durante i lavori.

Infatti succede che l’impresa tira fuori dal cilindro costi in più che non ti aspetti, oppure esegue i lavori nel modo sbagliato. E se gli chiedi “ma questa cosa non doveva essere prevista nella voce xxxxx?”, la risposta è “veramente no, vede non c’è scritto qui…”.

E che gli puoi dire? Ha ragione! Puoi arrabbiarti, dirgli che non ti aveva detto così, urlare e fargli causa. Ma se non c’è scritto non c’è scritto. E in questi documenti non c’è mai scritto.

Ecco perché usare i documenti giusti con le finalità per cui sono stati pensati è essenziale.

Per capire come andrebbero predisposti guardati il progetto di un’opera pubblica (uno fatto bene eh…perché anche qui ci sarebbe molto da dire…). Ne trovi tanti online. Il computo e il capitolato sono sempre due documenti ben distinti.

Ristrutturazione

E il capitolato è a sua volta diviso in varie sezioni. E non è certo un fascicoletto di poche pagine: si tratta di un documento che supera facilmente le cento pagine.

Certo: spesso si tratta di testi standard…ma almeno vengono messi nero su bianco i requisiti dei materiali e le modalità di esecuzione delle opere. E se viene previsto un materiale o una lavorazione particolare il capitolato la riporta.

Oh ma sia chiaro, non vivo nel mondo dei balocchi. Sono il primo a dire che per una ristrutturazione spesso è inutile fare documenti esageratamente articolati. Anzi, dal mio punto di vista molte volte, con un buon computo, il capitolato è un documento inutile…ma se ce lo metti (e lo spacci per il documento sui cui fai il preventivo) una descrizione un minimo decente la vuoi mettere?

E invece nella maggior parte dei casi questa cosa non succede.

Chiaramente non va fatta di tutta l’erba un fascio: perché chi vuole fare le cose per bene è contento di un capitolato preciso. Il problema è chi vuole fare le cose alla viva il parroco. Sono sempre questi soggetti da cui devi difenderti. E non sai mai dove si nascondono.

Non voglio ripetermi per l’ennesima volta ma devi affrontare la ristrutturazione con le giuste informazioni e devi essere in grado di valutare le cose che ti vengono dette e consegnate. E in quest’ottica conoscere la differenza tra computo e capitolato, e quali dovrebbero essere i loro contenuti, è essenziale.

Certo questa differenza la sa anche il tuo tecnico (si spera). Lui, oltre produrre questi documenti, dovrebbe tutelarti e quindi potresti non preoccuparti troppo della questione.

Ma non prendiamoci in giro…chi legge questo blog di solito si trova in una di queste situazioni:

  • Vorrebbe fare tutto da solo
  • Sta pensando di affidarsi ad un’impresa chiavi in mano
  • Si è affidato al tecnico più economico sulla piazza e adesso non si fida

Io spero con i miei articoli di aver aiutato qualcuno ad affrontare la ristrutturazione in modo diverso…ma se sei in una delle condizioni qui sopra (o anche solo per cultura personale) devi capire la differenza tra questi due documenti. Quindi nei prossimi paragrafi ti spiegherò:

  • La differenza tra computo e capitolato
  • Come deve essere fatto un computo a regola d’arte
  • Come deve essere fatto un capitolato a regola d’arte
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DIFFERENZA TRA CAPITOLATO E COMPUTO

Abbiamo capito che il capitolato è un documento con una duplice finalità: contrattuale e tecnico-descrittivo. Invece il computo è un documento quantitativo-economico.

Però detta così è un po’scarna. Quindi spendiamo qualche parola in più.

Capitolato

Il primo grande fraintendimento sul capitolato è che sia un documento con cui l’impresa comunica al cliente quali sono le finiture previste.

Niente di più sbagliato di così.

Questa è una convinzione derivata dalle imprese di costruzioni che vendono gli immobili su carta prima di costruirli. E che effettivamente sottopongono una sorta di “capitolato” agli acquirenti.

Ma se in quel determinato contesto è corretto tale utilizzo del capitolato, nelle ristrutturazioni è totalmente sbagliato e va invertito: il capitolato è un documento con cui tu comunichi all’impresa che finiture dovrà installare.

“Eh ma che ne so io di quali finiture dovrà installare l’impresa?”

Hai ragione…infatti non puoi farlo da solo ma hai bisogno di un tecnico che lo prepari.

Tecnico che in un corretto processo di ristrutturazione è di tua fiducia (e non di fiducia dell’impresa) e che sviluppa il progetto secondo le tue esigenze e desideri.

Ok, ma qui stiamo travisando i contenuti di questo articolo. Se vuoi approfondire seriamente queste tematiche c’è il mio manuale “Ristruttura la tua casa in 7 passi”. Lo trovi qui.

Tornando al capitolato e a cosa sia, ecco la definizione che ne dà la Treccani:

capitolato s. m. [der. di capitolo]. – 1. Atto amministrativo (propr. detto c. d’oneri) che contiene le condizioni e le modalità relative all’esecuzione di un contratto fra l’amministrazione pubblica e un privato o all’esercizio di una concessione fatta dalla prima al secondo: c. generali, se relativi a determinati tipi di contratto o di concessione; c. speciali, se relativi a determinati contratti o concessioni; c. d’appalto di lavori pubblici, c. d’affitto, ecc. Una scrittura analoga può formare anche il complemento di un contratto d’appalto fra privati, spec. fra un committente e una ditta di costruzioni: in essa si precisano diritti e doveri delle due parti, particolarità dell’esecuzione delle singole opere, materiali da impiegare, prezzi, compensi per le varie categorie di lavoro, ecc.

La prima cosa che leggiamo è che si tratta di un documento che contiene le condizioni e le modalità (nda realizzative) relative all’esecuzione di un contratto.

La seconda cosa che evidenzia la Treccani è che si tratta di un documento solitamente redatto tra un’amministrazione pubblica e un soggetto privato. Ma poi dice che può essere redatto anche tra privati, che è il caso tipico di una ristrutturazione.

Da questa definizione si evince che il capitolato non siano altro che gli articoli che regolano il contratto. Che possono essere inseriti dentro il contratto stesso (e che quindi si può chiamare anche contratto-capitolato) oppure possono essere inseriti come allegati (cioè un documento chiamato semplicemente capitolato).

Ma per la tua ristrutturazione non è questo il documento che dobbiamo intendere come capitolato. A noi interessa il capitolato tecnico (o capitolato speciale).

Si tratta di un documento che ha lo scopo di regolare gli aspetti tecnico-esecutivi dell’opera da realizzare, definendo i requisiti e la qualità delle opere che devono essere realizzate, con particolare attenzione alle caratteristiche dei materiali impiegati e alle modalità di esecuzione dei lavori.

Si tratta di un elaborato predisposto dal progettista che, sebbene non obbligatorio, potrebbe essere utile anche in una ristrutturazione privata.

Quindi abbiamo fatto una prima distinzione tra le due tipologie di capitolato:

  • Capitolato d’appalto
  • Capitolato tecnico (o speciale)

In questo articolo parleremo solo del capitolato tecnico. I contenuti del capitolato d’appalto, per quanto riguarda i lavori privati, fanno parte del contratto di appalto di cui ho parlato lungamente nel manuale “Ristruttura la tua casa in 7 passi” e nel libro “Ristrutturazione Roadmap”.

Ad ogni modo più avanti approfondiremo meglio il capitolato. Prima però capiamo in cosa si differenzia dal computo.

Computo

Il computo è la quantificazione delle singole lavorazioni necessarie per realizzare l’opera. La ristrutturazione nel nostro caso.

Sebbene concettualmente possa sembrare molto simile al capitolato ci sono differenze sostanziali.

Nel capitolato tecnico, come vedremo, materiali e modalità di esecuzione delle opere sono due cose separate. Nel computo invece trovano la sintesi in una specifica lavorazione.

Provo a spiegarmi con un esempio: per costruire un muro sono necessari dei materiali (diciamo mattoni e malta) e anche del lavoro da parte di uno o più operai. La lavorazione consistente nella realizzazione di un muro viene sintetizzata in una voce di computo che considera entrambi questi elementi: sia il materiale che come deve essere realizzata la parete (quindi il tempo di lavorazione richiesto agli operai).

Per questo motivo tipicamente troverai in una voce di computo l’incipit “fornitura e posa in opera di…” e la chiusura “…compreso tutto quanto necessario per dare l’opera completa secondo la regola dell’arte”.

Proprio perché la lavorazione deve comprendere tutto.

Un computo naturalmente è composto da una voce per ogni lavorazione (e in una ristrutturazione possono essere tante). E per ogni lavorazione viene fornita una misurazione (quantità) e un costo.

Spero di averti chiarito a livello generale le differenze tra questi due documenti. Ma c’è ancora tanto da dire, quindi entriamo nel dettaglio.

COME È FATTO UN COMPUTO

computo mockup portatile

Per farti capire quello che devi aspettarti di trovare in un buon computo dobbiamo dividerlo nelle due parti essenziali da cui è composto:

  • Le voci delle lavorazioni
  • La misurazione di queste voci

Il computo di per sé è la seconda parte. Ma è impossibile predisporlo senza passare per una corretta definizione delle prime.

Le voci di lavorazione

Come dicevamo ad ogni lavorazione deve essere associata una voce di computo.

Ristrutturazione

Questa lavorazione deve corrispondere ad una parte d’opera ragionevolmente finita, cioè deve avere una sua autonomia.

La lavorazione in tal senso ad esempio non è “realizzazione di impianto elettrico” ma la somma di tutte le lavorazioni necessarie per realizzare l’impianto elettrico. Ad esempio installazione di presa elettrica, installazione di interruttori, di quadro elettrico, etc. 

Poco fa abbiamo fatto l’esempio della realizzazione di un muro. Come hai letto quando ti ho elencato i materiali, non c’erano l’intonaco e nemmeno la pitturazione. Il motivo è che sono voci di lavorazione a parte che hanno una loro autonomia (puoi intonacare o pitturare un muro esistente…).

Quindi ogni lavorazione deve essere definita nella sua parte più piccola che abbia un senso.

Sia chiaro: non è compito tuo sapere quali sono queste lavorazioni. Se ne occupa il tuo tecnico (o dovrebbe). Qui voglio farti capire la logica con cui si costruisce un computo.

Chiarito ciò ogni voce di lavorazione è composta da:

  • Un codice
  • Una descrizione
  • Un’unità di misura
  • Un prezzo unitario

Il codice è univoco, riferito solo a quella lavorazione, e serve a semplificare la gestione del documento.

La descrizione invece serve per individuare correttamente la lavorazione.

In tale descrizione oltre ad essere spiegato sommariamente in cosa consiste quello che deve essere realizzato, dovranno essere riportati anche i materiali che verranno utilizzati (anche con marca e modello se ne sono previsti di specifici). E nella descrizione dei materiali potrebbero essere ripetuti i punti principali espressi nel capitolato (in modo sintetico).

Siccome il computo è un documento quantitativo, dovrà per forza esserci un’unità di misura di riferimento: ad esempio un muro si computa in metri quadri. Mentre una presa elettrica si computa in quantità (si dice “cadauno”), oppure un battiscopa in metri lineari, il ferro in kg o il calcestruzzo in metri cubi. Ad ognuno il suo.

Tale unità di misura deve essere poi completata con un costo unitario. Cioè quanto costa fare un metro quadrato di muro? Ecco che parliamo di €/mq.

Questi sono i quattro elementi che compongono una voce di lavorazione. Qui sotto ti riporto un esempio:

computo: una voce di misurazione

Quando si realizza un computo la prima cosa da fare è individuare la lista di tutte le lavorazioni necessarie per eseguire l’opera.

Naturalmente le lavorazioni possibili sono migliaia (decine di migliaia). Difficilmente un tecnico le conosce tutte o ne sa dare una descrizione completa. Quindi per stilare questa lista solitamente si ricorre a dei prezzari.

Quelli più diffusi sono i prezzari regionali delle opere pubbliche. Ogni Regione ne ha uno e sono quasi tutti molto completi (ultimamente anche abbastanza aggiornati).

Oltre a questi prezzari regionali ci sono numerosi altri prezzari redatti da associazioni di categoria o enti privati. Uno su tutti è il prezzario DEI (la tipografia del Genio Civile).

Se in tutti questi documenti non si trova la lavorazione specifica prevista, oppure se ha delle caratteristiche talmente particolari che le descrizioni generiche dei prezzari potrebbero dare adito ad interpretazioni sbagliate, chi predispone il computo (il tecnico di solito) può predisporre dei “nuovi prezzi”.

Una nota: fare un nuovo prezzo non significa chiedere un preventivo a un fornitore e metterci lì il prezzo che viene comunicato. Ci sono molti fattori da considerare. Manodopera, spese, utili…ogni voce è diversa e va valutata nel modo corretto.

Comunque utilizzare i prezzari è la soluzione preferibile perché costituiscono un “vocabolario comune” compreso da tutti gli operatori del settore. Infatti, sebbene siano scritti per le opere pubbliche, l’edilizia è una, quindi la maggior parte delle lavorazioni possono essere riportate tali e quali nelle opere private.

Quindi le imprese, che hanno la necessità di capire velocemente in cosa consiste una determinata lavorazione e sono abituate ad usare i prezzari regionali, sono ben contente di avere a che fare con un computo che comprendono e su cui ci sono poche possibilità di interpretazione.

C’è da dire che per utilizzare i prezzari regionali ci vuole un po’ di esperienza perché contengono decine di migliaia di voci: se non ci si riesce ad orientare correttamente si rischia di perdere giornate intere alla ricerca della lavorazione giusta (per scoprire che non esiste e quindi dover fare comunque una nuova voce…). Io ci tengo a fare i computi delle opere che progetto ma ti assicuro che quando ho iniziato a lavorare piuttosto che utilizzare i prezzari regionali avrei preferito mille volte creare delle nuove voci.

Ad ogni modo, una volta che sono state individuate tutte le lavorazioni necessarie si può passare alla redazione del computo vero e proprio con le misurazioni.

Le misurazioni: la stesura del computo

La quantificazione delle lavorazioni è il cuore del processo di scrittura del computo. Ed è la parte più impegnativa.

Partiamo col dire che esistono due tipi di computi:

  • Il computo metrico
  • Il computo metrico estimativo

Il primo riporta solo le misurazioni parziali e totali di ogni lavorazione, il secondo ci aggiunge anche le informazioni economiche…cioè quanto costa complessivamente la singola lavorazione e nel complesso tutta l’opera.

Perché differenziarli?

Semplicemente perché è probabile che quando vuoi chiedere un preventivo ad un’impresa non devi essere tu a dirle il costo supposto dei lavori…sarà lei a mettere un prezzo ad ogni lavorazione. Quindi gli consegnerai solo un computo metrico ma non estimativo.

In ogni caso per chi li predispone fare l’uno significa fare automaticamente anche l’altro. I programmi con cui si fanno i computi (che solitamente non è excel…) infatti permettono di produrre entrambi i documenti dallo stesso file con pochi click.

Detto ciò, la redazione di un computo, sia esso metrico o estimativo, consiste nell’associare ad ogni lavorazione delle quantità. Che devono essere facilmente verificabili negli elaborati grafici.

Ad esempio per computare la realizzazione di tutti i muri di una casa bisognerebbe dedicare una singola misurazione ad ogni muro, cercando di renderne facile l’individuazione per chi consulta il documento.

Per non ripetere tutta la descrizione ad ogni misurazione, si riporta la lavorazione un’unica volta e si dividono le misurazioni in varie righe. Per distinguerle a fianco della singola misurazione dovrebbe essere riportato un testo esplicativo, ad esempio “muro divisorio tra soggiorno e cucina”.

A quel punto va inserita la misurazione effettiva: computandosi i muri in metri quadri si riporterà una lunghezza ed un’altezza, il cui prodotto darà la superficie.

La somma di tutte le superfici di tutti i muri darà la quantità totale della lavorazione, che moltiplicata per il costo unitario ne fornirà l’importo complessivo.

Qui sotto ti mostro l’esempio di una misurazione presa da un mio computo:

computo: la misurazione

Questo naturalmente va fatto per ogni lavorazione prevista dal progetto. E anche in un lavoro semplice come una ristrutturazione arrivare a superare le cento voci di lavorazione è un attimo.

Proprio la presenza di un numero consistente di lavorazioni rende necessario fare di tutto perché il computo rimanga facilmente consultabile.

Pensa cercare una voce specifica in una lista casuale di lavorazioni. Un incubo.

Va data una struttura al computo.

La struttura di un computo

I motivi per cui dare una struttura al computo è utile sono più di uno. Non solo la facilità di consultazione.

Prima di tutto serve all’impresa per suddividere i costi nelle varie categorie (opere edili, impianti, etc.) e subappaltare correttamente i lavori.

Ristrutturazione

Infatti, come ti ho detto un sacco di volte, le imprese che si occupano di ristrutturazione raramente hanno tutte le maestranze necessarie per eseguire i lavori: solitamente i lavori impiantistici vengono subappaltati a più artigiani (elettricista, idraulico, etc.).

Quindi avere un documento in cui è facile individuare le varie categorie di lavori è comodo anche per loro.

Ma lo è anche per te e il tuo tecnico.

Infatti in una ristrutturazione ci sono alcune cose che probabilmente non affiderai direttamente all’impresa che realizzerà i lavori, ma affiderai in modo autonomo a qualche fornitore esterno. 

Mi vengono in mente gli infissi, le porte, i rivestimenti, i sanitari…in sostanza le finiture.

Avere un documento unico in cui inserire tutte le voci di spesa è utile per avere sotto controllo la gestione economica globale della ristrutturazione, ma poterlo spezzettare facilmente per fornire a chi di dovere esclusivamente l’elenco delle cose di cui si dovrà occupare (e quindi di cui dovrà fornirti preventivo) è ancora più utile.

Al serramentista dai il computo dei serramenti, al negozio di ceramiche dai il computo dei pavimenti e rivestimenti, etc.

Una volta raccolte tutte le offerte, integrarle nel computo generale così da avere un quadro completo sarà semplice.

Ecco come di solito suddivido i miei computi per le ristrutturazioni di interni. Di base uso due livelli di profondità:

  1. Opere provvisionali (sarebbe l’installazione di cantiere)
  2. Demolizioni e smaltimenti
    1. Demolizioni
    2. Trasporti a discarica
    3. Smaltimento
  3. Opere edili
    1. Sottofondi
    2. Murature
    3. Controsoffitti
    4. Pitturazioni
    5. Varie
    6. ……..
  4. Impianti
    1. Impianto elettrico
    2. Impianto idrico
    3. Impianto di riscaldamento (e/o condizionamento)
    4. Impianto del gas
    5. ……
  5. Forniture
    1. Infissi esterni
    2. Porte interne
    3. Pavimenti e rivestimenti
    4. Sanitari e arredobagno
    5. Arredi
    6. Varie

Poi in base alle esigenze alle volte ne aggiungo un terzo a monte (ad esempio nel caso di realizzazione di lavori in più fasi) oppure a valle (ad esempio per l’impianto elettrico spesso suddivido in impianto elettrico, domotica, antifurto, illuminazione…).

Grazie a questa suddivisione è anche molto semplice sapere quanto costerà ogni parte della ristrutturazione, rapportarla al costo complessivo dei lavori ed apportare eventuali aggiustamenti e modifiche al progetto per rientrare nei costi previsti.

Qui sotto puoi vedere la pagina e il riepilogo della struttura di un mio computo.

Nell’area riservata del manuale “Ristruttura la tua casa in 7 passi” ho inserito un computo-tipo completo per darti l’idea di come è composto. (Naturalmente non sognarti di utilizzarlo come riferimento per la tua ristrutturazione…ogni lavoro è un’opera a sé! Non mi ritengo responsabile di eventuali utilizzi sbagliati di quel documento!)

riepilogo del computo

Prima di passare al paragrafo sul capitolato vorrei approfondire un ultimo punto. Cioè quando deve essere predisposto il computo.

Le fasi in cui viene fatto il computo

Per capire quando devi aspettarti che il tecnico ti consegni il computo bisogna chiarire tre punti:

  1. Non può essere fatto senza un progetto
  2. Non può essere fatto subito
  3. Si tratta di un documento che si evolve con lo sviluppo del progetto

Penso che siano tutte cose abbastanza chiare ma te le voglio spiegare comunque.

Siccome un computo deve riportare non solo le lavorazioni che devono essere fatte ma anche le loro misurazioni, mi pare logico che senza un progetto non sia possibile avere un computo. Come faccio a dire quanti metri quadri di muro vanno realizzati se non ho un progetto?

Di conseguenza non è possibile fare una stima dettagliata dei lavori (scopo del computo) senza il progetto.

Questo penso sia giusto chiarirlo perché la maggior parte delle persone, quando deve ristrutturare, pensa che sia sufficiente andare da un’impresa, farle vedere la casa, spiegare a spanne i lavori da fare e poi chiedere: “mi fai un preventivo?”

Se hai intenzione di farlo sappi che l’impresa ti fornirà sì un preventivo, ma la sua affidabilità sarà pari a zero…

Non penserai mica che un’impresa possa farti un progetto completo così, gratis e in amicizia?

Quindi prima il progetto e poi il computo.

Ma anche qui: la progettazione prevede varie fasi di approfondimento. Non puoi pensare che un tecnico ti presenti un computo metrico sulle prime idee progettuali (quelle che io chiamo “progetto preliminare”).

In questa fase mancano troppi dati per fornire un computo realistico: non hai scelto materiali, impianti, finiture varie…manca tutto quello che serve per un computo.

Il progetto preliminare serve solo per validare le idee progettuali.

Quindi è più corretto allegare a questa fase di progetto una stima di larga massima, di solito basata sull’esperienza del tecnico fatta su lavori similari.

Quindi quando viene fatto il computo?

Se mi hai letto in passato sai che un progetto si divide in tre fasi:

  1. Progetto preliminare (di cui abbiamo appena parlato) per validare l’idea progettuale
  2. Progetto definitivo per definire materiali e impianti
  3. Progetto esecutivo per dettagliare le decisioni prese e richiedere preventivi

Il primo computo il tecnico dovrà fornirtelo col progetto definitivo. E sarà un computo metrico estimativo. Cioè ti mette anche il costo della ristrutturazione.

Che naturalmente sarà stimato da lui inserendo i prezzi delle singole lavorazioni sulla base dei prezziari/delle offerte/dell’esperienza (quello che abbiamo detto prima).

Questo computo, almeno a livello di struttura, sarà molto simile a quello esecutivo.

Ma è solo con la progettazione esecutiva che si entra nel dettaglio delle soluzioni scelte e si può dare un computo preciso: materiali e soluzioni non prevedibili in fase definitiva saranno inseriti qui, quando l’opera è stata sviscerata in tutti i dettagli.

Il computo del progetto esecutivo sarà estimativo per te (così sai i costi che potresti aspettarti) e non estimativo (cioè solo metrico) per chiedere le offerte alle imprese, che così saranno costrette a quantificare le lavorazioni.

Naturalmente poi il computo potrà essere modificato durante i lavori in base a quello che succede in cantiere: non esiste un solo cantiere di ristrutturazione che non riservi sorprese.

Ok…abbiamo detto a sufficienza sul computo. Passiamo al capitolato (dove ti prometto che sarò estremamente più sintetico).

IL CAPITOLATO TECNICO

Capitolato tecnico

Il capitolato tecnico è un documento del progetto esecutivo. Raramente ha senso predisporlo prima perché il suo scopo è comunicare all’impresa materiali e lavorazioni previste. La cui definizione si fa in sede di progettazione definitiva e viene riportata in quella esecutiva.

Quindi questo documento serve all’impresa per formulare correttamente l’offerta e viene utilizzato durante i lavori come riferimento per caratteristiche e qualità di materiali e lavorazioni.

Se per le opere pubbliche, o comunque le nuove costruzioni, è un documento essenziale e ha senso scriverne di abbastanza dettagliati e corposi…per le ristrutturazioni ritengo siano più utili documenti snelli (poi se stai ristrutturando completamente una villa faraonica magari ti serve comunque un capitolato molto approfondito…).

Disegni esecutivi fatti bene e un computo metrico dettagliato assolvono già gran parte delle necessità di un capitolato tecnico.

Però l’esperienza mi ha portato a capire che comunque un capitolato minimo, tranne che in casi particolari, andrebbe predisposto.

Per capire come fare un buon capitolato per i nostri scopi partiamo dalla struttura di un capitolato speciale di appalto per i lavori pubblici. In particolare della seconda parte, cioè quella più prettamente tecnica, contenente la lista di tutti i materiali che verranno utilizzati, le relative caratteristiche, la modalità di esecuzione dei lavori, degli impianti e delle (eventuali) strutture.

Un capitolato tecnico è composto da due parti:

  • Una prima parte in cui vengono descritti i materiali da utilizzare;
  • Una seconda parte in cui vengono descritte le modalità con cui devono essere eseguite le lavorazioni.

I testi utilizzati per scrivere i capitolati spesso sono standardizzati e riportano caratteristiche e modalità esecutive consolidate. Siccome al loro interno ci sono riferimenti a norme in vigore e a caratteristiche tecniche derivanti da tali norme, le descrizioni vengono aggiornate frequentemente per stare al passo con la continua evoluzione normativa.

Però tutte queste definizioni sono quasi sempre poco utili in una ristrutturazione: infatti si tratta di testi quasi sempre sovrabbondanti che rispondono principalmente alle esigenze degli appalti pubblici.

Nel settore pubblico infatti non è possibile imporre l’utilizzo di una determinata marca e modello di materiale. Di conseguenza c’è l’esigenza di inserire descrizioni dettagliate che richiamino tutte le leggi in vigore, per non rischiare che vengano utilizzati materiali non a norma o che vengano realizzate lavorazioni nel modo sbagliato.

Spesso per aggirare questa limitazione all’interno dei progetti per opere pubbliche si citano la marca e il modello che si vorrebbe installare ma si aggiunge la dicitura “o similare”. In questo modo si sta dicendo: “voglio questo…ma se mi metti una cosa con le stesse caratteristiche va bene lo stesso”.

Ad ogni modo in un appalto privato per fortuna non hai questo obbligo: puoi (e devi) mettere quello che piace a te. Naturalmente le leggi che dettano qualità e modalità costruttive dei materiali devono comunque essere rispettate. Ma detto ciò il capitolato può essere più diretto: non c’è bisogno di dire che caratteristiche devono avere le piastrelle, c’è bisogno di dire marca e modello delle piastrelle. La verifica del rispetto delle norme verrà fatta a monte (dal tecnico/impresa/fornitore).

Altro aspetto da chiarire è di quali materiali debba occuparsi il capitolato tecnico.

A te interessano principalmente le finiture e forse gli impianti (almeno le parti visibili degli impianti). Ma il capitolato dovrebbe occuparsi anche di altri aspetti.

Ad esempio dovrebbe descrivere i massetti o le murature.

Certo: se vengono previste lavorazioni standard non è necessario, ma se vengono previste cose particolari lo diventa.

Ad esempio in una mia ristrutturazione di qualche anno fa ho ritenuto di utilizzare un massetto all’anidride invece che il classico massetto cementizio. Se non lo avessi specificato in un capitolato mi sarei ritrovato con duecento sacchette di massetto sbagliato in cantiere.

Oppure ho l’abitudine di far realizzare le pareti interne in cartongesso. Ma le pareti che prevedo non sono le classiche paretine in cartongesso…quelle a cui appendi un quadro e ti viene giù tutto…prevedo pareti a doppia lastra, con lastre rinforzate e isolamento nella struttura. Se non fornisco un capitolato dettagliato le vedrò mai realizzate?

Quindi il capitolato deve essere costruito su misura per i lavori specifici che si devono realizzare.

Ma come deve essere fatto il capitolato tecnico?

A questo punto si pone un altro problema: la cattiva abitudine a non andare a fondo nei progetti prima di realizzarli. Mi spiego meglio. Un progetto di ristrutturazione (serio) può essere fatto in due modi:

  1. Definisci tutti i materiali e le finiture comprese marche e modelli prima di appaltare i lavori
  2. Definisci le caratteristiche dei materiali e finiture prima di appaltare i lavori, senza scegliere marche e modelli

Questa cosa vale soprattutto per le finiture (infissi, porte, pavimenti, rivestimenti, sanitari, etc.)

La soluzione ideale è realizzare un progetto del primo tipo. Si tratta dell’unico in grado di garantirti un risultato migliore, con meno spese extra e di conseguenza meno problemi.

Il motivo è che quando arriva il momento di chiamare l’impresa sai già tutti i materiali e le finiture che verranno realizzate. E quindi puoi comunicarle correttamente tramite il capitolato.

Attenzione ad una cosa: questo vale anche se decidi di acquistare alcuni o tutti questi materiali separatamente per i fatti tuoi, cioè senza demandare all’impresa questo compito.

Devi comunque comunicare tutte queste informazioni all’impresa col capitolato. Perché deve sapere che mattonella dovrà installare o che sanitario hai scelto. Le serve per capire come va montato, che problematiche potrebbe ritrovarsi ad affrontare e come risolverle.

In questo caso il capitolato è semplice da predisporre: si tratta di una selezione delle schede tecniche dei materiali scelti.

Schede tecniche che nella maggior parte dei casi non riportano solo le caratteristiche del materiale (o impianto, o quant’altro) ma anche le modalità di posa. Quindi assolve al doppio compito di fornire caratteristiche e modalità di lavorazione.

Invece se stai sviluppando un progetto in cui decidi sì aspetto e caratteristiche dei materiali, ma nel momento in cui appalti i lavori non hai ancora deciso marca e modelli delle finiture, o preferisci che se ne occupi l’impresa, il capitolato avrà comunque una sua importanza. E non sarà una selezione di schede tecniche ma delle descrizioni dettagliate proprio delle caratteristiche che dovranno avere i materiali. Uno per uno. Almeno quelli principali.

In questo caso ti ritroverai probabilmente con un capitolato formato da descrizioni generiche. Tipo quello per gli appalti pubblici.

Io tendo ad evitare questa seconda soluzione perché mi ha sempre dato problemi.

Ad ogni se vuoi vedere come è fatto nel dettaglio un capitolato generico te l’ho inserito tra i bonus del manuale “Ristruttura la tua casa in 7 passi”.

Vorrei chiudere questo paragrafo raccontandoti una cosa che mi è capitata qualche anno fa in un cantiere. Giusto per farti capire l’importanza del capitolato al fine di tutelarti da ogni possibile problema.

Ristrutturazione completa di un appartamento con tutto definito:

  • Marche e modelli di tutte le finiture e impianti;
  • Elaborati grafici dettagliatissimi;
  • Un computo maniacale di oltre duecento voci con descrizioni puntigliose.

Ho pensato: “vabbè, con tutta sta roba è inutile che faccio il capitolato”

E ho sbagliato. Perché avevo previsto delle lavorazioni e delle finiture particolari.

Infatti dovevano essere installare delle porte interne raso-muro, hai presente quelle senza cornici? Sono bellissime ma vanno presi degli accorgimenti per montarle.

Inoltre, come faccio spesso nei miei progetti, i muri erano tutti in cartongesso. Belli, prestazionali, veloci da montare…ma con le porte raso-muro necessitano di ulteriori precauzioni.

Io comunque stavo tranquillo: nei grafici erano disegnate e descritte le porte raso-muro, avevo fatto un dettaglio del montaggio nell’abaco delle porte, le avevo descritte dettagliatamente nella voce di computo, avevo spiegato ad impresa e cartongessisti che quelle erano le porte previste.

Nonostante tutto ciò al momento di montare i telai delle porte ci siamo accorti che i fori nelle murature erano stati predisposti nel modo sbagliato.

Quando ho chiesto all’impresa come mai di questo errore: “eh architè…non avevamo le schede tecniche e non sapevamo come andavano montate”.

Naturalmente era una scusa…avevano tutto quello che serve per montarle correttamente…però si sono appigliati all’unica mancanza di tutto il progetto.

Che poi la scheda tecnica gliel’avevo fornita…solo che “eh ma ce la siamo persa”, “eh ma non l’abbiamo vista”.

Niente di particolarmente grave…ma sistemare tutto ha richiesto tempo che si è riversato sulla durata dei lavori. E naturalmente i committenti sta cosa me l’hanno rinfacciata (fortunatamente non in modo esagerato)

Da allora il capitolato è un documento fisso dei miei progetti.

COMPUTO E CAPITOLATO: LE 6 COSE DA NON SCORDARSI

Siccome l’articolo è stato lungo, chiudiamo riassumendo in modo sintetico i concetti principali che abbiamo espresso:

  1. Il computo è un documento quantitativo e il capitolato è un documento qualitativo
  2. Il computo metrico elenca tutte le lavorazioni necessarie per eseguire la ristrutturazione con la relativa misurazione
  3. Il capitolato descrive i materiali e le lavorazioni previste
  4. I preventivi si fanno su un computo metrico e mai su un capitolato
  5. In una ristrutturazione il capitolato può essere formato dalle schede tecniche dei materiali
  6. Il capitolato (in una ristrutturazione) deve essere fornito dal committente all’impresa e non viceversa

Quindi da domani basta preventivi fatti su capitolati vero?

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