Ristrutturare Casa Costi

I reali costi per ristrutturare casa, anche quelli che ne’ l’impresa ne’ il tuo tecnico ti diranno mai!

Premessa: questo post sarà lungo e articolato. Siccome leggerai solo concetti essenziali dedicagli il giusto tempo quando hai la mente fresca.

Ogni volta che inizia una ristrutturazione c’è sempre un committente che non ha la più pallida idea di quanto spenderà alla fine.

Voglio che ti stampi a caratteri cubitali questa affermazione.

Questo succede sempre e se quel committente sei tu proverai la stessa sensazione terrorizzante di essere sul parapetto di un ponte per fare bungee jumpin’ e non sapere se la corda che hai legata dietro la schiena ti reggerà o meno.

Eppure conoscere dettagliatamente i costi ristrutturazione casa prima di iniziare i lavori è forse una delle cose più importanti in una ristrutturazione!

Probabilmente conosci meglio di me i motivi per cui questa necessità è tanto impellente:

  • se per eseguire i lavori devi chiedere un finanziamento o un mutuo, come fai a quantificarlo correttamente se non hai idea dell'importo che spenderai? Un esempio molto comune è ritrovarsi con un prestito che non copre tutti i reali costi della ristrutturazione e quindi dover pagare spese impreviste che potrebbero metterti seriamente in difficoltà.
  • e se hai già stanziato un budget complessivo per i lavori e poi con questi soldi non ce ne paghi neanche la metà? Se nessuno ti dice TUTTI i costi reali che devi affrontare potresti trovarti delle spiacevoli sorprese che alleggeriranno ulteriormente il tuo conto in banca già messo duramente sotto stress.
  • mettiamo che tu non abbia problemi di budget e hai un buon margine di spesa, non credi che sapere fin da subito qual è la cifra GIUSTA da spendere possa aiutarti a limitare le spese inutili e a non impegnare somme che invece potresti utilizzare per altro?

Ma qualcuno ti ha mai detto veramente quali sono i costi reali di una ristrutturazione? Non credo di sbagliarmi se immagino che la tua risposta sia no.

Hai notato che ti sto ripetendo continuamente le parole “costi reali”?

Quando affronti il problema totali” c’è una differenza sostanziale tra il costo dei lavori da preventivo e quanto tu andrai realmente a spendere. E non si tratta di qualche centinaio di euro ma di parecchie migliaia di euro! Ci sono una serie di costi accessori che possono arrivare ad incidere fino al 30% dell’importo dei lavori, e naturalmente dovrai pagarli tu. E ti assicuro che nessuno te li dirà prima di iniziare i lavori.

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Se ti aspettavi una guida su come preventivare tutti i costi di lavori di casa tua mi spiace darti una cattiva notizia: non è assolutamente quello che troverai qui. In realtà ti dirò qualcosa di estremamente più importante, quello che nessuno osa dirti: qui troverai elencati uno per uno tutti i reali costi che dovrai sostenere (naturalmente sempre se vorrai fare le cose in regola e vivere tranquillo) e cercherò di quantificarli.

ATTENZIONE!!  se deciderai di fare “all’italiana” finirai per spendere molto di più, come ti ho dimostrato in questo articolo.

CHI DOVREBBE DIRTI REALMENTE I COSTI RISTRUTTURAZIONE CASA?

E’ inutile che tu speri di sapere i reali costi dal tuo amico elettricista, o dal parente che ha appena finito di ristrutturare la propria casa: ne capiscono meno di te.

In realtà sono due le persone che dovrebbero informarti dettagliatamente su tutti i costi ristrutturazione casa che dovrai sostenere per ristrutturare la tua casa:

  1. il Tecnico a cui ti sei affidato per seguire la pratica (architetto, ingegnere o geometra)…perché ti sei affidato ad un tecnico vero?
  2. In caso tu abbia deciso che il tecnico non è necessario allora dovrà essere l’Impresa che eseguirà i lavori a doverti dire tutti i costi.

Ma purtroppo, in entrambi i casi, fino all’ultimo non riuscirai ad avere un’idea precisa di quanto spenderai.

Perché chi dovrebbe dirti quanto costa realmente la ristrutturazione non lo fa?

I motivi sono differenti e provo a spiegarteli rapidamente (anche se non è il tema di questo articolo).

Il tecnico ti teme

Ormai lo sai: affidarsi ad un tecnico è sempre la soluzione migliore per riuscire a risparmiare realmente e ottenere quello che vuoi (chiaramente devi anche saper scegliere il tecnico giusto), ma nonostante tutto anche loro non sempre riescono a darti un quadro completo delle spese che dovrai sostenere. I motivi sono essenzialmente due:

  1. L’abitudine a dare molte cose per scontate senza rendersi conto che il committente che ha di fronte affronta una ristrutturazione una volta nella vita e quindi non può sapere effettivamente quali sono tutte le incombenze (anche economiche) che richiede la legge.
  2. Paura della classica risposta del committente “ma quanto mi costa questa ristrutturazione?”. Quando un committente si rende conto che l’esecuzione dei lavori (per cui già si aspettava un costo nettamente più basso) non è l’unica cosa da pagare spesso va nel panico e cerca di tagliare il più possibile gli altri costi: naturalmente la prima spesa che viene tagliata è la parcella dei tecnici.

L’hai capito: per paura di non “urtare” il committente e spaventarlo facendolo fuggire a gambe levate, capita che molte cose ti vengano tenute nascoste. E per te questa cosa è sempre e solo un male: meglio essere consapevoli fin da subito quanto realmente spenderai per fare i lavori in casa, piuttosto che scoprirlo man mano che i lavori procedono.

L’impresa se ne frega

Fidati di me quando ti dico una cosa: non esiste un’impresa che, contattata direttamente da te per avere un preventivo, sia in grado di dirti i reali costi che dovrai sostenere.

Anche in questo caso sono due le motivazioni:

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  1. Non le conviene essere chiara fino in fondo con te dall’inizio, perché se vedrai un preventivo più basso avrà molte più probabilità di portarsi a casa il contratto firmato. Poi una volta iniziati i lavori comincerà a tirare fuori le magagne che “non era proprio possibile prevedere”
  2. L’impresa pensa solo ai costi di realizzazione dei lavori. Ma ti ho già detto che non sono assolutamente le uniche somme che dovrai spendere: infatti ci sono costi secondari e nascosti che, se non considerati con la dovuta attenzione, ti riserveranno bruttissime sorprese.

Chi allora?

A questo punto la risposa dovrebbe essere logica: sei TU che devi riuscire a conoscere, prima di iniziare i lavori, quanto andrai a spendere. Tu devi fare i lavori in casa e tu devi metterci i soldi, quindi chi meglio di te può essere interessato fin da subito a conoscere i reali costi ristrutturazione casa?

Il tuo obiettivo deve essere riuscire a costruirti un quadro economico complessivo in cui andrai ad inserire i singoli preventivi e costi che avrai chiesto a tutti (professionisti e impresa) che lavoreranno alla ristrutturazione del tuo appartamento.

"devi riuscire a costruirti un quadro economico complessivo in cui inserirai i singoli preventivi e costi che ti forniranno tutti i professionisti che lavoreranno alla ristrutturazione del tuo appartamento"

E questo puoi benissimo farlo PRIMA di iniziare i lavori.

Quindi nei prossimi paragrafi ti elencherò una per una tutte le voci di costo, soprattutto quelle più nascoste, che concorrono a formare la reale somma che pagherai per avere la tua ristrutturazione completa.

I costi ristrutturazione casa reali.

Come prima cosa ti elenco una per una le voci che vanno a formare il costo totale di realizzazione dei lavori. Poi li approfondiremo uno ad uno per capire da cosa sono composti, come quantificarli e cosa non devi mai dimenticarti di far inserire quando chiedi un preventivo, in modo da non avere brutte sorprese.

  • Realizzazione delle opere + 10% per imprevisti
  • Spese tecniche
  • Spese burocratiche
  • Iva sulla Realizzazione delle opere (10%)
  • Iva sulle spese Tecniche (22%)
  • Contributi previdenziali (obbligatori) per i tecnici (4%)

Come vedi si possono suddividere nei “costi vivi” che devi sostenere (i primi 3 punti) e nelle “tasse occulte” (gli ultimi 3) che sono quelli il più delle volte taciuti.

Vediamoli uno per uno.

1.    Realizzazione delle opere

Naturalmente il reale costo di realizzazione delle opere te lo potrà fornire solo ed esclusivamente l’impresa che eseguirà i lavori.

Il tecnico che preparerà il progetto potrà fornirti un’idea di massima (per quanto precisa e dettagliata possa essere) del costo di realizzazione delle opere.

I tecnici, per darti una stima dei costi dei lavori, preparano dei computi in cui quantificano esattamente, sia a livello di misure che economico, ogni singola opera che verrà realizzata in casa tua. Per dare la quantificazione economica fanno riferimento ai “prezziari regionali”. Personalmente ti sconsiglio di fare cieco affidamento sui costi che ti vengono presentati in quanto i prezziari regionali generalmente riportano prezzi di mercato validi per grandi opere, con forniture di grandi quantità di materiali. Come probabilmente sai più una fronitura è grande minore è il prezzo che si riesce a spuntare (è la logica con cui le grandi catene di elettrodomestici ad esempio riescono ad avere prezzi stracciati mentre il piccolo negozio no) e il tuo appartamento di 100mq non lo è. Per questo motivo le imprese offrono sempre (o quasi) dei prezzi maggiori rispetto a quelli riportati nel prezziario.

Naturalmente se ti affidi ad un tecnico capace ti avvertirà di tutte queste cose ma in ogni caso quello che devi fare è chedergli un elenco dettagliato di tutte le lavorazioni che dovranno essere eseguite in casa tua con le relative quantità (questo documento viene chiamato computo metrico) in modo che tu possa darlo a più di un’impresa per farti fare un preventivo.

Ti consiglio anche di chiedere sempre almeno 3 preventivi in modo da poterli confrontare  e di non scegliere per forza il preventivo con l’importo più basso ma quello dell’impresa che ti fornisce maggiori garanzie (puoi leggere l’articolo in cui ti spiego come scegliere l’impresa che eseguirà i lavori in casa tua).

Un accorgimento importante che devi assolutamente tenere nel calcolare la somma complessiva necessaria per eseguire i lavori è quella di aggiungere sempre al preventivo che ti viene fornito circa il 10% per eventuali variazioni che ci potranno essere in corso d’opera o per imprevisti che non era possibile conoscere al momento della stesura del progetto (naturalmente questa somma di denaro te la devi tenere per te, non deve essere inserita nel contratto!).

Potrebbero non essere necessari, soprattutto se sarai in grado di firmare un contratto di appalto blindato, però ti assicuro che finora non mi è mai capitato di vedere una ristrutturazione, anche tra quelle realizzate con il preventivo più preciso possibile, che non abbia sforato in parte i costi previsti.

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2.    Le spese tecniche

Lo so che queste sono le spese che vorresti evitare il più possibile perché ti sembrano inutili, ma invece ti assicuro che sono quelle che ti premetteranno realmente di risparmiare durante i lavori e di sfruttare al massimo gli incentivi statali.

Se devi hai bisogno di un progetto. E un progetto comporta la comparsa in scena dei maledetti tecnici: architetti, ingegneri e geometri.

Non voglio assolutamente dirti quale tecnico devi scegliere, ma chiaramente non lavorano gratis. Quindi non stupirti se prima o poi ti presenteranno una parcella.

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Quello che probabilmente ignori completamente è QUANTO dovrai pagare il tecnico (o i tecnici).

Infatti l’errore che questi professionisti spesso fanno è quello di non informarti fin da subito di quanto costeranno i loro servigi. Forse sono un po’distratti, forse hanno paura che tu fugga da qualcun altro, ma fatto sta che questa assoluta omertà fino al momento di presentarti la parcella è deleteria per tutti (sia per loro che per te).

Come prima cosa ricordati di chiedere immediatamente una parcella al tecnico che hai scelto!

Le parcelle dei professionisti solitamente si valutano in base percentuale sul preventivo dei lavori, quindi userò questo metro di valutazione.
In sostanza se per eseguire i lavori della tua ristrutturazione ti viene preventivata una spesa di 50.000€ il tecnico redigerà la sua parcella in percentuale su questo importo. Parcella che naturalmente varierà a seconda delle attività che effettivamente dovrà svolgere. Vediamo quali sono e quanto incidono:

1.    Per il rilievo dell’appartamento, la progettazione e la preparazione delle pratiche da presentare al Comune prima dell’inizio dei lavori il tecnico prenderà dal 4% al 5% sulla stima dei lavori.

2.    Per la direzione lavori e la chiusura degli stessi oltre all’agibilità il tecnico ti chiederà dal 3% al 4% sulla stima dei lavori.

Quindi per una ristrutturazione mediamente dovresti dare al tecnico una somma variabile tra il 7% e il 9%. Questo vale per un caso-tipo (es. ristrutturazione di appartamento in un condominio costruito negli anni ’60 o ’70). Ci sono poi naturalmente dei casi particolari che potrebbero incidere sul prezzo finale:

  • Se il tuo appartamento è in un edificio vincolato il tecnico dovrà faticare molto di più per ottenere i permessi a fare i lavori (voglio tranquillizzarti: i lavori li potrai fare, si tratta solo di molta burocrazia in più)
  • Se vuoi che ti vengano progettati su misura i mobili, oppure vuoi essere accompagnato anche durante la scelta dell’arredamento probabilmente ti verrà chiesto un supplemento.

Oltre alle spese che ti ho appena elencato ci possono essere degli extra:

  • Se rifai completamente anche l’impianto di riscaldamento è necessario per legge il progetto con la relazione chiamata di "contenimento dei consumi energetici". In questi casi spesso viene chiesto un importo fisso e non percentuale sulle opere. Per un appartamento medio per questa pratica il prezzo varia tra i 500€ e i 1.000€ (vale per un appartamento di circa 100mq, chiaramente se casa tua è una reggia e richiedi un impianto complesso i costi possono aumentare).
  • Probabilmente avrai bisogno anche della certificazione energetica alla fine dei lavori (obbligatoria per alcuni interventi come ad esempio proprio il rifacimento dell’impianto di riscaldamento). Anche qui parliamo di importi fissi che vanno dai 200€ ai 400€ (evita come la peste le certificazioni a 39€ su Groupon!).
  • Se hai modificato la disposizione delle stanze della casa dovrai anche obbligatoriamente depositare la nuova piantina al catasto. Generalmente i tecnici in questo caso si basano sulla dimensione dell’appartamento da accatastare ma è possibile darti dei valori abbastanza attendibili: per un accatastamento di un appartamento medio potresti spendere tra i 300€ i 400€.

Infine l’ultimo aspetto da considerare è il coordinamento per la sicurezza (non voglio qui ripetere quello che ti ho già detto nell’articolo sulle pratiche edilizie in merito al coordinamento sulla sicurezza 🙂 ). In sostanza quando lavora più di un’impresa nel tuo appartamento ci vuole una persona che vigili sulla sicurezza di tutte le persone che passano in cantiere. Sebbene possa essere visto come un ruolo secondario e marginale questa è una figura che si assume notevoli rischi penali e che deve garantire la sicurezza di tutti in cantiere. Quindi il suo compenso è abbastanza importante: mediamente si aggira attorno al 5% dell’importo dei lavori. Anche se bisogna dire che per ristrutturazioni di interni si riescono spesso ad ottenere sconti elevati.

I tecnici affamati

Quelli che ti ho riportato qui sopra sono percentuali e importi che un tecnico ti dovrebbe chiedere per riuscire a eseguire il suo compito nel migliore dei modi (e guadagnarci naturalmente). E' innegabile però come negli ultimi anni per varie cause si sia assistito ad un abbassamento netto delle parcelle dei liberi professionisti. Tu sei naturalmente libero di contrattare come meglio credi la parcella del tecnico a cui ti rivolgerai, però ricordati che se vorrai pagare molto meno di quello che ti viene chiesto per forza la qualità del suo lavoro sarà molto bassa.

Uomo avvisato...

Anche con i tecnici abbiamo finito, è ora il momento delle spese burocratiche

Non preoccuparti se al momento non hai tutto chiaro in mente, alla fine dell’articolo troverai uno schema riassuntivo e un modello di quadro economico da utilizzare per farti i conti dei costi che sosterrai per la ristrutturazione.

3.    Le spese burocratiche

Probabilmente odierai pagare questi costi anche più che pagare il tecnico. Però devo darti una buona notizia: nel tuo caso sono dei costi veramente irrisori.

L’onere principale a cui andrai incontro saranno i diritti di segreteria (o diritti di istruttoria). E tra l’altro non devi pagarli sempre: infatti questi diritti sono determinati dai singoli Comuni e proprio recentemente mi è capitato di realizzare una ristrutturazione in un Comune che non richiedeva nessun diritto di segreteria.

Comunque cerco lo stesso di darti dei riferimenti generali, poi potrai tu facilmente verificare gli effettivi costi che dovrai sostenere collegandoti direttamente al sito del Comune dove si trova l’immobile oppure facendo una telefonata all’ufficio tecnico.

Per approfondire il tipo di pratiche che sono necessarie in questi casi ti invito a leggere l’articolo che ho pubblicato poco tempo fa. Qui darò per scontati alcuni concetti già espressi.

  • Dovrai presentare una pratica di CILA il cui costo potrà variare dai 150€ fino ai 400€ (i diritti di segreteria di cui sopra).
  • Una volta finiti i lavori, se dovuta, dovrai presentare la pratica per richiedere la nuova agibilità (rifacendo gli impianti idrico/sanitario e di riscaldamento come regola generale andrebbe sempre richiesta una nuova agibilità). Anche in questo caso la spesa si aggirerà tra i 150€ e i 400€. Inoltre alla richiesta di agibilità solitamente si allegano delle marche da bollo da 16€ (questo è il valore al momento in cui scrivo), generalmente due.
  • C’è poi un’altra spesa che raramente ho visto inserire nei quadri economici presentati ai clienti e che invece può rivelarsi molto onerosa e fonte di litigi tra committenti, tecnici e imprese: gli oneri di occupazione di suolo pubblico variabili dai 2€ ai 5€ al giorno per metro quadro (leggi il prossimo paragrafo per un approfondimento).

Gli oneri di occupazione di suolo pubblico sono i costi che tu dovrai sostenere per occupare una porzione di suolo pubblico (strada o marciapiede) in cui l’impresa monterà un ascensore di cantiere o un sistema similare per scaricare e caricare i materiali e dove potrà far sostare un suo mezzo. Naturalmente se il tuo appartamento si trova in una palazzina o in un condominio che è circondato completamente da terreno privato questo problema non si pone, però se come nella maggior parte dei palazzi che ci sono nelle città, l’affaccio avviene su suolo pubblico, allora dovrai pagare questo onere.

A quanto ammonta l’occupazione di suolo pubblico? Non esiste un valore preciso che posso darti (quello sopra è stimato) in quanto dipende da alcuni fattori:

  • Il numero di giorni in cui dovrà essere occupato questo suolo pubblico
  • La superficie che verrà occupata

Ogni Comune ha delle tabelle che, in base alla zona della città in cui si trova l’immobile, dicono esattamente quanto costa al giorno e per metro quadro l’occupazione di suolo pubblico. Anche in questo caso i valori esatti puoi chiederli direttamente agli uffici Comunali competenti (solitamente l’ufficio tecnico o quello della polizia municipale). Quindi per calcolare quanto ti costerà l’occupazione di suolo pubblico hai bisogno:

  1. Tariffe del Comune
  2. Superficie occupata (generalmente corrispondente a poco più di un posto macchina, quindi al massimo 15mq)
  3. Durata presunta dei lavori (dovrà essere inserita nel contratto che firmerai con l’impresa)

Molte persone credono di poter evitare di pagare questa tassa sfruttando l’ascensore e le scale condominiali. Purtroppo nella maggior parte dei casi non è possibile ed è sconveniente.

Molti condomìni hanno riportato esplicitamente nel regolamento che l’ascensore è dedicato al solo trasporto di persone e non di cose, quindi far mettere all’impresa i secchi pieni di macerie edili non è proprio possibile.

Inoltre, soprattutto tutto ciò che viene prodotto durante le demolizioni, sono materiali generalmente molto polverosi e che sporcano facilmente (anche quando gli operai ti dicono che li bagnano per non sporcare…), e i tuoi vicini potrebbero lamentarsi.

Quindi montare quelli che vengono chiamati “castelletti metallici” fuori dal balcone e occupare un po’di suolo pubblico è sempre la soluzione più rapida e sicura. E il condominio non può impedirti di farlo perché lederebbe un tuo diritto.

 

Ricordati di stipulare un contratto con l’impresa in cui è specificata espressamente la durata dei lavori (e ricordati di inserire una penale per ogni giorno di ritardo…leggi l’articolo sulle imprese edili per avere un esempio di contratto con una penale adeguata).

In ogni caso tieni in considerazione che, sebbene sarebbe importante avere la disponibilità di uno spazio dove poter far sostare un mezzo dell’impresa per caricare e scaricare i materiali, questo è assolutamente indispensabile durante le operazioni di demolizione (scarico) e di carico della maggior parte dei materiali necessari per la realizzazione delle opere, però durante le ultime fasi di cantiere molte cose, di dimensioni più piccole, possono essere portate tranquillamente attraverso le scale.

Ad esempio: la squadra di elettricisti che viene a farti l’impianto può benissimo portare i tubi, i cavi e tutto quanto necessario, a mano. La prima volta che arrivano solitamente si portano tutto.

Questo per dirti che, d’accordo con l’impresa, puoi provare ad accorciare di qualche settimana rispetto alla durata prevista del cantiere, l’occupazione di suolo pubblico.

In ogni caso, se insorgessero problemi, puoi benissimo prolungarla durante i lavori.

Con questo abbiamo concluso tutti quelli che possiamo far rientrare nei costi vivi. Però come abbiamo detto all’inizio a te interessa sapere quanto spenderai realmente per la ristrutturazione di casa tua, quindi devi sapere tutta la verità. Infatti ci sono ancora dei costi che sono assolutamente rilevanti e da cui non puoi scampare: l’IVA e i contributi per le casse previdenziali dei tecnici.

4.    IVA e contributi

E’ prassi comune sia per imprese che per i tecnici di darti come costo dei lavori e delle loro parcelle il cosiddetto “imponibile”, cioè l’importo dei lavori e delle prestazioni su cui loro pagano le tasse. Questo importo è al netto dell’IVA, che per imprese e tecnici è una cifra che ricevono da te e che girano pari pari allo stato e quindi a cui non danno molto peso. Per questo motivo (o perchè lo danno per scontato) spesso non viene menzionata fino al momento in cui devi saldare la fattura.

Però l’IVA in Italia rappresenta una quota-parte significativa di ogni bene che compri. Al momento è attestata sul 22% del valore dei beni (anche se sicuramente sai che c’è in programma di portarla al 24%), quindi nel momento in cui vai ad affrontare spese per svariate migliaia di euro, la sua incidenza è importante. Ed è una somma che TU versi e che non ti torna indietro. Fortunatamente nel campo delle ristrutturazioni edilizie esiste l’IVA agevolata: infatti invece del 22% puoi pagare solo il 10% di IVA. Ma non su tutto. La normativa in materia è ampia e come sempre ingarbugliata. Qui provo a fare un riassunto riducendo ai minimi termini le nozioni. Per un approfondimento puoi leggere questo interessante articolo pubblicato su tasse-fisco.com.

IVA 10%

L’IVA al 10% si applica su tutte le spese che sosterrai per fare materialmente i lavori. In sostanza tutti i soldi che darai all’impresa (con regolare fattura naturalmente) godranno dell’IVA al 10%.

Puoi applicare questa aliquota anche ai materiali di finitura (piastrelle e sanitari per esempio) però deve essere obbligatoriamente l’impresa a cui hai appaltato i lavori a comprarli (lo so, è una cosa stupida ma la legge dice così purtroppo…), in caso contrario (cioè se vai tu a comprarti le piastrelle ad esempio) dovrai pagare l’IVA al 22%. In realtà ci sarebbe anche un’altra complicazione sempre dovuta ad un cavillo di legge che potrebbe farti rischiare di non riuscire ad applicare il 10% di iva su tutta la merce, ti invito a leggere l’articolo di cui sopra se vuoi approfondire. In ogni caso dai per buono quello che ti scrivo qui: sui lavori che farai in casa (esecuzione + materiali) l’IVA che puoi applicare è al 10%.

Quindi scegli pure autonomamente i materiali, ma poi manda l’impresa ad acquistarli e fai pagare direttamente lei. Ed è importante che, per stare ancora più tranquillo nel caso di eventuali controlli, tu sottoscriva un contratto di appalto con l’impresa.

IVA 22%

Purtroppo la legge italiana non ti permette di applicare l’IVA agevolata alle prestazioni dei tecnici, quindi alla parcella che ti presenterà il tuo architetto di fiducia dovrai aggiungere il 22%.

Contributo previdenziale

So che ti suona strano questo contributo previdenziale, ma è previsto dalla legge e lo troverai nella fattura che ti farà il tuo tecnico. In sostanza è esattamente quello che leggi: un contributo per la loro pensione. Questo contributo corrisponde al 4% dell’imponibile e ti verrà inserito direttamente in fattura da parte del tecnico. Fortunatamente la parcella dei tecnici non è mai molto elevata (almeno rispetto all’importo totale dei lavori) e quindi questo contributo non ha mai una grossa incidenza.


Ora è veramente tutto. Ti ho elencato tutti i costi che sosterrai per ristrutturare casa tua. Naturalmente non è possibile qui fare una disamina dei singoli casi che possono avere delle peculiarità, però sicuramente la maggior parte delle ristrutturazioni rientrano in queste casistiche.

Siccome sono molto buono ho preparato per te un quadro economico-tipo in excel con tutte le voci da compilare.

Scarica immediatamente il foglio excel con il quadro economico semplicemente da compilare con i preventivi che chiederai: clicca qui

Sono sicuro che la domanda che ti starai facendo è: ma mi conviene pagare tutte queste spese? Posso evitare di pagare qualcosa? Come posso risparmiare?

Posso risparmiarmi qualche costo?

A me piace essere schietto e onesto: non ritengo che sia possibile risparmiare sulla tua ristrutturazione cercando di fare i furbi su qualcuna di queste voci di spesa.

Ritengo al contrario che sia assolutamente possibile risparmiare in una ristrutturazione, però non è eliminando i costi di cui ti ho parlato che puoi ottenere questo risultato. Anzi in realtà rischieresti di ottenere l’effetto opposto: pagare di più.

Voglio essere ancora più chiaro: quando si parla di "risparmiare un po" solitamente le persone intendono "pagare in nero".  Adesso ti dimostro che pagare in nero non ti conviene, anzi ci perdi solo soldi.

Alle volte sono proprio imprese e professionisti che ti portano a commettere questo errore veniale: capita che siano loro a proporre di pagare una parte dei lavori o delle parcelle in nero, quindi evitandoti di pagare l’IVA (e per i professionisti anche il contributo previdenziale). Ma cosa ci guadagnano loro e cosa ci guadagni tu?

Loro ci guadagnano che hanno i soldi in contanti (occhio a pagare in nero con un bonifico! avresti la finanza sotto casa il giorno dopo) e che non ci devono pagare nessuna tassa (irpef, irap e contributi previdenziali principalmente, che insieme vanno ad erodere almeno il 50% di quanto tu paghi).

Tu invece ci guadagni uno sconto variabile dal 10% al 22% sulla parcella (a seconda se l’IVA è agevolata o meno).

Però ci perdi anche che:

  1. Non puoi accedere a nessuna delle agevolazioni fiscali che lo stato mette a disposizione di chi ristruttura regolarmente.
  2. Devi racimolare un sacco di soldi in contanti (ed in caso di controlli potrebbero esserti chieste spiegazioni per i prelievi che hai fatto)

Un esempio di come convenga pagare regolarmente

pagamento di 10.000€ di lavori. IVA agevolata al 10% e quindi sono 1.000€ in più.

Paghi in nero e dai all'impresa 10.000€ in contanti.

Paghi con fattura quindi fai un bonifico da 11.000€ e ne scarichi dalle tasse 5.500€. Quindi in totale è come se ne avessi paghati 5.500€.

Risparmi il 10% ora per non scaricare il 50%?

A costo di essere monotono voglio metterti in guardia su un’altra voce che viene quotidianamente tagliata nelle ristrutturazioni: quella del tecnico.  Spessissimo i lavori vengono fatti eseguire direttamente all’impresa senza interpellare nessun tecnico. Se ti va bene (raramente) l’impresa stessa si occupa di far redigere i progetti e le pratiche ad un suo tecnico interno, che però devi essere consapevole che difende gli interessi dell’impresa (Non crederci se ti viene detto il contrario). Inoltre mettendoti completamente nella mani dell'impresa sei completamente alla sua mercè perchè lei sceglie i lavori che devono essere fatti (senza nessuno che la controlla), lei ti dice se ci sono lavori aggiuntivi (senza nessuno che la controlla), lei stabilisce i prezzi (senza nessuno che la controlla). Sai chi dovrebbe controllarla? Il TUO tecnico a cui hai affidato la direzione lavori. Lo so che vorresti fare tutto tu ma non hai esperienza a sufficienza per contrastare l'impresa. Quindi ti risparmi poche migliaia di euro per un progetto e una dirzione lavori di un tecnico che deve salvaguardare i tuoi interessi (etica professionale) per spenderne molto di più in lavori imprevisti. Sai anche tu che non conviene!

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Un esempio concreto

Voglio chiudere questo lungo articolo con un esempio concreto dei reali costi di ristrutturazione che hanno sostenuto i proprietari di un appartamento che ho seguito personalmente.

Ho creato un report che puoi scaricare cliccando semplicemente sul pulsante che trovi qui sotto e che ti mostra tutte le spese sostenute dai committenti una per una. Come vedrai, per espressa richiesta dei committenti, non si è badato tanto alla forma (non abbiamo fatto una casa fighissima 🙂 ) quanto alla sostanza: gli impianti l'hanno fatta da protagonisti.

 

Guarda l'esempio

Ora tocca a te

Sei giunto alla fine di questo lunghissimo articolo.

Hai capito quali sono i reali costi di una ristrutturazione e come farla in regola è conveniente soprattutto per te. Ti ho anche mostrato un esempio pratico in cui con numeri alla mano ti ho dimostrato come il puro costo di realizzazione delle opere non è l’unico a cui andrai incontro e come gli altri costi incidono in modo significativo.

Ora sta a te decidere se seguire i consigli di chi ristruttura appartamenti da molto tempo, oppure fidarti del consiglio dell’amico.

Attenzione: non calcolare precisamente i costi di ristrutturazione prima di iniziare i lavori è solo uno degli errori che puoi commettere nella tua ristrutturazione. Se non lo hai ancora fatto scarica immediatamente il report in cui ti svelo 7 errori che commettono inconsapevolmente tutte le persone che ristrutturano e che ti farà spendere il doppio o il triplo di quanto preventivato oltre a non darti la casa dei tuoi sogni

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