Paolo Baldini
Paolo Baldini
Bologna
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«Completamente digiuno della materia, ho trovato sia linee guida molto utili, sia schemi, schede e esempi pratici. È uno strumento molto utile per capire gli elementi chiave di un processo che non è semplice come potrebbe sembrare a chi non ha mai fatto una ristrutturazione. Lo stile è piacevole e molto comprensibile, interessanti anche i materiali accessori.»
Luca Simonetto
Luca Simonetto
Castelfranco Veneto (TV)
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«Il manuale è fatto molto bene, in maniera completa tratta i vari argomenti presi in esame. L'esposizione è molto chiara e per chi è alle prime armi offre sicuramente una tabella di marcia da seguire per evitare in seguito problemi con tecnici, impresa e burocrazia varia. Consigliatissimo.»
Chandra Bortolotto
Chandra Bortolotto
Pavia
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«Come tutti su consiglio di parenti e amici siamo partiti con una impresa che propone "ristrutturazione chiavi in mano". Dopo aver letto il manuale abbiamo chiesto all'impresa di affiancare un nostro tecnico di fiducia e... sì è volatilizzata! Era da tempo che pensavo ci fosse "qualcosa che non tornava" nella ristrutturazione chiavi in mano ma non sapevo cosa... L'ho capito grazie al manuale. Siamo ripartiti da zero e tutto procede liscio.»
Anna Carloni
Anna Carloni
Fusignano (RA)
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«Ho apprezzato la schiettezza e la semplicità del linguaggio che trovo essere uno dei punti di forza del manuale. I contenuti sono davvero spiegati bene e l'ho trovato molto interessante: proprio quello che stavo cercando per farmi un'idea più precisa di cosa mi devo aspettare e cercare di pianificare nella maniera più realistica possibile la ristrutturazione.»
Antonella Maizza
Antonella Maizza
Bari
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«Il manuale è una guida molto utile per chi si appresta a ristrutturare il proprio immobile in maniera consapevole ed anche e soprattutto per chi ha già iniziato una ristrutturazione e ne ha perso il filo logico e guida il lettore tra le mille incombenze e permette di evitare, attraverso una attenta pianificazione, errori che troppo spesso si concretizzano in un aumento esponenziale dei costi o in risultati insoddisfacenti che non corrispondono alle proprie aspettative.»
Stefano Ricardi
Stefano Ricardi
Trezzo sull'Adda (MI)
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«La suddivisione in step si è rivelata essere una scelta molto felice in quanto permette di chiarire le vari fasi secondo un ordine logico e cronologico. L'aspetto più interessante sono i vari suggerimenti per non cadere nelle innumerevoli trappole disseminate lungo il percorso, le parti relative alle varie agevolazioni dove, con linguaggio non ''burocratese'' si mette ordine nel mare magnum dei benefici fiscali.»
Davide Benedicenti
Davide Benedicenti
Torino
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«Ad oggi il miglior manuale che io abbia letto sulla ristrutturazione di una casa. Scritto in maniera semplice, pratica e di facile lettura. Contenuti aggiornatissimi e di grande utilità per affrontare il percorso di ristrutturazione con consapevolezza. Da grande risalto alle fase precedenti l'inizio dei lavori, che sono in effetti quelle più importanti per non fare grandi errori che si riflettono poi sui costi e sulla qualità. Lo consiglio vivamente.»
Daniela Sanna
Daniela Sanna
Sassari
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«Sto trovando il manuale utilissimo per avere consapevolezza di quello che comporta gestire un processo lungo e complesso come quello della ristrutturazione di un appartamento, molte volte sottovalutato anche dagli stessi tecnici. Trovo che sia una guida ben fatta, che permette di poter gestire con maggiore serenità le questioni o anche gli eventuali imprevisti (sia di natura normativa che tecnica) che con molta probabilità si dovranno affrontare durante l'intero processo.»
Sara Pistone
Sara Pistone
Verona
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«Il manuale è ricco di informazioni qualificate indispensabili per persone profane al mondo delle ristrutturazioni che però vogliono saperne di più per poter pianificare e sapere come approcciare la propria ristrutturazione. Non ho ancora svolto alcuna ristrutturazione per cui non posso dare un giudizio riguardo l'applicazione dei consigli del manuale, ma sicuramente la lettura del manuale mi ha permesso di avere le idee più chiare. Ricco di dettagli e di facile lettura.»
Luca Baraldi
Luca Baraldi
Ravenna
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«Lo trovo eccellente per chi si affaccia al complesso mondo delle ristrutturazioni e delle detrazioni fiscali per la prima volta, e magari provenendo da una formazione non attinente. Anche chi ha già avuto esperienze di ristrutturazioni può comunque trovare spunti molto utili , in particolare per impostare il lavoro con il corretto ordine.»
Comunicazione di fine lavori

Hai finito i lavori di ristrutturazione…ma hai chiuso con la burocrazia? Guida a tutte le pratiche da fare alla fine dei lavori

La burocrazia è qualcosa che ti accompagnerà durante tutta la tua ristrutturazione, e di certo non ti molla una volta che i lavori sono finiti. Infatti è sempre necessario affrontare degli adempimenti burocratici alla fine dei lavori…che forse sono anche più importanti di quelli che hai fatto all’inizio.

In questo articolo ti voglio svelare tutto quello che devi fare una volta conclusa la ristrutturazione, per essere sicuro di “avere tutte le carte a posto” e di sfruttare le detrazioni fiscali senza preoccupazioni.

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Abbiamo parlato in modo esaustivo di quale sia la pratica edilizia per ristrutturare, di come deve essere fatta e di tutti gli allegati che deve contenere nella Guida alle pratiche edilizie per ristrutturare. Ma un altro momento fondamentale di una ristrutturazione è senza dubbio la chiusura dei lavori. Infatti la pratica edilizia che hai aperto deve essere conclusa.

Ma non basta chiudere la pratica edilizia, ci sono altri adempimenti che devi fare, e devi farli nel momento giusto. In sostanza non puoi fare e cose a casaccio. E oltre a tutto ciò, se vuoi sfruttare le detrazioni fiscali, probabilmente dovrai anche fare degli adempimenti specifici e conservare determinati documenti.

Nei prossimi paragrafi vedremo tutti gli aspetti burocratici che devi affrontare alla fine della ristrutturazione. Quindi l’articolo sarà diviso in due parti:

  • Prima parte: le pratiche per la corretta chiusura dei lavori
  • Seconda parte: le comunicazioni e i documenti per le detrazioni fiscali

Questo, insieme all’articolo che ti ho linkato poco fa, costituisce una guida completa alle pratiche edilizie per ristrutturare casa, che ti faranno diventare più esperto del tuo tecnico! (Si chiaro che scherzo…sennò i tecnici che mi leggono, e già mi odiano abbastanza, si inca***no ancora di più)

LE PRATICHE PER LA CORRETTA CHIUSURA DI UNA RISTRUTTURAZIONE

Burocrazia alla fine lavori: la comunicazione di fine lavori

I principali adempimenti che tu e i tuoi tecnici dovrete fare alla chiusura dei lavori sono questi:

  • Variazione catastale
  • Attestato di prestazione energetica
  • Dichiarazione di fine lavori
  • Segnalazione certificata di agibilità

Però capiamoci: questi sono gli adempimenti più comuni, ma non è sempre necessario farli tutti. Questi che abbiamo appena elencato riguardano una ristrutturazione che è stata realizzata presentando una CILA, prevede lo spostamento (demolizione e/o costruzione) di pareti interne, il rifacimento di impianti e in particolare intervenire sull’impianto di riscaldamento e/o sugli infissi e/o sull’isolamento.

Se la tua ristrutturazione presenta tutte queste caratteristiche gli adempimenti sono quelli dell’elenco qui sopra. In caso contrario potresti evitartene qualcuno.

L’ordine in cui li ho scritti rispecchia anche l’ordine in cui dovrebbero essere fatti, più che altro per una sequenza logica delle cose che per reali obblighi di farli in questa sequenza. Vediamoli rapidamente.

Variazione catastale

La variazione catastale non è altro che la modifica della planimetria catastale per farla corrispondere alla nuova divisione interna degli ambienti.

Quindi se non sposti muri non è necessario farla. (NB: anche se decidi di spostare la posizione delle porte interne non è necessario fare la variazione catastale…).

Insieme alla variazione della planimetria verrà fatta la variazione della visura catastale, per riportare i nuovi dati: in sostanza il nuovo numero di vani e la nuova rendita catastale (che potrebbero anche essere identiche alle precedenti).

Anzi in realtà la modifica della planimetria catastale ha proprio lo scopo di calcolare la nuova rendita perché, è utile ricordarlo, la planimetria catastale di per sé non ha nessun valore: se fai lavori senza pratica edilizia e correggi la planimetria catastale i tuoi lavori sono comunque abusivi.

Chiuso questo inciso, solitamente si occupa di questa variazione un geometra ed ha un costo burocratico di 50,00€ (oltre ai costi del geometra, che naturalmente sono maggiori).

Presentazione APE

APE è l’acronimo di Attestato di Prestazione Energetica, e va predisposto solo se cambiano le prestazioni energetiche dell’immobile.

Quindi se viene modificato l’impianto di riscaldamento (sostituendo la sola caldaia oppure tutto l’impianto), oppure se vengono sostituiti gli infissi, oppure se si decide di isolare le pareti e/o i solai…si deve fare una (nuova) APE.

Se non prevedi questi interventi non è un adempimento necessario.

Attenzione ad una cosa però: tutti gli edifici devono avere l’APE, quindi se il tuo prima non ce l’aveva devi farlo, anche perché è un documento indispensabile per la nuova agibilità di cui parleremo a breve.

L’APE viene predisposto da un tecnico (che dovrebbe essere estraneo alla progettazione perché ne certifica i risultati dal punto di vista energetico), e come sai riporta la classe energetica del tuo immobile. Inoltre per essere valido deve essere caricato su un portale regionale.

Ristrutturazione

Comunicazione di Fine Lavori (CFL)

Questo è sicuramente il documento principale per chiudere la pratica edilizia. Si tratta di una dichiarazione da rendere su un modello nazionale unificato, che deve presentare il titolare della pratica edilizia (cioè tu).

A questa comunicazione devono essere allegati dei documenti, alcuni obbligatori a livello nazionale ed altri normati a livello regionale.

Il documento principale che devi allegare, e richiesto in tutta Italia, è una planimetria della casa per come è stata effettivamente ristrutturata.

Se non hai fatto variazioni in corso d’opera rispetto a quella riportata nella pratica edilizia è esattamente la stessa, se invece hai cambiato qualcosa durante i lavori, questo è il momento per renderlo visibile.

Lasciami fare un inciso: nella guida alle pratiche edilizie per ristrutturare, abbiamo detto che la CILA è la pratica con cui quasi sicuramente ristrutturerai casa. Questo procedimento ha una particolarità: non prevede le varianti in corso d’opera.

Solitamente quando si costruisce un edificio, e si decide di fare delle modifiche in corso d’opera, è necessario presentare una pratica di variante durante l’esecuzione dei lavori.

Nel caso di lavori eseguiti con una CILA, trattandosi di opere minori, questa variante non è prevista ma si comunica a fine lavori le varianti che vi sono state (alcuni Comuni consentono di fare delle integrazioni, ma non è un procedimento previsto dalla normativa).

Detto ciò, non sono richiesti altri documenti per chiudere i lavori. Almeno a livello nazionale.

Come abbiamo detto infatti ci possono essere delle prescrizioni regionali (e ci sono spesso). Quello che ho visto essere richiesta più spesso sono tutti i documenti di discarica, prodotti in fase di demolizione: si tratta delle bolle di trasporto e conferimento a discarica oltre che delle prove sui materiali demoliti (si tratta di prove volte a verificare se vi sono materiali inquinanti o pericolosi).

Così con la variazione catastale fatta, l’APE presentata e la Comunicazione di Fine Lavori protocollata la ristrutturazione è finita. Ma la burocrazia non ancora…

L’agibilità

L’ultima incombenza per considerare realmente conclusa una ristrutturazione, almeno per quanto riguarda i rapporti con l’amministrazione comunale, è la presentazione della nuova agibilità.

Chiariamo un aspetto: l’agibilità non deve essere presentata ogni volta che si fa una ristrutturazione, dipende da quali lavori si fanno.

Per capirlo vediamo la definizione di agibilità che ci da il Testo Unico dell’Edilizia (d.pr. 380/2001, art. 24):

1. La sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati e, ove previsto, di rispetto degli obblighi di infrastrutturazione digitale, valutate secondo quanto dispone la normativa vigente, nonché la conformità dell’opera al progetto presentato e la sua agibilità sono attestati mediante segnalazione certificata.

Quindi l’agibilità certifica le condizioni di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico.

Le condizioni di sicurezza riguardano le strutture e gli impianti.

Le condizioni di igiene e salubrità riguardano le caratteristiche igienico-sanitarie dei locali (quindi anche le dimensioni, l’illuminazione, l’aerazione, etc. – a tal proposito leggi l’articolo che ho scritto in merito).

Il risparmio energetico riguarda gli impianti e l’involucro.

Questo vuol dire che ogni volta che una ristrutturazione va ad incidere in modo significativo su questi parametri bisogna aggiornare l’agibilità della casa.

Pertanto, rimanendo negli interventi più frequenti durante una ristrutturazione, se: modifichi la distribuzione interna (cioè abbatti e/o costruisci pareti), se rifai gli impianti (in particolare quello di riscaldamento), se sostituisci gli infissi o fai l’isolamento della casa, se fai opere strutturali…devi presentare una nuova agibilità.

Da qualche anno l’agibilità non è più un certificato che rilascia il Comune in seguito ad una richiesta, ma una Segnalazione che fa il proprietario della casa (abbreviata in SCA). Ti ho spiegato in modo approfondito come funziona l’agibilità in questo articolo.

Quello che vorrei richiamare qui sono solo alcuni aspetti:

  • L’agibilità la presenti a nome tuo, su una modulistica nazionale, e deve essere asseverata da un tecnico abilitato;
  • Ci sono alcuni allegati obbligatori ad un’agibilità;
  • Nel caso in cui l’agibilità sia presentata dopo un intervento edilizio (come una ristrutturazione), può valere anche da fine lavori al posto della dichiarazione di cui abbiamo parlato nel paragrafo precedente.

Vediamo quali sono gli allegati minimi dell’agibilità:

  • Documenti di identità del proprietario e del tecnico
  • Ricevuta del versamento dei diritti di segreteria
  • Pianta della casa
  • Dichiarazioni di conformità di tutti gli impianti
  • Dichiarazione di rispondenza per gli impianti realizzati quando la dichiarazione di conformità non era obbligatoria
  • Certificato di collaudo in caso di interventi strutturali o in caso di prima agibilità su edificio
  • Attestato di Prestazione Energetica
  • Planimetria e visura catastale (non sempre richiesti)

E naturalmente, se l’agibilità vale anche come fine lavori, tutta la documentazione richiesta per la fine lavori.

E con questo hai veramente chiuso tutto con il Comune. Però abbiamo detto che, se vuoi sfruttare le detrazioni fiscali, ci sono altri adempimenti da fare.

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LE COMUNICAZIONI E I DOCUMENTI PER LE DETRAZIONI FISCALI

Le detrazioni fiscali sono diventate una questione molto complessa negli ultimi anni, soprattutto per quanto riguarda la quantità e correttezza dei documenti che devono essere presentati e conservati.

E le opzioni di sconto in fattura e cessione del credito hanno incasinato ancora di più le cose.

In realtà il vero casino è per i tuoi tecnici, che hanno le maggiori responsabilità in merito alla correttezza del tutto. Tu devi “solo” fare attenzione che tutte le carte siano a posto.

In questo paragrafo proviamo a fare un po’ di chiarezza sulla documentazione che va presentata e su quella che devi conservare alla fine dei lavori. Non ho la pretesa di essere esaustivo né nello spiegare le detrazioni fiscali né nell’elencarti tutta la documentazione necessaria: per farlo ci vorrebbe un trattato e ne ho scritto in modo abbastanza approfondito nella Guida alle Detrazioni Fiscali che trovi in regalo insieme al manuale “Ristruttura la tua casa in 7 passi”.

Partiamo dal chiarire che ci sono due tipi di documenti che fanno parte delle detrazioni fiscali:

  • Quelli che devono essere protocollati
  • Quelli che devi conservare

Quando parliamo di documenti da protocollare ci stiamo riferendo alla pratica che deve essere obbligatoriamente presentata all’ENEA per poter fruire delle detrazioni relativamente all’efficientamento energetico. L’ENEA infatti è l’Agenzia nazionale per le nuove tecnologie, l’energia e lo sviluppo economico sostenibile, quindi come puoi intuire si occupa di efficienza energetica.

Invece i documenti che devi conservare sono quelli che dovrai esibire nel caso venga effettuata una verifica da parte dell’Agenzia delle Entrate, e per ogni detrazione ci sono dei documenti da conservare.

Tanto per incasinare un po’ le cose, tutti questi documenti variano a seconda della detrazione fiscale che decidi di sfruttare.

Statisticamente le detrazioni fiscali più utilizzate per le ristrutturazioni sono il Bonus casa (con l’associato Bonus Arredi) e l’Ecobonus. C’è poi il Superbonus che però, nonostante tutte le chiacchiere che ci sono in giro, è utilizzato in un numero veramente esiguo di casi e soprattutto da grossi condomini (quindi con opere condominiali “trainanti”).

Affrontiamo separatamente i documenti a seconda della detrazione interessata.

I documenti del Bonus Casa

Il Bonus Casa, o detrazione del 50%, ti consente di portare in detrazione tutti i lavori di manutenzione straordinaria che fai in casa. Si tratta senza dubbio di quello più sfruttato nell’ambito delle ristrutturazioni e se vuoi saperne di più puoi andarti a leggere questo articolo che, sebbene abbia qualche anno sulle spalle, è aggiornato in quanto la normativa è cambiata veramente poco (tranne per un aspetto di cui parleremo a breve).

Vediamo sinteticamente la documentazione da presentare e quella da conservare.

I documenti da caricare

Se tra gli interventi che porti in detrazione (o sconto in fattura o cessione del credito) con il bonus casa non fai interventi di efficientamento energetico non devi aprire nessuna pratica all’ENEA. Quindi nessun documento da protocollare.

Se invece tra gli interventi che devi realizzare ve ne sono alcuni di efficientamento energetico (e che non vuoi detrarre con l’Ecobonus mi sento di dire…), allora devi fare una comunicazione all’ENEA. Comunicazione che è obbligatoria ma che, come è stato chiarito più volte, se non viene fatta non fa perdere le detrazioni fiscali (vedi la risoluzione n. 46/E/2019 dell’Agenzia delle Entrate, e ribadito in più risposte ad interpelli).

Questa comunicazione deve essere fatta tramite un portale dedicato (ogni anno ne viene fatto uno nuovo per l’anno corrente) e può farla un tecnico abilitato.

In sostanza si tratta di compilare e caricare alcuni documenti in cui sono riportati dati inerenti i risparmi ottenuti. Il portale rilascia una sorta di ricevuta che è tra i documenti da conservare.

Ristrutturazione

I documenti da conservare

Per quanto riguarda i documenti da conservare è sufficiente fare riferimento alla guida ufficiale dell’Agenzia delle Entrate e sono relativamente semplici:

  • La pratica edilizia completa (e corretta) con cui è stato realizzato l’intervento. Quindi devono esserci una CILA (o una SCIA) con tutti i documenti obbligatori di contorno
    NB: in realtà non tutte le opere che possono essere detratte richiedono la presentazione di una pratica edilizia, come ad esempio la sostituzione degli scaldaacqua. In questi casi è necessaria un’autocertificazione da parte del contribuente;
  • In particolare deve essere presente la Notifica Preliminare se necessaria;
  • La variazione catastale se necessaria;
  • Le ricevute di pagamento dell’IMU se dovuta;
  • Dichiarazione di consenso da parte del proprietario dell’immobile (nel caso in cui tu faccia i lavori da inquilino);
  • Copia delle bolle di consegna dei materiali (utili in caso di verifica per dimostrare che i prodotti sono stati consegnati nel tuo cantiere);
  • Copia di tutti i bonifici parlanti con cui sono stati pagati i lavori e delle rispettive fatture emesse da imprese e fornitori;
  • Copia ricevuta ENEA (in caso di interventi di efficientamento energetico).

Vi sono poi altri documenti che sono stati introdotti a partire dal 2022:

  • Asseverazione di congruità delle spese a firma di un tecnico abilitato (esclusi i lavori entro i 10.000€ e quelli rientranti nella categoria della manutenzione ordinaria);
  • Visto di conformità (documento in cui viene verificata la correttezza della documentazione) a firma di un professionista abilitato del settore economico (commercialista ad esempio, ma non solo) nei casi di sconto in fattura e cessione del credito.

Anche questi documenti sono da acquisire e conservare in caso di controlli.

I documenti dell’Ecobonus

L’ecobonus è la detrazione fiscale dedicata alle sole opere di efficientamento energetico degli edifici. Si tratta di opere che possono essere eseguite anche col Bonus Casa (di cui abbiamo appena parlato), ma qui trovano una detrazione autonoma con massimali autonomi che quindi consentono, nell’ambito di una ristrutturazione, di massimizzare le detrazioni fiscali. Ne abbiamo parlato approfonditamente nell’articolo che ti ho linkato poco fa (e ancora più approfonditamente nella guida allegata al manuale).

L’Ecobonus è un insieme di varie misure di detrazione suddivise per tipologia di opere: isolamento e sostituzione di infissi, sostituzione di impianto di riscaldamento, installazione di sistemi solari termici, installazione di sistemi oscuranti, etc.

La detrazione varia a seconda della misura tra il 50% e il 65%.

In questo caso la documentazione da presentare e quella da conservare sono un po’ più complesse.

I documenti da presentare

Nel caso di Ecobonus è sempre obbligatorio presentare una pratica all’ENEA, e deve esserne presentata una per ogni misura a cui si accede.

Questa presentazione avviene tramite l’apertura di una pratica nel portale dedicato dell’ENEA (ogni anno ne viene predisposto uno nuovo) su cui compilare dei modelli e caricare dei documenti con i dati di risparmio ottenuti (è un po’ più complesso di così ma facciamo ad intenderci). Anche in questo caso lo può fare un tecnico abilitato. E anche in questo caso viene rilasciata una ricevuta da parte dell’ENEA con un numero di protocollo, che deve essere conservata tra i documenti da esibire in caso di controllo.

I documenti da conservare

I documenti da conservare rispetto al bonus casa hanno alcune aggiunte, vediamoli:

  • La pratica edilizia completa (e corretta) con cui è stato realizzato l’intervento se necessaria, in caso contrario il contribuente deve produrre un’autocertificazione;
  • In particolare deve essere presente la Notifica Preliminare se necessaria;
  • La variazione catastale se necessaria;
  • Le ricevute di pagamento dell’IMU se dovuta;
  • Dichiarazione di consenso da parte del proprietario dell’immobile (nel caso in cui tu faccia i lavori da inquilino);
  • Copia di tutti i bonifici parlanti con cui sono stati pagati i lavori e delle rispettive fatture emesse da imprese e fornitori;
  • Copia delle bolle di consegna dei materiali (utili in caso di verifica per dimostrare che i prodotti sono stati consegnati nel tuo cantiere);
  • Copia ricevuta ENEA (in caso di interventi di efficientamento energetico);
  • Attestato di Prestazione Energetica (APE);
  • Asseverazioni (tecniche) da parte di un tecnico abilitato.

Attenzione: queste asseverazioni sono diverse da quelle sulla congruità dei prezzi (ne abbiamo fatto accenno nel paragrafo sul bonus casa e tra poco le ripeteremo). Si tratta di asseverazione sui requisiti tecnici degli interventi effettuati (per dirlo in soldoni: quanto consumi in meno) e sono anche quelle che vanno caricate sul portale ENEA.

Ogni misura dell’ecobonus prevede delle asseverazioni differenti e specifiche, non ne facciamo una panoramica qui perché sarebbe troppo lungo e comunque sono questioni di cui dovrebbe occuparsene il tuo tecnico.

Vi sono poi, anche in questo caso, i nuovi adempimenti introdotti nel 2022:

  • Asseverazione di congruità delle spese a firma di un tecnico abilitato (esclusi i lavori entro i 10.000€ e quelli rientranti nella categoria della manutenzione ordinaria);
  • Visto di conformità (documento in cui viene verificata la correttezza della documentazione) a firma di un professionista abilitato del settore economico (commercialista ad esempio, ma non solo) nei casi di sconto in fattura e cessione del credito.

I documenti del Superbonus

Abbiamo detto poco fa che il superbonus è difficilmente sfruttabile quando si sta ristrutturando la propria casa. I casi in cui puoi farlo sono sostanzialmente due:

  • Hai una casa singola o assimilabile e allora puoi sfruttarlo appieno;
  • Hai un appartamento in un condominio e riesci ad agganciare alcuni interventi “trainati” al superbonus che sta facendo il condominio.

Se non sai di cosa stiamo parlando vai a leggerti l’articolo che ho scritto sul superbonus, anche se è un po’ datato tutte le cose di base sono corrette. Lo trovi qui.

Tornando a noi i documenti che fanno parte del superbonus non sono molto differenti da quelli che abbiamo visto in precedenza.

I documenti da presentare

Se realizzi il superbonus per efficientare energeticamente il tuo immobile dovrai presentare una pratica all’ENEA. Anche in questo caso esiste un sito apposito in cui il tuo tecnico dovrà caricare dei documenti e dovrà compilare dei modelli.

A differenza delle altre detrazioni la comunicazione all’ENEA non si fa a solo a fine intervento ma può essere fatta anche precedentemente, cioè al pagamento dei SAL del 30% e del 60% dei lavori.

In questo caso al SAL successivo (o alla fine lavori) viene aggiornata la pratica già aperta.

Il modello che il tuo tecnico compilerà direttamente sul portale è quello di asseverazione tecnica e di congruità dei costi.

I documenti che caricherà sono:

  • Computo metrico estimativo
  • APE pre-intervento
  • APE post-intervento

In più dovrà indicare la polizza assicurativa a copertura di eventuali errori.

Come per le altre detrazioni l’ENEA fornirà un codice da comunicare al commercialista per il visto di conformità

I documenti da conservare

Per quanto riguarda i documenti da conservare devi considerare che il superbonus è essenzialmente l’estensione del bonus casa (per quanto riguarda la parte super-sismabonus – nb: se questa affermazione ti sembra strana leggi l’articolo sulle detrazioni fiscali e capirai…) e dell’ecobonus. Quindi i documenti sono sostanzialmente gli stessi:

  • La pratica edilizia completa (e corretta) con cui è stato realizzato l’intervento se necessaria, in caso contrario il contribuente deve produrre un’autocertificazione;
  • In particolare deve essere presente la Notifica Preliminare se necessaria;
  • La variazione catastale se necessaria;
  • Le ricevute di pagamento dell’IMU se dovuta;
  • Dichiarazione di consenso da parte del proprietario dell’immobile (nel caso in cui tu faccia i lavori da inquilino);
  • Copia di tutti i bonifici parlanti con cui sono stati pagati i lavori e delle rispettive fatture emesse da imprese e fornitori (se non hai usufruito dello sconto totale in fattura naturalmente);
  • Copia delle bolle di consegna dei materiali (utili in caso di verifica per dimostrare che i prodotti sono stati consegnati nel tuo cantiere);
  • Copia ricevuta ENEA (in caso di interventi di efficientamento energetico);
  • Attestato di Prestazione Energetica (APE);
  • Asseverazioni (tecniche) da parte di un tecnico abilitato.
  • Asseverazione di congruità delle spese a firma di un tecnico abilitato (che coincide con l’asseverazione inoltrata nel portale ENEA);
  • Asseverazioni di congruità delle spese e tecniche specifiche per il supersismabonus (nel caso tu lo abbia sfruttato)
  • Visto di conformità a firma di un professionista abilitato del settore economico (commercialista ad esempio, ma non solo).

E con questo abbiamo finito.

CHIUDERE CORRETTAMENTE LA PRATICA EDILIZIA E’ SOLO UN PASSAGGIO DEL PROCESSO DI RISTRUTTURAZIONE

processo di ristrutturazione

In questo articolo abbiamo affrontato un aspetto fondamentale e a cui purtroppo spesso ancora non viene data la necessaria importanza, anche da parte dei tecnici.

Proprio mentre scrivo queste righe mi è arrivata una richiesta di aiuto via email da parte di una persona che, in un immobile appena acquistato, ha trovato che è stata aperta una CILA e non è stata presentata la fine lavori.

Cosa significa questa cosa? Banalmente dal punto di vista formale la casa di questa persona è ancora un cantiere, perché la CILA è un procedimento edilizio senza scadenza (non ascoltare chi dice che dura 3 anni come gli altri procedimenti edilizi).

Più grave sarebbe se chi ha aperto la CILA ha sfruttato anche le detrazioni fiscali: in caso di controlli un procedimento edilizio non completo potrebbe essere causa di contestazione da parte dell’Agenzia delle Entrate.

Non ti voglio spaventare, le cose sono molto più semplici di quelle che possono apparire. Ma tu come committente non puoi pretendere di avere sotto controllo tutti gli aspetti della tua ristrutturazione: dovresti diventare progettista, imprenditore, muratore, idraulico, elettricista, etc.

Ti pare possibile?

Quello che devi fare è pianificare e gestire la tua ristrutturazione seguendo un percorso chiaro e corretto. E nel farlo devi saper delegare ai giusti professionisti le cose di cui non hai competenza e di cui è inutile che tu acquisisca competenza. A meno che non vuoi sorbirti almeno 7 anni di università per diventare Architetto (è il tempo medio in cui ci si laurea in questa facoltà) oppure andare per qualche anno in cantiere a fare l’apprendista muratore, idraulico, elettricista, pittore, cartongessista, etc., e ancora imparare a gestire le squadre di lavoro, le forniture dei materiali e gli innumerevoli problemi di un cantiere come fa un imprenditore edile.

Per aiutarti a pianificare e gestire correttamente la tua ristrutturazione, e a individuare ed affidarti ai giusti professionisti del settore, ho scritto un manuale completo che ti accompagnerà passo dopo passo. Il manuale ti spiegherà qual è l’unico modo corretto per ristrutturare, ed è affiancato da oltre dieci bonus che affrontano tutti i temi più importanti con cui ti dovrai confrontare durante il processo: dalle detrazioni fiscali, all’iva agevolata, dai contratti di appalto e di servizi, alla stima dei lavori e ai quadri economici.

Il manuale ha già aiutato centinaia di persone nella loro ristrutturazione e ha ricevuto solo recensioni positive (a parte una). Se vuoi saperne di più puoi approfondire qui: Ristruttura la tua casa in 7 passi.

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