Il bonus facciate è la grande novità del 2020 per quanto riguarda le detrazioni fiscali legate alla ristrutturazione.

In questo articolo troverai un’analisi di quello che si può fare con il bonus facciate, chi può farlo, come può farlo (come abbiamo fatto nell’articolo sulle detrazioni fiscali che ho pubblicato qualche tempo fa)…e alla fine dell’articolo ti dirò cosa ne penso realmente di questa nuova misura, al momento valida solo per il 2020.

Inizialmente mi ero ripromesso di non parlare del bonus facciate, perché non ritengo tale detrazione utile al proprietario che deve ristrutturare la propria casa (che è il tema che trattiamo sempre in questo sito).

Infatti, essendo le facciate elementi condominiali, gli interventi su di esse sono oggetto di delibere condominiali su cui non può decidere in autonomia il singolo proprietario (a meno che non si tratti di una casa singola o in cui non sia stato costituito il condominio).

Però, man mano che ne approfondivo i contenuti, si è rafforzata in me l’idea che questa sia una detrazione di cui non si sentiva proprio la necessità e che non affronta in modo efficace nessuno dei veri e gravi problemi che affliggono gran parte degli edifici italiani.

Insomma, per la prima volta, una misura di questo tipo mi trova molto critico e vorrei condividere qualche riflessione sfruttando il blog.

Quindi l’articolo sarà diviso in due parti: una prima parte in cui vedremo in cosa consiste questa detrazione, e una seconda parte in cui provo a fare il punto della situazione.

PARTE 1: COS’È E COME FUNZIONA IL BONUS FACCIATE

Viene chiamato bonus, ma in realtà è una detrazione fiscale, introdotta con la legge di bilancio 2020 (legge 160 del 27/12/2019) ed è valida per interventi sostenuti dal 1 gennaio 2020 fino al 31 dicembre 2020, al fine di riqualificare le facciate degli edifici.

Il suo scopo dichiarato è “rendere le nostre città più belle”, ma come vedremo si è deciso di farlo semplicemente incentivando a dare una mano di bianco su edifici che generalmente hanno ben altri problemi. Un po’ come provare a pulire un marciapiede sporco di merda di cane spruzzando del deodorante…

Come per quasi tutte le altre detrazioni attualmente in vigore, se la prossima legge di bilancio non la estende rimane limitata all’anno 2020.

Il 14 febbraio 2020, per festeggiare san Valentino, l’Agenzia delle Entrate ci ha regalato la sua interpretazione ufficiale del bonus facciate nella circolare 2/E, a cui è seguita la guida ufficiale alla detrazione.

Nei prossimi paragrafi faremo una panoramica generale sui principali aspetti di questa detrazione, e cioè:

• Chi può sostenere la detrazione
• Gli interventi ammessi
• Le spese ammesse
• La detrazione spettante
• Gli adempimenti
• Le modalità di utilizzo del bonus

Tutte le cose che diremo sono state tratte dalla circolare interpretativa 2/E e dalla relativa guida. Qui sotto puoi scaricarle entrambe.

Chi può accedere alla detrazione

Il bonus facciate è dedicato a tutti i contribuenti che detengono l’immobile (come proprietari o con altro titolo idoneo) al momento dell’inizio dei lavori e che sostengono le spese ammesse al bonus facciate.

Giusto per chiarire meglio i termini ecco le tipologie di possesso o altri titoli che consentono di sfruttare il bonus facciate:

• proprietà;
• nuda proprietà;
• usufrutto;
• uso;
• abitazione;
• diritto di superficie;
• contratto di locazione;
• contratto di comodato;

Naturalmente il possesso o la detenzione devono evincersi da contratti e atti regolarmente registrati. Negli ultimi casi, in cui non si ha un diritto di proprietà ma di uso, il contribuente che paga i lavori e detrae deve ottenere anche il consenso all’esecuzione dei lavori da parte del proprietario.

Bisogna sottolineare che sono ammessi alla detrazione anche i familiari del contribuente che possiede o detiene l’immobile: quindi coniugi, figli, genitori, etc.

Altro aspetto importante sono i profili giuridici del detraente. Infatti questa detrazione non è dedicata solo alle persone fisiche (quindi il comune cittadino che detrae i lavori sulle proprie facciate), ma anche agli esercenti arti e professioni, agli enti pubblici e privati che non svolgono attività commerciale, alle società semplici, alle associazioni tra professionisti e ai soggetti che conseguono reddito d’impresa.

Ultima cosa importante da sottolineare che mette in evidenza la circolare dell’Agenzia delle Entrate, riguarda i regimi di tassazione a cui il soggetto che sostiene le spese è sottoposto: se si pagano le tasse con tassazione separata o imposta sostitutiva non si può accedere a questa detrazione (in realtà questa cosa vale anche per tutte le altre detrazioni…)

Facciamo un esempio: ipotizziamo un contribuente che ha aderito al regime forfettario introdotto nel 2019, con tassazione fissa al 15% del reddito, per redditi da partite iva fino a 64.000€.

In tal caso la tassazione è fissa e non si possono detrarre spese di alcun tipo. Quindi nemmeno questo eventuale bonus facciate.

Ma se il contribuente ha altri redditi, oltre a quello soggetto a tassazione separata o sostitutiva, può accedere alla detrazione e detrarre in base alla sua capienza (NB: il concetto di capienza l’ho spiegato più avanti, nel paragrafo dedicato alle modalità di utilizzo del bonus).

Quello che abbiamo detto in questo primo paragrafo non è molto diverso da quanto previsto per tutte le altre detrazioni fiscali (in primis bonus casa ed ecobonus).

Le informazioni interessanti però vengono adesso…

Quali edifici possono accedere alla detrazione

Non tutti gli edifici sul territorio nazionale possono accedere al bonus facciate.

Se però per altre detrazioni la possibilità di accedervi è legata alla destinazione d’uso dell’immobile (vedi bonus casa destinato solo alle residenze), in questo caso i limiti sono di tipo geografico. Cioè la discriminante è in che parte del territorio comunale si trova l’immobile.

Gli edifici, per poter accedere al bonus facciate, devono trovarsi in zone territoriali omogenee del Comune classificate come A e B, o assimilabili secondo norme regionali o comunali.

Facciamo una piccola digressione nell’urbanistica per capire di cosa stiamo parlando.

Le zone omogenee sono le aree in cui il piano regolatore divide il territorio comunale. All’interno di una zona omogenea troviamo edifici ed aree che hanno alcune destinazioni prevalenti: possono esserci zone agricole, zone industriali, etc.

La legge di riferimento che definisce le zone omogenee è il d.m. 1444 del 1968, che ne individua sei, classificate da A ad F.

Le zone omogenee A sono i centri storici.

Le zone omogenee B sono le zone dette di completamento, generalmente tutta la parte edificata delle città al di fuori del centro storico, che solitamente hanno destinazione prevalentemente residenziale.

Nel caso in cui dal piano regolatore non sia chiaro in che zona omogenea si trova un immobile, va richiesto un certificato di destinazione urbanistica al Comune.

Interventi ammessi

Genericamente per accedere a tale detrazione sono ammessi gli interventi di:

“recupero o restauro della “facciata esterna”, realizzati su edifici esistenti, parti di edifici esistenti o su unità immobiliari esistenti di qualsiasi categoria catastale, compresi quelli strumentali.”

(cfr. circolare 2/3 pag 6)

Quindi, come per tutte le detrazioni fiscali, non è valida per edifici di nuova costruzione o per demolizione e ricostruzione di edifici esistenti.

Entrando nel dettaglio sono ammessi solo gli interventi sui componenti opachi. Quindi è da escludere la sostituzione degli infissi.

Tra gli interventi sugli elementi opachi vengono indicati:

• interventi di sola pulitura o tinteggiatura esterna sulle strutture opache della facciata;
• interventi sulle strutture opache della facciata influenti dal punto di vista termico (ndr. Isolamento) o che interessino oltre il 10% dell’intonaco della superficie disperdente lorda complessiva dell’edificio;
• interventi, ivi inclusi quelli di sola pulitura o tinteggiatura, su balconi, ornamenti o fregi.

C’è un dato importante da evidenziare: l’agevolazione riguarda gli interventi effettuati sull’involucro esterno visibile dell’edificio.

In sostanza si possono detrarre gli interventi effettuati sulla parte anteriore, frontale e principale dell’edificio, oltre che quelli sugli altri lati esterni dello stabile. Stiamo quindi parlando dell’intero perimetro esterno dell’edificio.

Invece la detrazione non spetta per gli interventi effettuati sulle facciate interne dell’edificio, a meno che queste non siano visibili dalla strada o da suolo ad uso pubblico.

Quindi, per capirci, se l’edificio è di tipo a corte, ha un cavedio interno, un chiostro, un cortile, etc., che non si può vedere da uno spazio pubblico, gli eventuali interventi effettuati su di essi non hanno diritto ad accedere alle detrazioni.

Per dirla in parole povere vengono individuate delle facciate di serie A e delle facciate di serie B.

[Segnati questa come una delle incongruenze di cui parleremo alla fine dell’articolo]

Nota sugli interventi termici e che interessano oltre il 10% dell’intonaco

Come hai potuto leggere nell’elenco di poco fa, tra gli interventi agevolabili ci sono quelli che apportano un miglioramento delle prestazioni termiche o che interessano oltre il 10% dell’intonaco.

Tali interventi, per poter essere portati in detrazione, devono rispettare i requisiti previsti per legge, in particolare dalle leggi per il contenimento dei consumi energetici (d.lgs 192/2005 e decreti attuativi).

In sostanza, se si decide di effettuare l’isolamento della facciata, è necessario raggiungere un livello di isolamento minimo dettato proprio da queste leggi.

Perchè poi la detrazione fa riferimento al 10% dell’intonaco?

Il motivo è che il d.lgs. 192/2005 prevede che, superata tale percentuale, non è sufficiente rifare l’intonaco, ma la parete interessata deve essere adeguata dal punto di vista termico a quanto prescritto dalla legge che ti ho appena citato.

Cioè deve essere isolata.

Per calcolare correttamente il 10% dell’intonaco vanno considerate tutte le superfici “disperdenti” dell’edificio, quindi quelle che confinano con l’esterno, con le zone non riscaldate o con il terreno.

Pertanto: pareti, solai di copertura, pavimenti interni verso logge o locali non riscaldati (garage ad esempio), pavimenti verso il terreno, muri verso il terreno.

Il tutto riferito ai volumi riscaldati. Cioè nel calcolo complessivo delle superfici non devi inserire, ad esempio, quello dei garage che non sono riscaldati.

Sono dispensati dal rispettare questi parametri gli edifici vincolati (dichiarati di notevole interesse pubblico) se il loro rispetto comporta interventi non compatibili con la tutela del bene.

Infine se l’edificio è rivestito di piastrelle, il calcolo del 10% va fatto tra la parte di edificio interessata dall’intervento non piastrellata e la superficie disperdente complessiva.

[Segnati questa come la seconda incongruenza di cui parleremo alla fine dell’articolo]

Spese ammesse

Il bonus facciate ti dice che puoi detrarre il 90% delle spese sostenute per fare gli interventi che abbiamo appena visto…ma quali sono le spese che puoi effettivamente detrarre?

Non vanno infatti considerate solo le spese per eseguire i lavori, ma anche:

• Quelle per acquistare i materiali
• Quelle necessarie per eseguire i lavori (ponteggi, iva, occupazione suolo, etc.)
• Quelle tecniche (progettazione e direzione lavori)

Detrazione spettante

La detrazione è, come abbiamo detto più volte, del 90%. E va calcolata sull’intero importo pagato senza limiti di spesa.

La detrazione riguarda solo le spese sostenute nel 2020. Quindi se hai iniziato i lavori nel 2019 e hai già pagato qualcosa nel 2019, quelle spese non puoi detrarle.

Però per i condomini, che sono quelli maggiormente interessati da questa misura, vale la data di pagamento fatto partire dal condominio e non quella di pagamento verso il condominio da parte del singolo proprietario.

In sostanza se tu hai pagato all’amministratore un acconto nel 2019 e il condominio ha pagato la prima rata all’impresa nel 2020, potrai detrarre le somme spese nel 2019.

Adempimenti

Di seguito ti riporterò tutti gli adempimenti previsti per accedere a tale detrazioni validi per tutti i tipi di interventi sulle facciate ammessi dalla detrazione.

Prima di procedere una premessa: se gli interventi sono di efficientamento energetico (quindi viene fatto l’isolamento della facciata), si applicano anche le procedure previste per l’Ecobonus (quindi comunicazione ENEA con tutta la relativa documentazione da conservare)

Invece gli adempimenti generici, per tutti gli interventi del bonus facciate, sono:

Per soggetti IRPEF (comune cittadino che detrae)

• Pagamento con bonifico “parlante”, indicando CF del beneficiario della detrazione (cioè tu) e P.IVA. del prestatore d’opera (l’impresa o il fornitore). Si possono usare i modelli per ecobonus e bonus casa.
• Per interventi NON di efficientamento energetico, indicare in dichiarazione dei redditi i dati catastali dell’immobile, se i lavori sono eseguiti dal detentore e gli estremi dell’atto.
• Inviare Notifica Preliminare se dovuta.
• Conservare le fatture ricevute in modo da esibirle se richiesto.
• Conservare le pratiche edilizie COMPLETE, e se non necessarie produrre e conservare un’autodichiarazione che gli interventi rientrano tra quelli che hanno diritto alla detrazione.
• Se l’immobile non è censito al catasto conservare ed esibirne la richiesta.
• Conservare ed esibire le ricevute di pagamento dei tributi locali sull’immobile (se dovuti).
• Conservare ed esibire la delibera condominiale di esecuzione dei lavori con tabella millesimale di ripartizione delle spese, se si tratta di lavori su parti comuni.
• Dichiarazione di consenso all’esecuzione dei lavori se chi detrae è il detentore e non il possessore. (Se hai un immobile in affitto e sostieni tu le spese devi avere l’approvazione del proprietario).

Documentazione specifica da conservare per interventi assimilabili all’ecobonus:

• Asseverazione di tecnico abilitato di rispondenza degli interventi realizzati ai requisiti tecnici previsti.
• Attestato di Prestazione Energetica (APE).
• Invio comunicazione Enea entro 90 giorni dalla fine dei lavori.

Per soggetti IRES (imprese e professionisti)

Gli stessi di cui al paragrafo precedente, ma non è obbligatorio il pagamento tramite bonifico.

Modalità di utilizzo del bonus facciate

Sono le medesime del bonus casa e dell’ecobonus: 10 rate annuali di pari importo a partire dalla dichiarazione dei redditi per il periodo di imposta in corso (2020), e quindi a partire dalla dichiarazione dei redditi che verrà fatta l’anno prossimo (2021).

Per la detrazione vale il principio di capienza: se la rata annuale da detrarre è di 1.000€ e le tasse che devi pagare sono 600€, puoi usufruire di 600€ di detrazione, mentre i rimanenti 400€ non costituiscono credito di imposta e quindi non si vanno ad accumulare l’anno successivo. In sostanza sono persi.

A meno di specifiche previsioni non si può cedere la detrazione all’impresa e non si può avere lo sconto in fattura.

Cumulabilità

Puoi accumulare il bonus facciate con altre detrazioni, ma non puoi detrarre la medesima somma più volte con più misure.

Mi spiego meglio: se fai il cappotto termico alle pareti e sostituisci gli infissi puoi detrarre il cappotto con il bonus facciate (90%) e la sostituzione degli infissi con l’ecobonus (50%).

Però il cappotto termico potrebbe essere detratto anche con l’ecobonus. Devi fare una scelta: o bonus facciate o ecobonus. Non puoi detrarre il cappotto come bonus facciate (90%) e contemporaneamente con ecobonus (65%)…vuoi detrarre il 155% di quanto spendi?

PARTE 2: ALCUNE RIFLESSIONI SUL BONUS FACCIATE

Chiudiamo l’articolo con una riflessione personale che mi sento di fare su questa detrazione che, devo essere sincero, mi è stata un po’ indigesta fin dal principio.

Infatti ritengo che, per come è stata impostata, si tratti di una grande occasione sprecata (l’ennesima) almeno sotto tre punti di vista:

1. Affrontare il problema dell’efficientamento energetico degli edifici (e dell’inquinamento);
2. Affrontare il problema della bruttezza di gran parte del patrimonio edilizio italiano;
3. Affrontare efficacemente il problema del recupero estetico del patrimonio edilizio italiano (che poi sarebbe lo scopo principale di questa misura…).

Le facciate e l’efficientamento energetico

Gli degli edifici in cui abitiamo hanno un problema conclamato: quello degli sprechi energetici.

Il motivo è che le case, fino agli anni ’70 e anche per buona parte degli anni ’80, erano per nulla o scarsamente isolate, quindi gran parte dell’energia consumata per riscaldarle (o raffrescarle in estate) viene sprecata perché si disperde nell’ambiente circostante proprio attraverso le facciate.

Questo porta a consumare di più, a non riuscire a raggiungere condizioni di benessere ottimale all’interno delle case e soprattutto ad inquinare di più.

A differenza di quello che puoi pensare l’inquinamento domestico è un problema più grande di quello causato dalle auto o dalle industrie.

Se vuoi approfondire ecco un paio di articoli:

https://www.corriere.it/dataroom-milena-gabanelli/inquinamento-smog-riscaldamenti-allevamenti-intensivi-polveri-sottili-pm-particolato/4eb39bde-39f5-11e9-a27a-3688e449a463-va.shtml?refresh_ce-cp

https://www.repubblica.it/cronaca/2020/01/16/news/lo_smog_fatto_in_casa-245894964/?refresh_ce

L’inquinamento proveniente dalle case ha in sostanza due cause:

• Da un lato la presenza di impianti vecchi e poco efficienti che naturalmente inquinano tanto;
• Dall’altro il fatto che tali impianti devono funzionare per tante ore al giorno per scaldare (o raffrescare in estate) le case.

La prima azione da mettere in campo per abbattere consumi ed inquinamento non è installare impianti più efficienti ma realizzare involucri più efficienti.

Quindi isolare pareti e solai esterni, installare infissi ad alte prestazioni, prevedere sistemi di protezione efficaci (ad esempio tettoie per limitare l’ingresso del sole in estate).

Proprio quello che un bonus facciate avrebbe potuto prevedere come obbligo.

Il bonus facciate invece esclude totalmente la sostituzione degli infissi come misura incentivabile e limita l’obbligo di adozione di azioni di efficientamento energetico solo al superamento del 10% di intonaco rifatto.

Ora non vorrei essere quello che pensa sempre male, ma credi che sia poi tanto difficile dichiarare che è stato fatto meno del 10% di intonaco quando in realtà ne viene fatto di più?

O peggio il rischio è che molti condomini, per sfruttare questa detrazione e non finire negli obblighi di applicazione dei requisiti di efficienza energetica (oltre il 10% di intonaco da rifare) decidano semplicemente di ripitturare le facciate anche quando gli intonaci non sono in buone condizioni.

È chiaro che isolare un edificio è una spesa importante (in questo caso stiamo parlando principalmente di cappotto termico), però ha ricadute economiche e sociali decisamente più importanti.

Una misura intelligente da adottare sarebbe stata quella di imporre, quale requisito basilare per accedere alla detrazione del 90%, quello di realizzare l’isolamento dell’edificio.

E realizzare l’isolamento nel suo complesso, non solo delle facciate opache, ma anche di infissi, tetti, muri e solai contro terra, etc.

L’unica controindicazione è che sarebbe stata una misura impopolare…

Gli immobili italiani sono brutti!

Non fraintendermi: lo so che abbiamo i più bei centri storici del mondo e che siamo pieni di edifici storici stupendi, molto più che qualsiasi altra nazione al mondo.

Ma parliamo appunto di edifici storici…vogliamo invece parlare degli edifici moderni?

Giusto per fare le corrette proporzioni, questo è lo stato del patrimonio edilizio italiano al 2001:

• Edifici costruiti fino al 1945 (che possiamo quindi definire storici) 6.598.536 (circa 6 milioni e mezzo);
• Edifici costruiti dal 1946 al 2001 (cioè quelli moderni) 20.670.344 (circa venti milioni e mezzo).

Gli edifici realizzati dopo il 1945 rappresentano oltre il 75% del patrimonio edilizio complessivo. Le probabilità che tu stia abitando in uno di questi edifici sono tre su quattro.

Al loro interno troviamo dalle villette disperse nelle campagne fino ai casermoni che affollano le città dai margini dei centri storici fino alle periferie più lontane.

Edifici che sono quasi sempre stati frutto di speculazione edilizia e, dispiace dirlo, sono quasi sempre oggettivamente brutti.

Ed edifici brutti significa posti brutti e degradati in cui vivere.

Per tutto questo patrimonio edilizio non è sufficiente una mera sistemazione della facciata per renderli belli. C’è bisogno di riprogettare queste facciate per renderle belle.

Sarebbe come se io pretendessi, tagliandomi i capelli e dando una spulciata alla barba, di diventare bello. Magari sarei più presentabile, ma sempre brutto rimango. E’ un dato oggettivo.

Il bonus facciate è stato pubblicizzato come la legge che promuove la bellezza. Mi ricordo di politici che con questa legge volevano finalmente “rendere le città italiane più belle”.

Ma, leggendo gli interventi detraibili secondo tale detrazione, mi pare che chi l’ha promulgata non abbia mai alzato il naso sopra la propria testa e non si sia reso conto di quanto siano brutti la maggior parte degli edifici in cui abitiamo.

Sono consapevole che un intervento di miglioramento estetico di un edificio sia un’operazione complessa da realizzare, soprattutto in caso di condomini con molti inquilini; ma perché non promuovere una detrazione premiante per chi, insieme alla riqualificazione della facciata, non ne prevede una vera riqualificazione estetica?

Stiamo parlando di sostituzione di finiture con altre diverse, di nuovi parapetti per i terrazzi, di cambiare i colori…ci sono molti modi per riqualificare esteticamente un edificio, differenti da rifare l’intonaco e dare una pitturata.

Forse è un’utopia ma sarebbe stata un’occasione per tentare qualcosa di nuovo in Italia.

Il bonus facciate non è democratico…

Per democratico intendo che non tratta tutti gli edifici nello stesso modo.

E non in merito alla differenziazione tra edifici che si trovano nelle zone A e B dei Comuni, cioè quelli che possono accedere alla detrazione, rispetto a quelli che si trovano nelle altre zone.

Intendo che non è democratico perché non tratta tutte le facciate allo stesso modo, applicando una visione rigida della questione.

Provo a spiegarmi.

Una definizione rigida del termine facciata è il seguente:

facciata s. f. [der. di faccia]. – 1. a. La parte esterna anteriore, frontale, o comunque principale, di un fabbricato, sia come struttura murale, sia nelle sue soluzioni architettoniche […] In senso più ampio, il prospetto esterno di un fabbricato, corrispondente a ciascuno dei lati del suo perimetro

Treccani

Non c’è dubbio quindi che le facciate siano esclusivamente i prospetti esterni, e il “bonus facciate” premia esattamente chi esegue interventi di riqualificazione di questi elementi.

Però tantissimi edifici hanno anche delle facciate interne (da chiamare più correttamente “prospetti interni”), che vengono escluse dalla possibilità di accedere alla detrazione.

Si tratta di edifici a corte o con le cosiddette “vanelle interne”.

Quello che mi chiedo è se questi prospetti interni abbiano meno dignità di quelli esterni. O meglio: chi si affaccia unicamente su questi prospetti non ha diritto di godere di una visuale almeno decente tanto quanto chi si affaccia lungo la strada? Chi ha immobili che si affacciano su questi prospetti non ha lo stesso diritto di riqualificarli energeticamente di chi ha immobili con prospetti lungo la strada pubblica?

Ma allora cosa stiamo promuovendo con questa detrazione? Una pulizia di brutti prospetti che si affacciano sulle strade pubbliche per fare buona impressione?

L’atteggiamento di chi ha promulgato questa legge mi sembra quello di chi tiene il salotto buono immacolato solo per accogliere gli ospiti. E lo trovo decisamente fastidioso.

Una previsione

Il risultato di questa misura, che vista la crisi che stiamo passando sono abbastanza sicuro verrà prolungata anche all’anno prossimo, saranno grandi interventi di pitturazione o di pulizia delle facciate esterne. Lavori che comportano investimenti importanti (anche se detratti al 90%) per interventi che sarà necessario rifare dopo pochi anni.

Siamo di fronte ad una detrazione che fa mettere la polvere sotto il tappeto ma non la toglie. Ed è ridondante, cioè replica altre misure già esistenti.

Invece di inventarsi questa nuova detrazione, ce ne sono altre già in essere che incentivano esattamente gli stessi interventi: mi riferisco ad esempio all’ecobonus o al bonus ristrutturazioni.

Non sarebbe stato meglio rafforzare quel tipo di detrazioni piuttosto che introdurne una nuova, utile solo a dare una mano di bianco all’orribile e poco efficiente patrimonio edilizio italiano?